Prijava portugalske najemnine v državi prebivališča brez dvojnega plačila davka

Najemnino od Vašega portugalskega stanovanja najprej obdavči Portugalska, ker je nepremičnina tam. Država, v kateri prebivate, običajno prav tako želi izvedeti za ta dohodek. Dvojno obdavčenje nato prepreči na enega od dveh načinov: dohodek oprosti davka (včasih ga upošteva pri določanju stopnje za Vaše druge dohodke) ali pa ga obdavči in odšteje dobropis za portugalski davek. Katera metoda se uporabi, je odvisno od Vaše države in njene pogodbe s Portugalsko. Metoda določa, ali doma plačate še kaj dodatno.

Kdo obdavči prvi in zakaj

Skoraj vse pogodbe o izogibanju dvojnemu obdavčevanju sledijo členu 6 vzorčne konvencije OECD: dohodek iz nepremičnin se »lahko obdavči« v državi, v kateri je nepremičnina. Portugalska zato obdavči Vašo najemnino ne glede na to, ali živite v Lizboni ali v Leedsu. Nerezidenti jo prijavijo v letni napovedi za IRS (Modelo 3, Anexo F), ki se odda med 1. aprilom in 30. junijem naslednjega leta.

Država prebivališča Vas obdavči od dohodkov iz vsega sveta. Njena pogodba s Portugalsko ali, kjer pogodbe ni, njena lastna zakonodaja nato določa, kako odpravi prekrivanje:

• Metoda oprostitve. Država prebivališča portugalske najemnine ne obdavči. Pri »oprostitvi s progresijo« pa najemnino vseeno upošteva pri določanju davčne stopnje za Vaše druge dohodke.
• Metoda odbitka (dobropisa). Država prebivališča najemnino obdavči po svojih pravilih in nato odšteje portugalski davek. Dobropis je omejen na domači davek od istega dohodka. Če je portugalski davek višji, se razlika ne vrne. Če je nižji, razliko plačate doma.

Dve točki veljata povsod:

• Dobropis zajema samo portugalski davek od dohodka (IRS). Ne zajema IMI (občinskega davka na nepremičnine) ali AIMI. V nekaterih državah sta ta davka namesto tega odbitna stroška.
• Vaša država prebivališča dobiček od oddajanja izračuna po lastnih pravilih, z lastnimi odbitnimi stroški, amortizacijo in menjalnimi tečaji. Znesek v portugalski napovedi se bo pogosto razlikoval od zneska v domači napovedi.

Pregled po državah

V spodnjih razdelkih je pojasnjena vsaka država. Pravila so zapletena, zato jih jemljite kot usmeritev in svoj primer preverite pri lokalnem svetovalcu.

Nizozemska

• Kdo obdavči prvi: Portugalska.
• Metoda: Nizozemska dejanske najemnine pri dohodnini ne obdavči. Nepremičnina je premoženje v Box 3 (prihranki in naložbe), ki se prijavi po tržni vrednosti (waarde in het economisch verkeer) na dan 1. januarja. Za stanovanje v tujini nizozemska vrednost WOZ ne obstaja, zato morate vrednost utemeljiti s cenitvijo ali s primerljivimi prodajami. Na podlagi pogodbe Nizozemska nato prizna vermindering ter voorkoming van dubbele belasting (znižanje za preprečitev dvojnega obdavčenja). Ta uporabi metodo oprostitve kot sorazmerno znižanje Vašega davka v Box 3.
• Kam: Box 3 Vaše aangifte inkomstenbelasting: nepremičnina v tujini, nato znižanje zaradi dvojnega obdavčenja za premoženje v tujini.
• Praktični nasvet: Svetovalci opozarjajo, da lahko standardni izračun da premajhno olajšavo, če imate dolgove ali neobdavčeni znesek. Hoge Raad (nizozemsko vrhovno sodišče) je junija 2024 in julija 2025 razsodilo, da morajo biti nepremičnine v tujini po poti dejanskega donosa (tegenbewijs) dejansko v celoti oproščene. Box 3 je poleg tega v postopku prenove. Če Vaše portugalsko stanovanje predstavlja velik del Vašega premoženja v Box 3, se pri nizozemskem davčnem svetovalcu pozanimajte, ali je smiselno vložiti ugovor ali uporabiti pot dejanskega donosa.

