Kaip Portugalijoje 2026 m. apmokestinamos nuomos pajamos: 10 %, 25 % ir 0 %

Nuo 2026 m. sausio 1 d. ilgalaikės gyvenamojo būsto nuomos Portugalijoje pajamos apmokestinamos fiksuotu 10 % tarifu, jei mėnesio nuomos mokestis yra 2 300 € ar mažesnis, sutartis skirta tik gyventi, o pajamos gautos iki 2029 m. gruodžio 31 d. Viršijus šią ribą, taikomas standartinis fiksuotas 25 % tarifas, o ilgesnės sutartys gali jį sumažinti iki 15 %, 10 % ar 5 %. Kai kurios nuomos visiškai atleistos nuo mokesčio. Taisyklės priklauso nuo sutarties, o ne nuo to, kur gyvenate, todėl užsienyje gyvenantys savininkai moka tuos pačius tarifus. Toliau paaiškiname kiekvieną tarifą, englobamento (apmokestinimo progresiniais tarifais) galimybes ir kaip skaičiai atrodo praktiškai.

Kuris tarifas taikomas Jūsų sutarčiai

Portugalijos mokesčių teisė nuomos pajamas laiko rendimentos prediais (nekilnojamojo turto pajamomis, „F kategorija“). Mokestis skaičiuojamas nuo grynosios sumos: per metus gautų nuomos pajamų atėmus to turto atskaitomas išlaidas. Daugumai privačių savininkų ši grynoji suma apmokestinama fiksuotu „autonominiu“ tarifu. Ji nepridedama prie kitų Jūsų pajamų.

Kai gali būti taikomas daugiau nei vienas tarifas, taikomas mažiausias. Naujajame įstatyme tai nurodyta aiškiai.

Naujasis 10 % tarifas: kas jį gauna

10 % tarifas įtvirtintas naujame Estatuto dos Benefícios Fiscais (Mokesčių lengvatų statuto) 45-C straipsnyje, įtrauktame 2026 m. gegužės 20 d. Decree-Law 97/2026. Jam taikomos trys sąlygos:

• Tik gyventi. Sutartis turi būti skirta išimtinai gyventi. Sutartis, kuri taip pat leidžia biurą, registruotą įmonės buveinės adresą ar verslo veiklą, netinka.
• Vidutinis nuomos mokestis. Mėnesio nuomos mokestis neturi viršyti 2,5 karto 2026 m. minimaliojo mėnesinio atlyginimo, kuris yra 920 €, t. y. 2 300 €. Vyriausybė šią ribą gali atnaujinti portaria (ministro įsakymu) pagal kasmetinį nuomos indeksavimo koeficientą. Rašant šį tekstą jokio atnaujinimo nebuvo paskelbta.
• Terminas. Jis apima nuomos pajamas, gautas nuo 2026 m. sausio 1 d. iki 2029 m. gruodžio 31 d.

Klausimai, kurių savininkai dažnai klausia:

• Esamos sutartys tinka. Naujos sutarties nereikia. Tarifas taikomas jau galiojančioms sutartims.
• Riba taikoma kiekvienai sutarčiai ir yra griežta. Ji vertinama pagal visą sutarties nuomos mokestį, net jei yra keli nuomininkai ar keli bendrasavininkiai. Jei nuomos mokestis yra 2 301 €, visa sutartis apmokestinama 25 %, ne tik perviršis.
• Priedai įskaičiuojami. Į tikrinamą nuomos mokestį įskaičiuojamos sumos už baldus, įrangą, prie turto priskirtas dalis ir paslaugas, didinančias jo vertę, net jei už jas mokama pagal atskirą susitarimą. Padalyti 2 600 € nuomos mokestį į 2 250 € nuomos mokesčio ir 350 € už „baldus“ nepavyks.
• Nuomos mokesčio pokyčiai per metus. Tikrinama metinį nuomos mokestį padalijus iš praėjusių metų mėnesių skaičiaus.
• Minimalios sutarties trukmės nėra. 2026 m. pradžios priemonės projektuose buvo minimas trejų metų minimumas, ir kai kurios svetainės tai vis dar kartoja. Galutiniame 45-C straipsnio ir dekreto-įstatymo tekste minimalaus termino nėra. Bendrosios Civilinio kodekso taisyklės dėl sutarties trukmės vis tiek taikomos.
• Nuoma įmonei. Privalomajame sprendime PIV_30751 (paskelbtame 2026 m. rugsėjo 22 d.) Autoridade Tributária (mokesčių administratorius, AT) pripažino 10 % tarifą sutarčiai su įmone. Būstas turėjo būti naudojamas tik kaip sutartyje nurodyto fizinio asmens nuolatinis būstas, o sutartis turėjo drausti subnuomą ir verslo veiklą.

