Passare dall'Alojamento Local a una locazione a lungo termine in Portogallo

Trasferire un'abitazione dall'alojamento local (AL, locazione turistica breve autorizzata) a una locazione a lungo termine è soprattutto una questione di pratiche. Comunica la cessazione dell'attività AL, il che cancella la registrazione. Chiude o modifica la Sua attività economica presso l'ufficio delle imposte. Poi firma e registra una normale locazione abitativa. L'esenzione IRS totale per le abitazioni ex AL è ormai preclusa a chi passa ora, perché il contratto doveva essere firmato e registrato entro il 31 dicembre 2024. L'affitto di una nuova locazione è invece tassato come normale reddito da locazione, spesso al 25% o al 10%. Prima di passare, verifichi se potrebbe mai tornare all'AL nella Sua zona, e se l'IVA che ha recuperato in passato deve essere restituita.

A che punto sono le regole sull'AL nel 2026

• Il Mais Habitação (Lei 56/2023) ha sospeso a livello nazionale le nuove registrazioni AL nel 2023.
• Il Decreto-Lei 76/2024, in vigore dal 1° novembre 2024, ha revocato la sospensione nazionale e ha affidato il controllo ai comuni:
  • Le registrazioni non scadono più.
  • I comuni possono adottare propri regolamenti AL, con áreas de contenção (zone di contenimento) e áreas de crescimento sustentável (zone di crescita sostenibile), definite per parrocchia (DL 128/2014, art. 15-A).
• Il Decreto-Lei 151/2026 concede ai comuni che avevano più di 1.000 registrazioni AL al 31 dicembre 2025 tempo fino al 31 dicembre 2026 per decidere sul proprio regolamento. Nel frattempo possono prorogare le sospensioni delle nuove registrazioni.
• Lisbona e Porto limitano già fortemente i nuovi AL:
  • Il regolamento di Lisbona, approvato a dicembre 2025, prevede zone di contenimento assoluto e relativo.
  • Porto ha sospeso i nuovi AL nel centro storico e a Bonfim.

Perché è importante prima di passare. In una zona di contenimento, il regolamento comunale può rifiutare una nuova registrazione AL per un'abitazione locata con contratto abitativo nei due anni precedenti (DL 128/2014, art. 15-B). Una volta cancellata, riottenere una registrazione può essere difficile o impossibile. Verifichi prima l'attuale regolamento AL del Suo comune.

Come chiudere una registrazione AL, e cosa le succede

Non esiste un'opzione di "pausa" per una registrazione in essere. Ai sensi del DL 128/2014 come modificato:

• Comunicare la cessazione dell'attività. Deve comunicare la cessação da exploração (cessazione dell'attività) tramite il Balcão Único Eletrónico (sportello unico elettronico, su gov.pt) entro 10 giorni dall'evento (art. 6). Deve accedere con la Chave Móvel Digital, una Carta del cittadino o un certificato digitale. Porto, ad esempio, non applica alcuna tariffa.
• Cosa succede alla registrazione. La cessazione dell'attività comporta la cancellazione della registrazione (art. 9). L'aggiornamento viene trasmesso automaticamente al registro nazionale di Turismo de Portugal, il Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Il Suo numero AL cessa quindi di esistere e non può riattivarlo in seguito.
• Piattaforme di prenotazione. Deve informare Airbnb, Booking e le altre piattaforme entro gli stessi 10 giorni, e rimuovere i Suoi annunci.
• Tassa di soggiorno. Chiuda il Suo account sulla piattaforma comunale della tassa di soggiorno, se il Suo comune ne ha una.

Chiudere l'attività economica presso le Finanças

Il reddito AL è reddito d'impresa, tassato nella Categoria B dell'IRS. La maggior parte dei proprietari ha quindi un início de atividade (registrazione di attività) aperto sul Portal das Finanças.

