Деклариране на наема от Португалия в родната Ви държава без двойно облагане

Португалия облага първа наема от Вашето португалско жилище, защото имотът се намира там. Държавата, в която пребивавате, обикновено също иска да знае за този доход. След това тя избягва двойното облагане по един от два начина: освобождава дохода (понякога като го използва за определяне на ставката за останалите Ви доходи) или го облага и приспада кредит за португалския данък. Кой метод се прилага, зависи от Вашата държава и нейната спогодба с Португалия. Методът определя дали ще платите нещо допълнително у дома.

Кой облага пръв и защо

Почти всички данъчни спогодби следват член 6 от Модела на спогодба на ОИСР: доходът от недвижимо имущество „може да се облага“ в държавата, в която се намира имотът. Затова Португалия облага Вашия наем, независимо дали живеете в Лисабон или в Лийдс. Чуждестранните лица (нерезиденти) го декларират в годишната данъчна декларация по IRS (Modelo 3, Anexo F), подавана между 1 април и 30 юни на следващата година.

Държавата Ви на пребиваване Ви облага за световния Ви доход. Нейната спогодба с Португалия или, при липса на спогодба, собственото ѝ законодателство определя как се премахва припокриването:

• Метод на освобождаване. Държавата на пребиваване не облага наема от Португалия. При „освобождаване с прогресия“ тя все пак отчита наема, когато определя данъчната ставка за останалите Ви доходи.
• Метод на данъчния кредит. Държавата на пребиваване облага наема по своите правила, след което приспада португалския данък. Кредитът е ограничен до данъка в родната държава върху същия доход. Ако португалският данък е по-висок, разликата не се възстановява. Ако е по-нисък, плащате разликата у дома.

Две правила важат навсякъде:

• Кредитът покрива само португалския данък върху доходите (IRS). Той не покрива IMI (общинския данък върху имотите) или AIMI. В някои държави те вместо това са приспадаеми разходи.
• Родната Ви държава изчислява печалбата от наема по собствените си правила, като използва собствените си приспадаеми разходи, амортизация и валутни курсове. Сумата в португалската Ви декларация често ще се различава от тази в декларацията Ви у дома.

Преглед по държави

В разделите по-долу е обяснена всяка държава. Правилата са сложни, затова приемайте тази информация като ориентир и потвърдете конкретния си случай с местен консултант.

Нидерландия

• Кой облага пръв: Португалия.
• Метод: Нидерландия не облага действителния наем с данък върху доходите. Имотът е актив в Box 3 (спестявания и инвестиции), деклариран по пазарната му стойност (waarde in het economisch verkeer) към 1 януари. За чуждестранно жилище няма нидерландска стойност WOZ, затова трябва да обосновете стойността с оценка или със сравними продажби. Съгласно спогодбата Нидерландия след това предоставя vermindering ter voorkoming van dubbele belasting (намаление за избягване на двойното облагане). Така методът на освобождаване се прилага като пропорционално намаление на данъка Ви по Box 3.
• Къде: Box 3 от Вашата aangifte inkomstenbelasting: чуждестранният имот, а след това намалението за двойно облагане за активи в чужбина.
• Практически съвет: Консултантите посочват, че стандартното изчисление може да даде твърде малко облекчение, когато имате задължения или необлагаем праг. През юни 2024 г. и юли 2025 г. Hoge Raad (Върховният съд на Нидерландия) постанови, че при подхода на действителната доходност (tegenbewijs) чуждестранните недвижими имоти на практика трябва да бъдат изцяло освободени. Box 3 също е в процес на реформа. Ако португалското Ви жилище представлява голяма част от активите Ви в Box 3, проверете с нидерландски данъчен консултант дали да подадете възражение или да използвате подхода на действителната доходност.

Белгия

• Кой облага пръв: Португалия.
• Метод: Освобождаване с прогресия. Белгия не облага дохода от Португалия, но го взема предвид при определяне на ставката за останалите Ви доходи.
• Къде: Раздел III от декларацията за данък върху доходите на физическите лица, като използвате кодовете за чуждестранни имоти и заявите освободения по спогодбата доход за освобождаване с прогресия. От доходната 2021 г. Белгия определя на чуждестранните имоти кадастрален доход (revenu cadastral / kadastraal inkomen) и ги третира като белгийски имоти. Жилище, отдадено на частно лице, което не го използва за стопанска дейност, обикновено се облага върху индексирания кадастрален доход плюс 40%, а не върху действителния наем. При отдаване на дружество или за стопанска дейност се взема предвид действителният наем.
• Практически съвет: Първо трябва да декларирате имота пред Генералната администрация за патримониална документация (AAPD), за да може тя да определи кадастралния доход. Срокът е четири месеца след покупката и 30 дни след промяна, например започване на отдаването под наем. Закъснели или липсващи декларации могат да доведат до глоба от 250 € до 3000 €. Проверете с белгийски консултант кои кодове се прилагат в декларацията за съответната година.

