Deklarera portugisisk hyresinkomst i ditt hemland utan att betala skatt två gånger

Portugal beskattar hyran från din portugisiska bostad först, eftersom fastigheten ligger där. Ditt hemland vill vanligtvis också få veta om inkomsten. Det landet undviker sedan dubbelbeskattning på ett av två sätt: antingen undantar det inkomsten (och använder den ibland för att bestämma skattesatsen på dina övriga inkomster), eller så beskattar det inkomsten och gör avräkning för den portugisiska skatten. Vilken metod som gäller beror på ditt land och dess skatteavtal med Portugal. Metoden avgör om du betalar något extra hemma.

Vem som beskattar först, och varför

Nästan alla skatteavtal följer artikel 6 i OECD:s modellavtal: inkomst av fast egendom ”får beskattas” i det land där fastigheten ligger. Portugal beskattar därför din hyra oavsett om du bor i Lissabon eller Leeds. Personer som inte är bosatta i Portugal deklarerar den i den årliga IRS-deklarationen (Modelo 3, Anexo F), som lämnas mellan den 1 april och den 30 juni året därpå.

Ditt hemland beskattar dig för dina globala inkomster. Dess skatteavtal med Portugal, eller dess egen lagstiftning om det inte finns något avtal, anger sedan hur överlappningen undanröjs:

• Undantagsmetoden. Hemviststaten beskattar inte den portugisiska hyran. Vid ”undantag med progressionsförbehåll” räknar den ändå med hyran när den bestämmer skattesatsen på dina övriga inkomster.
• Avräkningsmetoden. Hemviststaten beskattar hyran enligt sina egna regler och drar sedan av den portugisiska skatten. Avräkningen är begränsad till hemlandets skatt på samma inkomst. Om Portugals skatt är högre återbetalas inte mellanskillnaden. Om den är lägre betalar du mellanskillnaden hemma.

Två saker gäller överallt:

• En avräkning omfattar endast portugisisk inkomstskatt (IRS). Den omfattar inte IMI (kommunal fastighetsskatt) eller AIMI. I vissa länder är dessa i stället avdragsgilla kostnader.
• Ditt hemland beräknar hyresöverskottet enligt sina egna regler, med sina egna avdragsgilla kostnader, avskrivningar och växelkurser. Beloppet i din portugisiska deklaration skiljer sig ofta från beloppet i din deklaration hemma.

Översikt per land

Avsnitten nedan förklarar varje land. Reglerna är komplicerade, så se detta som en orientering och bekräfta ditt eget fall med en lokal rådgivare.

Nederländerna

• Vem som beskattar först: Portugal.
• Metod: Nederländerna beskattar inte den faktiska hyran i inkomstskatten. Fastigheten är en tillgång i Box 3 (sparande och investeringar) och deklareras till sitt marknadsvärde (waarde in het economisch verkeer) den 1 januari. Det finns inget nederländskt WOZ-värde för en utländsk bostad, så du behöver styrka värdet med en värdering eller jämförbara försäljningar. Enligt skatteavtalet ger Nederländerna sedan en vermindering ter voorkoming van dubbele belasting (nedsättning för att undvika dubbelbeskattning). Den tillämpar undantagsmetoden som en proportionell nedsättning av din Box 3-skatt.
• Var: Box 3 i din aangifte inkomstenbelasting: den utländska fastigheten och därefter nedsättningen för dubbelbeskattning av tillgångar utomlands.
• Praktiskt tips: Rådgivare påpekar att standardberäkningen kan ge för låg lättnad om du har skulder eller ett skattefritt grundavdrag. I juni 2024 och juli 2025 slog Hoge Raad (Nederländernas högsta domstol) fast att utländska fastigheter i praktiken måste vara helt undantagna vid tillämpning av den faktiska avkastningen (tegenbewijs). Box 3 håller också på att reformeras. Om din portugisiska bostad utgör en stor del av dina Box 3-tillgångar bör du kontrollera med en nederländsk skatterådgivare om du ska överklaga eller använda vägen med faktisk avkastning.

Belgien

• Vem som beskattar först: Portugal.
• Metod: Undantag med progressionsförbehåll. Belgien beskattar inte den portugisiska inkomsten, men tar hänsyn till den när skattesatsen på dina övriga inkomster bestäms.
• Var: Ruta III i deklarationen för personlig inkomstskatt, med koderna för utländska fastigheter, där den avtalsundantagna inkomsten begärs undantagen med progressionsförbehåll. Sedan inkomståret 2021 ger Belgien utländska fastigheter en katastralinkomst (revenu cadastral / kadastraal inkomen) och behandlar dem som belgiska fastigheter. En bostad som hyrs ut till en privatperson som inte använder den i näringsverksamhet beskattas normalt på den indexerade katastralinkomsten plus 40 %, inte på den faktiska hyran. Om den hyrs ut till ett företag eller för näringsverksamhet är det den faktiska hyran som räknas.
• Praktiskt tips: Du måste först anmäla fastigheten till den allmänna förvaltningen för förmögenhetsdokumentation (AAPD) så att den kan fastställa katastralinkomsten. Fristen är fyra månader efter köpet och 30 dagar efter en förändring, till exempel att du börjar hyra ut. För sena eller uteblivna anmälningar kan leda till böter på 250 € till 3 000 €. Kontrollera med en belgisk rådgivare vilka koder som gäller i årets deklaration.

