Portugiesische Mieteinnahmen im Heimatland angeben, ohne doppelt zu zahlen

Portugal besteuert die Miete aus Ihrer portugiesischen Wohnung zuerst, weil sich die Immobilie dort befindet. Ihr Wohnsitzland möchte in der Regel ebenfalls von den Einkünften erfahren. Es vermeidet die Doppelbesteuerung dann auf eine von zwei Arten: Es stellt die Einkünfte frei (und berücksichtigt sie manchmal bei der Bestimmung des Steuersatzes für Ihre übrigen Einkünfte), oder es besteuert sie und rechnet die portugiesische Steuer an. Welche Methode gilt, hängt von Ihrem Land und seinem Abkommen mit Portugal ab. Die Methode entscheidet darüber, ob Sie im Heimatland zusätzlich etwas zahlen.

Wer zuerst besteuert und warum

Fast alle Doppelbesteuerungsabkommen folgen Artikel 6 des OECD-Musterabkommens: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen „können“ in dem Staat besteuert werden, in dem die Immobilie liegt. Portugal besteuert Ihre Miete daher unabhängig davon, ob Sie in Lissabon oder in Leeds wohnen. Nichtansässige erklären sie in der jährlichen IRS-Steuererklärung (Modelo 3, Anexo F), die zwischen dem 1. April und dem 30. Juni des Folgejahres eingereicht wird.

Ihr Wohnsitzland besteuert Sie mit Ihrem Welteinkommen. Sein Abkommen mit Portugal oder, wenn es kein Abkommen gibt, sein eigenes Recht legt dann fest, wie die Überschneidung beseitigt wird:

• Freistellungsmethode. Das Wohnsitzland besteuert die portugiesische Miete nicht. Bei der „Freistellung mit Progressionsvorbehalt“ berücksichtigt es die Miete jedoch bei der Festlegung des Steuersatzes für Ihre übrigen Einkünfte.
• Anrechnungsmethode. Das Wohnsitzland besteuert die Miete nach seinen eigenen Regeln und zieht dann die portugiesische Steuer ab. Die Anrechnung ist auf die Steuer des Heimatlandes auf dieselben Einkünfte begrenzt. Ist die portugiesische Steuer höher, wird die Differenz nicht erstattet. Ist sie niedriger, zahlen Sie die Differenz im Heimatland.

Zwei Punkte gelten überall:

• Eine Anrechnung umfasst nur die portugiesische Einkommensteuer (IRS). Sie umfasst weder die IMI (kommunale Grundsteuer) noch die AIMI. In einigen Ländern sind diese stattdessen als Ausgaben abzugsfähig.
• Ihr Heimatland ermittelt den Mietgewinn nach seinen eigenen Regeln, mit seinen eigenen abzugsfähigen Ausgaben, Abschreibungen und Wechselkursen. Der Betrag in Ihrer portugiesischen Erklärung weicht daher oft von dem in Ihrer heimischen Erklärung ab.

Überblick nach Ländern

Die folgenden Abschnitte erläutern jedes Land. Die Regeln sind komplex; verstehen Sie dies daher als Orientierung und lassen Sie Ihren eigenen Fall von einem Berater vor Ort bestätigen.

Niederlande

• Wer zuerst besteuert: Portugal.
• Methode: Die Niederlande besteuern die tatsächliche Miete nicht im Rahmen der Einkommensteuer. Die Immobilie ist ein Vermögenswert in Box 3 (Sparguthaben und Kapitalanlagen) und wird mit ihrem Marktwert (waarde in het economisch verkeer) zum 1. Januar angegeben. Für eine ausländische Wohnung gibt es keinen niederländischen WOZ-Wert, daher müssen Sie den Wert mit einem Gutachten oder Vergleichsverkäufen belegen. Nach dem Abkommen gewähren die Niederlande dann eine vermindering ter voorkoming van dubbele belasting (Ermäßigung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung). Damit wird die Freistellungsmethode als anteilige Ermäßigung Ihrer Box-3-Steuer angewendet.
• Wo: Box 3 Ihrer aangifte inkomstenbelasting: die ausländische Immobilie und anschließend die Ermäßigung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung für Vermögen im Ausland.
• Praxistipp: Berater weisen darauf hin, dass die Standardberechnung zu wenig Entlastung bringen kann, wenn Sie Schulden oder einen Steuerfreibetrag haben. Im Juni 2024 und im Juli 2025 entschied der Hoge Raad (Oberster Gerichtshof der Niederlande), dass ausländische Immobilien beim Nachweis der tatsächlichen Rendite (tegenbewijs) im Ergebnis vollständig freizustellen sind. Box 3 wird zudem reformiert. Wenn Ihre portugiesische Wohnung einen großen Teil Ihres Box-3-Vermögens ausmacht, klären Sie mit einem niederländischen Steuerberater, ob Sie Einspruch einlegen oder den Weg über die tatsächliche Rendite wählen sollten.

