Portugese huur aangeven in uw woonland zonder dubbel te betalen

Portugal belast de huur van uw Portugese woning als eerste, omdat de woning daar ligt. Uw woonland wil meestal ook van die inkomsten weten. Het voorkomt dubbele belasting dan op een van twee manieren: het stelt de inkomsten vrij (en gebruikt ze soms om het tarief over uw overige inkomsten te bepalen), of het belast ze en verrekent de Portugese belasting. Welke methode geldt, hangt af van uw land en het belastingverdrag met Portugal. De methode bepaalt of u in uw woonland nog iets extra betaalt.

Wie als eerste belast, en waarom

Vrijwel alle belastingverdragen volgen artikel 6 van het OESO-modelverdrag: inkomsten uit onroerend goed "mogen worden belast" in het land waar het onroerend goed ligt. Portugal belast uw huur dus, of u nu in Lissabon of in Leeds woont. Niet-ingezetenen geven de huur aan in de jaarlijkse IRS-aangifte (Modelo 3, Anexo F), die tussen 1 april en 30 juni van het volgende jaar wordt ingediend.

Uw woonland belast u over uw wereldinkomen. Het verdrag met Portugal, of bij gebreke van een verdrag de eigen wetgeving, bepaalt vervolgens hoe de overlap wordt weggenomen:

• Vrijstellingsmethode. Het woonland belast de Portugese huur niet. Bij "vrijstelling met progressievoorbehoud" telt het de huur nog wel mee bij het bepalen van het belastingtarief over uw overige inkomsten.
• Verrekeningsmethode. Het woonland belast de huur volgens zijn eigen regels en trekt daarna de Portugese belasting af. De verrekening is begrensd tot de belasting die het woonland over diezelfde inkomsten heft. Is de Portugese belasting hoger, dan wordt het verschil niet terugbetaald. Is ze lager, dan betaalt u het verschil in uw woonland.

Twee punten gelden overal:

• Een verrekening betreft alleen Portugese inkomstenbelasting (IRS). Ze geldt niet voor IMI (gemeentelijke onroerendgoedbelasting) of AIMI. In sommige landen zijn die in plaats daarvan aftrekbare kosten.
• Uw woonland berekent de huurwinst volgens zijn eigen regels, met zijn eigen aftrekbare kosten, afschrijvingen en wisselkoersen. Het bedrag in uw Portugese aangifte wijkt daardoor vaak af van het bedrag in de aangifte in uw woonland.

Overzicht per land

In de onderstaande paragrafen wordt elk land toegelicht. De regels zijn complex, dus beschouw dit als oriëntatie en laat uw eigen situatie bevestigen door een adviseur in uw woonland.

Nederland

• Wie als eerste belast: Portugal.
• Methode: Nederland belast de werkelijke huur niet in de inkomstenbelasting. De woning is een bezitting in box 3 (sparen en beleggen) en wordt aangegeven tegen de waarde in het economisch verkeer (waarde in het economisch verkeer) op 1 januari. Voor een buitenlandse woning bestaat geen Nederlandse WOZ-waarde, dus u moet de waarde onderbouwen met een taxatie of vergelijkbare verkopen. Op grond van het verdrag geeft Nederland vervolgens een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. Daarmee wordt de vrijstellingsmethode toegepast als evenredige vermindering van uw box 3-belasting.
• Waar: Box 3 van uw aangifte inkomstenbelasting: eerst de buitenlandse woning, daarna de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting voor bezittingen in het buitenland.
• Praktische tip: Adviseurs wijzen erop dat de standaardberekening te weinig vermindering kan opleveren als u schulden of een heffingsvrij vermogen hebt. In juni 2024 en juli 2025 oordeelde de Hoge Raad dat buitenlands onroerend goed via de route van het werkelijke rendement (tegenbewijs) in feite volledig moet worden vrijgesteld. Box 3 wordt bovendien hervormd. Als uw Portugese woning een groot deel van uw box 3-vermogen uitmaakt, overleg dan met een Nederlandse belastingadviseur of u bezwaar moet maken of de route van het werkelijke rendement moet gebruiken.

