Prijava portugalske najamnine u Vašoj matičnoj zemlji bez dvostrukog plaćanja poreza

Portugal prvi oporezuje najamninu od Vaše portugalske nekretnine jer se nekretnina nalazi ondje. Vaša zemlja rezidentnosti obično također želi znati za taj prihod. Ona zatim izbjegava dvostruko oporezivanje na jedan od dva načina: prihod izuzima (ponekad ga koristeći za određivanje stope na Vaše ostale prihode) ili ga oporezuje i odbija kredit za portugalski porez. Koja se metoda primjenjuje ovisi o Vašoj zemlji i njezinu ugovoru s Portugalom. Metoda određuje hoćete li kod kuće platiti išta dodatno.

Tko oporezuje prvi i zašto

Gotovo svi porezni ugovori slijede članak 6. Modela konvencije OECD-a: dohodak od nekretnina „može se oporezivati” u državi u kojoj se nekretnina nalazi. Portugal stoga oporezuje Vašu najamninu bez obzira živite li u Lisabonu ili Leedsu. Nerezidenti je prijavljuju u godišnjoj prijavi IRS (Modelo 3, Anexo F), koja se podnosi od 1. travnja do 30. lipnja sljedeće godine.

Vaša zemlja rezidentnosti oporezuje Vaš dohodak ostvaren u cijelom svijetu. Njezin ugovor s Portugalom, ili njezino vlastito pravo ako ugovora nema, zatim određuje kako se uklanja preklapanje:

• Metoda izuzeća. Zemlja rezidentnosti ne oporezuje portugalsku najamninu. Kod „izuzeća s progresijom” ona ipak uzima najamninu u obzir pri određivanju porezne stope na Vaše ostale prihode.
• Metoda kredita. Zemlja rezidentnosti oporezuje najamninu prema vlastitim pravilima, a zatim odbija portugalski porez. Kredit je ograničen na porez matične zemlje na taj isti prihod. Ako je portugalski porez viši, razlika se ne vraća. Ako je niži, razliku plaćate kod kuće.

Dvije stvari vrijede posvuda:

• Kredit obuhvaća samo portugalski porez na dohodak (IRS). Ne obuhvaća IMI (općinski porez na nekretnine) ni AIMI. U nekim su zemljama to umjesto toga odbitni troškovi.
• Vaša matična zemlja dobit od najma izračunava prema vlastitim pravilima, koristeći vlastite odbitne troškove, amortizaciju i tečajeve. Iznos u Vašoj portugalskoj prijavi često će se razlikovati od onoga u prijavi u matičnoj zemlji.

Pregled po zemljama

U odjeljcima u nastavku objašnjena je svaka zemlja. Pravila su složena, stoga ovo shvatite kao orijentaciju i svoj slučaj potvrdite s lokalnim savjetnikom.

Nizozemska

• Tko oporezuje prvi: Portugal.
• Metoda: Nizozemska u porezu na dohodak ne oporezuje stvarnu najamninu. Nekretnina je imovina u Box 3 (štednja i ulaganja) i prijavljuje se po svojoj tržišnoj vrijednosti (waarde in het economisch verkeer) na dan 1. siječnja. Za inozemni stan ne postoji nizozemska vrijednost WOZ, pa vrijednost morate potkrijepiti procjenom ili usporedivim prodajama. Na temelju ugovora Nizozemska zatim odobrava vermindering ter voorkoming van dubbele belasting (umanjenje radi sprječavanja dvostrukog oporezivanja). Time se metoda izuzeća primjenjuje kao razmjerno umanjenje Vašeg poreza u Box 3.
• Gdje: Box 3 Vaše aangifte inkomstenbelasting: inozemna nekretnina, a zatim umanjenje za dvostruko oporezivanje za imovinu u inozemstvu.
• Praktičan savjet: Savjetnici upozoravaju da standardni izračun može dati premalo olakšice kada imate dugove ili neoporezivi iznos. U lipnju 2024. i srpnju 2025. Hoge Raad (nizozemski Vrhovni sud) presudio je da, putem dokazivanja stvarnog prinosa (tegenbewijs), inozemne nekretnine u stvari moraju biti potpuno izuzete. Box 3 se također reformira. Ako Vaš portugalski stan čini velik dio Vaše imovine u Box 3, provjerite s nizozemskim poreznim savjetnikom trebate li podnijeti prigovor ili koristiti put stvarnog prinosa.