Ar 10 % tarifas taikomas, jei gyvenate užsienyje?

Taip, pagal įstatymo formuluotę. 45-C straipsnyje nėra jokios sąlygos dėl nuomotojo mokestinio rezidavimo. Nuomos pajamos iš turto Portugalijoje yra Portugalijos šaltinio pajamos, kad ir kur gyventumėte, ir joms taikomi tie patys 72 straipsnio tarifai kaip rezidentams.

Tai atitinka, kaip buvo aiškinamos ankstesnės priemonės:

• Portugalijos atestuotų buhalterių organizacija (OCC, nuomonė PT28608, 2025 m. gegužė) patvirtino, kad sumažinimai pagal sutarties trukmę taikomi nerezidentams.
• AT 2025 m. sausį patvirtino, kad buvusio AL atleidimas taip pat apima nerezidentus, nurodydama, kad rezidavimas yra „nesvarbus“.

Dar neradome jokio AT sprendimo ar aplinkraščio, kuriame tiesiogiai būtų aptariami nerezidentai ir 45-C straipsnis. 2026 m. mokesčių deklaracijų formos bus paskelbtos tik 2027 m. pradžioje. Jei kalbama apie didelę sumą, paprašykite savo konsultanto tai patvirtinti Jūsų atveju.

25 % tarifas ir sumažinimai pagal sutarties trukmę

Jei nuomos mokestis viršija 2 300 €, bazinis tarifas gyvenamojo būsto sutarčiai yra 25 % (CIRS 72 str. 2 d.). Mais Habitação (Įstatymas 56/2023) jį sumažino nuo 28 % pradedant 2023 m. pajamomis. Ilgesnės nuolatinio gyvenimo sutartys šį tarifą sumažina (72 str. 3–5 d.):

• Nuo 5 iki mažiau nei 10 metų: minus 10 punktų, t. y. 15 %. Kiekvienas pratęsimas tokiam pačiam laikotarpiui atima dar 2 punktus, iš viso iki 10 papildomų punktų. Mažiausias galimas tarifas šiuo keliu – 5 %.
• Nuo 10 iki mažiau nei 20 metų: minus 15 punktų, t. y. 10 %.
• 20 metų ar ilgiau: minus 20 punktų, t. y. 5 %.

Šie sumažinimai taikomi bet kokiam nuomos mokesčiui, todėl viršijus 2 300 € jie yra pagrindinė priemonė. Esant mažiau nei 2 300 €, 20 metų ar ilgesnė sutartis vis tiek pranoksta 10 % tarifą.

Yra spąstų. Jei sutartis nutraukiama anksčiau laiko dėl priežasties, priskirtinos Jums kaip nuomotojui, sumažinimą prarandate nuo sutarties ar pratęsimo pradžios. Tada turite apie tai pranešti ir sumokėti skirtumą su kompensacinėmis palūkanomis (72 str. 20 d.).