België

• Wie als eerste belast: Portugal.
• Methode: Vrijstelling met progressievoorbehoud. België belast de Portugese inkomsten niet, maar houdt er rekening mee bij het bepalen van het tarief over uw overige inkomsten.
• Waar: Vak III van de aangifte in de personenbelasting, met de codes voor buitenlands onroerend goed, waarbij de door het verdrag vrijgestelde inkomsten worden opgegeven voor vrijstelling met progressievoorbehoud. Sinds inkomstenjaar 2021 kent België aan buitenlands onroerend goed een kadastraal inkomen (revenu cadastral / kadastraal inkomen) toe en behandelt het als Belgisch onroerend goed. Een woning die wordt verhuurd aan een particulier die haar niet beroepsmatig gebruikt, wordt normaal belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen plus 40%, niet op de werkelijke huur. Bij verhuur aan een vennootschap of voor beroepsmatig gebruik telt de werkelijke huur.
• Praktische tip: U moet de woning eerst aangeven bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD), zodat die het kadastraal inkomen kan vaststellen. De termijn is vier maanden na de aankoop, en 30 dagen na een wijziging zoals het begin van de verhuur. Een te late of ontbrekende aangifte kan een boete van € 250 tot € 3.000 opleveren. Vraag een Belgische adviseur welke codes in de aangifte van uw jaar van toepassing zijn.

Frankrijk

• Wie als eerste belast: Portugal.
• Methode: Vrijstelling met progressievoorbehoud (taux effectif). Artikel 24(1)(a)–(b) van het verdrag tussen Frankrijk en Portugal van 1971 bepaalt dat de Franse inkomstenbelasting niet van toepassing is op inkomsten die Portugal mag belasten, maar Frankrijk mag ze gebruiken om uw belastingtarief te bepalen. Dit is niet de methode van "verrekening gelijk aan de Franse belasting" die sommige websites beschrijven: de officiële toelichting 2047 noemt Portugal bij de vrijstellingslanden.
• Waar: Volgens de toelichting 2047 worden vrijgestelde inkomsten uit onroerend goed die voor het effectieve tarief worden meegeteld rechtstreeks op formulier 2042 C vermeld: regel 4EA (régime réel) of 4EB (micro-foncier). Ze horen niet op formulier 2047.
• Praktische tip: Geef een Portugese bankrekening waarop de huur binnenkomt aan op formulier 3916. Vraag een Franse adviseur of Franse sociale bijdragen (prélèvements sociaux) op uw Portugese huur van toepassing kunnen zijn, omdat het verdrag alleen de inkomstenbelasting betreft.

Duitsland

• Wie als eerste belast: Portugal.
• Methode: Op grond van het verdrag tussen Duitsland en Portugal stelt Duitsland huurinkomsten uit Portugees onroerend goed vrij. Bij de meeste buitenlandse inkomsten verhoogt een vrijstelling nog steeds het tarief over overige inkomsten (Progressionsvorbehalt). Maar § 32b(1), tweede zin, nr. 3 EStG schakelt dat uit voor huurinkomsten uit onroerend goed in een andere EU- of EER-staat. Portugese huur wordt in Duitsland dus niet belast en verhoogt uw Duitse tarief ook niet.
• Waar: Omdat de inkomsten geen Duits belastinggevolg hebben, hoeven ze in het algemeen niet op Anlage V of Anlage AUS te worden vermeld. Verliezen uit de Portugese woning zijn in Duitsland evenmin bruikbaar.
• Praktische tip: Bewaar de Portugese aanslag (nota de liquidação) en het huurcontract voor het geval uw Finanzamt erom vraagt. Als u de woning via een vennootschap bezit of ook andere buitenlandse inkomsten hebt, overleg dan met een Steuerberater.

