Portal das Finanças nuomotojams: prieiga, nuomos sutartys ir nuomos kvitai

Būdami nuomotojas Portugalijoje, su mokesčių administratoriumi (AT) beveik visus reikalus tvarkote per Portal das Finanças. Ten turite atlikti keturis dalykus. Pirma, gauti prisijungimo būdą. Antra, pranešti apie kiekvieną nuomos sutartį iki mėnesio, einančio po jos pradžios, pabaigos ir sumokėti 10 % vieno mėnesio nuomos mokesčio dydžio žyminį mokestį. Trečia, kiekvieną kartą gavę mokėjimą išrašyti elektroninį nuomos kvitą, nebent esate nuo to atleisti (pavyzdžiui, nes Jums 65 metai ar daugiau) – tokiu atveju vietoj to teikiate vieną metinę deklaraciją Modelo 44. Ketvirta, pranešti apie bet kokį sutarties pakeitimą ir jos pabaigą iki kito mėnesio pabaigos. Visa tai galite atlikti iš užsienio.

Portalas yra portugalų kalba; toliau meniu pavadinimai pateikti kursyvu, o įvesti juos į portalo paieškos laukelį dažnai yra greičiausias kelias.

Kaip prisijungti prie portalo, taip pat iš užsienio?

Prisijungti Jums reikia savo NIF (mokesčių mokėtojo numerio) ir vieno iš dviejų dalykų: slaptažodžio (senha de acesso) arba Autenticação.gov, t. y. Portugalijos piliečio kortelės arba Chave Móvel Digital (CMD, mobiliojo prisijungimo būdo, kuriam naudojamas Jūsų telefono numeris ir PIN kodas).

1 variantas: slaptažodis paštu

1. Portale pasirinkite Registar-se (registruotis).
2. Užpildykite formą nurodydami savo NIF ir mokestinį adresą bei pasirinkite saugumo klausimą.
3. AT slaptažodį siunčia CTT (Portugalijos paštu) Jūsų mokestiniu adresu (domicílio fiscal). Jis niekada nesiunčiamas el. paštu ar kitur; jei turite mokesčių atstovą, jis siunčiamas jam.
4. AT nurodo, kad pristatymas vidutiniškai trunka 5 darbo dienas. Paštas į užsienio adresą paprastai keliauja ilgiau.
5. Prisijunkite per Iniciar Sessão (prisijungti). Turite iš karto nustatyti naują slaptažodį, nes paštu atsiųstas slaptažodis po pirmojo panaudojimo nebegalioja.

Pirmiausia patikrinkite, ar Jūsų mokestinis adresas atnaujintas. Prisijungę patvirtinkite savo telefono numerį ir el. pašto adresą skiltyje Dados de Contacto (kontaktiniai duomenys). Turėdami patvirtintą telefoną, pamirštą slaptažodį galite atkurti SMS žinute (Recuperar senha, atkurti slaptažodį), užuot laukę kito laiško. Taip pat galite įjungti dviejų žingsnių prisijungimą SMS žinute (Segundo Fator de Autenticação, antrasis autentifikavimo veiksnys).

2 variantas: Chave Móvel Digital

Užsienio piliečiai CMD gali susieti su savo pasu, tačiau paso pagrindu sukurtas CMD turi būti aktyvuotas asmeniškai. Tai galite padaryti piliečių aptarnavimo punkte Portugalijoje arba, iš anksto užsiregistravę, Portugalijos konsulate užsienyje. Pasiimkite pasą ir telefoną, kuriuo gausite SMS kodą.

Kai tai už Jus atlieka kitas asmuo

Galite įgalioti trečiąjį asmenį, pavyzdžiui, turto administratorių, išrašyti kvitus už Jus. Tai padarykite Modelo 2 arba portale. Įgaliojimas apima tik kvitus; jis neleidžia matyti kitų Jūsų mokestinių duomenų. Už viską, kas pateikta pavėluotai ar neteisingai, atsakote Jūs.

Kur rasti nuomotojams skirtas paslaugas?

AT nuomotojams skirtas paslaugas sugrupavo nuomos srityje Arrendamento (kartais rodoma kaip e-Arrendamento). Pagrindinės parinktys:

• Contratos (sutartys): Comunicar contrato (pranešti apie sutartį), Comunicar Alteração (pranešti apie pakeitimą), Comunicar Cessação (pranešti apie sutarties pabaigą) ir Consultar contrato (peržiūrėti sutartį).
• Recibos de Renda (nuomos kvitai): Emitir (išrašyti) ir Consultar (peržiūrėti ir iš ten anuliuoti).
• Modelo 44: Preencher Declaração (užpildyti deklaraciją) ir Consultar Declaração (peržiūrėti išsiųstą deklaraciją).

Kaip užregistruoti nuomos sutartį ir sumokėti žyminį mokestį?