Франция

• Кой облага пръв: Португалия.
• Метод: Освобождаване с прогресия (taux effectif). Член 24, ал. 1, букви a)–b) от Конвенцията между Франция и Португалия от 1971 г. предвижда, че френският данък върху доходите не се прилага за доходи, които Португалия може да облага, но Франция може да ги използва за определяне на данъчната Ви ставка. Това не е методът „кредит, равен на френския данък“, описван от някои уебсайтове: официалното указание 2047 посочва Португалия сред държавите с освобождаване.
• Къде: Указанието 2047 гласи, че освободеният доход от имоти, отчитан за ефективната ставка, се вписва директно във форма 2042 C: ред 4EA (régime réel) или 4EB (micro-foncier). Той не се вписва във форма 2047.
• Практически съвет: Декларирайте всяка португалска банкова сметка, по която получавате наема, във форма 3916. Попитайте френски консултант дали френските социални вноски (prélèvements sociaux) могат да се прилагат за португалския Ви наем, тъй като спогодбата обхваща само данъка върху доходите.

Германия

• Кой облага пръв: Португалия.
• Метод: Съгласно спогодбата между Германия и Португалия Германия освобождава доходите от наем на имоти в Португалия. За повечето чуждестранни доходи освобождаването все пак повишава ставката за останалите доходи (Progressionsvorbehalt). Но § 32b, ал. 1, второ изречение, т. 3 EStG изключва това за доходи от наем на имоти в друга държава от ЕС или ЕИП. Следователно португалският наем нито се облага в Германия, нито повишава германската Ви ставка.
• Къде: Тъй като доходът няма данъчен ефект в Германия, по правило не е необходимо да се вписва в Anlage V или Anlage AUS. Загубите от португалския имот също не могат да се използват в Германия.
• Практически съвет: Пазете португалския данъчен акт (nota de liquidação) и договора за наем, в случай че Вашата Finanzamt ги поиска. Ако притежавате имота чрез дружество или имате и други чуждестранни доходи, консултирайте се със Steuerberater.

Обединено кралство

• Кой облага пръв: Португалия.
• Метод: Кредит. Съгласно Конвенцията между Обединеното кралство и Португалия от 1968 г. португалският данък се признава като кредит срещу британския данък върху същия доход. Нова конвенция между Обединеното кралство и Португалия беше подписана на 15 септември 2025 г., но GOV.UK я посочва като все още невлязла в сила. Докато тя не влезе в сила, се прилага спогодбата от 1968 г.
• Къде: Страниците „Foreign“ на SA106 от Вашата декларация Self Assessment. В частта „Income from land and property abroad“ използвайте полета 14 до 24 за наема, разходите и коригираната печалба, а колоните за всяка държава — за заявяване на Foreign Tax Credit Relief (FTCR). Информационният лист HS263 на HMRC обяснява изчислението.
• Практически съвет: Британските правила се прилагат изцяло, включително ограничението за ипотечните лихви (финансови разходи) при жилищни имоти и необлагаемата сума от 1000 £ за доходи от имоти. Британската данъчна година тече от 6 април до 5 април, а португалската съвпада с календарната година, затова трябва да разпределите както наема, така и португалския данък. Превалутирайте по курса към момента на възникване на дохода. Облекчението е ограничено до британския данък върху печалбата от Португалия: данъкоплатец с основна ставка може да не плати нищо допълнително, а данъкоплатец с по-висока ставка обикновено ще доплати.

Ирландия

• Кой облага пръв: Португалия.
• Метод: Кредит съгласно спогодбата между Ирландия и Португалия. Revenue обяснява, че когато се прилага спогодба, изчислявате ирландския данък върху чуждестранния доход от наем и след това приспадате платения чуждестранен данък. Приспадането е ограничено до ирландския данък върху този доход.
• Къде: Чуждестранният доход от наем се облага по Schedule D Case III. Във Form 11 вписвате броя чуждестранни имоти, брутния наем, разходите, лихвите, данъчните амортизационни облекчения (capital allowances) и нетната печалба в раздела за чуждестранен доход от наем и заявявате кредита за чуждестранен данък.
• Практически съвет: Загубите от чуждестранен имот могат да се пренасят само срещу бъдещи печалби от чуждестранни имоти, а не срещу ирландски наеми или други доходи. Revenue отбелязва също, че данък върху предполагаем доход от наем не може да бъде признат като кредит. Попитайте ирландски консултант как USC и PRSI взаимодействат с кредита във Вашия случай.