• Se l'AL era la Sua unica attività: presenti una declaração de cessação de atividade (dichiarazione di cessazione di attività) entro 30 giorni dall'interruzione (CIRS art. 112, CIVA art. 33). Può presentarla online sul Portal das Finanças. Se ha la contabilidade organizada (contabilità ordinaria), deve presentarla il Suo contabilista certificado (commercialista certificato).

• Se ha altre attività di Categoria B: presenta invece una dichiarazione di modifica, eliminando il codice di attività AL.

• IVA. La locazione abitativa a lungo termine è esente da IVA (CIVA art. 9). Se era nel regime IVA ordinario e ha recuperato l'IVA sull'acquisto, sui lavori di ristrutturazione o sui mobili, il passaggio dell'abitazione a una locazione esente può far scattare una regularização (rettifica) a favore dello Stato:

  • per l'immobile e i lavori edili, su un periodo di 20 anni;
  • per gli altri beni d'investimento, su 5 anni (CIVA art. 24–26).

  Se ha usufruito solo dell'esenzione per le piccole imprese e non ha mai recuperato l'IVA, di solito questo problema non si pone.

• Plusvalenze e ammortamenti. L'uscita di un immobile da un'attività d'impresa ha regole proprie sulle plusvalenze, che sono generalmente rinviate fino alla vendita. Se ha dedotto ammortamenti in contabilità ordinaria, potrebbe doverli riprendere a tassazione nell'anno del trasferimento e nei tre anni successivi (CIRS art. 3(10)).

La rettifica IVA e la posizione sulle plusvalenze sono i due aspetti tecnici da far verificare a un commercialista prima di presentare qualsiasi dichiarazione.

Dalla Categoria B alla Categoria F: come cambia l'imposta

Per gli affitti a lungo termine:

• L'aliquota del 25% si riduce per le locazioni più lunghe, a partire da quelle di 5 anni o più.
• L'aliquota del 10% (EBF art. 45-C, introdotto dal Decreto-Lei 97/2026) si applica dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2029. Riguarda i contratti a uso esclusivamente abitativo, con un affitto entro il limite del canone moderato, pari a 2.300 € al mese nel 2026.
• Deduzioni. Può dedurre spese come IMI, spese condominiali, riparazioni, manutenzione e assicurazione sull'affitto. Non può dedurre oneri finanziari, ammortamenti, AIMI, né mobili, elettrodomestici e decorazioni (CIRS art. 41).

Alcuni aspetti dell'aliquota del 10% sono ancora irrisolti. Chieda al Suo consulente come si applica ai non residenti e se richiede una durata minima della locazione.

L'esenzione per gli affitti ex AL fino al 2029 si applica ancora?

Il Mais Habitação ha introdotto un'esenzione totale da IRS e IRC per gli affitti di abitazioni trasferite dall'AL alla locazione abitativa permanente (EBF art. 74-A). Copre gli affitti percepiti fino al 31 dicembre 2029, senza tetto di affitto. Dovevano essere soddisfatte tutte queste condizioni:

1. L'affitto deriva dal trasferimento di un immobile utilizzato come AL a una locazione per abitazione permanente.
2. L'AL era registrato, e ancora in uso come AL, entro il 31 dicembre 2022.
3. Il contratto è stato firmato e registrato presso l'ufficio delle imposte entro il 31 dicembre 2024.

Cosa significa oggi:

• Se passa ora, non può beneficiarne. Il termine del 2024 è scaduto e non è stato prorogato.
• Se ne beneficia già:
  • I rinnovi automatici dello stesso contratto mantengono l'esenzione.
  • Se il contratto termina e ne firma uno nuovo dopo il 2024, anche con lo stesso inquilino, l'esenzione viene persa. L'ufficio delle imposte lo ha confermato in un parere vincolante (processo 26669, 2024).
  • Anche la cancellazione dell'AL prima del 31 dicembre 2022 escludeva i proprietari.
• I non residenti ne beneficiano alle stesse condizioni, secondo l'ufficio delle imposte (gennaio 2025).
• Dichiarazione. Deve comunque dichiarare l'affitto esente nella dichiarazione IRS annuale, in un campo apposito dell'Anexo F.