Belgija

• Kdo obdavči prvi: Portugalska.
• Metoda: Oprostitev s progresijo. Belgija portugalskega dohodka ne obdavči, vendar ga upošteva pri določanju stopnje za Vaše druge dohodke.
• Kam: Okvir III napovedi za dohodnino, s šiframi za nepremičnine v tujini, pri čemer se za dohodek, oproščen po pogodbi, uveljavlja oprostitev s progresijo. Od dohodkovnega leta 2021 Belgija nepremičninam v tujini določi katastrski dohodek (revenu cadastral / kadastraal inkomen) in jih obravnava enako kot belgijske nepremičnine. Stanovanje, oddano fizični osebi, ki ga ne uporablja za poslovno dejavnost, se običajno obdavči na podlagi indeksiranega katastrskega dohodka, povečanega za 40 %, ne pa na podlagi dejanske najemnine. Pri oddaji podjetju ali za poslovno rabo se upošteva dejanska najemnina.
• Praktični nasvet: Nepremičnino morate najprej prijaviti Generalni upravi za patrimonialno dokumentacijo (AAPD), da lahko ta določi katastrski dohodek. Rok je štiri mesece po nakupu in 30 dni po spremembi, na primer ko jo začnete oddajati. Za zamujeno ali opuščeno prijavo je lahko izrečena globa od 250 € do 3.000 €. Pri belgijskem svetovalcu preverite, katere šifre veljajo v napovedi za Vaše leto.

Francija

• Kdo obdavči prvi: Portugalska.
• Metoda: Oprostitev s progresijo (taux effectif). Člen 24(1)(a)–(b) francosko-portugalske konvencije iz leta 1971 določa, da se francoska dohodnina ne uporablja za dohodek, ki ga sme obdavčiti Portugalska, vendar ga sme Francija uporabiti za določitev Vaše davčne stopnje. To ni metoda »dobropisa v višini francoskega davka«, ki jo opisujejo nekatere spletne strani: uradno navodilo 2047 Portugalsko navaja med državami z metodo oprostitve.
• Kam: Navodilo 2047 določa, da se oproščeni dohodek iz nepremičnin, ki se upošteva za efektivno stopnjo, vpiše neposredno v obrazec 2042 C: v vrstico 4EA (régime réel) ali 4EB (micro-foncier). Ne vpiše se v obrazec 2047.
• Praktični nasvet: Vsak portugalski bančni račun, na katerega prejemate najemnino, prijavite na obrazcu 3916. Francoskega svetovalca vprašajte, ali se za Vašo portugalsko najemnino lahko uporabijo francoski socialni prispevki (prélèvements sociaux), saj pogodba zajema samo dohodnino.

Nemčija

• Kdo obdavči prvi: Portugalska.
• Metoda: Na podlagi nemško-portugalske pogodbe Nemčija oprosti dohodek od oddajanja portugalskih nepremičnin. Pri večini tujih dohodkov oprostitev sicer zviša stopnjo za druge dohodke (Progressionsvorbehalt). Vendar § 32b(1), drugi stavek, št. 3 EStG to izključi za dohodek od oddajanja nepremičnin v drugi državi EU ali EGP. Portugalska najemnina se zato v Nemčiji niti ne obdavči niti ne zviša Vaše nemške stopnje.
• Kam: Ker dohodek v Nemčiji nima davčnega učinka, ga praviloma ni treba vpisati v Anlage V ali Anlage AUS. Enako izgube iz portugalske nepremičnine v Nemčiji niso uporabne.
• Praktični nasvet: Shranite portugalsko odmero (nota de liquidação) in najemno pogodbo za primer, da ju zahteva Vaš Finanzamt. Če imate nepremičnino v lasti prek družbe ali imate tudi druge tuje dohodke, se posvetujte s Steuerberaterjem.

