Il Portal das Finanças per i proprietari: accesso, contratti e ricevute di affitto

Come proprietario che affitta in Portogallo, i rapporti con l'amministrazione fiscale (AT) passano quasi interamente attraverso il Portal das Finanças. Lì deve fare quattro cose. Primo, ottenere un modo per accedere. Secondo, comunicare ogni contratto di locazione entro la fine del mese successivo al suo inizio e pagare l'imposta di bollo pari al 10% di una mensilità. Terzo, emettere una ricevuta di affitto elettronica ogni volta che viene pagato, salvo che sia esentato (ad esempio perché ha 65 anni o più): in tal caso presenta invece una dichiarazione annuale, il Modelo 44. Quarto, comunicare qualsiasi modifica del contratto, e la sua cessazione, entro la fine del mese successivo. Può fare tutto questo dall'estero.

Il portale è in portoghese; i nomi dei menu sono indicati qui sotto in corsivo, e digitarli nella barra di ricerca del portale è spesso la via più rapida.

Come accedo al portale, anche dall'estero?

Per accedere servono il Suo NIF (codice fiscale) e una di queste due cose: una password (senha de acesso), oppure Autenticação.gov, cioè la Carta del cittadino portoghese o la Chave Móvel Digital (CMD, un accesso da cellulare che utilizza il numero di telefono e un PIN).

Opzione 1: password per posta

1. Sul portale, scelga Registar-se (registrarsi).
2. Compili il modulo con il Suo NIF e il domicilio fiscale, e scelga una domanda di sicurezza.
3. L'AT spedisce la password tramite CTT (le poste portoghesi) al Suo domicilio fiscale (domicílio fiscal). Non viene mai inviata per e-mail né altrove; se ha un rappresentante fiscale, viene inviata a lui.
4. L'AT indica una media di 5 giorni lavorativi per la consegna. La posta verso un indirizzo all'estero di solito impiega di più.
5. Acceda con Iniciar Sessão (accedi). Deve impostare subito una nuova password, perché quella ricevuta per posta scade dopo il primo utilizzo.

Verifichi prima che il Suo domicilio fiscale sia aggiornato. Una volta entrato, confermi il numero di telefono e l'e-mail in Dados de Contacto (dati di contatto). Con un telefono confermato, può recuperare una password dimenticata via SMS (Recuperar senha, recupera password) invece di attendere un'altra lettera. Può anche attivare l'accesso in due passaggi via SMS (Segundo Fator de Autenticação, secondo fattore di autenticazione).

Opzione 2: Chave Móvel Digital

I cittadini stranieri possono associare una CMD al proprio passaporto, ma una CMD basata sul passaporto deve essere attivata di persona. Può farlo presso uno sportello per il cittadino in Portogallo oppure, su appuntamento, presso un consolato portoghese all'estero. Porti il passaporto e il telefono che riceverà il codice via SMS.

Affidare l'incarico a un'altra persona

Può autorizzare un terzo, ad esempio un gestore immobiliare, a emettere le ricevute per Suo conto. Lo faccia nel Modelo 2 o nel portale. L'autorizzazione riguarda solo le ricevute; non gli consente di vedere il resto dei Suoi dati fiscali. Resta Lei responsabile di qualsiasi adempimento tardivo o errato.

Dove si trovano i servizi per i proprietari?

L'AT raggruppa i servizi per i proprietari nella sua area dedicata alle locazioni, Arrendamento (a volte indicata come e-Arrendamento). Le opzioni principali sono:

• Contratos (contratti): Comunicar contrato (comunicare un contratto), Comunicar Alteração (comunicare una modifica), Comunicar Cessação (comunicare la cessazione) e Consultar contrato (consultare un contratto).
• Recibos de Renda (ricevute di affitto): Emitir (emettere) e Consultar (consultare, e da lì annullare).
• Modelo 44: Preencher Declaração (compilare la dichiarazione) e Consultar Declaração (consultare una dichiarazione inviata).

Come registro un contratto e pago l'imposta di bollo?

Ogni locazione, sublocazione e contratto preliminare di locazione in cui l'inquilino abbia già la disponibilità dell'immobile deve essere comunicato all'AT con il Modelo 2 (la dichiarazione dell'imposta di bollo). Il termine è la fine del mese successivo all'inizio della locazione. (una locazione che inizia il 10 novembre: entro il 31 dicembre). Se i locatori sono più d'uno, uno di loro può presentarla per tutti, indicando gli altri.

