Perėjimas nuo Alojamento Local prie ilgalaikės nuomos Portugalijoje

Būsto perkėlimas iš alojamento local (AL, licencijuotos trumpalaikės nuomos) į ilgalaikę nuomą daugiausia yra dokumentų tvarkymas. Pranešate apie AL veiklos pabaigą, ir registracija panaikinama. Mokesčių inspekcijoje nutraukiate arba pakeičiate savo verslo veiklą. Tada pasirašote ir užregistruojate įprastą gyvenamojo būsto nuomos sutartį. Visiškas IRS atleidimas buvusiems AL būstams naujiems pereinantiems savininkams nebetaikomas, nes sutartis turėjo būti pasirašyta ir užregistruota iki 2024 m. gruodžio 31 d. Vietoj to naujos sutarties nuomos pajamos apmokestinamos kaip įprastos nuomos pajamos, dažnai 25 % ar 10 % tarifu. Prieš pereidami patikrinkite, ar savo vietovėje kada nors galėtumėte grįžti prie AL ir ar anksčiau susigrąžintą PVM reikia grąžinti.

AL taisyklių padėtis 2026 m.

• Mais Habitação (Lei 56/2023) 2023 m. visoje šalyje sustabdė naujas AL registracijas.
• Decree-Law 76/2024, galiojantis nuo 2024 m. lapkričio 1 d., panaikino šį nacionalinį sustabdymą ir kontrolę perdavė savivaldybėms:
  • Registracijos nebesibaigia.
  • Savivaldybės gali priimti savo AL reglamentus su áreas de contenção (ribojimo zonomis) ir áreas de crescimento sustentável (tvaraus augimo zonomis), apibrėžiamomis pagal seniūnijas (DL 128/2014, 15-A str.).
• Decree-Law 151/2026 savivaldybėms, kurios 2025 m. gruodžio 31 d. turėjo daugiau nei 1 000 AL registracijų, suteikia laiko iki 2026 m. gruodžio 31 d. nuspręsti dėl savo reglamento. Tuo tarpu jos gali pratęsti naujų registracijų sustabdymą.
• Lisabona ir Portas jau griežtai riboja naujus AL:
  • Lisabonos reglamente, patvirtintame 2025 m. gruodį, yra absoliučios ir santykinės ribojimo zonos.
  • Portas sustabdė naujus AL istoriniame centre ir Bonfim.

Kodėl tai svarbu prieš pereinant. Ribojimo zonoje savivaldybės reglamentas gali atsisakyti naujai įregistruoti AL būstą, kuris per pastaruosius dvejus metus buvo nuomojamas pagal gyvenamojo būsto nuomos sutartį (DL 128/2014, 15-B str.). Panaikinus registraciją, ją atgauti gali būti sunku arba neįmanoma. Pirmiausia patikrinkite dabartinį savo savivaldybės AL reglamentą.

Kaip panaikinti AL registraciją ir kas su ja nutinka

Turimai registracijai „pristabdymo“ galimybės nėra. Pagal pakeistą DL 128/2014:

• Pranešimas apie veiklos pabaigą. Apie cessação da exploração (veiklos pabaigą) privalote pranešti per Balcão Único Eletrónico (elektroninį vieno langelio portalą gov.pt) per 10 dienų nuo jos (6 str.). Turite prisijungti su Chave Móvel Digital, piliečio kortele ar skaitmeniniu sertifikatu. Pavyzdžiui, Portas jokio mokesčio neima.
• Kas nutinka registracijai. Veiklos pabaiga reiškia, kad registracija panaikinama (9 str.). Atnaujinimas automatiškai perduodamas į Turismo de Portugal nacionalinį registrą Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Tada Jūsų AL numeris nustoja egzistuoti, ir vėliau jo vėl aktyvuoti negalite.
• Užsakymų platformos. Per tas pačias 10 dienų privalote informuoti Airbnb, Booking ir kitas platformas bei pašalinti savo skelbimus.
• Turistų mokestis. Uždarykite savo paskyrą savivaldybės turistų mokesčio platformoje, jei Jūsų savivaldybė tokią turi.

Verslo veiklos nutraukimas Finanças

AL pajamos yra verslo pajamos, apmokestinamos pagal IRS B kategoriją. Todėl dauguma savininkų Portal das Finanças turi atidarytą início de atividade (verslo veiklos registraciją).

• Jei AL buvo Jūsų vienintelė veikla: per 30 dienų nuo veiklos nutraukimo pateikite declaração de cessação de atividade (veiklos nutraukimo deklaraciją) (CIRS 112 str., CIVA 33 str.). Ją galite pateikti internetu Portal das Finanças. Jei tvarkote contabilidade organizada (visavertę apskaitą), ją turi pateikti Jūsų contabilista certificado (atestuotas buhalteris).