Belgien

• Wer zuerst besteuert: Portugal.
• Methode: Freistellung mit Progressionsvorbehalt. Belgien besteuert die portugiesischen Einkünfte nicht, berücksichtigt sie aber bei der Festlegung des Steuersatzes für Ihre übrigen Einkünfte.
• Wo: Rahmen III der Einkommensteuererklärung für natürliche Personen, mit den Codes für ausländische Immobilien, wobei die nach dem Abkommen freigestellten Einkünfte zur Freistellung mit Progressionsvorbehalt geltend gemacht werden. Seit dem Einkommensjahr 2021 erhalten ausländische Immobilien in Belgien ein Katastereinkommen (revenu cadastral / kadastraal inkomen) und werden wie belgische Immobilien behandelt. Eine Wohnung, die an eine Privatperson vermietet ist, die sie nicht beruflich nutzt, wird normalerweise auf Basis des indexierten Katastereinkommens zuzüglich 40 % besteuert, nicht auf Basis der tatsächlichen Miete. Bei Vermietung an ein Unternehmen oder zur beruflichen Nutzung zählt die tatsächliche Miete.
• Praxistipp: Sie müssen die Immobilie zunächst bei der Generalverwaltung der Vermögensdokumentation (AAPD) anmelden, damit diese das Katastereinkommen festsetzen kann. Die Frist beträgt vier Monate nach dem Kauf und 30 Tage nach einer Änderung, etwa dem Beginn der Vermietung. Verspätete oder fehlende Anmeldungen können ein Bußgeld von 250 € bis 3.000 € nach sich ziehen. Klären Sie mit einem belgischen Berater, welche Codes in der Erklärung Ihres Jahres gelten.

Frankreich

• Wer zuerst besteuert: Portugal.
• Methode: Freistellung mit Progressionsvorbehalt (taux effectif). Artikel 24 Abs. 1 Buchst. a–b des Abkommens zwischen Frankreich und Portugal von 1971 bestimmt, dass die französische Einkommensteuer nicht auf Einkünfte anzuwenden ist, die Portugal besteuern darf, Frankreich sie aber zur Bestimmung Ihres Steuersatzes heranziehen kann. Es handelt sich nicht um die Methode der „Anrechnung in Höhe der französischen Steuer“, die manche Websites beschreiben: Die amtliche Erläuterung zum Formular 2047 führt Portugal unter den Freistellungsländern auf.
• Wo: Laut der Erläuterung zu 2047 werden freigestellte Immobilieneinkünfte, die für den effektiven Steuersatz berücksichtigt werden, direkt in Formular 2042 C eingetragen: Zeile 4EA (régime réel) oder 4EB (micro-foncier). Sie gehören nicht in Formular 2047.
• Praxistipp: Geben Sie jedes portugiesische Bankkonto, auf dem die Miete eingeht, auf Formular 3916 an. Fragen Sie einen französischen Berater, ob französische Sozialabgaben (prélèvements sociaux) auf Ihre portugiesische Miete anfallen können, da das Abkommen nur die Einkommensteuer erfasst.

Deutschland

• Wer zuerst besteuert: Portugal.
• Methode: Nach dem Abkommen zwischen Deutschland und Portugal stellt Deutschland Mieteinkünfte aus portugiesischen Immobilien frei. Bei den meisten ausländischen Einkünften erhöht eine Freistellung dennoch den Steuersatz auf die übrigen Einkünfte (Progressionsvorbehalt). § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG schließt dies jedoch für Mieteinkünfte aus Immobilien in einem anderen EU- oder EWR-Staat aus. Portugiesische Miete wird daher in Deutschland weder besteuert noch erhöht sie Ihren deutschen Steuersatz.
• Wo: Da die Einkünfte in Deutschland keine steuerliche Wirkung haben, müssen sie grundsätzlich weder in der Anlage V noch in der Anlage AUS angegeben werden. Verluste aus der portugiesischen Immobilie sind in Deutschland ebenso wenig nutzbar.
• Praxistipp: Bewahren Sie den portugiesischen Steuerbescheid (nota de liquidação) und den Mietvertrag auf, falls Ihr Finanzamt nachfragt. Wenn Sie die Immobilie über eine Gesellschaft halten oder weitere ausländische Einkünfte haben, sprechen Sie mit einem Steuerberater.

