Kā Portugālē 2026. gadā tiek aplikti īres ienākumi: 10 %, 25 % un 0 %

No 2026. gada 1. janvāra ienākumus no ilgtermiņa dzīvojamās telpas īres līguma Portugālē apliek ar vienotu 10 % likmi, ja mēneša īres maksa ir 2300 € vai mazāka, īres līgums paredzēts tikai dzīvošanai un ienākumi saņemti līdz 2029. gada 31. decembrim. Virs šīs robežas piemēro standarta vienoto likmi 25 %, un ilgāki īres līgumi to var samazināt līdz 15 %, 10 % vai 5 %. Daži izīrēšanas gadījumi ir pilnībā atbrīvoti. Noteikumi ir atkarīgi no līguma, nevis no tā, kur dzīvojat, tāpēc īpašnieki, kas ir ārzemju rezidenti, maksā pēc tādām pašām likmēm. Tālāk izskaidrojam katru likmi, englobamento (aplikšanas pēc progresīvām likmēm) iespējas un to, kā skaitļi izskatās praksē.

Kura likme attiecas uz Jūsu īres līgumu

Portugāles nodokļu tiesību akti īres ienākumus uzskata par rendimentos prediais (ienākumiem no nekustamā īpašuma, “F kategorija”). Nodokli aprēķina no neto summas: gada laikā saņemtās īres maksas, no kuras atskaitīti attiecīgā īpašuma atskaitāmie izdevumi. Lielākajai daļai privāto īpašnieku šo neto summu apliek ar vienotu “autonomu” likmi. Tā netiek pieskaitīta citiem Jūsu ienākumiem.

Ja varētu piemērot vairāk nekā vienu likmi, Jūs saņemat zemāko. Jaunajā likumā tas ir skaidri noteikts.

Jaunā 10 % likme: kas uz to var pretendēt

10 % likme ir noteikta jaunajā Estatuto dos Benefícios Fiscais (Nodokļu atvieglojumu statūtu) 45.-C pantā, kas pievienots ar 2026. gada 20. maija Decreto-Lei 97/2026. Tai ir trīs nosacījumi:

• Tikai dzīvošanai. Īres līgumam jābūt paredzētam tikai dzīvošanai. Līgums, kas atļauj arī biroju, reģistrētu uzņēmuma adresi vai uzņēmējdarbību, neatbilst.
• Mērena īres maksa. Mēneša īres maksa nedrīkst pārsniegt 2,5 reizes 2026. gada minimālo mēneša algu 920 €, t. i., 2300 €. Valdība var aktualizēt šo robežu ar portaria (ministra rīkojumu) atbilstoši ikgadējam īres maksas aktualizācijas koeficientam. Šī teksta rakstīšanas brīdī aktualizācija nebija publicēta.
• Termiņš. Tā attiecas uz īres maksu, kas saņemta no 2026. gada 1. janvāra līdz 2029. gada 31. decembrim.

Jautājumi, ko īpašnieki bieži uzdod:

• Esošie īres līgumi atbilst. Jums nav nepieciešams jauns līgums. Likme attiecas uz jau spēkā esošiem īres līgumiem.
• Robeža attiecas uz katru līgumu, un tā ir krasa. To mēra pēc visas līguma īres maksas, pat ja ir vairāki īrnieki vai vairāki kopīpašnieki. Ja īres maksa ir 2301 €, viss līgums tiek aplikts ar 25 %, nevis tikai pārsniegums.
• Papildu maksājumi tiek ieskaitīti. Pārbaudē izmantotajā īres maksā ietilpst summas par mēbelēm, aprīkojumu, pievienotām īpašuma daļām un pakalpojumiem, kas palielina tā vērtību, pat ja tās iekasē saskaņā ar atsevišķu vienošanos. 2600 € īres maksas sadalīšana 2250 € īres maksā un 350 € par “mēbelēm” nedarbojas.
• Īres maksas izmaiņas gada laikā. Pārbaudē izmanto gada īres maksu, kas dalīta ar gadā pagājušo mēnešu skaitu.
• Nav minimālā īres līguma termiņa. Pasākuma projektos 2026. gada sākumā bija minēts trīs gadu minimums, un dažas tīmekļa vietnes to joprojām atkārto. 45.-C panta un dekrētlikuma galīgajā tekstā minimālā termiņa nav. Joprojām piemēro Civilkodeksa vispārīgos noteikumus par īres līguma ilgumu.
• Izīrēšana uzņēmumam. Saistošajā atzinumā PIV_30751 (publiskots 2026. gada 22. septembrī) Autoridade Tributária (nodokļu administrācija, AT) atzina 10 % likmi īres līgumam ar uzņēmumu. Mājoklis bija jāizmanto tikai kā līgumā minētas fiziskas personas pastāvīgā dzīvesvieta, un līgumā bija jāaizliedz apakšīre un uzņēmējdarbība.

