Declararea chiriei din Portugalia în țara de reședință fără a plăti de două ori

Portugalia impozitează prima chiria obținută din locuința dumneavoastră portugheză, deoarece proprietatea se află acolo. De regulă, și țara de reședință dorește să afle despre acest venit. Ea evită apoi dubla impunere în unul din două moduri: fie scutește venitul (folosindu-l uneori pentru a stabili cota aplicabilă celorlalte venituri), fie îl impozitează și scade un credit pentru impozitul portughez. Metoda aplicabilă depinde de țara dumneavoastră și de tratatul acesteia cu Portugalia. Metoda decide dacă plătiți ceva în plus acasă.

Cine impozitează primul și de ce

Aproape toate tratatele fiscale urmează articolul 6 din Convenția model OCDE: veniturile din bunuri imobile „pot fi impozitate” în țara în care se află proprietatea. Prin urmare, Portugalia vă impozitează chiria indiferent dacă locuiți la Lisabona sau la Leeds. Nerezidenții o declară în declarația anuală IRS (Modelo 3, Anexo F), depusă între 1 aprilie și 30 iunie a anului următor.

Țara de reședință vă impozitează veniturile la nivel mondial. Tratatul acesteia cu Portugalia sau, în lipsa unui tratat, propria legislație stabilește apoi cum este eliminată suprapunerea:

• Metoda scutirii. Țara de reședință nu impozitează chiria din Portugalia. În cazul „scutirii cu progresivitate”, ea ia totuși în calcul chiria atunci când stabilește cota de impozit pentru celelalte venituri.
• Metoda creditului. Țara de reședință impozitează chiria conform propriilor reguli, apoi deduce impozitul portughez. Creditul este plafonat la impozitul din țara de reședință aferent aceluiași venit. Dacă impozitul portughez este mai mare, diferența nu se rambursează. Dacă este mai mic, plătiți diferența acasă.

Două aspecte sunt valabile peste tot:

• Un credit acoperă doar impozitul pe venit portughez (IRS). Nu acoperă IMI (impozitul municipal pe proprietate) sau AIMI. În unele țări, acestea sunt în schimb cheltuieli deductibile.
• Țara de reședință calculează profitul din închiriere conform propriilor reguli, folosind propriile cheltuieli deductibile, amortizări și cursuri de schimb. Cifra din declarația portugheză va diferi adesea de cea din declarația din țara de reședință.

Prezentare generală pe țări

Secțiunile de mai jos explică fiecare țară. Regulile sunt complexe, așa că tratați aceste informații ca pe o orientare și confirmați cazul dumneavoastră cu un consultant local.

Țările de Jos

• Cine impozitează primul: Portugalia.
• Metoda: Țările de Jos nu impozitează chiria efectivă prin impozitul pe venit. Proprietatea este un activ în Box 3 (economii și investiții), declarat la valoarea de piață (waarde in het economisch verkeer) de la 1 ianuarie. Nu există o valoare WOZ olandeză pentru o locuință din străinătate, așa că trebuie să susțineți valoarea printr-o evaluare sau prin vânzări comparabile. În temeiul tratatului, Țările de Jos acordă apoi o vermindering ter voorkoming van dubbele belasting (reducere pentru evitarea dublei impuneri). Aceasta aplică metoda scutirii sub forma unei reduceri proporționale a impozitului din Box 3.
• Unde: Box 3 din aangifte inkomstenbelasting: proprietatea din străinătate, apoi reducerea pentru dubla impunere aferentă activelor din străinătate.
• Sfat practic: Consultanții subliniază că, atunci când aveți datorii sau o sumă neimpozabilă, calculul standard poate oferi o scutire prea mică. În iunie 2024 și în iulie 2025, Hoge Raad (Curtea Supremă a Țărilor de Jos) a decis că, pe calea randamentului efectiv (tegenbewijs), proprietățile imobiliare din străinătate trebuie, în fapt, să fie scutite integral. Box 3 este, de asemenea, în curs de reformă. Dacă locuința din Portugalia reprezintă o parte importantă a activelor dumneavoastră din Box 3, verificați cu un consultant fiscal olandez dacă trebuie să depuneți o contestație sau să folosiți calea randamentului efectiv.

Belgia

• Cine impozitează primul: Portugalia.
• Metoda: Scutire cu progresivitate. Belgia nu impozitează venitul din Portugalia, dar îl ia în considerare la stabilirea cotei pentru celelalte venituri.
• Unde: Cadrul III din declarația de impozit pe venitul persoanelor fizice, folosind codurile pentru proprietăți din străinătate, cu venitul scutit prin tratat solicitat pentru scutire cu progresivitate. Începând cu anul de venit 2021, Belgia atribuie proprietăților din străinătate un venit cadastral (revenu cadastral / kadastraal inkomen) și le tratează ca pe proprietățile belgiene. O locuință închiriată unei persoane fizice care nu o folosește în scop profesional este impozitată în mod normal pe venitul cadastral indexat plus 40%, nu pe chiria efectivă. Dacă este închiriată unei societăți sau pentru uz profesional, contează chiria efectivă.
• Sfat practic: Trebuie mai întâi să declarați proprietatea la Administrația Generală a Documentației Patrimoniale (AAPD), astfel încât aceasta să poată stabili venitul cadastral. Termenul este de patru luni de la cumpărare și de 30 de zile după o modificare, cum ar fi începerea închirierii. Declarațiile întârziate sau lipsă pot atrage o amendă de 250 € până la 3.000 €. Verificați cu un consultant belgian ce coduri se aplică în declarația pentru anul respectiv.