Belgija

• Tko oporezuje prvi: Portugal.
• Metoda: Izuzeće s progresijom. Belgija ne oporezuje portugalski prihod, ali ga uzima u obzir pri određivanju stope na Vaše ostale prihode.
• Gdje: Okvir III prijave poreza na dohodak fizičkih osoba, uz šifre za inozemne nekretnine, pri čemu se prihod izuzet ugovorom traži za izuzeće s progresijom. Od dohodovne godine 2021. Belgija inozemnim nekretninama dodjeljuje katastarski prihod (revenu cadastral / kadastraal inkomen) i tretira ih kao belgijske nekretnine. Stan iznajmljen privatnoj osobi koja ga ne koristi za poslovanje u pravilu se oporezuje na indeksirani katastarski prihod uvećan za 40 %, a ne na stvarnu najamninu. Ako je iznajmljen društvu ili za poslovnu namjenu, računa se stvarna najamnina.
• Praktičan savjet: Nekretninu najprije morate prijaviti Općoj upravi za imovinsku dokumentaciju (AAPD) kako bi ona mogla utvrditi katastarski prihod. Rok je četiri mjeseca nakon kupnje i 30 dana nakon promjene, primjerice početka najma. Za zakašnjele ili izostale prijave može se izreći novčana kazna od 250 € do 3.000 €. S belgijskim savjetnikom provjerite koje se šifre primjenjuju u prijavi za Vašu godinu.

Francuska

• Tko oporezuje prvi: Portugal.
• Metoda: Izuzeće s progresijom (taux effectif). Članak 24. st. 1. toč. a)–b) francusko-portugalske konvencije iz 1971. određuje da se francuski porez na dohodak ne primjenjuje na prihod koji smije oporezivati Portugal, ali ga Francuska smije koristiti za određivanje Vaše porezne stope. To nije metoda „kredita jednakog francuskom porezu” koju opisuju neke internetske stranice: službena uputa 2047 navodi Portugal među zemljama s izuzećem.
• Gdje: Uputa 2047 navodi da se izuzeti prihod od nekretnina koji se uzima u obzir za efektivnu stopu upisuje izravno u obrazac 2042 C: redak 4EA (régime réel) ili 4EB (micro-foncier). Ne upisuje se u obrazac 2047.
• Praktičan savjet: Svaki portugalski bankovni račun na koji primate najamninu prijavite na obrascu 3916. Pitajte francuskog savjetnika mogu li se francuski socijalni doprinosi (prélèvements sociaux) primijeniti na Vašu portugalsku najamninu, jer ugovor obuhvaća samo porez na dohodak.

Njemačka

• Tko oporezuje prvi: Portugal.
• Metoda: Prema njemačko-portugalskom ugovoru Njemačka izuzima prihod od najma portugalskih nekretnina. Kod većine inozemnih prihoda izuzeće ipak povećava stopu na ostale prihode (Progressionsvorbehalt). No § 32b st. 1. druga rečenica br. 3 EStG isključuje to za prihod od najma nekretnina u drugoj državi EU-a ili EGP-a. Portugalska najamnina stoga niti se oporezuje u Njemačkoj niti povećava Vašu njemačku stopu.
• Gdje: Budući da prihod nema njemački porezni učinak, u pravilu ga nije potrebno upisivati u Anlage V ni Anlage AUS. Gubici od portugalske nekretnine jednako tako nisu iskoristivi u Njemačkoj.
• Praktičan savjet: Sačuvajte portugalsko rješenje o razrezu (nota de liquidação) i ugovor o najmu za slučaj da ih Vaš Finanzamt zatraži. Ako nekretninu držite putem društva ili imate i druge inozemne prihode, posavjetujte se sa Steuerberaterom.