Apie kiekvieną nuomos sutartį, subnuomos sutartį ir preliminariąją nuomos sutartį, kai nuomininkas jau turi turtą, AT turi būti pranešta per Modelo 2 (žyminio mokesčio deklaraciją). Terminas – mėnesio, einančio po nuomos pradžios, pabaiga (lapkričio 10 d. prasidedančiai sutarčiai – iki gruodžio 31 d.). Jei nuomotojų keli, vienas iš jų gali pateikti už visus, nurodydamas kitus.

1. Ieškokite Comunicar contrato arba atidarykite Contratos > Comunicar contrato.
2. Identifikuokite turtą pagal jo registro straipsnį (artigo matricial) ir dalį, kaip nurodyta caderneta predial (turto registro išraše).
3. Kiekvieną nuomotoją ir nuomininką įveskite pagal NIF. Nuomininkams reikia Portugalijos NIF.
4. Įveskite pradžios datą, trukmę, nuomos mokestį, mokėjimo dažnumą ir paskirtį. Būstui paskirtis yra habitação (gyvenamoji). Nuo 2026 m. nuomos pajamų mokesčio tarifas gali priklausyti nuo to, ar sutartis skirta tik gyventi, todėl paskirtį nurodykite teisingai.
5. Išsaugokite juodraštį, jį patikrinkite ir pateikite.
6. Jums pateikus, AT apskaičiuoja imposto do selo (žyminį mokestį) ir išrašo mokėjimo dokumentą. Tarifas – 10 % vieno mėnesio nuomos mokesčio (Bendrosios žyminio mokesčio lentelės 2 punktas). Jei sutartyje nuomos mokestis laikui bėgant keičiasi, mokestis skaičiuojamas nuo didžiausio nuomos mokesčio. Sumokėkite jį iki to paties termino: mėnesio, einančio po nuomos pradžios, pabaigos.

Vietoj to mokesčių inspekcijoje (Serviço de Finanças) pateikti galite tik dviem atvejais: jei Jums 65 metai ar daugiau arba jei neturite elektroninės pašto dėžutės, o Jūsų nuomos pajamos mažesnės už kitame skyriuje aprašytą ribą. Visi kiti privalo teikti internetu.

Už pavėluotą ar nepateiktą Modelo 2 gali būti skirta nuo 150 € iki 3 750 € bauda (RGIT 117 str. 1 d.). Už nesumokėtą žyminį mokestį taip pat skaičiuojamos palūkanos.

Sutarties pakeitimai

• Apie kasmetinį įstatyminį nuomos mokesčio indeksavimą pranešti nereikia. Praneškite tik tuo atveju, jei norite, kad kvituose automatiškai būtų rodomas naujas nuomos mokestis.
• Nuomos mokesčio padidinimas, dėl kurio susitarta pakeitus sutarties sąlygas, yra pakeitimas: apie jį praneškite per Comunicar Alteração iki kito mėnesio pabaigos. Jam taikomas 10 % mėnesinio padidinimo žyminis mokestis.
• Jei pasikeičia nuomotojas, nuomininkas, turtas ar sutarties rūšis, internetinės pakeitimo formos naudoti negalite. Naudokitės e-Balcão, portalo internetine pagalbos tarnyba, arba kreipkitės į mokesčių inspekciją.

Kas privalo išrašyti elektroninius nuomos kvitus ir kas nuo to atleistas?

Pagal CIRS 115 straipsnį ir Portaria 98-A/2015 už kiekvieną nuomininko Jums sumokėtą sumą privalote išrašyti elektroninį nuomos kvitą (recibo de renda eletrónico). Tai apima užstatus (caução) ir iš anksto sumokėtą nuomos mokestį (adiantamento). AT nurodo kvitą išrašyti gavus pinigus.

Esate atleisti (Portaria 98-A/2015 5 str.), jei taikoma bent viena iš šių sąlygų:

• Amžius: praėjusių metų gruodžio 31 d. Jums buvo 65 metai ar daugiau. Atleidimas yra asmeninis. Jei turtas priklauso bendrasavininkiams, atleidžiamas tik 65 metų ar vyresnis bendrasavininkis.
• Kaimo nuoma: nuomos pajamos gaunamos pagal kaimo nuomos režimui priskiriamą sutartį.
• Nedidelės pajamos be elektroninės pašto dėžutės: turi būti tenkinamos abi sąlygos.
  • Neturite ir neprivalote turėti elektroninės pašto dėžutės (caixa postal eletrónica).
  • Jūsų praėjusių metų nuomos pajamos neviršijo dvigubo IAS (socialinės paramos indekso). 2025 m. gautoms pajamoms tai buvo 1 045 €. 2026 m. AT nurodo 1 074,26 €. Jei praėjusiais metais nuomos pajamų neturėjote, tikrinama, ar tikitės, kad šių metų nuomos pajamos neviršys šios ribos.

Atleidimas nereiškia, kad galite nieko nepranešti. Jei esate atleisti ir nusprendžiate elektroninių kvitų neišrašyti, privalote pateikti Modelo 44, kurioje nurodomos per metus gautos nuomos pajamos. Ji teikiama iki kitų metų vasario pabaigos. Decree-Law 49/2025 šį terminą perkėlė iš sausio, ir pirmą kartą jis taikytas 2026 m.; kadangi 2026 m. vasario 28 d. buvo šeštadienis, tų metų terminas buvo kovo 2 d. Pagal dabartinį savo lankstinuką AT Modelo 44 priima tik internetu, per Modelo 44 – Preencher Declaração. Nuomininkui vis tiek turite pateikti tam tikrą mokėjimo įrodymą.