1. Cerchi Comunicar contrato, oppure apra Contratos > Comunicar contrato.
2. Identifichi l'immobile con l'articolo matriciale (artigo matricial) e la frazione, come risultano dalla caderneta predial (scheda catastale dell'immobile).
3. Inserisca ogni locatore e inquilino con il NIF. Gli inquilini devono avere un NIF portoghese.
4. Inserisca la data di inizio, la durata, l'affitto, la periodicità di pagamento e l'uso. Per un'abitazione, l'uso è habitação (abitativo). Dal 2026 l'aliquota d'imposta sull'affitto può dipendere dal fatto che la locazione sia esclusivamente abitativa, quindi indichi correttamente l'uso.
5. Salvi la bozza, la controlli e la invii.
6. All'invio, l'AT calcola l'imposto do selo (imposta di bollo) ed emette un documento di pagamento. L'aliquota è il 10% di una mensilità (Tabella generale dell'imposta di bollo, voce 2). Se il contratto prevede un affitto variabile nel tempo, l'imposta si calcola sull'affitto più alto. La paghi entro lo stesso termine: la fine del mese successivo all'inizio della locazione.

Può presentarla invece presso un ufficio delle imposte (Serviço de Finanças) solo in due casi: se ha 65 anni o più, oppure se non ha una casella postale elettronica e il Suo reddito da locazione è inferiore alla soglia descritta nella sezione seguente. Tutti gli altri devono presentarla online.

Un Modelo 2 tardivo o mancante può essere sanzionato con una multa da 150 € a 3.750 € (RGIT art. 117(1)). Sull'imposta di bollo non pagata maturano inoltre interessi.

Modifiche del contratto

• L'aggiornamento annuale legale del canone non deve essere comunicato. Lo comunichi solo se desidera che le ricevute mostrino automaticamente il nuovo affitto.
• Un aumento del canone concordato modificando le condizioni contrattuali è una modifica: lo comunichi con Comunicar Alteração entro la fine del mese successivo. È soggetto a imposta di bollo pari al 10% dell'aumento mensile.
• Se cambiano il locatore, l'inquilino, l'immobile o il tipo di contratto, non può usare il modulo di modifica online. Usi l'e-Balcão, lo sportello di assistenza online del portale, o un ufficio delle imposte.

Chi deve emettere ricevute di affitto elettroniche, e chi ne è esentato?

Ai sensi dell'articolo 115 CIRS e della Portaria 98-A/2015, deve emettere una ricevuta di affitto elettronica (recibo de renda eletrónico) per ogni importo che un inquilino Le paga. Ciò comprende i depositi (caução) e gli affitti pagati in anticipo (adiantamento). L'AT indica di emettere la ricevuta al momento in cui riceve il denaro.

È esentato (art. 5 della Portaria 98-A/2015) se ricorre una qualsiasi di queste condizioni:

• Età: aveva 65 anni o più al 31 dicembre dell'anno precedente. L'esenzione è personale. Se l'immobile appartiene a più comproprietari, è esentato solo il comproprietario di 65 anni o più.
• Locazioni rurali: l'affitto deriva da un contratto soggetto al regime delle locazioni rurali.
• Redditi modesti senza casella postale elettronica: devono essere vere entrambe le condizioni.
  • Non ha, e non è tenuto ad avere, una casella postale elettronica (caixa postal eletrónica).
  • Il Suo reddito da locazione dell'anno precedente non superava il doppio dell'IAS (l'indicatore di sostegno sociale). Per i redditi percepiti nel 2025 erano 1.045 €. Per il 2026 l'AT indica 1.074,26 €. Se l'anno scorso non ha avuto redditi da locazione, il criterio è se prevede che gli affitti di quest'anno restino entro tale limite.

Essere esentati non significa poter tacere. Se è esentato e sceglie di non emettere ricevute elettroniche, deve presentare il Modelo 44, che elenca gli affitti ricevuti nell'anno. Scade entro la fine di febbraio dell'anno successivo. Il termine è stato spostato da gennaio dal Decreto-Lei 49/2025 e si è applicato per la prima volta nel 2026; poiché il 28 febbraio 2026 era un sabato, il termine di quell'anno è caduto il 2 marzo. Secondo il suo attuale opuscolo informativo, l'AT accetta il Modelo 44 solo online, tramite Modelo 44 – Preencher Declaração. Deve comunque fornire all'inquilino una qualche prova di pagamento.

