Come sono tassati i redditi da locazione in Portogallo nel 2026: 10%, 25% e 0%

Dal 1° gennaio 2026, l'affitto di una locazione abitativa a lungo termine in Portogallo è tassato con un'aliquota fissa del 10% se l'affitto mensile è pari o inferiore a 2.300 €, la locazione è a uso esclusivamente abitativo e il reddito è percepito entro il 31 dicembre 2029. Oltre tale limite si applica l'aliquota fissa ordinaria del 25%, che le locazioni più lunghe possono ridurre al 15%, 10% o 5%. Alcune locazioni sono completamente esenti. Le regole dipendono dal contratto, non dal luogo di residenza, quindi i proprietari residenti all'estero pagano le stesse aliquote. Di seguito illustriamo ciascuna aliquota, le opzioni di englobamento (tassazione ad aliquote progressive) e cosa significano i numeri in pratica.

Quale aliquota si applica alla Sua locazione

Il diritto tributario portoghese considera l'affitto come rendimentos prediais (redditi fondiari, "Categoria F"). L'imposta si applica all'importo netto: gli affitti percepiti nell'anno meno le spese deducibili per quell'immobile. Per la maggior parte dei proprietari privati, tale importo netto è tassato con un'aliquota fissa "autonoma". Non si somma agli altri redditi.

Quando potrebbero applicarsi più aliquote, si applica la più bassa. La nuova legge lo prevede espressamente.

La nuova aliquota del 10%: chi ne ha diritto

L'aliquota del 10% è prevista da un nuovo articolo 45-C dell'Estatuto dos Benefícios Fiscais (Statuto dei benefici fiscali), introdotto dal Decreto-Lei 97/2026 del 20 maggio 2026. Prevede tre condizioni:

• Uso esclusivamente abitativo. La locazione deve essere esclusivamente a uso abitativo. Un contratto che consenta anche un ufficio, la sede legale di una società o un uso commerciale non è ammissibile.
• Affitto moderato. L'affitto mensile non deve superare 2,5 volte il salario minimo mensile 2026 di 920 €, ossia 2.300 €. Il governo può aggiornare questo limite con portaria (decreto ministeriale) in linea con il coefficiente annuale di aggiornamento dei canoni. Al momento della stesura non era stato pubblicato alcun aggiornamento.
• Limite temporale. Copre gli affitti percepiti dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2029.

Domande frequenti dei proprietari:

• Le locazioni esistenti sono ammesse. Non serve un nuovo contratto. L'aliquota si applica alle locazioni già in corso.
• Il limite è per contratto, ed è una soglia netta. Si misura sull'intero affitto del contratto, anche in presenza di più inquilini o più comproprietari. Se l'affitto è di 2.301 €, l'intero contratto è tassato al 25%, non solo l'eccedenza.
• Le voci accessorie contano. L'affitto ai fini della verifica comprende gli importi per mobili, attrezzature, pertinenze dell'immobile e servizi che ne aumentano il valore, anche se addebitati con un accordo separato. Suddividere un affitto di 2.600 € in 2.250 € di affitto più 350 € per i "mobili" non funziona.
• Variazioni dell'affitto nel corso dell'anno. La verifica utilizza l'affitto annuo diviso per il numero di mesi trascorsi nell'anno.
• Nessuna durata minima della locazione. Le bozze della misura di inizio 2026 menzionavano un minimo di tre anni, e alcuni siti lo ripetono ancora. Il testo definitivo dell'articolo 45-C e il decreto-legge non prevedono alcuna durata minima. Restano applicabili le norme generali del Codice civile sulla durata delle locazioni.
• Locazione a una società. Nel parere vincolante PIV_30751 (reso noto il 22 settembre 2026), l'Autoridade Tributária (amministrazione fiscale, AT) ha ammesso l'aliquota del 10% su una locazione a una società. L'abitazione doveva essere utilizzata esclusivamente come abitazione permanente di una persona fisica indicata nel contratto, e il contratto doveva vietare la sublocazione e l'uso commerciale.

L'aliquota del 10% si applica se vive all'estero?

Sì, secondo la formulazione della legge. L'articolo 45-C non pone condizioni sulla residenza fiscale del locatore. L'affitto di un immobile in Portogallo è reddito di fonte portoghese ovunque Lei viva, e rientra nelle stesse aliquote dell'articolo 72 previste per i residenti.