Jei esate atleisti, vis tiek galite nuspręsti išrašyti elektroninius kvitus. Išrašius pirmąjį, Jums taikomos įprastos taisyklės. Tą pačią dieną taip pat turite išrašyti kvitus už ankstesnius tų metų mėnesius.

Kaip kas mėnesį išrašyti kvitą?

Kvitus galite išrašyti tik po to, kai apie sutartį pranešta.

1. Atidarykite Recibos de Renda > Emitir (arba ieškokite „recibo de renda“).
2. Pasirinkite sutartį.
3. Įveskite laikotarpį, už kurį atliktas mokėjimas, ir datą, kai faktiškai gavote pinigus (data de recebimento).
4. Patikrinkite sumą. Portalas nuomos mokestį užpildo pagal sutartį, tačiau galite jį pakeisti į faktiškai sumokėtą sumą. Pasirinkite mokėjimo rūšį: nuomos mokestis, užstatas ar avansas.
5. Išrašykite kvitą. Nuomininkas jį gali matyti savo portalo paskyroje. Išrašyti kvitai lieka prieinami 4 metus.

Keletas praktinių pastabų:

• Vienas kvitas apima sutartį, net jei nuomininkų keli.
• Bendrasavininkiai gali išrašyti vieną kvitą už visą nuomos mokestį arba kiekvienas išrašyti kvitą už savo dalį.
• AT rekomenduoja už kiekvieno mėnesio nuomos mokestį išrašyti atskirą kvitą, o ne vieną kvitą už kelis mėnesius.
• Už kvito neišrašymą ar pavėluotą išrašymą gali būti skirta nuo 150 € iki 3 750 € bauda (RGIT 123 str.).

Kvito taisymas ar anuliavimas

Išrašyto kvito redaguoti negalite. Norėdami ištaisyti klaidą, raskite jį skiltyje Recibos de Renda > Consultar, jį anuliuokite (Anular) ir išrašykite teisingą. Kvitą galite anuliuoti iki IRS deklaracijų teikimo laikotarpio, skirto metams, kuriems priskiriamas nuomos mokestis, pabaigos. Šis laikotarpis paprastai baigiasi kitų metų birželio 30 d. Anuliuotas kvitas neturi jokių mokestinių pasekmių, o AT praneša nuomininkui, kad jis anuliuotas.

Ką daryti, jei nuomininkas moka pavėluotai arba tik dalį nuomos mokesčio?

Kvitas yra mokėjimo įrodymas. Jei nuomininkas nieko nesumokėjo, kvito neišrašote.

• Dalinis mokėjimas: už tą mėnesį išrašykite kvitą faktiškai gautai sumai. Išrašykite kitą, kai gausite likutį.
• Pavėluotas mokėjimas: gavę pinigus, išrašykite kvitą už mėnesį, kurį jie apima, nurodydami tikrąją gavimo datą. Pagal Civilinio kodekso 1041 str., kai nuomos mokestis vėluoja, taip pat galite reikalauti 20 % skolingos sumos kompensacijos. Šią teisę prarandate, jei nuomininkas sumoka per 8 dienas nuo mokėjimo termino. Jei yra laiduotojas (fiador), o nuomininkas per tas 8 dienas nesumokėjo, per kitas 90 dienų privalote apie tai pranešti laiduotojui.
• Nuolatinis įsiskolinimas: sutartį galite nutraukti, jei nuomininkas vėluoja 3 mėnesius ar daugiau (Civilinio kodekso 1083 str. 3 d.). Taip pat galite ją nutraukti, jei nuomininkas per 12 mėnesių daugiau nei keturis kartus moka vėluodamas daugiau nei 8 dienas, su sąlyga, kad po trečiojo vėlavimo jį įspėjote registruotu laišku (1083 str. 4 d.). 2026 m. rugsėjo 30 d. Parlamente priimtas įstatymo projektas šiuos terminus sutrumpintų, tačiau įstatymu jis dar netapo.

Kaip pranešti apie nuomos sutarties pabaigą?

Kai sutartis baigiasi dėl bet kokios priežasties, apie tai praneškite per Contratos > Comunicar Cessação iki mėnesio, einančio po jos pabaigos, pabaigos. Nurodykite faktinę pabaigos datą. Įsitikinkite, kad išrašėte kvitus už visus iki tos datos gautus mokėjimus.

Pabaiga nėra anuliavimas: Anular skiltyje Consultar contrato skirta per klaidą užregistruotai sutarčiai ir jos nebegalima naudoti, kai jau yra išrašytų kvitų.

Svarbiausi terminai

Jei įstrigote, naudokitės portalo e-Balcão arba skambinkite AT pagalbos linijai +351 217 206 707 (darbo dienomis, 09:00–19:00).