Vereinigtes Königreich

• Wer zuerst besteuert: Portugal.
• Methode: Anrechnung. Nach dem Abkommen zwischen dem Vereinigten Königreich und Portugal von 1968 wird die portugiesische Steuer auf die britische Steuer auf dieselben Einkünfte angerechnet. Ein neues Abkommen zwischen dem Vereinigten Königreich und Portugal wurde am 15. September 2025 unterzeichnet, ist laut GOV.UK aber noch nicht in Kraft. Bis es wirksam wird, gilt das Abkommen von 1968.
• Wo: Die Seiten „Foreign“ des Formulars SA106 Ihrer Self-Assessment-Erklärung. Verwenden Sie unter „Income from land and property abroad“ die Felder 14 bis 24 für Miete, Ausgaben und bereinigten Gewinn sowie die Spalten für jedes Land, um die Foreign Tax Credit Relief (FTCR) geltend zu machen. Das HMRC-Merkblatt HS263 erläutert die Berechnung.
• Praxistipp: Die britischen Regeln gelten vollständig, einschließlich der Beschränkung für Hypothekenzinsen (Finanzierungskosten) bei Wohnimmobilien und des Freibetrags für Immobilieneinkünfte von 1.000 £. Das britische Steuerjahr läuft vom 6. April bis zum 5. April, das portugiesische hingegen nach dem Kalenderjahr; Sie müssen daher sowohl die Miete als auch die portugiesische Steuer aufteilen. Rechnen Sie zum Wechselkurs des Zeitpunkts um, zu dem die Einkünfte entstanden sind. Die Entlastung ist auf die britische Steuer auf den portugiesischen Gewinn begrenzt: Wer dem Basissatz unterliegt, zahlt möglicherweise nichts zusätzlich, wer dem höheren Satz unterliegt, zahlt in der Regel eine Nachzahlung.

Irland

• Wer zuerst besteuert: Portugal.
• Methode: Anrechnung nach dem Abkommen zwischen Irland und Portugal. Die Revenue erläutert, dass Sie bei Anwendung eines Abkommens die irische Steuer auf die ausländischen Mieteinkünfte ermitteln und dann die im Ausland gezahlte Steuer abziehen. Der Abzug ist auf die irische Steuer auf diese Einkünfte begrenzt.
• Wo: Ausländische Mieteinkünfte werden nach Schedule D Case III besteuert. In Form 11 tragen Sie im Abschnitt für ausländische Mieteinkünfte die Zahl der ausländischen Immobilien, die Bruttomiete, Ausgaben, Zinsen, Abschreibungen (capital allowances) und den Nettogewinn ein und machen die Anrechnung der ausländischen Steuer geltend.
• Praxistipp: Verluste aus einer ausländischen Immobilie können nur mit künftigen Gewinnen aus ausländischen Immobilien verrechnet werden, nicht mit irischer Miete oder anderen Einkünften. Die Revenue weist zudem darauf hin, dass eine Steuer auf fiktive Mieteinkünfte nicht angerechnet werden kann. Fragen Sie einen irischen Berater, wie USC und PRSI in Ihrem Fall mit der Anrechnung zusammenwirken.

Vereinigte Staaten

• Wer zuerst besteuert: Portugal. Die Vereinigten Staaten besteuern ihre Staatsbürger und Ansässigen mit ihrem Welteinkommen, unabhängig davon, wo sie leben.
• Methode: Anrechnung. Artikel 25 des Abkommens zwischen den USA und Portugal von 1994 erlaubt die Anrechnung der portugiesischen Einkommensteuer auf die US-Steuer nach Maßgabe des US-Rechts.
• Wo: Geben Sie Miete und Ausgaben in Schedule E (Form 1040) mit der ausländischen Adresse an. Machen Sie die Anrechnung der portugiesischen IRS in Form 1116 geltend, in der Regel in der Kategorie „passive“. Die IMI ist eine Grundsteuer, keine Einkommensteuer: Sie wird in Schedule E als Ausgabe erfasst und kann nicht in Form 1116 geltend gemacht werden.
• Praxistipp: Außerhalb der USA genutzte Wohnimmobilien müssen nach dem Alternative Depreciation System abgeschrieben werden. IRS Publication 527 legt den Zeitraum für Immobilien, die nach 2017 in Betrieb genommen wurden, auf 30 Jahre fest, für frühere auf 40 Jahre. Die portugiesische Steuer übersteigt oft die US-Steuer auf die Nettomiete nach Abschreibung, und nicht genutzte Anrechnungsbeträge können ein Jahr zurück- und zehn Jahre vorgetragen werden. Unabhängig davon müssen Sie, wenn Ihre portugiesischen Bankkonten zusammen zu irgendeinem Zeitpunkt im Jahr 10.000 $ übersteigen, einen FBAR (FinCEN Form 114) einreichen. Er ist am 15. April fällig, mit automatischer Verlängerung bis zum 15. Oktober. Das Haus selbst wird im FBAR nicht angegeben.