Ciò corrisponde all'interpretazione data a misure precedenti:

• L'ordine dei commercialisti portoghesi (OCC, parere PT28608, maggio 2025) ha confermato che le riduzioni per durata si applicano ai non residenti.
• L'AT ha confermato a gennaio 2025 che l'esenzione ex AL copre anche i non residenti, definendo la residenza "irrilevante".

Non abbiamo ancora trovato pareri o circolari dell'AT che trattino direttamente i non residenti e l'articolo 45-C. I moduli di dichiarazione 2026 non saranno pubblicati prima dell'inizio del 2027. Se sono in gioco somme importanti, chieda al Suo consulente di confermarlo per il Suo caso.

L'aliquota del 25% e le riduzioni per durata

Se l'affitto supera 2.300 €, l'aliquota base per una locazione abitativa è del 25% (CIRS art. 72(2)). È stata ridotta dal 28% dal Mais Habitação (Legge 56/2023) a partire dai redditi 2023. Le locazioni più lunghe per abitazione permanente riducono tale aliquota (art. 72(3)–(5)):

• Da 5 a meno di 10 anni: meno 10 punti, quindi 15%. Ogni rinnovo per la stessa durata toglie altri 2 punti, fino a 10 punti aggiuntivi in totale. L'aliquota più bassa possibile per questa via è il 5%.
• Da 10 a meno di 20 anni: meno 15 punti, quindi 10%.
• 20 anni o più: meno 20 punti, quindi 5%.

Queste riduzioni si applicano a qualsiasi affitto, quindi sono lo strumento principale oltre i 2.300 €. Sotto i 2.300 €, una locazione di 20 anni o più batte comunque l'aliquota del 10%.

C'è però un'insidia. Se la locazione termina anticipatamente per un motivo imputabile a Lei come locatore, perde la riduzione dall'inizio del contratto o del rinnovo. Deve allora comunicarlo e pagare la differenza con gli interessi compensativi (art. 72(20)).

I regimi allo 0%

Affitto accessibile (RSAA). Il Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (regime semplificato di affitto accessibile) è entrato in vigore il 1° settembre 2026 e sostituisce il vecchio programma di affitto accessibile. L'affitto di un contratto ammissibile è completamente esente da IRS. Le condizioni sono:

• L'affitto non deve superare un tetto per tipologia di abitazione, fissato all'80% dell'affitto mediano INE del comune.
• La locazione deve durare almeno 3 anni per un'abitazione permanente, o almeno 3 mesi per un soggiorno temporaneo di una persona con residenza fiscale in un altro comune.
• Entro il 15 gennaio dell'anno successivo alla firma, deve caricare su una piattaforma dell'IHRU (istituto per l'abitazione) il contratto e la prova della sua registrazione presso le Finanças.

A fine settembre 2026, la portaria che fissa i tetti di affitto e la piattaforma dell'IHRU non erano ancora disponibili, quindi il regime non è ancora utilizzabile in pratica. Verifichi prima di farvi affidamento.

Ex locazioni brevi. L'affitto è esente da IRS fino al 31 dicembre 2029 se sono vere entrambe queste condizioni:

• L'abitazione era registrata come Alojamento Local e utilizzata per locazioni brevi entro il 31 dicembre 2022.
• È stata trasferita a una locazione abitativa a lungo termine firmata e registrata sul Portal das Finanças entro il 31 dicembre 2024.

Il termine per firmare una locazione ammissibile è scaduto, quindi le nuove conversioni non possono usufruire di questa esenzione.

Se opta per l'englobamento, l'affitto RSAA esente deve comunque essere considerato per determinare l'aliquota sugli altri redditi.

Englobamento: quando le aliquote progressive possono aiutare

L'englobamento (cumulo) consiste nel sommare l'affitto netto agli altri redditi e tassare il totale con le aliquote progressive IRS. Per il 2026 partono dal 12,5% sui primi 8.342 € di reddito imponibile e arrivano al 48% oltre 86.634 €.