Ujedinjena Kraljevina

• Tko oporezuje prvi: Portugal.
• Metoda: Kredit. Prema konvenciji između Ujedinjene Kraljevine i Portugala iz 1968. portugalski porez priznaje se kao kredit protiv britanskog poreza na isti prihod. Nova konvencija između Ujedinjene Kraljevine i Portugala potpisana je 15. rujna 2025., ali GOV.UK je navodi kao da još nije stupila na snagu. Dok ne počne vrijediti, primjenjuje se ugovor iz 1968.
• Gdje: Stranice „Foreign” obrasca SA106 Vaše prijave Self Assessment. Pod „Income from land and property abroad” koristite polja 14 do 24 za najamninu, troškove i usklađenu dobit, a stupce za svaku zemlju za traženje Foreign Tax Credit Relief (FTCR). HMRC-ov listić s uputama HS263 objašnjava izračun.
• Praktičan savjet: Britanska pravila primjenjuju se u cijelosti, uključujući ograničenje kamata na hipoteku (troškova financiranja) za stambene nekretnine i olakšicu za prihod od nekretnina od 1.000 £. Britanska porezna godina traje od 6. travnja do 5. travnja, dok portugalska prati kalendarsku godinu, pa morate razmjerno raspodijeliti i najamninu i portugalski porez. Preračunavajte po tečaju u trenutku nastanka prihoda. Olakšica je ograničena na britanski porez na portugalsku dobit: porezni obveznik s osnovnom stopom možda neće platiti ništa dodatno, a obveznik s višom stopom obično će doplatiti.

Irska

• Tko oporezuje prvi: Portugal.
• Metoda: Kredit prema irsko-portugalskom ugovoru. Revenue objašnjava da se, kada se ugovor primjenjuje, izračuna irski porez na inozemni prihod od najma, a zatim se odbije plaćeni inozemni porez. Odbitak je ograničen na irski porez na taj prihod.
• Gdje: Inozemni prihod od najma oporezuje se prema Schedule D Case III. U obrascu Form 11 u odjeljku za inozemni prihod od najma upisujete broj inozemnih nekretnina, bruto najamninu, troškove, kamate, kapitalne olakšice i neto dobit te tražite kredit za inozemni porez.
• Praktičan savjet: Gubici od inozemne nekretnine mogu se prenijeti samo na buduću dobit od inozemnih nekretnina, a ne na irsku najamninu ili druge prihode. Revenue također napominje da se porez na pretpostavljeni prihod od najma ne može priznati kao kredit. Pitajte irskog savjetnika kako se USC i PRSI u Vašem slučaju odnose prema kreditu.

Sjedinjene Američke Države

• Tko oporezuje prvi: Portugal. Sjedinjene Američke Države oporezuju svoje državljane i rezidente na dohodak ostvaren u cijelom svijetu, gdje god živjeli.
• Metoda: Kredit. Članak 25. konvencije između SAD-a i Portugala iz 1994. dopušta da se portugalski porez na dohodak prizna kao kredit protiv američkog poreza, u skladu s američkim pravom.
• Gdje: Najamninu i troškove prijavite u Schedule E (Form 1040), uz inozemnu adresu. Kredit za portugalski IRS tražite na Form 1116, obično u pasivnoj kategoriji. IMI je porez na imovinu, a ne porez na dohodak: upisuje se u Schedule E kao trošak i ne može se tražiti na Form 1116.
• Praktičan savjet: Stambena nekretnina za najam koja se koristi izvan SAD-a mora se amortizirati prema Alternative Depreciation System. IRS Publication 527 utvrđuje razdoblje od 30 godina za nekretnine stavljene u uporabu nakon 2017. i 40 godina za one ranije. Portugalski porez često premašuje američki porez na neto najamninu nakon amortizacije, a neiskorišteni krediti mogu se prenijeti jednu godinu unatrag i deset godina unaprijed. Neovisno o tome, ako Vaši portugalski bankovni računi zajedno u bilo kojem trenutku godine premaše 10.000 $, podnesite FBAR (FinCEN Form 114). Rok je 15. travnja, uz automatsko produljenje do 15. listopada. Sama kuća ne prijavljuje se u FBAR-u.