Съединени щати

• Кой облага пръв: Португалия. Съединените щати облагат своите граждани и резиденти за световния им доход, където и да живеят.
• Метод: Кредит. Член 25 от Конвенцията между САЩ и Португалия от 1994 г. признава португалския данък върху доходите като кредит срещу данъка в САЩ при спазване на законодателството на САЩ.
• Къде: Декларирайте наема и разходите в Schedule E (Form 1040) с чуждестранния адрес. Заявете кредита за португалския IRS във Form 1116, обикновено в категорията за пасивни доходи. IMI е данък върху имота, а не данък върху доходите: той се вписва в Schedule E като разход и не може да бъде заявен във Form 1116.
• Практически съвет: Жилищните имоти под наем, използвани извън САЩ, трябва да се амортизират по Alternative Depreciation System. IRS Publication 527 определя срок от 30 години за имоти, въведени в експлоатация след 2017 г., и 40 години за по-ранните. Португалският данък често надвишава данъка в САЩ върху нетния наем след амортизация, а неизползваните кредити могат да се пренасят една година назад и десет години напред. Отделно, ако португалските Ви банкови сметки общо надхвърлят 10 000 $ в който и да е момент от годината, подайте FBAR (FinCEN Form 114). Срокът е 15 април с автоматично удължаване до 15 октомври. Самата къща не се декларира в FBAR.

Швеция

• Кой облага пръв: Португалия.
• Метод: Кредит по шведското вътрешно право. Швеция прекрати данъчната си спогодба с Португалия, считано от 1 януари 2022 г., така че спогодба няма. Skatteverket признава кредит (avräkning) за окончателния данък, платен в чужбина, до размера на шведския данък върху този доход.
• Къде: Ако жилището се счита за частно жилище (privatbostad), всеки излишък след стандартното приспадане е доход от капитал, вписва се в поле 7.3 на Inkomstdeklaration 1 и се облага с 30%. За къща или апартамент в собственост стандартното приспадане е 40 000 SEK годишно плюс 20% от наема. Заявете кредита в частта „Övriga upplysningar“ (Друга информация) на декларацията.
• Практически съвет: Нормативните приспадания често оставят малък шведски излишък, който португалският кредит може да неутрализира. Не можете да превърнете надвнесения португалски данък във възстановяване, затова пазете португалския данъчен акт като доказателство за окончателния данък.

Бразилия

• Кой облага пръв: Португалия.
• Метод: Кредит. Съгласно член 23 от Конвенцията между Бразилия и Португалия (Decreto 4.012/2001) Бразилия приспада португалския данък. Приспадането е ограничено до бразилския данък върху същия доход.
• Къде: Наемът, получен от чужбина от бразилски резидент, попада под режима carnê-leão. Той се изчислява месечно по прогресивните ставки и се плаща до последния работен ден на следващия месец. След това се включва в годишната декларация (DIRPF), като имотът се посочва в Bens e Direitos. Годишният режим от 15% по Lei 14.754/2023 е за aplicações financeiras и контролирани дружества в чужбина. Той изключва наемите, така че не обхваща жилище, което притежавате пряко.
• Практически съвет: Ако притежавате имота чрез португалско или друго чуждестранно дружество, се прилагат различни правила. Попитайте contador как да отразите платения португалски данък в carnê-leão и кой валутен курс да използвате.

Контролен списък

1. Подайте първо португалската декларация (Modelo 3, Anexo F, 1 април – 30 юни) и запазете данъчния акт, който показва окончателния данък.
2. Намерете метода за Вашата държава (освобождаване или кредит) и съответната форма с помощта на обобщаващата таблица.
3. Преизчислете печалбата от наема по правилата и валутните курсове на родната Ви държава.
4. Заявявайте облекчение само за португалския данък върху доходите, никога за IMI или AIMI.
5. Изпълнете отделните задължения за деклариране: белгийската декларация за имота пред AAPD, френската форма 3916 за банкови сметки, американския FBAR.
6. Ако подробностите по спогодбата са неясни или ситуацията Ви е необичайна (дружество, съсобственици, преместване в друга държава в средата на годината), консултирайте се с данъчен консултант в държавата си на пребиваване.