• Jei vykdote kitą B kategorijos veiklą: vietoj to pateikiate pakeitimo deklaraciją, pašalindami AL veiklos kodą.

• PVM. Ilgalaikė gyvenamojo būsto nuoma atleista nuo PVM (CIVA 9 str.). Jei taikėte įprastą PVM režimą ir susigrąžinote PVM už pirkimą, renovacijos darbus ar baldus, būsto perkėlimas į neapmokestinamą nuomą gali sukelti regularização (koregavimą) valstybės naudai:

  • turtui ir statybos darbams – per 20 metų laikotarpį;
  • kitoms investicinėms prekėms – per 5 metus (CIVA 24–26 str.).

  Jei taikėte tik smulkiojo verslo atleidimą ir PVM niekada nesusigrąžinote, to paprastai neatsiranda.

• Kapitalo prieaugis ir nusidėvėjimas. Turto išėmimui iš verslo veiklos taikomos atskiros prieaugio taisyklės; prieaugis paprastai atidedamas iki pardavimo. Jei taikydami visavertę apskaitą atskaitėte nusidėvėjimą, jį gali tekti pridėti atgal per perkėlimo metus ir trejus paskesnius metus (CIRS 3 str. 10 d.).

PVM koregavimas ir kapitalo prieaugio padėtis – du techniniai klausimai, kuriuos prieš teikiant deklaraciją turėtų patikrinti buhalteris.

Iš B kategorijos į F kategoriją: kaip keičiasi mokesčiai

Ilgalaikės nuomos pajamoms:

• 25 % tarifas mažėja ilgesnėms sutartims, pradedant 5 metų ar ilgesnėmis sutartimis.
• 10 % tarifas (EBF 45-C str., įtrauktas Decree-Law 97/2026) taikomas nuo 2026 m. sausio 1 d. iki 2029 m. gruodžio 31 d. Jis apima sutartis, naudojamas išimtinai gyventi, kai nuomos mokestis neviršija vidutinės ribos, kuri yra 2 300 € per mėnesį 2026 m.
• Atskaitymai. Galite atimti tokias išlaidas kaip IMI, daugiabučio mokesčiai, remontas, priežiūra ir nuomos draudimas. Negalite atimti finansavimo sąnaudų, nusidėvėjimo, AIMI ar baldų, buitinės technikos ir dekoro (CIRS 41 str.).

Kai kurie 10 % tarifo klausimai dar neišspręsti. Paklauskite savo konsultanto, kaip jis taikomas nerezidentams ir ar jam reikia minimalios sutarties trukmės.

Ar vis dar taikomas buvusio AL nuomos pajamų atleidimas iki 2029 m.?

Mais Habitação sukūrė visišką IRS ir IRC atleidimą nuomos pajamoms iš būstų, perkeltų iš AL į nuolatinio gyvenimo nuomą (EBF 74-A str.). Jis apima nuomos pajamas, gautas iki 2029 m. gruodžio 31 d., be jokios nuomos mokesčio ribos. Turėjo būti tenkinamos visos šios sąlygos:

1. Nuomos pajamos gaunamos perkėlus AL naudotą turtą į nuolatinio gyvenimo nuomos sutartį.
2. AL buvo įregistruotas ir vis dar naudojamas kaip AL iki 2022 m. gruodžio 31 d.
3. Sutartis buvo pasirašyta ir užregistruota mokesčių inspekcijoje iki 2024 m. gruodžio 31 d.

Ką tai reiškia šiandien:

• Jei pereinate dabar, atleidimas Jums negali būti taikomas. 2024 m. terminas praėjo ir nebuvo pratęstas.
• Jei atleidimas Jums jau taikomas:
  • Automatiniai tos pačios sutarties pratęsimai atleidimą išsaugo.
  • Jei sutartis baigiasi ir po 2024 m. pasirašote naują sutartį, net su tuo pačiu nuomininku, atleidimas prarandamas. Mokesčių inspekcija tai patvirtino privalomajame sprendime (byla 26669, 2024 m.).
  • Savininkai, kurie AL išregistravo iki 2022 m. gruodžio 31 d., taip pat neatitiko sąlygų.
• Nerezidentams, pasak mokesčių inspekcijos (2025 m. sausis), atleidimas taikomas tomis pačiomis sąlygomis.
• Deklaravimas. Nuo mokesčio atleistas nuomos pajamas vis tiek deklaruojate metinėje IRS deklaracijoje, specialiame Anexo F laukelyje.