Švedska

• Tko oporezuje prvi: Portugal.
• Metoda: Kredit prema švedskom domaćem pravu. Švedska je otkazala porezni ugovor s Portugalom s učinkom od 1. siječnja 2022., pa ugovora nema. Skatteverket dopušta kredit (avräkning) za konačni porez koji ste platili u inozemstvu, do iznosa švedskog poreza na taj prihod.
• Gdje: Ako se stan smatra privatnim stambenim prostorom (privatbostad), svaki višak nakon standardnog odbitka kapitalni je dohodak, upisuje se u polje 7.3 obrasca Inkomstdeklaration 1 i oporezuje stopom od 30 %. Za kuću ili stan u vlasništvu standardni odbitak iznosi 40.000 SEK godišnje plus 20 % najamnine. Kredit zatražite pod „Övriga upplysningar” (Ostale informacije) u prijavi.
• Praktičan savjet: Paušalni odbici često ostavljaju mali švedski višak, koji portugalski kredit može poništiti. Višak portugalskog poreza ne možete pretvoriti u povrat, stoga sačuvajte portugalsko rješenje kao dokaz konačnog poreza.

Brazil

• Tko oporezuje prvi: Portugal.
• Metoda: Kredit. Prema članku 23. brazilsko-portugalske konvencije (Decreto 4.012/2001) Brazil odbija portugalski porez. Odbitak je ograničen na brazilski porez na isti prihod.
• Gdje: Najamnina koju brazilski rezident prima iz inozemstva podliježe sustavu carnê-leão. Izračunava se mjesečno po progresivnim stopama i plaća do posljednjeg radnog dana sljedećeg mjeseca. Zatim se unosi u godišnju prijavu (DIRPF), a nekretnina se navodi pod Bens e Direitos. Godišnji režim od 15 % iz Lei 14.754/2023 odnosi se na aplicações financeiras i kontrolirane subjekte u inozemstvu. On isključuje najamninu, pa ne obuhvaća stan koji posjedujete izravno.
• Praktičan savjet: Ako nekretninu držite putem portugalskog ili drugog inozemnog društva, primjenjuju se drukčija pravila. Pitajte contadora kako u carnê-leão evidentirati plaćeni portugalski porez i koji tečaj koristiti.

Kontrolni popis

1. Najprije podnesite portugalsku prijavu (Modelo 3, Anexo F, 1. travnja – 30. lipnja) i sačuvajte rješenje o razrezu s iskazanim konačnim porezom.
2. Pomoću pregledne tablice pronađite metodu svoje zemlje (izuzeće ili kredit) i odgovarajući obrazac.
3. Ponovno izračunajte dobit od najma prema pravilima i tečajevima svoje matične zemlje.
4. Olakšicu tražite samo za portugalski porez na dohodak, nikada za IMI ili AIMI.
5. Ispunite sve zasebne obveze izvješćivanja: belgijsku prijavu nekretnine AAPD-u, francuski obrazac 3916 za bankovne račune, američki FBAR.
6. Ako su pojedinosti ugovora nejasne ili je Vaša situacija neuobičajena (društvo, suvlasnici, preseljenje usred godine), posavjetujte se s poreznim savjetnikom u svojoj zemlji rezidentnosti.