Vai 10 % likme attiecas uz Jums, ja dzīvojat ārzemēs?

Jā, saskaņā ar likuma formulējumu. 45.-C pantā nav nosacījuma par izīrētāja nodokļu rezidenci. Īres ienākumi no īpašuma Portugālē ir Portugāles izcelsmes ienākumi neatkarīgi no tā, kur dzīvojat, un uz tiem attiecas tās pašas 72. panta likmes kā uz rezidentiem.

Tas atbilst tam, kā tika interpretēti agrākie pasākumi:

• Portugāles zvērināto grāmatvežu organizācija (OCC, atzinums PT28608, 2025. gada maijs) apstiprināja, ka samazinājumi atkarībā no īres līguma ilguma attiecas uz nerezidentiem.
• AT 2025. gada janvārī apstiprināja, ka bijušo AL atbrīvojums attiecas arī uz nerezidentiem, norādot, ka rezidence ir “nebūtiska”.

Mēs vēl neatradām nevienu AT atzinumu vai apkārtrakstu, kas tieši skartu nerezidentus un 45.-C pantu. 2026. gada nodokļu deklarāciju veidlapas tiks publicētas tikai 2027. gada sākumā. Ja uz spēles ir liela naudas summa, lūdziet savam konsultantam to apstiprināt Jūsu gadījumam.

25 % likme un samazinājumi atkarībā no īres līguma ilguma

Ja īres maksa pārsniedz 2300 €, dzīvojamās telpas īres līguma pamatlikme ir 25 % (CIRS 72. panta 2. punkts). Ar Mais Habitação (Likums 56/2023) tā tika samazināta no 28 %, sākot ar 2023. gada ienākumiem. Ilgāki īres līgumi par pastāvīgu mājokli šo likmi samazina (72. panta 3.–5. punkts):

• No 5 līdz mazāk nekā 10 gadiem: mīnus 10 procentpunkti, t. i., 15 %. Katrs pagarinājums uz tādu pašu termiņu atņem vēl 2 procentpunktus, kopā līdz 10 papildu procentpunktiem. Zemākā iespējamā likme šajā ceļā ir 5 %.
• No 10 līdz mazāk nekā 20 gadiem: mīnus 15 procentpunkti, t. i., 10 %.
• 20 gadi vai vairāk: mīnus 20 procentpunkti, t. i., 5 %.

Šie samazinājumi attiecas uz jebkuru īres maksu, tāpēc virs 2300 € tie ir galvenais instruments. Zem 2300 € īres līgums uz 20 gadiem vai ilgāk joprojām ir izdevīgāks par 10 % likmi.

Ir arī āķis. Ja īres līgums beidzas priekšlaicīgi Jums kā izīrētājam piedēvējama iemesla dēļ, Jūs zaudējat samazinājumu no līguma vai pagarinājuma sākuma. Tad Jums par to jāziņo un starpība jāsamaksā kopā ar kompensējošajiem procentiem (72. panta 20. punkts).

