Hvernig leigutekjur eru skattlagðar í Portúgal árið 2026: 10%, 25% og 0%

Frá 1. janúar 2026 er leiga af langtímaleigusamningi um íbúðarhúsnæði í Portúgal skattlögð með föstu 10% hlutfalli ef mánaðarleigan er €2.300 eða lægri, leigusamningurinn er eingöngu til íbúðar og tekjurnar berast fyrir 31. desember 2029. Yfir þeim mörkum gildir almenna fasta hlutfallið 25% og lengri leigusamningar geta lækkað það í 15%, 10% eða 5%. Fáeinar tegundir útleigu eru að fullu undanþegnar. Reglurnar ráðast af samningnum, ekki af því hvar þú býrð, svo eigendur sem búa erlendis greiða sömu hlutföll. Hér á eftir útskýrum við hvert hlutfall, valkostina um englobamento (skattlagningu samkvæmt stighækkandi þrepum) og hvernig tölurnar líta út í reynd.

Hvaða hlutfall gildir um leigusamninginn þinn

Portúgölsk skattalög fara með leigu sem rendimentos prediais (eignatekjur, „flokkur F“). Skatturinn leggst á nettófjárhæðina: leiguna sem þú fékkst á árinu að frádregnum frádráttarbærum kostnaði vegna eignarinnar. Hjá flestum einkaeigendum er sú nettótala skattlögð með föstu „sjálfstæðu“ hlutfalli. Henni er ekki bætt við aðrar tekjur þínar.

Þegar fleiri en eitt hlutfall gæti átt við færðu það lægsta. Nýju lögin segja það berum orðum.

Nýja 10% hlutfallið: hverjir uppfylla skilyrðin

10% hlutfallið er í nýrri 45. gr. C í Estatuto dos Benefícios Fiscais (lögum um skattaívilnanir), sem bætt var við með Decree-Law 97/2026 frá 20. maí 2026. Skilyrðin eru þrjú:

• Eingöngu til íbúðar. Leigusamningurinn verður að vera eingöngu til íbúðar. Samningur sem einnig heimilar skrifstofu, skráð lögheimili félags eða atvinnustarfsemi uppfyllir ekki skilyrðin.
• Hófleg leiga. Mánaðarleigan má ekki fara yfir 2,5 sinnum lágmarksmánaðarlaun ársins 2026, €920, sem gera €2.300. Stjórnvöld geta uppfært þessi mörk með portaria (ráðherrareglugerð) í takt við árlega leiguuppfærslustuðulinn. Engin uppfærsla hafði verið birt þegar þetta er skrifað.
• Tímamörk. Það nær til leigu sem berst frá 1. janúar 2026 til 31. desember 2029.

Atriði sem eigendur spyrja oft um:

• Gildandi leigusamningar uppfylla skilyrðin. Þú þarft ekki nýjan samning. Hlutfallið gildir um leigusamninga sem þegar eru í gildi.
• Mörkin gilda fyrir hvern samning og eru hengiflug. Þau eru mæld á alla leigu samningsins, jafnvel þótt leigjendur eða sameigendur séu fleiri en einn. Ef leigan er €2.301 er allur samningurinn skattlagður um 25%, ekki bara það sem umfram er.
• Aukagreiðslur teljast með. Leigan sem prófið miðast við nær til fjárhæða fyrir húsgögn, búnað, tengda hluta eignarinnar og þjónustu sem eykur verðgildi hennar, jafnvel þótt þær séu innheimtar samkvæmt sérstöku samkomulagi. Það gengur ekki að skipta €2.600 leigu í €2.250 leigu auk €350 fyrir „húsgögn“.
• Leigubreytingar á árinu. Prófið miðast við ársleigu deilt með fjölda liðinna mánaða ársins.
• Engin lágmarkslengd leigusamnings. Í drögum að úrræðinu snemma árs 2026 var minnst á þriggja ára lágmark og sumar vefsíður endurtaka það enn. Endanlegur texti 45. gr. C og lögin innihalda engan lágmarksgildistíma. Almennar reglur borgaralögbókarinnar um lengd leigusamninga gilda eftir sem áður.
• Útleiga til félags. Í bindandi áliti PIV_30751 (sem greint var frá 22. september 2026) samþykkti Autoridade Tributária (skattyfirvöld, AT) 10% hlutfallið á leigusamningi við félag. Íbúðina varð eingöngu að nota sem fast heimili einstaklings sem nefndur var í samningnum og samningurinn varð að banna framleigu og atvinnustarfsemi.

Gildir 10% hlutfallið ef þú býrð erlendis?

Já, samkvæmt orðalagi laganna. Í 45. gr. C er ekkert skilyrði um skattalega búsetu leigusalans. Leiga af eign í Portúgal eru tekjur sem eiga uppruna sinn í Portúgal hvar sem þú býrð, og um þær gilda sömu hlutföll samkvæmt 72. gr. og um íbúa landsins.