Frankrike

• Vem som beskattar först: Portugal.
• Metod: Undantag med progressionsförbehåll (taux effectif). Artikel 24(1)(a)–(b) i 1971 års avtal mellan Frankrike och Portugal säger att fransk inkomstskatt inte gäller inkomst som Portugal får beskatta, men att Frankrike får använda den för att bestämma din skattesats. Detta är inte metoden med ”avräkning motsvarande den franska skatten” som vissa webbplatser beskriver: den officiella anvisningen till 2047 tar upp Portugal bland undantagsländerna.
• Var: Enligt anvisningen till 2047 ska undantagen fastighetsinkomst som beaktas för den effektiva skattesatsen redovisas direkt på blankett 2042 C: rad 4EA (régime réel) eller 4EB (micro-foncier). Den ska inte redovisas på blankett 2047.
• Praktiskt tips: Anmäl varje portugisiskt bankkonto som tar emot hyran på blankett 3916. Fråga en fransk rådgivare om franska sociala avgifter (prélèvements sociaux) kan tas ut på din portugisiska hyra, eftersom skatteavtalet endast omfattar inkomstskatt.

Tyskland

• Vem som beskattar först: Portugal.
• Metod: Enligt skatteavtalet mellan Tyskland och Portugal undantar Tyskland hyresinkomst från portugisiska fastigheter. För de flesta utländska inkomster höjer ett undantag ändå skattesatsen på övriga inkomster (Progressionsvorbehalt). Men § 32b(1), andra meningen, nr 3 EStG stänger av detta för hyresinkomst från fastigheter i en annan EU- eller EES-stat. Portugisisk hyra beskattas därför varken i Tyskland eller höjer din tyska skattesats.
• Var: Eftersom inkomsten inte har någon tysk skatteeffekt behöver den i regel inte redovisas i Anlage V eller Anlage AUS. Underskott från den portugisiska fastigheten är på samma sätt till ingen nytta i Tyskland.
• Praktiskt tips: Spara det portugisiska skattebeslutet (nota de liquidação) och hyresavtalet ifall ditt Finanzamt frågar. Om du äger fastigheten via ett bolag eller även har andra utländska inkomster bör du kontrollera med en Steuerberater.

Storbritannien

• Vem som beskattar först: Portugal.
• Metod: Avräkning. Enligt 1968 års avtal mellan Storbritannien och Portugal får portugisisk skatt avräknas mot brittisk skatt på samma inkomst. Ett nytt avtal mellan Storbritannien och Portugal undertecknades den 15 september 2025, men GOV.UK anger att det ännu inte har trätt i kraft. Tills det gör det gäller 1968 års avtal.
• Var: Sidorna ”Foreign” i SA106 i din Self Assessment-deklaration. Under ”Income from land and property abroad” använder du rutorna 14 till 24 för hyra, kostnader och justerat överskott, och kolumnerna för respektive land för att begära Foreign Tax Credit Relief (FTCR). HMRC:s faktablad HS263 förklarar beräkningen.
• Praktiskt tips: Brittiska regler gäller fullt ut, inklusive begränsningen av avdrag för bolåneränta (finansieringskostnader) för bostadsfastigheter och fribeloppet på 1 000 £ för fastighetsinkomster. Det brittiska skatteåret löper från den 6 april till den 5 april, medan Portugals följer kalenderåret, så du behöver fördela både hyra och portugisisk skatt. Räkna om till växelkursen när inkomsten uppstod. Lättnaden är begränsad till den brittiska skatten på det portugisiska överskottet: den som betalar skatt enligt basic rate betalar kanske inget extra, medan den som betalar enligt higher rate vanligtvis får betala ett tillägg.

Irland

• Vem som beskattar först: Portugal.
• Metod: Avräkning enligt skatteavtalet mellan Irland och Portugal. Revenue förklarar att när ett skatteavtal gäller beräknar du den irländska skatten på den utländska hyresinkomsten och drar sedan av den utländska skatt som betalats. Avdraget är begränsat till den irländska skatten på den inkomsten.
• Var: Utländsk hyresinkomst beskattas enligt Schedule D Case III. I Form 11 anger du antalet utländska fastigheter, bruttohyra, kostnader, räntor, kapitalavdrag och nettoöverskott i avsnittet för utländsk hyresinkomst, och begär avräkning för utländsk skatt.
• Praktiskt tips: Underskott på en utländsk fastighet kan endast rullas framåt mot framtida överskott från utländska fastigheter, inte mot irländsk hyra eller andra inkomster. Revenue påpekar också att skatt på schablonberäknad hyresinkomst inte kan avräknas. Fråga en irländsk rådgivare hur USC och PRSI samverkar med avräkningen i ditt fall.