0 % režīmi

Pieejamā īre (RSAA). Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (vienkāršotais pieejamās īres režīms) stājās spēkā 2026. gada 1. septembrī un aizstāj veco pieejamās īres programmu. Īres ienākumi no atbilstoša līguma ir pilnībā atbrīvoti no IRS. Nosacījumi ir šādi:

• Īres maksa nedrīkst pārsniegt katram mājokļa tipam noteikto robežu, kas ir 80 % no pašvaldības INE īres maksas mediānas.
• Īres līgumam jābūt vismaz uz 3 gadiem pastāvīgam mājoklim vai vismaz uz 3 mēnešiem pagaidu uzturēšanās gadījumā personai, kuras nodokļu rezidence ir citā pašvaldībā.
• Līdz parakstīšanas gadam sekojošā gada 15. janvārim Jums IHRU (mājokļu institūta) platformā jāaugšupielādē līgums un apliecinājums, ka tas reģistrēts Finanças.

Uz 2026. gada septembra beigām portaria, kas nosaka īres maksas robežas, un IHRU platforma vēl nebija pieejama, tāpēc režīmu praksē vēl nevar izmantot. Pirms uz to paļaujaties, pārbaudiet.

Bijusī īstermiņa īre. Īres ienākumi ir atbrīvoti no IRS līdz 2029. gada 31. decembrim, ja ir izpildīti abi nosacījumi:

• Mājoklis līdz 2022. gada 31. decembrim bija reģistrēts kā Alojamento Local un izmantots īstermiņa izīrēšanai.
• Tas tika pārcelts uz ilgtermiņa dzīvojamās telpas īres līgumu, kas parakstīts un reģistrēts Portal das Finanças līdz 2024. gada 31. decembrim.

Atbilstoša īres līguma parakstīšanas termiņš ir pagājis, tāpēc jaunas pārvēršanas šo atbrīvojumu izmantot nevar.

Ja izvēlaties englobamento, atbrīvotie RSAA īres ienākumi tomēr jāņem vērā, nosakot likmi citiem Jūsu ienākumiem.

Englobamento: kad progresīvās likmes var palīdzēt

Englobamento (apvienošana) nozīmē, ka Jūsu neto īres ienākumus pieskaita citiem Jūsu ienākumiem un kopsummu apliek pēc progresīvajām IRS likmēm. 2026. gadā tās sākas ar 12,5 % no pirmajiem 8342 € apliekamā ienākuma un sasniedz 48 % virs 86 634 €.

• Portugāles rezidenti to var izvēlēties katru gadu savā nodokļu deklarācijā (72. panta 13. punkts). Ja to izdarāt, jāiekļauj visi Jūsu F kategorijas ienākumi (22. panta 5. punkts). Zemākā likme ir 12,5 %, tāpēc englobamento gandrīz nekad nav izdevīgāks par 10 % likmi. Tas var palīdzēt, ja īres ienākumi tiek aplikti ar 25 % un Jūsu kopējie ienākumi ir zemi. Pirms deklarācijas iesniegšanas izmēģiniet abas iespējas Portal das Finanças simulatorā.
• Citas ES/EEZ valsts rezidenti var izvēlēties aplikšanu kā rezidenti saskaņā ar 17.-A pantu. Tas attiecas tikai tad, ja Portugāles ienākumi veido vismaz 90 % no viņu ienākumiem visā pasaulē. Likmi tad nosaka, ņemot vērā ienākumus visā pasaulē, tāpēc tas galvenokārt der cilvēkiem, kuru vienīgie reālie ienākumi ir Portugāles īres ienākumi. 72. panta 15. punkts arī dod ES/EEZ rezidentiem progresīvās likmes iespēju, taču tā formulējums attiecas uz 28 % kategoriju un nav skaidri attiecināts uz 25 % dzīvojamo telpu likmi. Lūdziet konsultantu apstiprināt, vai tas attiecas uz Jūsu dzīvojamās telpas īres ienākumiem.
• Rezidentiem ārpus ES/EEZ (piemēram, Apvienotajā Karalistē, ASV, Šveicē vai Brazīlijā) englobamento iespējas nav. Viņi maksā iepriekš minētās vienotās likmes.

