Sådan angiver du portugisisk lejeindtægt i dit hjemland uden at betale skat to gange

Portugal beskatter lejen fra din portugisiske bolig først, fordi ejendommen ligger der. Dit bopælsland vil som regel også have oplysninger om indtægten. Det undgår derefter dobbeltbeskatning på en af to måder: Enten fritager det indtægten (nogle gange bruges den til at fastsætte satsen på dine øvrige indtægter), eller også beskatter det indtægten og trækker et nedslag for den portugisiske skat fra. Hvilken metode der gælder, afhænger af dit land og dets overenskomst med Portugal. Metoden afgør, om du skal betale noget ekstra derhjemme.

Hvem beskatter først, og hvorfor

Næsten alle dobbeltbeskatningsoverenskomster følger artikel 6 i OECD's modeloverenskomst: Indtægt fra fast ejendom "kan beskattes" i det land, hvor ejendommen ligger. Portugal beskatter derfor din leje, uanset om du bor i Lissabon eller Leeds. Ikke-residenter angiver den på den årlige IRS-selvangivelse (Modelo 3, Anexo F), som indsendes mellem 1. april og 30. juni året efter.

Dit bopælsland beskatter dig af din globale indkomst. Dets overenskomst med Portugal, eller dets egen lovgivning, hvis der ikke er nogen overenskomst, angiver derefter, hvordan overlappet fjernes:

• Eksemptionsmetoden. Bopælslandet beskatter ikke den portugisiske leje. Ved "eksemption med progressionsforbehold" medregnes lejen dog stadig, når skattesatsen på dine øvrige indtægter fastsættes.
• Creditmetoden. Bopælslandet beskatter lejen efter sine egne regler og trækker derefter den portugisiske skat fra. Nedslaget er begrænset til hjemlandets skat af samme indtægt. Er den portugisiske skat højere, bliver forskellen ikke tilbagebetalt. Er den lavere, betaler du forskellen derhjemme.

To forhold gælder overalt:

• Et nedslag dækker kun portugisisk indkomstskat (IRS). Det dækker ikke IMI (kommunal ejendomsskat) eller AIMI. I nogle lande er disse i stedet fradragsberettigede udgifter.
• Dit hjemland opgør lejeoverskuddet efter sine egne regler med egne fradragsberettigede udgifter, afskrivninger og valutakurser. Tallet på din portugisiske selvangivelse vil ofte afvige fra tallet på din selvangivelse derhjemme.

Overblik pr. land

Afsnittene nedenfor forklarer hvert land. Reglerne er komplicerede, så brug dette som orientering, og få din egen situation bekræftet af en lokal rådgiver.

Nederlandene

• Hvem beskatter først: Portugal.
• Metode: Nederlandene beskatter ikke den faktiske leje i indkomstskatten. Ejendommen er et aktiv i Box 3 (opsparing og investeringer) og angives til markedsværdien (waarde in het economisch verkeer) pr. 1. januar. Der findes ingen nederlandsk WOZ-værdi for en udenlandsk bolig, så du skal underbygge værdien med en vurdering eller sammenlignelige salg. Efter overenskomsten giver Nederlandene derefter en vermindering ter voorkoming van dubbele belasting (nedsættelse for at undgå dobbeltbeskatning). Dermed anvendes eksemptionsmetoden som en forholdsmæssig nedsættelse af din Box 3-skat.
• Hvor: Box 3 i din aangifte inkomstenbelasting: den udenlandske ejendom og derefter nedsættelsen for dobbeltbeskatning af aktiver i udlandet.
• Praktisk tip: Rådgivere påpeger, at standardberegningen kan give for lidt lempelse, når du har gæld eller et skattefrit bundfradrag. I juni 2024 og juli 2025 afgjorde Hoge Raad (Nederlandenes højesteret), at udenlandsk fast ejendom ad den faktiske afkastvej (tegenbewijs) reelt skal være fuldt fritaget. Box 3 er desuden under reform. Udgør din portugisiske bolig en stor del af dine Box 3-aktiver, så undersøg med en nederlandsk skatterådgiver, om du bør klage eller bruge den faktiske afkastvej.

Belgien

• Hvem beskatter først: Portugal.
• Metode: Eksemption med progressionsforbehold. Belgien beskatter ikke den portugisiske indtægt, men tager den i betragtning, når satsen på dine øvrige indtægter fastsættes.
• Hvor: Rubrik III i selvangivelsen for personlig indkomstskat med koderne for udenlandsk ejendom, hvor den overenskomstfritagne indtægt angives til eksemption med progressionsforbehold. Siden indkomståret 2021 tildeler Belgien udenlandsk ejendom en matrikulær indkomst (revenu cadastral / kadastraal inkomen) og behandler den som belgisk ejendom. En bolig, der er udlejet til en privatperson, som ikke bruger den erhvervsmæssigt, beskattes normalt af den indekserede matrikulære indkomst plus 40 %, ikke af den faktiske leje. Er den udlejet til en virksomhed eller til erhvervsmæssig brug, er det den faktiske leje, der tæller.
• Praktisk tip: Du skal først anmelde ejendommen til General Administration of Patrimonial Documentation (AAPD), så den kan fastsætte den matrikulære indkomst. Fristen er fire måneder efter købet og 30 dage efter en ændring, f.eks. når du begynder at udleje. For sen eller manglende anmeldelse kan give en bøde på 250 € til 3.000 €. Undersøg med en belgisk rådgiver, hvilke koder der gælder i årets selvangivelse.