Þetta er í samræmi við hvernig fyrri úrræði hafa verið túlkuð:

• Félag löggiltra endurskoðenda í Portúgal (OCC, álit PT28608, maí 2025) staðfesti að lækkanirnar vegna lengdar leigusamnings gildi um þá sem búa erlendis.
• AT staðfesti í janúar 2025 að undanþágan vegna fyrrverandi AL nái einnig til þeirra sem búa erlendis og sagði búsetu „skipta engu máli“.

Við fundum enn ekkert álit eða dreifibréf frá AT sem fjallar beint um þá sem búa erlendis og 45. gr. C. Framtalseyðublöðin fyrir 2026 verða ekki birt fyrr en snemma árs 2027. Ef miklir fjármunir eru í húfi skaltu biðja ráðgjafann þinn að staðfesta þetta fyrir þitt tilvik.

25% hlutfallið og lækkanir vegna lengdar leigusamnings

Ef leigan er yfir €2.300 er grunnhlutfallið fyrir íbúðarleigusamning 25% (2. mgr. 72. gr. CIRS). Það var lækkað úr 28% með Mais Habitação (lögum 56/2023) frá og með tekjum ársins 2023. Lengri leigusamningar um fast heimili lækka hlutfallið (3.–5. mgr. 72. gr.):

• 5 ár en skemur en 10 ár: mínus 10 prósentustig, sem gerir 15%. Hver endurnýjun til jafnlangs tíma dregur frá 2 prósentustig til viðbótar, að hámarki 10 viðbótarstig alls. Lægsta mögulega hlutfallið eftir þessari leið er 5%.
• 10 ár en skemur en 20 ár: mínus 15 prósentustig, sem gerir 10%.
• 20 ár eða lengur: mínus 20 prósentustig, sem gerir 5%.

Þessar lækkanir gilda um hvaða leigu sem er, svo þær eru helsta úrræðið yfir €2.300. Undir €2.300 er leigusamningur til 20 ára eða lengur enn hagstæðari en 10% hlutfallið.

Á þessu er hængur. Ef leigusamningnum lýkur fyrr af ástæðu sem rekja má til þín sem leigusala missirðu lækkunina frá upphafi samningsins eða endurnýjunarinnar. Þú verður þá að tilkynna það og greiða mismuninn ásamt uppbótarvöxtum (20. mgr. 72. gr.).

0% fyrirkomulagið

Hagkvæm leiga (RSAA). Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (einfaldaða kerfið um hagkvæma leigu) tók gildi 1. september 2026 og leysir gömlu áætlunina um hagkvæma leigu af hólmi. Leiga af samningi sem uppfyllir skilyrðin er að fullu undanþegin IRS. Skilyrðin eru:

• Leigan má ekki fara yfir hámark fyrir hverja tegund íbúðar, sem ákveðið er 80% af miðgildisleigu INE fyrir sveitarfélagið.
• Leigusamningurinn verður að gilda í minnst 3 ár fyrir fast heimili, eða minnst 3 mánuði vegna tímabundinnar dvalar einstaklings sem hefur skattalega búsetu í öðru sveitarfélagi.
• Fyrir 15. janúar árið eftir undirritun verðurðu að hlaða samningnum og staðfestingu á skráningu hans hjá Finanças upp á vettvang IHRU (húsnæðisstofnunarinnar).

Í lok september 2026 voru portaria sem ákveður leiguhámörkin og vettvangur IHRU enn ekki tiltæk, svo ekki er enn hægt að nýta kerfið í reynd. Kannaðu stöðuna áður en þú treystir á það.

Fyrrverandi skammtímaleiga. Leiga er undanþegin IRS til 31. desember 2029 ef hvort tveggja á við:

• Íbúðin var skráð sem Alojamento Local og notuð til skammtímaleigu fyrir 31. desember 2022.
• Hún var færð yfir í langtímaleigusamning til íbúðar sem var undirritaður og skráður á Portal das Finanças fyrir 31. desember 2024.

Fresturinn til að undirrita leigusamning sem uppfyllir skilyrðin er liðinn, svo nýjar breytingar geta ekki nýtt þessa undanþágu.

Ef þú velur englobamento verður samt að taka undanþegna RSAA-leigu með í reikninginn þegar hlutfallið á aðrar tekjur þínar er reiknað.

Englobamento: hvenær stighækkandi þrep geta hjálpað

Englobamento (samlagning) merkir að nettóleigunni er bætt við aðrar tekjur þínar og heildin skattlögð samkvæmt stighækkandi IRS-þrepum. Árið 2026 byrja þau í 12,5% af fyrstu €8.342 skattskyldra tekna og ná 48% yfir €86.634.