Verenigd Koninkrijk

• Wie als eerste belast: Portugal.
• Methode: Verrekening. Op grond van het verdrag tussen het VK en Portugal van 1968 wordt Portugese belasting verrekend met Britse belasting over dezelfde inkomsten. Op 15 september 2025 is een nieuw verdrag tussen het VK en Portugal ondertekend, maar GOV.UK vermeldt dat het nog niet in werking is getreden. Totdat het in werking treedt, geldt het verdrag van 1968.
• Waar: De pagina's "Foreign" van SA106 van uw Self Assessment-aangifte. Gebruik onder "Income from land and property abroad" de vakken 14 tot en met 24 voor huur, kosten en aangepaste winst, en de kolommen per land om Foreign Tax Credit Relief (FTCR) te claimen. De HMRC-toelichting HS263 legt de berekening uit.
• Praktische tip: De Britse regels gelden volledig, inclusief de beperking op hypotheekrente (financieringskosten) voor woningen en de vrijstelling van £ 1.000 voor inkomsten uit onroerend goed (property income allowance). Het Britse belastingjaar loopt van 6 april tot 5 april, terwijl het Portugese gelijkloopt met het kalenderjaar, dus u moet zowel de huur als de Portugese belasting toerekenen. Reken om tegen de wisselkoers op het moment dat de inkomsten zijn ontstaan. De verrekening is begrensd tot de Britse belasting over de Portugese winst: iemand in het basistarief betaalt mogelijk niets extra, iemand in het hogere tarief betaalt doorgaans bij.

Ierland

• Wie als eerste belast: Portugal.
• Methode: Verrekening op grond van het verdrag tussen Ierland en Portugal. Revenue legt uit dat u, waar een verdrag van toepassing is, de Ierse belasting over de buitenlandse huurinkomsten berekent en daarna de betaalde buitenlandse belasting aftrekt. De aftrek is begrensd tot de Ierse belasting over die inkomsten.
• Waar: Buitenlandse huurinkomsten worden belast onder Schedule D Case III. Op Form 11 vult u in de sectie voor buitenlandse huur het aantal buitenlandse woningen, de bruto huur, kosten, rente, kapitaalaftrek (capital allowances) en nettowinst in, en claimt u de verrekening van buitenlandse belasting.
• Praktische tip: Verliezen op een buitenlandse woning kunnen alleen worden voortgewenteld naar toekomstige winsten uit buitenlands onroerend goed, niet naar Ierse huur of andere inkomsten. Revenue merkt ook op dat een belasting op fictieve huurinkomsten niet kan worden verrekend. Vraag een Ierse adviseur hoe USC en PRSI in uw situatie samenhangen met de verrekening.

Verenigde Staten

• Wie als eerste belast: Portugal. De Verenigde Staten belasten hun staatsburgers en ingezetenen over hun wereldinkomen, waar zij ook wonen.
• Methode: Verrekening. Artikel 25 van het verdrag tussen de VS en Portugal van 1994 staat toe dat Portugese inkomstenbelasting met Amerikaanse belasting wordt verrekend, met inachtneming van de Amerikaanse wet.
• Waar: Geef de huur en kosten aan op Schedule E (Form 1040), met het buitenlandse adres. Claim de verrekening voor Portugese IRS op Form 1116, meestal in de passieve categorie. IMI is een onroerendgoedbelasting, geen inkomstenbelasting: die komt als kosten op Schedule E en kan niet op Form 1116 worden geclaimd.
• Praktische tip: Woningen voor verhuur die buiten de VS worden gebruikt, moeten worden afgeschreven volgens het Alternative Depreciation System. IRS Publication 527 stelt de termijn op 30 jaar voor onroerend goed dat na 2017 in gebruik is genomen, en op 40 jaar daarvoor. De Portugese belasting is vaak hoger dan de Amerikaanse belasting over de nettohuur na afschrijving, en ongebruikte verrekeningen kunnen één jaar worden teruggewenteld en tien jaar worden voortgewenteld. Los daarvan: als uw Portugese bankrekeningen samen op enig moment in het jaar meer dan $ 10.000 bevatten, dient u een FBAR in (FinCEN Form 114). Die moet uiterlijk op 15 april worden ingediend, met automatisch uitstel tot 15 oktober. De woning zelf wordt niet op de FBAR vermeld.