Združeno kraljestvo

• Kdo obdavči prvi: Portugalska.
• Metoda: Odbitek. Po konvenciji med Združenim kraljestvom in Portugalsko iz leta 1968 se portugalski davek prizna kot odbitek od britanskega davka od istega dohodka. Nova konvencija med Združenim kraljestvom in Portugalsko je bila podpisana 15. septembra 2025, vendar jo GOV.UK navaja kot še neveljavno. Dokler ne začne veljati, se uporablja pogodba iz leta 1968.
• Kam: Strani »Foreign« obrazca SA106 v Vaši napovedi Self Assessment. V delu »Income from land and property abroad« uporabite polja od 14 do 24 za najemnino, stroške in prilagojeni dobiček ter stolpce za posamezne države za uveljavljanje olajšave Foreign Tax Credit Relief (FTCR). Izračun pojasnjuje HMRC-jev pripomoček HS263.
• Praktični nasvet: Britanska pravila se uporabljajo v celoti, vključno z omejitvijo za obresti hipotekarnih posojil (stroške financiranja) pri stanovanjskih nepremičninah in s pavšalno olajšavo za dohodek iz nepremičnin v višini 1.000 £. Britansko davčno leto traja od 6. aprila do 5. aprila, portugalsko pa sovpada s koledarskim letom, zato morate razmejiti tako najemnino kot portugalski davek. Pretvorbo opravite po menjalnem tečaju na dan nastanka dohodka. Olajšava je omejena na britanski davek od portugalskega dobička: davčni zavezanec po osnovni stopnji morda ne bo plačal nič dodatno, zavezanec po višji stopnji pa bo običajno doplačal razliko.

Irska

• Kdo obdavči prvi: Portugalska.
• Metoda: Odbitek po irsko-portugalski pogodbi. Revenue pojasnjuje, da v primeru uporabe pogodbe izračunate irski davek od tujega dohodka od najemnin in nato odštejete plačani tuji davek. Odbitek je omejen na irski davek od tega dohodka.
• Kam: Tuji dohodek od najemnin se obdavči po Schedule D Case III. V obrazec Form 11 v razdelku za tuje najemnine vpišete število tujih nepremičnin, bruto najemnino, stroške, obresti, kapitalske olajšave in čisti dobiček ter uveljavite odbitek tujega davka.
• Praktični nasvet: Izgube iz tuje nepremičnine je mogoče prenesti samo na prihodnje dobičke iz tujih nepremičnin, ne pa na irske najemnine ali druge dohodke. Revenue opozarja tudi, da davka od domnevnega dohodka od najemnin ni mogoče odbiti. Irskega svetovalca vprašajte, kako se USC in PRSI v Vašem primeru prepletata z odbitkom.

Združene države

• Kdo obdavči prvi: Portugalska. Združene države svoje državljane in rezidente obdavčujejo od dohodkov iz vsega sveta, ne glede na to, kje živijo.
• Metoda: Odbitek. Člen 25 konvencije med ZDA in Portugalsko iz leta 1994 dovoljuje odbitek portugalske dohodnine od davka v ZDA, ob upoštevanju ameriške zakonodaje.
• Kam: Najemnino in stroške prijavite na Schedule E (Form 1040) s tujim naslovom. Odbitek za portugalski IRS uveljavljate na Form 1116, običajno v kategoriji pasivnih dohodkov. IMI je davek na nepremičnine, ne davek od dohodka: na Schedule E se vpiše kot strošek in ga ni mogoče uveljavljati na Form 1116.
• Praktični nasvet: Stanovanjske nepremičnine za oddajo, ki se uporabljajo zunaj ZDA, je treba amortizirati po sistemu Alternative Depreciation System. Publikacija IRS 527 določa obdobje 30 let za nepremičnine, dane v uporabo po letu 2017, in 40 let za tiste pred tem. Portugalski davek pogosto presega ameriški davek od čiste najemnine po amortizaciji, neizkoriščene odbitke pa je mogoče prenesti eno leto nazaj in deset let naprej. Ločeno od tega morate, če skupno stanje na Vaših portugalskih bančnih računih kadar koli v letu preseže 10.000 $, oddati FBAR (FinCEN Form 114). Rok je 15. april, s samodejnim podaljšanjem do 15. oktobra. Samo stanovanje se v FBAR ne prijavi.

