Dichiarare l'affitto portoghese nel Suo Paese di residenza senza pagare due volte

Il Portogallo tassa per primo l'affitto della Sua abitazione portoghese, perché l'immobile si trova lì. Di norma anche il Suo Paese di residenza vuole conoscere tale reddito. Evita poi la doppia imposizione in uno di due modi: esenta il reddito (talvolta usandolo per determinare l'aliquota sugli altri redditi), oppure lo tassa e detrae un credito per l'imposta portoghese. Il metodo applicabile dipende dal Suo Paese e dalla convenzione con il Portogallo. È il metodo a stabilire se nel Suo Paese pagherà qualcosa in più.

Chi tassa per primo, e perché

Quasi tutte le convenzioni fiscali seguono l'articolo 6 del Modello di Convenzione OCSE: i redditi immobiliari "possono essere tassati" nel Paese in cui si trova l'immobile. Il Portogallo tassa quindi il Suo affitto sia che Lei viva a Lisbona sia a Leeds. I non residenti lo dichiarano nella dichiarazione IRS annuale (Modelo 3, Anexo F), presentata tra il 1° aprile e il 30 giugno dell'anno successivo.

Il Paese di residenza La tassa sul reddito mondiale. La sua convenzione con il Portogallo, o la sua legislazione interna in assenza di convenzione, stabilisce poi come eliminare la sovrapposizione:

• Metodo dell'esenzione. Il Paese di residenza non tassa l'affitto portoghese. Con l'"esenzione con progressività" ne tiene comunque conto per fissare l'aliquota sugli altri redditi.
• Metodo del credito. Il Paese di residenza tassa l'affitto secondo le proprie regole, poi detrae l'imposta portoghese. Il credito non può superare l'imposta nazionale sullo stesso reddito. Se l'imposta portoghese è più alta, la differenza non viene rimborsata. Se è più bassa, Lei paga la differenza nel Paese di residenza.

Due principi valgono ovunque:

• Il credito copre solo l'imposta sul reddito portoghese (IRS). Non copre l'IMI (imposta municipale sugli immobili) né l'AIMI. In alcuni Paesi queste sono invece spese deducibili.
• Il Paese di residenza calcola l'utile da locazione secondo le proprie regole, con le proprie spese deducibili, ammortamenti e tassi di cambio. L'importo della dichiarazione portoghese sarà spesso diverso da quello della dichiarazione nel Paese di residenza.

Panoramica per Paese

Le sezioni seguenti illustrano ogni Paese. Le regole sono complesse: consideri queste informazioni come un orientamento e verifichi il Suo caso con un consulente locale.

Paesi Bassi

• Chi tassa per primo: il Portogallo.
• Metodo: i Paesi Bassi non tassano l'affitto effettivo nell'imposta sul reddito. L'immobile è un bene del Box 3 (risparmi e investimenti), dichiarato al valore di mercato (waarde in het economisch verkeer) al 1° gennaio. Per un'abitazione estera non esiste un valore WOZ olandese, quindi occorre documentare il valore con una perizia o con vendite comparabili. In base alla convenzione, i Paesi Bassi concedono poi una vermindering ter voorkoming van dubbele belasting (riduzione per evitare la doppia imposizione). Questa applica il metodo dell'esenzione come riduzione proporzionale dell'imposta del Box 3.
• Dove: nel Box 3 della Sua aangifte inkomstenbelasting: l'immobile estero, poi la riduzione per doppia imposizione sui beni all'estero.
• Consiglio pratico: i consulenti segnalano che il calcolo standard può concedere uno sgravio insufficiente in presenza di debiti o di una franchigia esente. Nel giugno 2024 e nel luglio 2025 lo Hoge Raad (Corte suprema olandese) ha stabilito che, con il percorso del rendimento effettivo (tegenbewijs), gli immobili esteri devono di fatto essere integralmente esenti. Anche il Box 3 è in fase di riforma. Se la Sua abitazione portoghese rappresenta una quota rilevante dei beni del Box 3, verifichi con un consulente fiscale olandese se presentare opposizione o usare il percorso del rendimento effettivo.

Belgio

• Chi tassa per primo: il Portogallo.
• Metodo: esenzione con progressività. Il Belgio non tassa il reddito portoghese, ma ne tiene conto per fissare l'aliquota sugli altri redditi.
• Dove: nel quadro III della dichiarazione dei redditi delle persone fisiche, con i codici per gli immobili esteri, richiedendo per il reddito esente da convenzione l'esenzione con progressività. Dall'anno di reddito 2021 il Belgio attribuisce agli immobili esteri un reddito catastale (revenu cadastral / kadastraal inkomen) e li tratta come immobili belgi. Un'abitazione locata a un privato che non la usa per attività professionale è normalmente tassata sul reddito catastale indicizzato maggiorato del 40%, non sull'affitto effettivo. Se locata a una società o per uso professionale, conta l'affitto effettivo.
• Consiglio pratico: deve prima dichiarare l'immobile all'Amministrazione generale della Documentazione patrimoniale (AAPD), affinché possa determinarne il reddito catastale. Il termine è di quattro mesi dall'acquisto e di 30 giorni da una modifica come l'inizio della locazione. Dichiarazioni tardive o mancanti possono comportare una multa da 250 € a 3.000 €. Verifichi con un consulente belga quali codici si applicano nella dichiarazione del Suo anno.