Franța

• Cine impozitează primul: Portugalia.
• Metoda: Scutire cu progresivitate (taux effectif). Articolul 24 alin. (1) lit. a)–b) din convenția Franța–Portugalia din 1971 prevede că impozitul francez pe venit nu se aplică veniturilor pe care Portugalia le poate impozita, dar Franța le poate folosi pentru a stabili cota dumneavoastră de impozit. Aceasta nu este metoda „creditului egal cu impozitul francez” descrisă de unele site-uri: nota oficială 2047 include Portugalia printre țările cu scutire.
• Unde: Nota 2047 precizează că veniturile imobiliare scutite, reținute pentru cota efectivă, se trec direct în formularul 2042 C: rândul 4EA (régime réel) sau 4EB (micro-foncier). Ele nu se trec în formularul 2047.
• Sfat practic: Declarați în formularul 3916 orice cont bancar portughez în care încasați chiria. Întrebați un consultant francez dacă contribuțiile sociale franceze (prélèvements sociaux) se pot aplica chiriei din Portugalia, deoarece tratatul acoperă doar impozitul pe venit.

Germania

• Cine impozitează primul: Portugalia.
• Metoda: În temeiul tratatului Germania–Portugalia, Germania scutește veniturile din chirii provenite din proprietăți din Portugalia. Pentru majoritatea veniturilor din străinătate, o scutire crește totuși cota aplicabilă celorlalte venituri (Progressionsvorbehalt). Însă § 32b alin. (1) teza a doua nr. 3 EStG elimină acest efect pentru veniturile din chirii provenite din proprietăți dintr-un alt stat UE sau SEE. Prin urmare, chiria din Portugalia nici nu este impozitată în Germania, nici nu vă crește cota germană.
• Unde: Deoarece venitul nu are efect fiscal în Germania, în general nu trebuie trecut în Anlage V sau Anlage AUS. Pierderile din proprietatea din Portugalia nu vă sunt, la fel, de niciun folos în Germania.
• Sfat practic: Păstrați decizia de impunere portugheză (nota de liquidação) și contractul de închiriere, în cazul în care Finanzamt vi le solicită. Dacă dețineți proprietatea printr-o societate sau aveți și alte venituri din străinătate, verificați cu un Steuerberater.

Regatul Unit

• Cine impozitează primul: Portugalia.
• Metoda: Credit. În temeiul convenției Regatul Unit–Portugalia din 1968, impozitul portughez este acceptat drept credit în contul impozitului britanic pe același venit. O nouă convenție Regatul Unit–Portugalia a fost semnată la 15 septembrie 2025, dar GOV.UK o indică drept neintrată încă în vigoare. Până la intrarea ei în vigoare, se aplică tratatul din 1968.
• Unde: Paginile „Foreign” din SA106 ale declarației Self Assessment. La „Income from land and property abroad”, folosiți casetele 14–24 pentru chirie, cheltuieli și profitul ajustat, iar coloanele pentru fiecare țară pentru a solicita Foreign Tax Credit Relief (FTCR). Fișa informativă HS263 a HMRC explică calculul.
• Sfat practic: Regulile britanice se aplică integral, inclusiv restricția privind dobânda ipotecară (costurile de finanțare) pentru proprietățile rezidențiale și suma neimpozabilă de 1.000 £ pentru venituri din proprietăți. Anul fiscal britanic se desfășoară între 6 aprilie și 5 aprilie, în timp ce cel portughez urmează anul calendaristic, așa că trebuie să repartizați atât chiria, cât și impozitul portughez. Convertiți la cursul de schimb din momentul obținerii venitului. Scutirea este plafonată la impozitul britanic aferent profitului din Portugalia: un contribuabil cu cota de bază poate să nu plătească nimic în plus, iar un contribuabil cu cotă superioară va plăti de regulă o diferență.

Irlanda

• Cine impozitează primul: Portugalia.
• Metoda: Credit în temeiul tratatului Irlanda–Portugalia. Revenue explică faptul că, atunci când se aplică un tratat, calculați impozitul irlandez pe venitul din chirii din străinătate și apoi deduceți impozitul străin plătit. Deducerea este plafonată la impozitul irlandez aferent acelui venit.
• Unde: Veniturile din chirii din străinătate sunt impozitate conform Schedule D Case III. În Form 11, introduceți în secțiunea pentru chirii din străinătate numărul proprietăților din străinătate, chiria brută, cheltuielile, dobânzile, amortizările fiscale (capital allowances) și profitul net, și solicitați creditul pentru impozitul străin.
• Sfat practic: Pierderile dintr-o proprietate din străinătate pot fi reportate doar asupra profiturilor viitoare din proprietăți din străinătate, nu asupra chiriilor din Irlanda sau a altor venituri. Revenue mai precizează că un impozit pe venituri din chirii estimate nu poate fi creditat. Întrebați un consultant irlandez cum interacționează USC și PRSI cu creditul în cazul dumneavoastră.

