Jak rozliczyć portugalski czynsz w kraju zamieszkania bez podwójnego opodatkowania

Portugalia jako pierwsza opodatkowuje czynsz z Państwa portugalskiego mieszkania, ponieważ tam znajduje się nieruchomość. Kraj zamieszkania zazwyczaj również chce wiedzieć o tym dochodzie. Następnie unika podwójnego opodatkowania na jeden z dwóch sposobów: zwalnia dochód z podatku (czasem uwzględniając go przy ustalaniu stawki dla pozostałych dochodów) albo opodatkowuje go i odlicza podatek zapłacony w Portugalii. To, która metoda ma zastosowanie, zależy od Państwa kraju i jego umowy z Portugalią. Od metody zależy, czy zapłacą Państwo cokolwiek dodatkowo w kraju zamieszkania.

Kto opodatkowuje jako pierwszy i dlaczego

Prawie wszystkie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania opierają się na art. 6 Modelowej Konwencji OECD: dochód z nieruchomości „może być opodatkowany” w państwie, w którym nieruchomość jest położona. Portugalia opodatkowuje więc Państwa czynsz bez względu na to, czy mieszkają Państwo w Lizbonie, czy w Leeds. Nierezydenci wykazują go w rocznym zeznaniu IRS (Modelo 3, Anexo F), składanym od 1 kwietnia do 30 czerwca następnego roku.

Kraj zamieszkania opodatkowuje Państwa dochody z całego świata. Jego umowa z Portugalią — lub, w braku umowy, jego prawo krajowe — określa, jak usuwa się podwójne opodatkowanie:

• Metoda wyłączenia. Kraj zamieszkania nie opodatkowuje portugalskiego czynszu. Przy „wyłączeniu z progresją” nadal uwzględnia go jednak przy ustalaniu stawki podatku od pozostałych dochodów.
• Metoda zaliczenia. Kraj zamieszkania opodatkowuje czynsz według własnych przepisów, a następnie odlicza podatek portugalski. Odliczenie jest ograniczone do podatku krajowego od tego samego dochodu. Jeżeli podatek portugalski jest wyższy, różnica nie jest zwracana. Jeżeli jest niższy, różnicę płaci się w kraju zamieszkania.

Dwie zasady obowiązują wszędzie:

• Zaliczenie obejmuje wyłącznie portugalski podatek dochodowy (IRS). Nie obejmuje IMI (gminnego podatku od nieruchomości) ani AIMI. W niektórych krajach można je natomiast odliczyć jako koszty.
• Kraj zamieszkania oblicza zysk z najmu według własnych przepisów, stosując własne koszty uzyskania przychodu, amortyzację i kursy walut. Kwota w portugalskim zeznaniu często będzie się różnić od kwoty w zeznaniu krajowym.

Przegląd według krajów

Poniższe sekcje omawiają każdy kraj. Przepisy są złożone, dlatego proszę traktować je jako wskazówkę orientacyjną i potwierdzić swoją sytuację u lokalnego doradcy.

Holandia

• Kto opodatkowuje jako pierwszy: Portugalia.
• Metoda: Holandia nie opodatkowuje faktycznego czynszu w podatku dochodowym. Nieruchomość jest składnikiem majątku w Box 3 (oszczędności i inwestycje), wykazywanym według wartości rynkowej (waarde in het economisch verkeer) na dzień 1 stycznia. Dla zagranicznego mieszkania nie istnieje holenderska wartość WOZ, dlatego wartość trzeba udokumentować wyceną lub porównywalnymi transakcjami. Na podstawie umowy Holandia przyznaje następnie vermindering ter voorkoming van dubbele belasting (obniżkę w celu uniknięcia podwójnego opodatkowania). Stosuje ona metodę wyłączenia w formie proporcjonalnego obniżenia podatku w Box 3.
• Gdzie: Box 3 w zeznaniu aangifte inkomstenbelasting: nieruchomość zagraniczna, a następnie obniżka z tytułu podwójnego opodatkowania majątku za granicą.
• Praktyczna wskazówka: Doradcy zwracają uwagę, że standardowe obliczenie może dawać zbyt małą ulgę, gdy mają Państwo długi lub kwotę wolną od podatku. W czerwcu 2024 r. i lipcu 2025 r. Hoge Raad (holenderski Sąd Najwyższy) orzekł, że przy ścieżce faktycznego zwrotu (tegenbewijs) zagraniczne nieruchomości muszą być w praktyce w pełni zwolnione. Box 3 jest też w trakcie reformy. Jeżeli portugalskie mieszkanie stanowi dużą część Państwa majątku w Box 3, proszę skonsultować z holenderskim doradcą podatkowym, czy złożyć sprzeciw lub skorzystać ze ścieżki faktycznego zwrotu.