0 % režimai

Prieinama nuoma (RSAA). Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (supaprastintas prieinamos nuomos režimas) įsigaliojo 2026 m. rugsėjo 1 d. ir pakeičia senąją prieinamos nuomos programą. Pajamos pagal tinkamą sutartį visiškai atleidžiamos nuo IRS. Sąlygos:

• Nuomos mokestis neturi viršyti būsto tipui nustatytos ribos, lygios 80 % INE savivaldybės nuomos mokesčio medianos.
• Sutartis turi būti sudaryta bent 3 metams nuolatiniam būstui arba bent 3 mėnesiams laikinam asmens, kurio mokestinė rezidavimo vieta yra kitoje savivaldybėje, gyvenimui.
• Iki kitų metų po pasirašymo sausio 15 d. turite į IHRU (būsto instituto) platformą įkelti sutartį ir įrodymą, kad ji užregistruota Finanças.

2026 m. rugsėjo pabaigoje nuomos mokesčio ribas nustatantis portaria ir IHRU platforma dar nebuvo prieinami, todėl praktiškai režimu dar negalima naudotis. Prieš juo remdamiesi pasitikrinkite.

Buvusi trumpalaikė nuoma. Nuomos pajamos atleidžiamos nuo IRS iki 2029 m. gruodžio 31 d., jei tenkinamos abi sąlygos:

• Būstas iki 2022 m. gruodžio 31 d. buvo įregistruotas kaip Alojamento Local ir naudojamas trumpalaikei nuomai.
• Jis perkeltas į ilgalaikę gyvenamojo būsto nuomos sutartį, kuri iki 2024 m. gruodžio 31 d. buvo pasirašyta ir užregistruota Portal das Finanças.

Tinkamos sutarties pasirašymo terminas praėjo, todėl nauji perkėlimai šia išimtimi pasinaudoti negali.

Jei pasirenkate englobamento, nuo mokesčio atleistos RSAA nuomos pajamos vis tiek turi būti įskaičiuojamos nustatant kitų Jūsų pajamų tarifą.

Englobamento: kada progresiniai tarifai gali padėti

Englobamento (sujungimas) reiškia, kad grynosios nuomos pajamos pridedamos prie kitų Jūsų pajamų, o visa suma apmokestinama progresiniais IRS tarifais. 2026 m. jie prasideda nuo 12,5 % pirmiesiems 8 342 € apmokestinamųjų pajamų ir pasiekia 48 % virš 86 634 €.

• Portugalijos rezidentai jį gali rinktis kasmet savo mokesčių deklaracijoje (72 str. 13 d.). Jei tai padarote, turi būti įtrauktos visos Jūsų F kategorijos pajamos (22 str. 5 d.). Žemiausia pakopa yra 12,5 %, todėl englobamento beveik niekada nepranoksta 10 % tarifo. Jis gali padėti, kai nuomos pajamos apmokestinamos 25 %, o Jūsų bendros pajamos mažos. Prieš teikdami deklaraciją, abu variantus išbandykite Portal das Finanças skaičiuoklėje.
• Kitos ES / EEE valstybės rezidentai gali pasirinkti būti apmokestinami kaip rezidentai pagal 17-A str. Tai taikoma tik tuo atveju, jei Portugalijos pajamos sudaro bent 90 % jų pasaulinių pajamų. Tada tarifas nustatomas atsižvelgiant į pasaulines pajamas, todėl tai daugiausia tinka žmonėms, kurių vienintelės realios pajamos yra Portugalijos nuomos pajamos. 72 str. 15 d. ES / EEE rezidentams taip pat suteikia progresinio tarifo galimybę, tačiau jos formuluotėje minima 28 % kategorija, o ne aiškiai 25 % gyvenamojo būsto tarifas. Paprašykite konsultanto patvirtinti, ar ji taikoma Jūsų gyvenamojo būsto nuomos pajamoms.
• Rezidentai už ES / EEE ribų (pavyzdžiui, JK, JAV, Šveicarijoje ar Brazilijoje) englobamento galimybės neturi. Jie moka pirmiau nurodytus fiksuotus tarifus.