Abiejų variantų grynojo pelningumo palyginimas

Nelyginkite bendrųjų sumų. Šioje schemoje naudokite savo skaičius bent už vienerius visus metus.

AL grynosios pajamos

1. Užsakytos nakvynės × vidutinė nakvynės kaina = bendrosios pajamos.
2. Atimkite platformų komisinius, valymą ir skalbimą, komunalines paslaugas, internetą ir televiziją, sunaudojamas prekes, administravimo mokesčius, priežiūrą ir baldų keitimą, AL draudimą, apskaitą, daugiabučio mokesčius ir IMI.
3. Atimkite pajamų mokestį. Apskaičiuokite jį nuo 35 % (arba 50 %) pajamų taikydami savo ribinį tarifą ir pridėkite bet kokį PVM, kurio negalite perkelti.

Ilgalaikės nuomos grynosios pajamos

1. Mėnesio nuomos mokestis × 12, atėmus sumą tuštiems mėnesiams tarp nuomininkų.
2. Atimkite IMI, daugiabučio mokesčius, draudimą, priežiūrą, administravimo mokesčius ir bet kokį nuomos garantijos draudimą.
3. Atimkite žyminį mokestį, kurį mokate kiekvienos sutarties pradžioje, t. y. 10 % vieno mėnesio nuomos mokesčio.
4. Atimkite 25 % ar 10 % mokestį nuo grynosios sumos (nuomos pajamų atėmus atskaitomas išlaidas) arba Jūsų sujungtą tarifą, jei jis mažesnis.

Grynasis pelningumas = grynosios pajamos ÷ dabartinė būsto rinkos vertė × 100. Taip pat palyginkite sugaištamą laiką, kaip svyruoja Jūsų pajamos ir nuomos įsiskolinimų riziką. Ilgalaikė nuoma taip pat riboja, kada galite atgauti būstą, dėl pratęsimo taisyklių.

Su baldais ar be, komunalinės paslaugos ir draudimas

• Baldai. Būstą galite nuomoti su baldais, tačiau baldai ir buitinė technika iš ilgalaikės nuomos pajamų neatimami. Prie sutarties pridėkite pasirašytą inventorių su nuotraukomis. Pašalinkite viešbučio stiliaus priedus, tokius kaip patalynė, higienos priemonės ir raktų dėžutės.
• Komunalinės paslaugos. Ilgalaikėje nuomoje nuomininkas paprastai elektros, vandens ir dujų sutartis sudaro savo vardu. Sutartyje susitarkite, kas turi kurią sutartį, ir perdavimo metu užfiksuokite skaitiklių rodmenis. Nutraukite tik AL skirtas paslaugas, tokias kaip svečių Wi-Fi, valymo sutartys ir kanalų valdymo prenumeratos.
• Draudimas. AL reikalauja civilinės atsakomybės draudimo, ne mažesnio nei 75 000 € vienam įvykiui (DL 128/2014, 13-A str.). Pakeiskite jį nuomotojo būsto draudimu. Jei būstas yra pastate, kuriam taikoma propriedade horizontal (daugiabutis), išlaikykite savo vieneto draudimą nuo gaisro. Apsvarstykite nuomos garantijos draudimą.
• Leidimas ir sertifikatas. Patikrinkite, ar licença de utilização (naudojimo leidimas) leidžia gyventi. Prieš skelbdami patikrinkite, ar energinio naudingumo sertifikatas galioja.

Kontrolinis sąrašas

1. Patikrinkite savo savivaldybės AL reglamentą ir ribojimo zonas ir nuspręskite, ar sutinkate, kad galbūt nebegalėsite grįžti prie AL.
2. Prieš ką nors uždarydami, paprašykite buhalterio peržiūrėti PVM koregavimą, kapitalo prieaugį ir nusidėvėjimą.
3. Įvykdykite arba atšaukite visus būsimus užsakymus, tada per 10 dienų Balcão Único Eletrónico praneškite apie AL veiklos pabaigą.
4. Pašalinkite savo skelbimus ir per 10 dienų informuokite platformas. Uždarykite turistų mokesčio paskyrą.
5. Per 30 dienų Portal das Finanças pateikite veiklos nutraukimo deklaraciją (arba pakeitimo deklaraciją).
6. Pakeiskite draudimą, sutvarkykite komunalines paslaugas ir parenkite inventorių bei energinio naudingumo sertifikatą.
7. Pasirašykite sutartį, tada iki mėnesio, einančio po nuomos pradžios, pabaigos pateikite Modelo 2 ir sumokėkite žyminį mokestį.
8. Kas mėnesį išrašykite elektroninius nuomos kvitus ir kitą pavasarį deklaruokite nuomos pajamas Anexo F.