Belgia

• Kto opodatkowuje jako pierwszy: Portugalia.
• Metoda: Wyłączenie z progresją. Belgia nie opodatkowuje portugalskiego dochodu, ale uwzględnia go przy ustalaniu stawki dla pozostałych dochodów.
• Gdzie: Ramka III zeznania w podatku dochodowym od osób fizycznych, z użyciem kodów dla nieruchomości zagranicznych, przy czym dochód zwolniony na podstawie umowy wykazuje się do wyłączenia z progresją. Od roku dochodowego 2021 Belgia przypisuje nieruchomościom zagranicznym dochód katastralny (revenu cadastral / kadastraal inkomen) i traktuje je jak nieruchomości belgijskie. Mieszkanie wynajmowane osobie prywatnej, która nie używa go do celów zawodowych, jest zwykle opodatkowane od indeksowanego dochodu katastralnego powiększonego o 40%, a nie od faktycznego czynszu. Przy najmie spółce lub do celów zawodowych liczy się faktyczny czynsz.
• Praktyczna wskazówka: Najpierw trzeba zgłosić nieruchomość do Administracji Generalnej Dokumentacji Majątkowej (AAPD), aby mogła ustalić dochód katastralny. Termin wynosi cztery miesiące od zakupu i 30 dni od zmiany, takiej jak rozpoczęcie najmu. Za spóźnione lub brakujące zgłoszenie grozi grzywna od 250 € do 3000 €. Proszę sprawdzić z belgijskim doradcą, które kody obowiązują w zeznaniu za dany rok.

Francja

• Kto opodatkowuje jako pierwszy: Portugalia.
• Metoda: Wyłączenie z progresją (taux effectif). Art. 24 ust. 1 lit. a–b konwencji francusko-portugalskiej z 1971 r. stanowi, że francuski podatek dochodowy nie dotyczy dochodu, który może opodatkować Portugalia, ale Francja może go uwzględnić przy ustalaniu stawki. Nie jest to metoda „zaliczenia równego podatkowi francuskiemu”, opisywana na niektórych stronach: oficjalna instrukcja 2047 wymienia Portugalię wśród krajów stosujących wyłączenie.
• Gdzie: Według instrukcji 2047 zwolniony dochód z nieruchomości uwzględniany dla stawki efektywnej wpisuje się bezpośrednio w formularzu 2042 C: w wierszu 4EA (régime réel) lub 4EB (micro-foncier). Nie wpisuje się go w formularzu 2047.
• Praktyczna wskazówka: Każde portugalskie konto bankowe, na które wpływa czynsz, należy zgłosić na formularzu 3916. Proszę zapytać francuskiego doradcę, czy francuskie składki społeczne (prélèvements sociaux) mogą dotyczyć portugalskiego czynszu, ponieważ umowa obejmuje wyłącznie podatek dochodowy.

Niemcy

• Kto opodatkowuje jako pierwszy: Portugalia.
• Metoda: Na podstawie umowy niemiecko-portugalskiej Niemcy zwalniają dochód z najmu portugalskiej nieruchomości. W przypadku większości dochodów zagranicznych zwolnienie nadal podwyższa stawkę dla pozostałych dochodów (Progressionsvorbehalt). Jednak § 32b ust. 1 zdanie drugie pkt 3 EStG wyłącza tę zasadę dla dochodów z najmu nieruchomości położonych w innym państwie UE lub EOG. Portugalski czynsz nie jest więc opodatkowany w Niemczech ani nie podwyższa Państwa niemieckiej stawki.
• Gdzie: Ponieważ dochód nie wywołuje skutków podatkowych w Niemczech, zasadniczo nie trzeba go wykazywać w Anlage V ani Anlage AUS. Straty z portugalskiej nieruchomości są w Niemczech również bez znaczenia.
• Praktyczna wskazówka: Proszę zachować portugalską decyzję podatkową (nota de liquidação) i umowę najmu na wypadek pytań z Finanzamt. Jeżeli posiadają Państwo nieruchomość przez spółkę lub mają inne dochody zagraniczne, warto skonsultować się ze Steuerberaterem.