Francia

• Chi tassa per primo: il Portogallo.
• Metodo: esenzione con progressività (taux effectif). L'articolo 24(1)(a)–(b) della convenzione Francia–Portogallo del 1971 stabilisce che l'imposta francese sul reddito non si applica ai redditi che il Portogallo può tassare, ma la Francia può utilizzarli per fissare la Sua aliquota. Non si tratta del metodo del "credito pari all'imposta francese" descritto da alcuni siti: la nota ufficiale 2047 inserisce il Portogallo tra i Paesi dell'esenzione.
• Dove: la nota 2047 indica che i redditi fondiari esenti presi in considerazione per l'aliquota effettiva vanno direttamente nel modulo 2042 C: riga 4EA (régime réel) o 4EB (micro-foncier). Non vanno nel modulo 2047.
• Consiglio pratico: dichiari nel modulo 3916 qualsiasi conto bancario portoghese su cui riceve l'affitto. Chieda a un consulente francese se i contributi sociali francesi (prélèvements sociaux) possano applicarsi al Suo affitto portoghese, poiché la convenzione riguarda solo l'imposta sul reddito.

Germania

• Chi tassa per primo: il Portogallo.
• Metodo: in base alla convenzione Germania–Portogallo, la Germania esenta i redditi da locazione di immobili portoghesi. Per la maggior parte dei redditi esteri l'esenzione aumenta comunque l'aliquota sugli altri redditi (Progressionsvorbehalt). Tuttavia il § 32b(1), seconda frase, n. 3 EStG lo esclude per i redditi da locazione di immobili situati in un altro Stato UE o SEE. L'affitto portoghese quindi non è tassato in Germania né aumenta la Sua aliquota tedesca.
• Dove: poiché il reddito non ha effetti fiscali in Germania, di norma non va indicato nell'Anlage V né nell'Anlage AUS. Allo stesso modo, le perdite dell'immobile portoghese non sono utilizzabili in Germania.
• Consiglio pratico: conservi l'avviso di accertamento portoghese (nota de liquidação) e il contratto di locazione nel caso in cui il Suo Finanzamt li richieda. Se detiene l'immobile tramite una società o ha anche altri redditi esteri, si rivolga a uno Steuerberater.

Regno Unito

• Chi tassa per primo: il Portogallo.
• Metodo: credito. In base alla convenzione Regno Unito–Portogallo del 1968, l'imposta portoghese è ammessa come credito a fronte dell'imposta britannica sullo stesso reddito. Una nuova convenzione Regno Unito–Portogallo è stata firmata il 15 settembre 2025, ma GOV.UK la indica come non ancora in vigore. Fino alla sua entrata in vigore si applica la convenzione del 1968.
• Dove: nelle pagine "Foreign" del SA106 della Sua dichiarazione Self Assessment. In "Income from land and property abroad", usi le caselle da 14 a 24 per affitti, spese e utile rettificato, e le colonne per ciascun Paese per richiedere il Foreign Tax Credit Relief (FTCR). La nota HS263 dell'HMRC spiega il calcolo.
• Consiglio pratico: si applicano integralmente le regole britanniche, compresa la limitazione sugli interessi del mutuo (finance costs) per gli immobili residenziali e la franchigia di 1.000 £ sui redditi immobiliari. L'anno fiscale britannico va dal 6 aprile al 5 aprile, mentre quello portoghese coincide con l'anno solare, quindi occorre ripartire sia l'affitto sia l'imposta portoghese. Converta al tasso di cambio del momento in cui è sorto il reddito. Lo sgravio non può superare l'imposta britannica sull'utile portoghese: un contribuente con aliquota base potrebbe non pagare nulla in più, mentre un contribuente con aliquota più elevata di solito pagherà un'integrazione.

Irlanda

• Chi tassa per primo: il Portogallo.
• Metodo: credito in base alla convenzione Irlanda–Portogallo. Il Revenue spiega che, quando si applica una convenzione, si calcola l'imposta irlandese sul reddito da locazione estero e poi si detrae l'imposta estera pagata. La detrazione non può superare l'imposta irlandese su tale reddito.
• Dove: i redditi da locazione esteri sono tassati nello Schedule D Case III. Nel Form 11 si indicano, nella sezione dei redditi da locazione esteri, il numero di immobili esteri, l'affitto lordo, le spese, gli interessi, gli ammortamenti fiscali (capital allowances) e l'utile netto, e si richiede il credito per imposte estere.
• Consiglio pratico: le perdite su un immobile estero possono essere riportate solo a fronte di futuri utili da immobili esteri, non di affitti irlandesi o di altri redditi. Il Revenue precisa inoltre che un'imposta su un reddito da locazione presunto non dà diritto al credito. Chieda a un consulente irlandese come USC e PRSI interagiscono con il credito nel Suo caso.