Se è esentato, può comunque scegliere di emettere ricevute elettroniche. Dal momento in cui emette la prima, Le si applicano le regole ordinarie. Lo stesso giorno deve anche emettere le ricevute per i mesi precedenti dell'anno.

Come emetto una ricevuta ogni mese?

Può emettere ricevute solo dopo che il contratto è stato comunicato.

1. Apra Recibos de Renda > Emitir (o cerchi "recibo de renda").
2. Scelga il contratto.
3. Inserisca il periodo coperto dal pagamento e la data in cui ha effettivamente ricevuto il denaro (data de recebimento).
4. Controlli l'importo. Il portale inserisce l'affitto previsto dal contratto, ma può modificarlo con l'importo effettivamente pagato. Scelga il tipo di pagamento: affitto, deposito o anticipo.
5. Emetta la ricevuta. L'inquilino può vederla nella propria area del portale. Le ricevute emesse restano disponibili per 4 anni.

Alcuni aspetti pratici:

• Una sola ricevuta copre il contratto anche se gli inquilini sono più d'uno.
• I comproprietari possono emettere un'unica ricevuta per l'intero affitto, oppure ciascuno una ricevuta per la propria quota.
• L'indicazione dell'AT è di emettere una ricevuta separata per ogni mensilità, anziché una ricevuta che copra più mesi.
• La mancata o tardiva emissione di una ricevuta può essere sanzionata con una multa da 150 € a 3.750 € (RGIT art. 123).

Correggere o annullare una ricevuta

Una ricevuta emessa non può essere modificata. Per correggere un errore, la cerchi in Recibos de Renda > Consultar, la annulli (Anular) ed emetta una ricevuta corretta. Può annullare una ricevuta fino alla fine del periodo di presentazione della dichiarazione IRS per l'anno a cui si riferisce l'affitto. Tale periodo termina normalmente il 30 giugno dell'anno successivo. Una ricevuta annullata non ha effetti fiscali, e l'AT comunica all'inquilino che è stata annullata.

E se l'inquilino paga in ritardo o solo in parte?

La ricevuta è una prova di pagamento. Se l'inquilino non ha pagato nulla, non emetta alcuna ricevuta.

• Pagamento parziale: emetta una ricevuta per l'importo effettivamente ricevuto, per quel mese. Ne emetta un'altra quando arriva il resto.
• Pagamento in ritardo: quando arriva il denaro, emetta la ricevuta per il mese di riferimento, con la data reale di ricevimento. Ai sensi dell'art. 1041 del Codice civile, una volta che l'affitto è in ritardo può anche chiedere un'indennità pari al 20% dell'importo dovuto. Perde questo diritto se l'inquilino paga entro 8 giorni dalla scadenza. Se c'è un garante (fiador) e l'inquilino non ha pagato entro questi 8 giorni, deve avvisare il garante entro i 90 giorni successivi.
• Morosità persistente: può risolvere il contratto se l'inquilino è in ritardo di 3 mesi o più (art. 1083(3) Codice civile). Può risolverlo anche se l'inquilino paga con più di 8 giorni di ritardo per più di quattro volte in 12 mesi, purché lo abbia avvertito con raccomandata dopo il terzo ritardo (art. 1083(4)). Un disegno di legge approvato in Parlamento il 30 settembre 2026 ridurrebbe questi termini, ma non è ancora legge.

Come comunico la fine di una locazione?

Quando una locazione termina per qualsiasi motivo, la comunichi con Contratos > Comunicar Cessação entro la fine del mese successivo alla cessazione. Indichi la data effettiva di fine. Si assicuri di aver emesso le ricevute per tutti i pagamenti ricevuti fino a quella data.

Cessare non è annullare: Anular in Consultar contrato serve per un contratto registrato per errore, ed è impossibile quando esistono già ricevute.

Scadenze principali

In caso di difficoltà, usi l'e-Balcão nel portale o chiami la linea di assistenza dell'AT al +351 217 206 707 (giorni lavorativi, 09:00–19:00).