Confrontare il rendimento netto delle due opzioni

Non confronti i dati lordi. Usi i Suoi numeri, per almeno un anno intero, in questo schema.

Reddito netto AL

1. Notti prenotate × tariffa media per notte = ricavi lordi.
2. Sottragga commissioni delle piattaforme, pulizie e lavanderia, utenze, internet e TV, materiali di consumo, compensi di gestione, manutenzione e sostituzione dei mobili, assicurazione AL, contabilità, spese condominiali e IMI.
3. Sottragga l'imposta sul reddito. La calcoli sul 35% (o 50%) dei ricavi alla Sua aliquota marginale, e aggiunga l'eventuale IVA che non può trasferire.

Reddito netto a lungo termine

1. Affitto mensile × 12, meno una riserva per i mesi sfitti tra un inquilino e l'altro.
2. Sottragga IMI, spese condominiali, assicurazione, manutenzione, compensi di gestione e l'eventuale assicurazione a garanzia dell'affitto.
3. Sottragga l'imposta di bollo che paga all'inizio di ogni locazione, pari al 10% di una mensilità.
4. Sottragga l'imposta al 25% o al 10% sull'importo netto (affitto meno spese deducibili), o la Sua aliquota di cumulo se inferiore.

Rendimento netto = reddito netto ÷ valore di mercato attuale dell'abitazione × 100. Confronti anche le ore che dedica, quanto varia il Suo reddito e il rischio di morosità. Una locazione a lungo termine limita inoltre il momento in cui può riavere l'abitazione, a causa delle regole sul rinnovo.

Arredato o non arredato, utenze e assicurazione

• Mobili. Può locare l'abitazione arredata, ma mobili ed elettrodomestici non sono deducibili dagli affitti a lungo termine. Alleghi al contratto un inventario firmato, con foto. Rimuova gli accessori di tipo alberghiero come biancheria, articoli da toilette e cassette portachiavi.
• Utenze. Nelle locazioni a lungo termine l'inquilino di solito intesta a sé elettricità, acqua e gas. Concordi nel contratto chi è titolare di quale contratto, e rilevi le letture dei contatori alla consegna. Disdica i servizi propri dell'AL, come il Wi-Fi per gli ospiti, i contratti di pulizia e gli abbonamenti al channel manager.
• Assicurazione. L'AL richiede un'assicurazione di responsabilità civile con almeno 75.000 € per sinistro (DL 128/2014, art. 13-A). La sostituisca con un'assicurazione casa per locatori. Se l'abitazione si trova in un edificio in propriedade horizontal (un condominio), mantenga l'assicurazione contro l'incendio sulla Sua unità. Valuti un'assicurazione a garanzia dell'affitto.
• Licenza e certificato. Verifichi che la licença de utilização (licenza di utilizzo) consenta l'uso abitativo. Verifichi che il certificato energetico sia valido prima di pubblicare l'annuncio.

Lista di controllo

1. Verifichi il regolamento AL e le zone di contenimento del Suo comune, e decida se accetta di poter non tornare più all'AL.
2. Chieda a un commercialista di esaminare la rettifica IVA, le plusvalenze e gli ammortamenti prima di chiudere qualsiasi cosa.
3. Onori o annulli le eventuali prenotazioni future, poi comunichi la cessazione dell'attività AL sul Balcão Único Eletrónico entro 10 giorni.
4. Rimuova i Suoi annunci e informi le piattaforme entro 10 giorni. Chiuda l'account della tassa di soggiorno.
5. Presenti la dichiarazione di cessazione (o una dichiarazione di modifica) sul Portal das Finanças entro 30 giorni.
6. Cambi l'assicurazione, sistemi le utenze e prepari l'inventario e il certificato energetico.
7. Firmi il contratto, poi presenti il Modelo 2 e paghi l'imposta di bollo entro la fine del mese successivo all'inizio della locazione.
8. Emetta ogni mese le ricevute di affitto elettroniche e dichiari l'affitto nell'Anexo F la primavera successiva.