USA

• Vem som beskattar först: Portugal. USA beskattar sina medborgare och personer bosatta i USA för deras globala inkomster, var de än bor.
• Metod: Avräkning. Artikel 25 i 1994 års avtal mellan USA och Portugal tillåter att portugisisk inkomstskatt avräknas mot amerikansk skatt, med förbehåll för amerikansk lag.
• Var: Redovisa hyra och kostnader på Schedule E (Form 1040), med den utländska adressen. Begär avräkning för portugisisk IRS på Form 1116, vanligtvis i kategorin passive. IMI är en fastighetsskatt, inte en inkomstskatt: den redovisas som en kostnad på Schedule E och kan inte begäras på Form 1116.
• Praktiskt tips: Bostadsfastigheter för uthyrning som används utanför USA måste skrivas av enligt Alternative Depreciation System. IRS Publication 527 anger perioden till 30 år för fastigheter som tagits i bruk efter 2017 och 40 år före dess. Portugisisk skatt överstiger ofta den amerikanska skatten på nettohyran efter avskrivningar, och outnyttjad avräkning kan föras bakåt ett år och framåt tio år. Därutöver gäller att om dina portugisiska bankkonton sammanlagt överstiger 10 000 $ vid något tillfälle under året ska du lämna en FBAR (FinCEN Form 114). Den ska lämnas senast den 15 april, med automatisk förlängning till den 15 oktober. Själva huset redovisas inte i FBAR.

Sverige

• Vem som beskattar först: Portugal.
• Metod: Avräkning enligt svensk intern rätt. Sverige sade upp sitt skatteavtal med Portugal med verkan från den 1 januari 2022, så det finns inget skatteavtal. Skatteverket medger avräkning för den slutliga skatt du har betalat utomlands, upp till den svenska skatten på den inkomsten.
• Var: Om bostaden räknas som privatbostad är ett eventuellt överskott efter schablonavdraget inkomst av kapital, som redovisas i ruta 7.3 i Inkomstdeklaration 1 och beskattas med 30 %. För ett hus eller en ägarlägenhet är schablonavdraget 40 000 SEK per år plus 20 % av hyran. Begär avräkningen under ”Övriga upplysningar” i deklarationen.
• Praktiskt tips: Schablonavdragen ger ofta bara ett litet svenskt överskott, som den portugisiska avräkningen kan ta bort helt. Överskjutande portugisisk skatt kan inte ge någon återbetalning, så spara det portugisiska skattebeslutet som bevis på den slutliga skatten.

Brasilien

• Vem som beskattar först: Portugal.
• Metod: Avräkning. Enligt artikel 23 i avtalet mellan Brasilien och Portugal (Decreto 4.012/2001) drar Brasilien av den portugisiska skatten. Avdraget är begränsat till den brasilianska skatten på samma inkomst.
• Var: Hyra som en person bosatt i Brasilien tar emot från utlandet omfattas av carnê-leão. Den beräknas månadsvis enligt de progressiva skattesatserna och betalas senast den sista bankdagen i påföljande månad. Den tas sedan med i den årliga deklarationen (DIRPF), där fastigheten redovisas under Bens e Direitos. Den årliga ordningen med 15 % enligt Lei 14.754/2023 gäller aplicações financeiras och kontrollerade enheter utomlands. Den undantar hyra och omfattar alltså inte en bostad som du äger direkt.
• Praktiskt tips: Om du äger fastigheten via ett portugisiskt eller annat utländskt bolag gäller andra regler. Fråga en contador hur portugisisk skatt som betalats ska redovisas i carnê-leão och vilken växelkurs som ska användas.

Checklista

1. Lämna först den portugisiska deklarationen (Modelo 3, Anexo F, 1 april – 30 juni) och spara skattebeslutet som visar den slutliga skatten.
2. Ta reda på ditt lands metod (undantag eller avräkning) och motsvarande blankett med hjälp av översiktstabellen.
3. Räkna om hyresöverskottet enligt ditt hemlands regler och växelkurser.
4. Begär lättnad endast för portugisisk inkomstskatt, aldrig för IMI eller AIMI.
5. Uppfyll eventuella separata rapporteringsskyldigheter: den belgiska fastighetsanmälan till AAPD, den franska blanketten 3916 för bankkonton, den amerikanska FBAR.
6. Om detaljerna i skatteavtalet är oklara eller din situation är ovanlig (ett bolag, flera ägare, flytt till ett annat land mitt under året) bör du kontrollera med en skatterådgivare i det land där du har din hemvist.