Frankrig

• Hvem beskatter først: Portugal.
• Metode: Eksemption med progressionsforbehold (taux effectif). Artikel 24(1)(a)–(b) i overenskomsten mellem Frankrig og Portugal fra 1971 fastslår, at fransk indkomstskat ikke gælder for indtægt, som Portugal må beskatte, men at Frankrig må bruge den til at fastsætte din skattesats. Det er ikke metoden med "nedslag svarende til den franske skat", som nogle hjemmesider beskriver: Den officielle vejledning 2047 opfører Portugal blandt eksemptionslandene.
• Hvor: Vejledning 2047 angiver, at fritaget ejendomsindtægt, der medregnes til den effektive sats, angives direkte på blanket 2042 C: linje 4EA (régime réel) eller 4EB (micro-foncier). Den angives ikke på blanket 2047.
• Praktisk tip: Angiv enhver portugisisk bankkonto, der modtager lejen, på blanket 3916. Spørg en fransk rådgiver, om franske sociale bidrag (prélèvements sociaux) kan gælde for din portugisiske leje, for overenskomsten dækker kun indkomstskat.

Tyskland

• Hvem beskatter først: Portugal.
• Metode: Efter overenskomsten mellem Tyskland og Portugal fritager Tyskland lejeindtægt fra portugisisk ejendom. For de fleste udenlandske indtægter hæver en fritagelse stadig satsen på øvrige indtægter (Progressionsvorbehalt). Men § 32b(1), andet punktum, nr. 3 EStG sætter dette ud af kraft for lejeindtægt fra ejendom i en anden EU- eller EØS-stat. Portugisisk leje bliver derfor hverken beskattet i Tyskland eller hæver din tyske sats.
• Hvor: Da indtægten ikke har nogen tysk skattevirkning, skal den generelt ikke angives på Anlage V eller Anlage AUS. Underskud fra den portugisiske ejendom kan heller ikke bruges i Tyskland.
• Praktisk tip: Gem den portugisiske skatteansættelse (nota de liquidação) og lejekontrakten, hvis dit Finanzamt spørger. Ejer du ejendommen gennem et selskab eller har du også andre udenlandske indtægter, så tal med en Steuerberater.

Storbritannien

• Hvem beskatter først: Portugal.
• Metode: Credit. Efter overenskomsten mellem Storbritannien og Portugal fra 1968 kan portugisisk skat modregnes som nedslag i britisk skat af samme indtægt. En ny overenskomst mellem Storbritannien og Portugal blev underskrevet den 15. september 2025, men GOV.UK angiver, at den endnu ikke er trådt i kraft. Indtil den får virkning, gælder overenskomsten fra 1968.
• Hvor: SA106-siderne "Foreign" i din Self Assessment-selvangivelse. Under "Income from land and property abroad" bruger du rubrik 14 til 24 til leje, udgifter og korrigeret overskud og kolonnerne for hvert land til at kræve Foreign Tax Credit Relief (FTCR). HMRC's vejledning HS263 forklarer beregningen.
• Praktisk tip: De britiske regler gælder fuldt ud, herunder begrænsningen af fradrag for prioritetsrenter (finansieringsomkostninger) for boligejendom og bundfradraget for ejendomsindtægt på £1,000. Det britiske skatteår løber fra 6. april til 5. april, mens det portugisiske følger kalenderåret, så du skal fordele både leje og portugisisk skat. Omregn til valutakursen på det tidspunkt, hvor indtægten opstod. Lempelsen er begrænset til den britiske skat af det portugisiske overskud: En skatteyder på basissatsen betaler måske intet ekstra, mens en skatteyder på den højere sats som regel skal betale et tillæg.

Irland

• Hvem beskatter først: Portugal.
• Metode: Credit efter overenskomsten mellem Irland og Portugal. Revenue forklarer, at du, hvor en overenskomst gælder, beregner den irske skat af den udenlandske lejeindtægt og derefter trækker den betalte udenlandske skat fra. Fradraget er begrænset til den irske skat af den indtægt.
• Hvor: Udenlandsk lejeindtægt beskattes under Schedule D Case III. På Form 11 angiver du antallet af udenlandske ejendomme, bruttoleje, udgifter, renter, capital allowances og nettooverskud i afsnittet om udenlandsk lejeindtægt og kræver nedslaget for udenlandsk skat.
• Praktisk tip: Underskud på en udenlandsk ejendom kan kun fremføres til modregning i fremtidige overskud fra udenlandsk ejendom, ikke i irsk leje eller andre indtægter. Revenue bemærker også, at en skat af beregnet lejeindtægt ikke kan give nedslag. Spørg en irsk rådgiver, hvordan USC og PRSI spiller sammen med nedslaget i din situation.