Wielka Brytania

• Kto opodatkowuje jako pierwszy: Portugalia.
• Metoda: Zaliczenie. Na podstawie konwencji brytyjsko-portugalskiej z 1968 r. podatek portugalski zalicza się na poczet podatku brytyjskiego od tego samego dochodu. Nowa konwencja brytyjsko-portugalska została podpisana 15 września 2025 r., ale GOV.UK podaje, że jeszcze nie weszła w życie. Do czasu jej wejścia w życie obowiązuje umowa z 1968 r.
• Gdzie: Strony „Foreign” formularza SA106 w zeznaniu Self Assessment. W części „Income from land and property abroad” należy użyć pól od 14 do 24 dla czynszu, kosztów i skorygowanego zysku oraz kolumn dla poszczególnych krajów, aby wystąpić o Foreign Tax Credit Relief (FTCR). Obliczenie wyjaśnia instrukcja HMRC HS263.
• Praktyczna wskazówka: Przepisy brytyjskie obowiązują w pełni, w tym ograniczenie odliczania odsetek od kredytu hipotecznego (kosztów finansowania) dla nieruchomości mieszkalnych oraz kwota wolna od dochodu z nieruchomości w wysokości 1000 £. Brytyjski rok podatkowy trwa od 6 kwietnia do 5 kwietnia, a portugalski pokrywa się z rokiem kalendarzowym, dlatego trzeba proporcjonalnie rozdzielić zarówno czynsz, jak i podatek portugalski. Przeliczenia dokonuje się według kursu z dnia powstania dochodu. Ulga jest ograniczona do podatku brytyjskiego od portugalskiego zysku: podatnik ze stawką podstawową może nie zapłacić nic więcej, a podatnik ze stawką wyższą zazwyczaj dopłaci różnicę.

Irlandia

• Kto opodatkowuje jako pierwszy: Portugalia.
• Metoda: Zaliczenie na podstawie umowy irlandzko-portugalskiej. Revenue wyjaśnia, że jeżeli obowiązuje umowa, oblicza się irlandzki podatek od zagranicznego dochodu z najmu, a następnie odlicza zapłacony podatek zagraniczny. Odliczenie jest ograniczone do irlandzkiego podatku od tego dochodu.
• Gdzie: Zagraniczny dochód z najmu jest opodatkowany w ramach Schedule D Case III. W formularzu Form 11 w części dotyczącej zagranicznego najmu podaje się liczbę nieruchomości zagranicznych, czynsz brutto, koszty, odsetki, odpisy amortyzacyjne (capital allowances) i zysk netto oraz wnioskuje o zaliczenie podatku zagranicznego.
• Praktyczna wskazówka: Straty z nieruchomości zagranicznej można przenosić wyłącznie na przyszłe zyski z nieruchomości zagranicznych, a nie na irlandzki czynsz ani inne dochody. Revenue zaznacza również, że podatku od domniemanego dochodu z najmu nie można zaliczyć. Proszę zapytać irlandzkiego doradcę, jak USC i PRSI współgrają z zaliczeniem w Państwa przypadku.

Stany Zjednoczone

• Kto opodatkowuje jako pierwszy: Portugalia. Stany Zjednoczone opodatkowują swoich obywateli i rezydentów od dochodów z całego świata, niezależnie od miejsca zamieszkania.
• Metoda: Zaliczenie. Art. 25 konwencji amerykańsko-portugalskiej z 1994 r. pozwala zaliczyć portugalski podatek dochodowy na poczet podatku amerykańskiego, z zastrzeżeniem prawa USA.
• Gdzie: Czynsz i koszty wykazuje się w Schedule E (Form 1040) wraz z adresem zagranicznym. O zaliczenie portugalskiego IRS wnioskuje się na Form 1116, zwykle w kategorii dochodów pasywnych. IMI jest podatkiem od nieruchomości, a nie podatkiem dochodowym: wpisuje się go w Schedule E jako koszt i nie można go wykazać na Form 1116.
• Praktyczna wskazówka: Nieruchomości mieszkalne wynajmowane poza USA amortyzuje się w systemie Alternative Depreciation System. Publikacja IRS 527 określa okres amortyzacji na 30 lat dla nieruchomości oddanych do użytku po 2017 r. i 40 lat dla wcześniejszych. Podatek portugalski często przewyższa podatek amerykański od czynszu netto po amortyzacji, a niewykorzystane zaliczenia można przenieść rok wstecz i dziesięć lat w przód. Niezależnie od tego, jeżeli łączne saldo Państwa portugalskich kont bankowych w którymkolwiek momencie roku przekroczy 10 000 $, należy złożyć FBAR (FinCEN Form 114). Termin upływa 15 kwietnia, z automatycznym przedłużeniem do 15 października. Samego domu nie wykazuje się w FBAR.