Schweden

• Wer zuerst besteuert: Portugal.
• Methode: Anrechnung nach schwedischem innerstaatlichem Recht. Schweden hat sein Steuerabkommen mit Portugal mit Wirkung zum 1. Januar 2022 gekündigt, sodass es kein Abkommen gibt. Skatteverket gewährt eine Anrechnung (avräkning) der im Ausland gezahlten endgültigen Steuer, bis zur Höhe der schwedischen Steuer auf diese Einkünfte.
• Wo: Gilt die Wohnung als privater Wohnraum (privatbostad), ist ein Überschuss nach dem Standardabzug Kapitaleinkommen, das in Feld 7.3 der Inkomstdeklaration 1 eingetragen und mit 30 % besteuert wird. Für ein Haus oder eine Eigentumswohnung beträgt der Standardabzug 40.000 SEK pro Jahr zuzüglich 20 % der Miete. Beantragen Sie die Anrechnung in der Erklärung unter „Övriga upplysningar“ (Sonstige Angaben).
• Praxistipp: Die Pauschalabzüge lassen oft nur einen kleinen schwedischen Überschuss übrig, den die portugiesische Anrechnung vollständig aufzehren kann. Überschüssige portugiesische Steuer führt nicht zu einer Erstattung; bewahren Sie daher den portugiesischen Steuerbescheid als Nachweis der endgültigen Steuer auf.

Brasilien

• Wer zuerst besteuert: Portugal.
• Methode: Anrechnung. Nach Artikel 23 des Abkommens zwischen Brasilien und Portugal (Decreto 4.012/2001) zieht Brasilien die portugiesische Steuer ab. Der Abzug ist auf die brasilianische Steuer auf dieselben Einkünfte begrenzt.
• Wo: Miete, die eine in Brasilien ansässige Person aus dem Ausland erhält, fällt unter das carnê-leão. Sie wird monatlich zu den progressiven Sätzen berechnet und bis zum letzten Werktag des Folgemonats gezahlt. Anschließend fließt sie in die jährliche Erklärung (DIRPF) ein, wobei die Immobilie unter Bens e Direitos aufgeführt wird. Das jährliche 15-%-Regime nach Lei 14.754/2023 gilt für aplicações financeiras und beherrschte Gesellschaften im Ausland. Miete ist davon ausgenommen, es erfasst also keine Wohnung, die Sie direkt besitzen.
• Praxistipp: Wenn Sie die Immobilie über eine portugiesische oder eine andere ausländische Gesellschaft halten, gelten andere Regeln. Fragen Sie einen contador, wie die in Portugal gezahlte Steuer im carnê-leão zu erfassen ist und welcher Wechselkurs zu verwenden ist.

Checkliste

1. Reichen Sie zuerst die portugiesische Erklärung ein (Modelo 3, Anexo F, 1. April – 30. Juni) und bewahren Sie den Steuerbescheid mit der endgültigen Steuer auf.
2. Ermitteln Sie anhand der Übersichtstabelle die Methode Ihres Landes (Freistellung oder Anrechnung) und das passende Formular.
3. Berechnen Sie den Mietgewinn nach den Regeln und Wechselkursen Ihres Heimatlandes neu.
4. Machen Sie eine Entlastung nur für die portugiesische Einkommensteuer geltend, nie für IMI oder AIMI.
5. Erfüllen Sie gesonderte Meldepflichten: die belgische AAPD-Immobilienanmeldung, das französische Bankkontoformular 3916, den US-FBAR.
6. Wenn Einzelheiten des Abkommens unklar sind oder Ihre Situation ungewöhnlich ist (eine Gesellschaft, Miteigentümer, Umzug in ein anderes Land im Laufe des Jahres), sprechen Sie mit einem Steuerberater in Ihrem Wohnsitzland.