Švedska

• Kdo obdavči prvi: Portugalska.
• Metoda: Odbitek po švedski notranji zakonodaji. Švedska je svojo davčno pogodbo s Portugalsko odpovedala z učinkom od 1. januarja 2022, zato pogodbe ni. Skatteverket dovoljuje odbitek (avräkning) dokončnega davka, ki ste ga plačali v tujini, do višine švedskega davka od tega dohodka.
• Kam: Če se stanovanje šteje za zasebno bivališče (privatbostad), je presežek po standardnem odbitku kapitalski dohodek, ki se vpiše v polje 7.3 obrazca Inkomstdeklaration 1 in obdavči po stopnji 30 %. Za hišo ali stanovanje v lasti znaša standardni odbitek 40.000 SEK na leto in 20 % najemnine. Odbitek zahtevajte v razdelku »Övriga upplysningar« (Druge informacije) v napovedi.
• Praktični nasvet: Pavšalni odbitki pogosto pustijo majhen švedski presežek, ki ga portugalski odbitek lahko v celoti izniči. Presežka portugalskega davka ne morete pretvoriti v vračilo, zato shranite portugalsko odmero kot dokaz o dokončnem davku.

Brazilija

• Kdo obdavči prvi: Portugalska.
• Metoda: Odbitek. Po členu 23 brazilsko-portugalske konvencije (Decreto 4.012/2001) Brazilija odšteje portugalski davek. Odbitek je omejen na brazilski davek od istega dohodka.
• Kam: Najemnina, ki jo brazilski rezident prejme iz tujine, spada pod carnê-leão. Izračuna se mesečno po progresivnih stopnjah in plača do zadnjega delovnega dne naslednjega meseca. Nato se vključi v letno napoved (DIRPF), nepremičnina pa se navede pod Bens e Direitos. Letni režim s stopnjo 15 % po Lei 14.754/2023 je namenjen aplicações financeiras in obvladovanim subjektom v tujini. Najemnine so iz njega izvzete, zato ne zajema stanovanja, ki ga imate v neposredni lasti.
• Praktični nasvet: Če imate nepremičnino v lasti prek portugalske ali druge tuje družbe, veljajo drugačna pravila. Contadorja vprašajte, kako v carnê-leão evidentirati plačani portugalski davek in kateri menjalni tečaj uporabiti.

Kontrolni seznam

1. Najprej oddajte portugalsko napoved (Modelo 3, Anexo F, 1. april – 30. junij) in shranite odmero, iz katere je razviden dokončni davek.
2. S pomočjo preglednice ugotovite metodo za svojo državo (oprostitev ali odbitek) in ustrezni obrazec.
3. Dobiček od oddajanja ponovno izračunajte po pravilih in menjalnih tečajih svoje države prebivališča.
4. Olajšavo uveljavljajte samo za portugalsko dohodnino, nikoli za IMI ali AIMI.
5. Izpolnite morebitne ločene obveznosti poročanja: belgijsko prijavo nepremičnine pri AAPD, francoski obrazec 3916 za bančne račune, ameriški FBAR.
6. Če so podrobnosti pogodbe nejasne ali je Vaš položaj neobičajen (družba, solastniki, selitev v drugo državo med letom), se posvetujte z davčnim svetovalcem v državi prebivališča.