Szwecja

• Kto opodatkowuje jako pierwszy: Portugalia.
• Metoda: Zaliczenie na podstawie szwedzkiego prawa krajowego. Szwecja wypowiedziała umowę podatkową z Portugalią ze skutkiem od 1 stycznia 2022 r., więc umowa nie obowiązuje. Skatteverket przyznaje zaliczenie (avräkning) ostatecznego podatku zapłaconego za granicą, do wysokości szwedzkiego podatku od tego dochodu.
• Gdzie: Jeżeli mieszkanie jest traktowane jako prywatny lokal mieszkalny (privatbostad), nadwyżka po standardowym odliczeniu stanowi dochód kapitałowy, który wpisuje się w polu 7.3 Inkomstdeklaration 1 i opodatkowuje stawką 30%. W przypadku domu lub mieszkania własnościowego standardowe odliczenie wynosi 40 000 SEK rocznie plus 20% czynszu. O zaliczenie wnioskuje się w części „Övriga upplysningar” (Inne informacje) zeznania.
• Praktyczna wskazówka: Ryczałtowe odliczenia często pozostawiają niewielką szwedzką nadwyżkę, którą portugalskie zaliczenie może całkowicie zniwelować. Nadwyżki portugalskiego podatku nie można zamienić na zwrot, dlatego proszę zachować portugalską decyzję podatkową jako dowód ostatecznego podatku.

Brazylia

• Kto opodatkowuje jako pierwszy: Portugalia.
• Metoda: Zaliczenie. Na podstawie art. 23 konwencji brazylijsko-portugalskiej (Decreto 4.012/2001) Brazylia odlicza podatek portugalski. Odliczenie jest ograniczone do brazylijskiego podatku od tego samego dochodu.
• Gdzie: Czynsz otrzymywany z zagranicy przez rezydenta Brazylii podlega systemowi carnê-leão. Oblicza się go miesięcznie według stawek progresywnych i płaci do ostatniego dnia roboczego następnego miesiąca. Następnie wykazuje się go w rocznym zeznaniu (DIRPF), a nieruchomość wpisuje w części Bens e Direitos. Roczny system 15% z Lei 14.754/2023 dotyczy aplicações financeiras i kontrolowanych podmiotów zagranicznych. Wyłącza on czynsz, więc nie obejmuje mieszkania posiadanego bezpośrednio.
• Praktyczna wskazówka: Jeżeli posiadają Państwo nieruchomość przez spółkę portugalską lub inną zagraniczną, obowiązują inne zasady. Proszę zapytać contadora, jak wykazać podatek zapłacony w Portugalii w carnê-leão i jaki kurs walut zastosować.

Lista kontrolna

1. Najpierw proszę złożyć zeznanie portugalskie (Modelo 3, Anexo F, 1 kwietnia – 30 czerwca) i zachować decyzję podatkową wskazującą ostateczny podatek.
2. Proszę ustalić metodę obowiązującą w Państwa kraju (wyłączenie lub zaliczenie) oraz odpowiedni formularz, korzystając z tabeli przeglądowej.
3. Proszę ponownie obliczyć zysk z najmu według przepisów i kursów walut kraju zamieszkania.
4. Proszę wnioskować o ulgę wyłącznie z tytułu portugalskiego podatku dochodowego, nigdy z tytułu IMI ani AIMI.
5. Proszę dopełnić odrębnych obowiązków sprawozdawczych: belgijskiego zgłoszenia nieruchomości do AAPD, francuskiego formularza 3916 dotyczącego kont bankowych, amerykańskiego FBAR.
6. Jeżeli szczegóły umowy są niejasne lub Państwa sytuacja jest nietypowa (spółka, współwłaściciele, przeprowadzka w trakcie roku), proszę skonsultować się z doradcą podatkowym w kraju zamieszkania.