USA

• Hvem beskatter først: Portugal. USA beskatter sine statsborgere og residenter af deres globale indkomst, uanset hvor de bor.
• Metode: Credit. Artikel 25 i overenskomsten mellem USA og Portugal fra 1994 tillader, at portugisisk indkomstskat modregnes som nedslag i amerikansk skat efter reglerne i amerikansk lov.
• Hvor: Angiv leje og udgifter på Schedule E (Form 1040) med den udenlandske adresse. Kræv nedslaget for portugisisk IRS på Form 1116, som regel i kategorien passive. IMI er en ejendomsskat, ikke en indkomstskat: Den angives på Schedule E som en udgift og kan ikke kræves på Form 1116.
• Praktisk tip: Udlejningsboliger, der bruges uden for USA, skal afskrives efter Alternative Depreciation System. IRS Publication 527 fastsætter perioden til 30 år for ejendom taget i brug efter 2017 og 40 år før da. Den portugisiske skat overstiger ofte den amerikanske skat af nettolejen efter afskrivninger, og ubrugte nedslag kan føres et år tilbage og ti år frem. Uafhængigt heraf skal du indgive en FBAR (FinCEN Form 114), hvis dine portugisiske bankkonti tilsammen på noget tidspunkt i løbet af året overstiger $10,000. Fristen er 15. april med automatisk forlængelse til 15. oktober. Selve huset skal ikke angives på FBAR.

Sverige

• Hvem beskatter først: Portugal.
• Metode: Credit efter svensk national lovgivning. Sverige opsagde sin dobbeltbeskatningsoverenskomst med Portugal med virkning fra 1. januar 2022, så der er ingen overenskomst. Skatteverket giver nedslag (avräkning) for den endelige skat, du har betalt i udlandet, op til den svenske skat af den indtægt.
• Hvor: Hvis boligen regnes som privatbolig (privatbostad), er et eventuelt overskud efter standardfradraget kapitalindkomst, der angives i rubrik 7.3 i Inkomstdeklaration 1 og beskattes med 30 %. For et hus eller en ejerlejlighed er standardfradraget SEK 40,000 om året plus 20 % af lejen. Anmod om nedslaget under "Övriga upplysningar" (øvrige oplysninger) i selvangivelsen.
• Praktisk tip: Standardfradragene efterlader ofte et lille svensk overskud, som det portugisiske nedslag kan udligne. Overskydende portugisisk skat kan ikke omsættes til en tilbagebetaling, så gem den portugisiske skatteansættelse som bevis for den endelige skat.

Brasilien

• Hvem beskatter først: Portugal.
• Metode: Credit. Efter artikel 23 i overenskomsten mellem Brasilien og Portugal (Decreto 4.012/2001) trækker Brasilien den portugisiske skat fra. Fradraget er begrænset til den brasilianske skat af samme indtægt.
• Hvor: Leje fra udlandet, som en person med bopæl i Brasilien modtager, er omfattet af carnê-leão. Den beregnes månedligt efter de progressive satser og betales senest den sidste hverdag i den følgende måned. Derefter indgår den i den årlige selvangivelse (DIRPF), hvor ejendommen opføres under Bens e Direitos. Den årlige ordning med 15 % i Lei 14.754/2023 gælder for aplicações financeiras og kontrollerede enheder i udlandet. Den omfatter ikke leje, så den dækker ikke en bolig, du ejer direkte.
• Praktisk tip: Ejer du ejendommen gennem et portugisisk eller andet udenlandsk selskab, gælder andre regler. Spørg en contador, hvordan portugisisk betalt skat registreres i carnê-leão, og hvilken valutakurs der skal bruges.

Tjekliste

1. Indsend først den portugisiske selvangivelse (Modelo 3, Anexo F, 1. april – 30. juni), og gem skatteansættelsen med den endelige skat.
2. Find dit lands metode (eksemption eller credit) og den tilhørende blanket i oversigtstabellen.
3. Genberegn lejeoverskuddet efter dit hjemlands regler og valutakurser.
4. Kræv kun lempelse for portugisisk indkomstskat, aldrig for IMI eller AIMI.
5. Opfyld eventuelle særskilte indberetningspligter: den belgiske AAPD-ejendomsanmeldelse, den franske blanket 3916 for bankkonti, den amerikanske FBAR.
6. Er detaljerne i overenskomsten uklare, eller er din situation usædvanlig (et selskab, flere ejere, flytning til et andet land midt i året), så tal med en skatterådgiver i dit bopælsland.