Zweden

• Wie als eerste belast: Portugal.
• Methode: Verrekening op grond van Zweeds nationaal recht. Zweden heeft zijn belastingverdrag met Portugal met ingang van 1 januari 2022 opgezegd, dus er is geen verdrag. Skatteverket staat een verrekening (avräkning) toe voor de definitieve belasting die u in het buitenland hebt betaald, tot het bedrag van de Zweedse belasting over die inkomsten.
• Waar: Als de woning geldt als privéwoning (privatbostad), is een overschot na de standaardaftrek inkomen uit vermogen, dat in vak 7.3 van Inkomstdeklaration 1 wordt ingevuld en tegen 30% wordt belast. Voor een huis of koopappartement bedraagt de standaardaftrek SEK 40.000 per jaar plus 20% van de huur. Vraag de verrekening aan onder "Övriga upplysningar" (Overige informatie) in de aangifte.
• Praktische tip: De forfaitaire aftrekposten laten vaak een klein Zweeds overschot over, dat door de Portugese verrekening kan worden weggestreept. U kunt een teveel aan Portugese belasting niet laten terugbetalen, dus bewaar de Portugese aanslag als bewijs van de definitieve belasting.

Brazilië

• Wie als eerste belast: Portugal.
• Methode: Verrekening. Op grond van artikel 23 van het verdrag tussen Brazilië en Portugal (Decreto 4.012/2001) trekt Brazilië de Portugese belasting af. De aftrek is begrensd tot de Braziliaanse belasting over dezelfde inkomsten.
• Waar: Huur die een inwoner van Brazilië uit het buitenland ontvangt, valt onder de carnê-leão. Die wordt maandelijks berekend tegen de progressieve tarieven en uiterlijk op de laatste werkdag van de volgende maand betaald. Daarna komt ze in de jaarlijkse aangifte (DIRPF), waarbij de woning wordt vermeld onder Bens e Direitos. Het jaarlijkse regime van 15% van Lei 14.754/2023 geldt voor aplicações financeiras en gecontroleerde entiteiten in het buitenland. Het sluit huur uit en geldt dus niet voor een woning die u rechtstreeks bezit.
• Praktische tip: Als u de woning via een Portugese of andere buitenlandse vennootschap bezit, gelden andere regels. Vraag een contador hoe u betaalde Portugese belasting in de carnê-leão verwerkt en welke wisselkoers u gebruikt.

Checklist

1. Dien eerst de Portugese aangifte in (Modelo 3, Anexo F, 1 april – 30 juni) en bewaar de aanslag waaruit de definitieve belasting blijkt.
2. Zoek met behulp van de overzichtstabel de methode van uw land (vrijstelling of verrekening) en het bijbehorende formulier op.
3. Bereken de huurwinst opnieuw volgens de regels en wisselkoersen van uw woonland.
4. Vraag alleen vermindering aan voor Portugese inkomstenbelasting, nooit voor IMI of AIMI.
5. Voldoe aan eventuele afzonderlijke meldingsplichten: de Belgische aangifte van onroerend goed bij de AAPD, het Franse formulier 3916 voor bankrekeningen, de Amerikaanse FBAR.
6. Als de verdragsdetails onduidelijk zijn of uw situatie ongebruikelijk is (een vennootschap, mede-eigenaren, verhuizing halverwege het jaar), overleg dan met een belastingadviseur in uw woonland.