• I residenti in Portogallo possono sceglierlo ogni anno nella dichiarazione (art. 72(13)). In tal caso, devono includere tutti i redditi della Categoria F (art. 22(5)). Lo scaglione più basso è il 12,5%, quindi l'englobamento non batte quasi mai l'aliquota del 10%. Può essere utile quando l'affitto è tassato al 25% e il reddito complessivo è basso. Simuli entrambe le opzioni con il simulatore del Portal das Finanças prima di presentare la dichiarazione.
• I residenti di un altro Stato UE/SEE possono scegliere di essere tassati come residenti ai sensi dell'art. 17-A. Ciò vale solo se il reddito portoghese rappresenta almeno il 90% del loro reddito mondiale. L'aliquota viene allora fissata con riferimento al reddito mondiale, quindi questa opzione è adatta soprattutto a chi ha come unico reddito effettivo l'affitto portoghese. L'art. 72(15) offre inoltre ai residenti UE/SEE un'opzione ad aliquote progressive, ma la sua formulazione fa riferimento alla categoria del 28% e non espressamente all'aliquota abitativa del 25%. Chieda a un consulente di confermare se si applica al Suo affitto abitativo.
• I residenti fuori dall'UE/SEE (ad esempio Regno Unito, Stati Uniti, Svizzera o Brasile) non hanno l'opzione dell'englobamento. Pagano le aliquote fisse sopra indicate.

Deduzioni, ritenute e dichiarazione

• Deduzioni (art. 41). Sono le spese effettivamente pagate per ottenere l'affitto: IMI, spese condominiali, riparazioni e manutenzione, assicurazione contro la morosità e imposta di bollo sul contratto. Contano anche le riparazioni pagate nei 24 mesi precedenti la prima locazione. Non sono deducibili gli oneri finanziari, gli ammortamenti, i mobili e gli elettrodomestici, né l'AIMI. Conservi le fatture intestate al Suo NIF. Queste regole sono le stesse per residenti e non residenti.
• Ritenute. Un inquilino con contabilità organizzata (la maggior parte delle società) deve trattenere l'imposta da ogni pagamento dell'affitto: il 10% per le locazioni ammissibili ai sensi dell'articolo 45-C, altrimenti il 25% (art. 101). L'importo trattenuto si scomputa dall'imposta finale. Gli inquilini persone fisiche non effettuano ritenute.
• Dichiarazione. Dichiara l'affitto nella dichiarazione IRS annuale (Modelo 3, con l'Anexo F) tra il 1° aprile e il 30 giugno dell'anno successivo. Anche i non residenti con affitti portoghesi devono presentarla. L'eventuale imposta dovuta si paga normalmente entro il 31 agosto. Gli affitti percepiti da gennaio a maggio 2026, prima della pubblicazione del decreto-legge, beneficiano comunque dell'aliquota del 10%. L'eventuale maggiore imposta trattenuta al 25% in quei mesi viene regolata in dichiarazione.

Anche il Suo Paese di residenza potrebbe tassare l'affitto. In base alla maggior parte delle convenzioni fiscali, il Portogallo tassa per primo e il Suo Paese concede poi uno sgravio mediante credito o esenzione.

Esempi pratici

Gli esempi riguardano un proprietario e una locazione a uso esclusivamente abitativo per l'intero anno 2026, senza regimi speciali. Le spese sono indicative.

A 2.500 € al mese, una locazione di 5 anni ridurrebbe l'imposta a 4.125 € (15%), e una locazione di 10 anni a 2.750 € (10%).

Fissando l'affitto a 2.300 € anziché 2.500 €, l'affitto netto imponibile diventa 25.100 € e l'imposta 2.510 €. Il Suo reddito al netto di imposte e spese sale da 20.625 € a 22.590 €, pur incassando 2.400 € di affitto in meno.

Lista di controllo

• Si assicuri che il contratto indichi l'uso esclusivamente abitativo e vieti l'uso commerciale e la sublocazione.
• Mantenga l'affitto mensile complessivo, compresi eventuali importi per mobili, parcheggio o servizi, pari o inferiore a 2.300 € se desidera l'aliquota del 10%.
• Registri la locazione presso le Finanças e conservi la prova. L'RSAA e gli altri benefici dipendono da questo.
• Se l'affitto supera 2.300 €, valuti una locazione di 5, 10 o 20 anni, e si assicuri di non porvi fine anticipatamente di Sua iniziativa.
• Conservi le fatture di IMI, spese condominiali, assicurazione e riparazioni, intestate al Suo NIF.
• Se è residente UE/SEE con pochi altri redditi, verifichi l'opzione dell'art. 17-A prima di presentare la dichiarazione.
• Presenti il Modelo 3 con l'Anexo F tra il 1° aprile e il 30 giugno 2027 per gli affitti 2026, e paghi entro il 31 agosto.