Stati Uniti

• Chi tassa per primo: il Portogallo. Gli Stati Uniti tassano i propri cittadini e residenti sul reddito mondiale, ovunque vivano.
• Metodo: credito. L'articolo 25 della convenzione Stati Uniti–Portogallo del 1994 ammette l'imposta portoghese sul reddito come credito a fronte dell'imposta statunitense, nei limiti della legge statunitense.
• Dove: dichiari affitti e spese nello Schedule E (Form 1040), con l'indirizzo estero. Richieda il credito per l'IRS portoghese nel Form 1116, di solito nella categoria passive. L'IMI è un'imposta sugli immobili, non sul reddito: va nello Schedule E come spesa e non può essere richiesta nel Form 1116.
• Consiglio pratico: gli immobili residenziali locati fuori dagli Stati Uniti devono essere ammortizzati con l'Alternative Depreciation System. La IRS Publication 527 fissa il periodo a 30 anni per gli immobili messi in servizio dopo il 2017 e a 40 anni per quelli precedenti. L'imposta portoghese supera spesso l'imposta statunitense sull'affitto netto dopo l'ammortamento, e i crediti non utilizzati possono essere riportati indietro di un anno e in avanti di dieci. Inoltre, se i Suoi conti bancari portoghesi superano complessivamente 10.000 $ in qualsiasi momento dell'anno, deve presentare un FBAR (FinCEN Form 114). Scade il 15 aprile, con proroga automatica al 15 ottobre. La casa in sé non va indicata nell'FBAR.

Svezia

• Chi tassa per primo: il Portogallo.
• Metodo: credito secondo il diritto interno svedese. La Svezia ha denunciato la convenzione fiscale con il Portogallo con effetto dal 1° gennaio 2022, quindi non esiste alcuna convenzione. Lo Skatteverket concede un credito (avräkning) per l'imposta definitiva pagata all'estero, fino all'imposta svedese su tale reddito.
• Dove: se l'abitazione è considerata un'abitazione privata (privatbostad), l'eventuale eccedenza dopo la deduzione forfettaria è reddito da capitale, da indicare nella casella 7.3 dell'Inkomstdeklaration 1 e tassato al 30%. Per una casa o un appartamento in proprietà, la deduzione forfettaria è di 40.000 SEK all'anno più il 20% dell'affitto. Richieda il credito in "Övriga upplysningar" (Altre informazioni) nella dichiarazione.
• Consiglio pratico: le deduzioni forfettarie lasciano spesso una piccola eccedenza svedese, che il credito portoghese può azzerare. L'imposta portoghese in eccesso non dà diritto a un rimborso, quindi conservi l'avviso di accertamento portoghese come prova dell'imposta definitiva.

Brasile

• Chi tassa per primo: il Portogallo.
• Metodo: credito. In base all'articolo 23 della convenzione Brasile–Portogallo (Decreto 4.012/2001), il Brasile detrae l'imposta portoghese. La detrazione non può superare l'imposta brasiliana sullo stesso reddito.
• Dove: l'affitto ricevuto dall'estero da un residente brasiliano rientra nel carnê-leão. Si calcola mensilmente con le aliquote progressive e si paga entro l'ultimo giorno lavorativo del mese successivo. Confluisce poi nella dichiarazione annuale (DIRPF), con l'immobile indicato in Bens e Direitos. Il regime annuale del 15% della Lei 14.754/2023 riguarda le aplicações financeiras e le entità controllate all'estero. Esclude gli affitti, quindi non copre un'abitazione posseduta direttamente.
• Consiglio pratico: se detiene l'immobile tramite una società portoghese o un'altra società estera, si applicano regole diverse. Chieda a un contador come registrare nel carnê-leão l'imposta portoghese pagata e quale tasso di cambio utilizzare.

Lista di controllo

1. Presenti prima la dichiarazione portoghese (Modelo 3, Anexo F, 1° aprile – 30 giugno) e conservi l'avviso di accertamento con l'imposta definitiva.
2. Individui il metodo del Suo Paese (esenzione o credito) e il modulo corrispondente, con l'aiuto della tabella di panoramica.
3. Ricalcoli l'utile da locazione secondo le regole e i tassi di cambio del Suo Paese di residenza.
4. Richieda lo sgravio solo per l'imposta portoghese sul reddito, mai per l'IMI o l'AIMI.
5. Adempia agli eventuali obblighi dichiarativi separati: la dichiarazione dell'immobile all'AAPD in Belgio, il modulo 3916 per i conti bancari in Francia, l'FBAR negli Stati Uniti.
6. Se i dettagli della convenzione non sono chiari o la Sua situazione è particolare (una società, comproprietari, trasferimento in un altro Paese a metà anno), si rivolga a un consulente fiscale nel Suo Paese di residenza.