Statele Unite

• Cine impozitează primul: Portugalia. Statele Unite își impozitează cetățenii și rezidenții pe veniturile la nivel mondial, oriunde ar locui.
• Metoda: Credit. Articolul 25 din convenția SUA–Portugalia din 1994 permite creditarea impozitului portughez pe venit în contul impozitului american, sub rezerva legislației americane.
• Unde: Raportați chiria și cheltuielile în Schedule E (Form 1040), cu adresa din străinătate. Solicitați creditul pentru IRS portughez în Form 1116, de regulă la categoria pasivă. IMI este un impozit pe proprietate, nu un impozit pe venit: se trece în Schedule E drept cheltuială și nu poate fi solicitat în Form 1116.
• Sfat practic: Proprietățile rezidențiale închiriate folosite în afara SUA trebuie amortizate conform Alternative Depreciation System. Publicația IRS 527 stabilește perioada la 30 de ani pentru proprietățile puse în funcțiune după 2017 și la 40 de ani pentru cele dinainte. Impozitul portughez depășește adesea impozitul american pe chiria netă după amortizare, iar creditele neutilizate pot fi reportate cu un an înapoi și cu zece ani înainte. Separat, dacă soldurile conturilor dumneavoastră bancare portugheze depășesc împreună 10.000 $ în orice moment al anului, depuneți un FBAR (FinCEN Form 114). Termenul este 15 aprilie, cu o prelungire automată până la 15 octombrie. Casa în sine nu se raportează în FBAR.

Suedia

• Cine impozitează primul: Portugalia.
• Metoda: Credit conform legislației interne suedeze. Suedia a denunțat tratatul fiscal cu Portugalia cu efect de la 1 ianuarie 2022, așa că nu există tratat. Skatteverket acordă un credit (avräkning) pentru impozitul final plătit în străinătate, până la nivelul impozitului suedez aferent acelui venit.
• Unde: Dacă locuința este considerată locuință privată (privatbostad), orice excedent după deducerea standard este venit din capital, trecut în caseta 7.3 din Inkomstdeklaration 1 și impozitat cu 30%. Pentru o casă sau un apartament în proprietate, deducerea standard este de 40.000 SEK pe an plus 20% din chirie. Solicitați creditul la „Övriga upplysningar” (Alte informații) din declarație.
• Sfat practic: Deducerile forfetare lasă adesea un mic excedent în Suedia, pe care creditul portughez îl poate anula. Nu puteți transforma impozitul portughez excedentar într-o rambursare, așa că păstrați decizia de impunere portugheză drept dovadă a impozitului final.

Brazilia

• Cine impozitează primul: Portugalia.
• Metoda: Credit. Conform articolului 23 din convenția Brazilia–Portugalia (Decreto 4.012/2001), Brazilia deduce impozitul portughez. Deducerea este plafonată la impozitul brazilian aferent aceluiași venit.
• Unde: Chiria primită din străinătate de un rezident brazilian intră sub incidența carnê-leão. Aceasta se calculează lunar la cotele progresive și se plătește până în ultima zi lucrătoare a lunii următoare. Apoi este inclusă în declarația anuală (DIRPF), cu proprietatea înscrisă la Bens e Direitos. Regimul anual de 15% din Lei 14.754/2023 se referă la aplicações financeiras și la entitățile controlate din străinătate. Acesta exclude chiriile, așa că nu acoperă o locuință pe care o dețineți direct.
• Sfat practic: Dacă dețineți proprietatea printr-o societate portugheză sau din altă țară, se aplică alte reguli. Întrebați un contador cum să înregistrați în carnê-leão impozitul plătit în Portugalia și ce curs de schimb să folosiți.

Listă de verificare

1. Depuneți mai întâi declarația portugheză (Modelo 3, Anexo F, 1 aprilie – 30 iunie) și păstrați decizia de impunere care arată impozitul final.
2. Identificați metoda țării dumneavoastră (scutire sau credit) și formularul corespunzător, folosind tabelul de prezentare generală.
3. Recalculați profitul din închiriere conform regulilor și cursurilor de schimb din țara de reședință.
4. Solicitați scutirea doar pentru impozitul portughez pe venit, niciodată pentru IMI sau AIMI.
5. Îndepliniți eventualele obligații separate de raportare: declarația de proprietate AAPD din Belgia, formularul francez 3916 pentru conturi bancare, FBAR din SUA.
6. Dacă detaliile tratatului sunt neclare sau situația dumneavoastră este neobișnuită (o societate, coproprietari, mutarea în altă țară în cursul anului), verificați cu un consultant fiscal din țara de reședință.