Atskaitymai, išskaičiavimas prie šaltinio ir deklaravimas

• Atskaitymai (41 str.). Tai išlaidos, faktiškai sumokėtos nuomos pajamoms gauti: IMI, daugiabučio mokesčiai, remontas ir priežiūra, nuomos nemokėjimo draudimas ir žyminis mokestis už nuomos sutartį. Įskaitomas ir remontas, sumokėtas per 24 mėnesius iki pirmosios sutarties. Finansavimo sąnaudų, nusidėvėjimo, baldų ir buitinės technikos bei AIMI atimti negalima. Saugokite Jūsų NIF išrašytas sąskaitas. Šios taisyklės vienodos rezidentams ir nerezidentams.
• Išskaičiavimas prie šaltinio. Apskaitą tvarkantis nuomininkas (dauguma įmonių) privalo išskaičiuoti mokestį iš kiekvieno nuomos mokesčio mokėjimo: 10 % sutartims, atitinkančioms 45-C straipsnį, kitu atveju 25 % (101 str.). Išskaičiuota suma įskaitoma į Jūsų galutinį mokestį. Privatūs asmenys nuomininkai neišskaičiuoja.
• Deklaravimas. Nuomos pajamas deklaruojate metinėje IRS deklaracijoje (Modelo 3 su Anexo F) nuo kitų metų balandžio 1 d. iki birželio 30 d. Nerezidentai, turintys Portugalijos nuomos pajamų, taip pat privalo teikti deklaraciją. Mokėtinas mokestis paprastai sumokamas iki rugpjūčio 31 d. 2026 m. sausio–gegužės mėn., iki dekreto-įstatymo paskelbimo, gautoms nuomos pajamoms vis tiek taikomas 10 % tarifas. Bet koks papildomas tais mėnesiais 25 % tarifu išskaičiuotas mokestis sureguliuojamas deklaracijoje.

Jūsų šalis taip pat gali apmokestinti nuomos pajamas. Pagal daugumą mokesčių sutarčių Portugalija apmokestina pirmoji, o Jūsų šalis tada suteikia lengvatą įskaitos ar atleidimo būdu.

Skaičiavimo pavyzdžiai

Šie pavyzdžiai skirti vienam savininkui ir vienai sutarčiai tik gyventi per visus 2026 m., be specialaus režimo. Išlaidos iliustracinės.

Kai nuomos mokestis 2 500 € per mėnesį, 5 metų sutartis sumažintų mokestį iki 4 125 € (15 %), o 10 metų sutartis – iki 2 750 € (10 %).

Nustačius 2 300 € nuomos mokestį vietoj 2 500 €, grynosios apmokestinamosios nuomos pajamos būtų 25 100 €, o mokestis – 2 510 €. Jūsų pajamos po mokesčių ir išlaidų padidėja nuo 20 625 € iki 22 590 €, nors surenkate 2 400 € mažiau nuomos mokesčio.

Kontrolinis sąrašas

• Įsitikinkite, kad sutartyje nurodyta, jog ji skirta tik gyventi, ir draudžiama verslo veikla bei subnuoma.
• Jei norite 10 % tarifo, bendrą mėnesio nuomos mokestį, įskaitant bet kokius mokesčius už baldus, automobilio stovėjimo vietą ar paslaugas, išlaikykite ne didesnį nei 2 300 €.
• Užregistruokite sutartį Finanças ir saugokite įrodymą. Nuo to priklauso RSAA ir kitos lengvatos.
• Jei nuomos mokestis viršija 2 300 €, apsvarstykite 5, 10 ar 20 metų sutartį ir įsitikinkite, kad patys jos nenutrauksite anksčiau laiko.
• Saugokite Jūsų NIF išrašytas sąskaitas už IMI, daugiabučio mokesčius, draudimą ir remontą.
• Jei esate ES / EEE rezidentas ir turite mažai kitų pajamų, prieš teikdami deklaraciją patikrinkite 17-A str. galimybę.
• 2026 m. nuomos pajamoms pateikite Modelo 3 su Anexo F nuo 2027 m. balandžio 1 d. iki birželio 30 d. ir sumokėkite iki rugpjūčio 31 d.