Atskaitījumi, ieturēšana un deklarēšana

• Atskaitījumi (41. pants). Tie ir izdevumi, kas faktiski samaksāti īres ienākumu gūšanai: IMI, daudzdzīvokļu mājas maksājumi, remonts un uzturēšana, īres nemaksāšanas apdrošināšana un zīmognodeva par īres līgumu. Tiek ņemts vērā arī remonts, kas samaksāts 24 mēnešu laikā pirms pirmā īres līguma. Finansēšanas izmaksas, nolietojumu, mēbeles un sadzīves tehniku, kā arī AIMI atskaitīt nevar. Saglabājiet rēķinus, kas izrakstīti uz Jūsu NIF. Šie noteikumi ir vienādi rezidentiem un nerezidentiem.
• Ieturēšana. Īrniekam ar organizētu grāmatvedību (lielākajai daļai uzņēmumu) no katra īres maksājuma jāietur nodoklis: 10 % īres līgumiem, kas atbilst 45.-C pantam, citādi 25 % (101. pants). Ieturētā summa tiek ieskaitīta Jūsu galīgajā nodoklī. Privātpersonas īrnieki nodokli neietur.
• Deklarēšana. Īres ienākumus deklarējat ikgadējā IRS deklarācijā (Modelo 3 ar Anexo F) no nākamā gada 1. aprīļa līdz 30. jūnijam. Nerezidentiem ar Portugāles īres ienākumiem arī jāiesniedz deklarācija. Maksājamais nodoklis parasti jāsamaksā līdz 31. augustam. Īres maksai, kas saņemta no 2026. gada janvāra līdz maijam, pirms dekrētlikuma publicēšanas, joprojām piemēro 10 % likmi. Jebkurš šajos mēnešos ar 25 % likmi ieturētais papildu nodoklis tiek nokārtots deklarācijā.

Arī Jūsu mītnes valsts var aplikt īres ienākumus ar nodokli. Saskaņā ar lielāko daļu nodokļu līgumu Portugāle apliek ar nodokli pirmā, un Jūsu mītnes valsts pēc tam piešķir atvieglojumu ar kredītu vai atbrīvojumu.

Aprēķinu piemēri

Tie attiecas uz vienu īpašnieku un vienu īres līgumu tikai dzīvošanai par pilnu 2026. gadu bez īpaša režīma. Izdevumi ir ilustratīvi.

Ja mēneša īres maksa ir 2500 €, 5 gadu īres līgums samazinātu nodokli līdz 4125 € (15 %), bet 10 gadu īres līgums – līdz 2750 € (10 %).

Nosakot īres maksu 2300 € apmērā 2500 € vietā, neto apliekamie īres ienākumi ir 25 100 € un nodoklis 2510 €. Jūsu ienākumi pēc nodokļiem un izdevumiem pieaug no 20 625 € līdz 22 590 €, lai gan Jūs iekasējat par 2400 € mazāk īres maksas.

Kontrolsaraksts

• Pārliecinieties, ka līgumā noteikts, ka tas paredzēts tikai dzīvošanai, un aizliegta uzņēmējdarbība un apakšīre.
• Ja vēlaties 10 % likmi, uzturiet kopējo mēneša īres maksu, ieskaitot jebkādus maksājumus par mēbelēm, autostāvvietu vai pakalpojumiem, 2300 € vai mazāk.
• Reģistrējiet īres līgumu Finanças un saglabājiet apliecinājumu. No tā ir atkarīgs RSAA un citi atvieglojumi.
• Ja īres maksa pārsniedz 2300 €, apsveriet īres līgumu uz 5, 10 vai 20 gadiem un pārliecinieties, ka paši to priekšlaicīgi neizbeigsiet.
• Saglabājiet uz Jūsu NIF izrakstītos rēķinus par IMI, daudzdzīvokļu mājas maksājumiem, apdrošināšanu un remontu.
• Ja esat ES/EEZ rezidents ar nelieliem citiem ienākumiem, pirms deklarācijas iesniegšanas pārbaudiet 17.-A panta iespēju.
• Par 2026. gada īres ienākumiem iesniedziet Modelo 3 ar Anexo F no 2027. gada 1. aprīļa līdz 30. jūnijam un samaksājiet līdz 31. augustam.