• Íbúar Portúgals geta valið það ár hvert á skattframtalinu (13. mgr. 72. gr.). Ef þú gerir það verður að taka allar tekjur þínar í flokki F með (5. mgr. 22. gr.). Lægsta þrepið er 12,5%, svo englobamento er nær aldrei hagstæðara en 10% hlutfallið. Það getur hjálpað þar sem leiga er skattlögð um 25% og heildartekjur þínar eru lágar. Prófaðu báða kosti í reiknivél Portal das Finanças áður en þú skilar.
• Íbúar annars ESB/EES-ríkis geta valið að vera skattlagðir sem íbúar samkvæmt 17. gr. A. Þetta á aðeins við ef portúgalskar tekjur eru minnst 90% af heimstekjum þeirra. Hlutfallið ræðst þá af heimstekjum, svo þetta hentar einkum þeim sem hafa portúgölsku leiguna sem einu raunverulegu tekjurnar. 15. mgr. 72. gr. veitir íbúum ESB/EES einnig val um stighækkandi þrep, en orðalag hennar vísar til 28% flokksins en ekki berum orðum til 25% hlutfallsins fyrir íbúðarhúsnæði. Biddu ráðgjafa að staðfesta hvort hún eigi við um leigu þína af íbúðarhúsnæði.
• Íbúar utan ESB/EES (til dæmis í Bretlandi, Bandaríkjunum, Sviss eða Brasilíu) hafa engan englobamento-valkost. Þeir greiða föstu hlutföllin hér að ofan.

Frádráttur, staðgreiðsla og framtalsskil

• Frádráttur (41. gr.). Þetta er kostnaður sem raunverulega er greiddur til að afla leigunnar: IMI, húsfélagsgjöld, viðgerðir og viðhald, trygging gegn vanefndum leigu og stimpilgjald af leigusamningnum. Viðgerðir sem greiddar voru á 24 mánuðum fyrir fyrsta leigusamninginn teljast einnig með. Fjármagnskostnað, afskriftir, húsgögn og heimilistæki og AIMI er ekki hægt að draga frá. Geymdu reikninga sem gefnir eru út á NIF-númerið þitt. Þessar reglur eru þær sömu fyrir íbúa og þá sem búa erlendis.
• Staðgreiðsla. Leigjandi sem heldur skipulagt bókhald (flest félög) verður að halda eftir skatti af hverri leigugreiðslu: 10% fyrir leigusamninga sem uppfylla skilyrði 45. gr. C, annars 25% (101. gr.). Fjárhæðin sem haldið er eftir dregst frá endanlegri álagningu. Leigjendur sem eru einstaklingar halda ekki eftir skatti.
• Framtalsskil. Þú telur leiguna fram á árlegu IRS-framtali (Modelo 3, með Anexo F) á tímabilinu 1. apríl til 30. júní árið eftir. Þeir sem búa erlendis og hafa portúgalska leigu verða einnig að skila. Skattur sem greiða ber er að jafnaði á gjalddaga 31. ágúst. Leiga sem barst frá janúar til maí 2026, áður en lögin voru birt, fær samt 10% hlutfallið. Umframskattur sem haldið var eftir með 25% á þeim mánuðum er gerður upp í framtalinu.

Heimalandið þitt kann einnig að skattleggja leiguna. Samkvæmt flestum tvísköttunarsamningum skattleggur Portúgal fyrst og heimalandið veitir síðan ívilnun með frádrætti eða undanþágu.

Reiknuð dæmi

Þessi dæmi miðast við einn eiganda og einn leigusamning eingöngu til íbúðar yfir heilt ár 2026, án sérstaks fyrirkomulags. Kostnaðartölur eru til skýringar.

Við €2.500 á mánuði myndi 5 ára leigusamningur lækka skattinn í €4.125 (15%) og 10 ára leigusamningur í €2.750 (10%).

Ef leigan er ákveðin €2.300 í stað €2.500 verður skattskyld nettóleiga €25.100 og skatturinn €2.510. Tekjur þínar eftir skatta og kostnað hækka úr €20.625 í €22.590, jafnvel þótt þú innheimtir €2.400 minna í leigu.

Gátlisti

• Gakktu úr skugga um að samningurinn segi að hann sé eingöngu til íbúðar og banni atvinnustarfsemi og framleigu.
• Haltu heildarmánaðarleigu, að meðtöldum gjöldum fyrir húsgögn, bílastæði eða þjónustu, í €2.300 eða lægri ef þú vilt fá 10% hlutfallið.
• Skráðu leigusamninginn hjá Finanças og geymdu staðfestinguna. RSAA og aðrar ívilnanir eru háðar henni.
• Ef leigan er yfir €2.300 skaltu íhuga leigusamning til 5, 10 eða 20 ára og tryggja að þú bindir ekki sjálf(ur) enda á hann fyrr.
• Geymdu reikninga fyrir IMI, húsfélagsgjöldum, tryggingum og viðgerðum, gefna út á NIF-númerið þitt.
• Ef þú ert íbúi ESB/EES með litlar aðrar tekjur skaltu kanna valkostinn samkvæmt 17. gr. A áður en þú skilar.
• Skilaðu Modelo 3 með Anexo F á tímabilinu 1. apríl til 30. júní 2027 vegna leigu ársins 2026 og greiddu fyrir 31. ágúst.