Pāreja no Alojamento Local uz ilgtermiņa īres līgumu Portugālē

Mājokļa pārcelšana no alojamento local (AL, licencēta īstermiņa izīrēšana) uz ilgtermiņa īres līgumu galvenokārt ir saistīta ar dokumentiem. Jūs paziņojat par AL darbības beigām, kas anulē reģistrāciju. Jūs slēdzat vai grozāt savu saimniecisko darbību nodokļu birojā. Pēc tam parakstāt un reģistrējat parastu dzīvojamās telpas īres līgumu. Pilnais IRS atbrīvojums bijušajiem AL mājokļiem tagad jauniem pārgājējiem vairs nav pieejams, jo īres līgumam bija jābūt parakstītam un reģistrētam līdz 2024. gada 31. decembrim. Tā vietā īres ienākumi no jauna īres līguma tiek aplikti kā parasti īres ienākumi, bieži ar 25 % vai 10 % likmi. Pirms pārejas pārbaudiet, vai savā apkaimē jebkad varētu atgriezties pie AL un vai agrāk atgūtais PVN nav jāatmaksā.

AL noteikumi 2026. gadā

• Mais Habitação (Lei 56/2023) 2023. gadā apturēja jaunu AL reģistrāciju visā valstī.
• Decreto-Lei 76/2024, kas ir spēkā kopš 2024. gada 1. novembra, atcēla šo valsts mēroga apturēšanu un nodeva kontroli pašvaldībām:
  • Reģistrācijas vairs nezaudē spēku.
  • Pašvaldības var pieņemt savus AL noteikumus ar áreas de contenção (ierobežošanas teritorijām) un áreas de crescimento sustentável (ilgtspējīgas izaugsmes teritorijām), kas noteiktas pa pagastiem (DL 128/2014, 15.-A pants).
• Decreto-Lei 151/2026 pašvaldībām, kurās 2025. gada 31. decembrī bija vairāk nekā 1000 AL reģistrāciju, dod laiku līdz 2026. gada 31. decembrim, lai lemtu par saviem noteikumiem. Pa to laiku tās var pagarināt jaunu reģistrāciju apturēšanu.
• Lisabona un Portu jau stingri ierobežo jaunus AL:
  • Lisabonas noteikumos, kas apstiprināti 2025. gada decembrī, ir absolūtās un relatīvās ierobežošanas teritorijas.
  • Portu ir apturējis jaunus AL vēsturiskajā centrā un Bonfim.

Kāpēc tas ir svarīgi pirms pārejas. Ierobežošanas teritorijā pašvaldības noteikumi var atteikt jaunu AL reģistrāciju mājoklim, kas iepriekšējo divu gadu laikā bija izīrēts ar dzīvojamās telpas īres līgumu (DL 128/2014, 15.-B pants). Kad esat reģistrāciju anulējis, atgūt to var būt grūti vai neiespējami. Vispirms pārbaudiet savas pašvaldības pašreizējos AL noteikumus.

Kā slēgt AL reģistrāciju un kas ar to notiek

Jums piederošai reģistrācijai nav iespējas to “apturēt”. Saskaņā ar grozīto DL 128/2014:

• Paziņošana par darbības beigām. Par cessação da exploração (darbības beigām) Jums jāpaziņo ar Balcão Único Eletrónico (elektroniskā vienotā kontaktpunkta, gov.pt) starpniecību 10 dienu laikā pēc tam, kad tā notikusi (6. pants). Jums jāpiesakās ar Chave Móvel Digital, personas apliecību vai digitālo sertifikātu. Piemēram, Portu nekādu maksu neiekasē.
• Kas notiek ar reģistrāciju. Darbības beigas nozīmē, ka reģistrācija tiek anulēta (9. pants). Atjauninājums automātiski tiek nosūtīts uz Turismo de Portugal nacionālo reģistru Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Pēc tam Jūsu AL numurs beidz pastāvēt, un vēlāk to atjaunot nevarat.
• Rezervēšanas platformas. Jums tajās pašās 10 dienās jāinformē Airbnb, Booking un citas platformas un jāizņem savi sludinājumi.
• Tūrisma nodoklis. Slēdziet savu kontu pašvaldības tūrisma nodokļa platformā, ja Jūsu pašvaldībā tāda ir.

Saimnieciskās darbības slēgšana Finanças

AL ienākumi ir saimnieciskās darbības ienākumi, ko apliek ar IRS B kategorijā. Tāpēc lielākajai daļai īpašnieku Portal das Finanças ir atvērta início de atividade (saimnieciskās darbības reģistrācija).

• Ja AL bija Jūsu vienīgā darbība: iesniedziet declaração de cessação de atividade (darbības izbeigšanas deklarāciju) 30 dienu laikā pēc darbības pārtraukšanas (CIRS 112. pants, CIVA 33. pants). To var iesniegt tiešsaistē Portal das Finanças. Ja Jums ir contabilidade organizada (pilna grāmatvedība), tā jāiesniedz Jūsu contabilista certificado (sertificētam grāmatvedim).

• Ja Jums ir cita B kategorijas darbība: tā vietā iesniedzat izmaiņu deklarāciju, izņemot AL darbības kodu.

• PVN. Ilgtermiņa dzīvojamo telpu izīrēšana ir atbrīvota no PVN (CIVA 9. pants). Ja bijāt parastajā PVN režīmā un atguvāt PVN par iegādi, renovācijas darbiem vai mēbelēm, mājokļa pārcelšana uz atbrīvotu izīrēšanu var izraisīt regularização (korekciju) par labu valstij:

  • īpašumam un būvdarbiem – 20 gadu periodā;
  • citiem ieguldījumu priekšmetiem – 5 gadu periodā (CIVA 24.–26. pants).

  Ja izmantojāt tikai mazā uzņēmuma atbrīvojumu un nekad neatguvāt PVN, tas parasti nenotiek.

• Kapitāla pieaugums un nolietojums. Īpašuma izņemšanai no saimnieciskās darbības ir savi noteikumi par pieaugumu, kas parasti tiek atlikts līdz pārdošanai. Ja pilnās grāmatvedības ietvaros atskaitījāt nolietojumu, tas var būt jāpieskaita atpakaļ nodošanas gadā un nākamajos trīs gados (CIRS 3. panta 10. punkts).

PVN korekcija un kapitāla pieauguma stāvoklis ir divi tehniskie jautājumi, kas grāmatvedim jāpārbauda, pirms iesniedzat deklarāciju.

No B kategorijas uz F kategoriju: kā mainās nodokļi

Ilgtermiņa īres ienākumiem:

• 25 % likme samazinās ilgākiem īres līgumiem, sākot ar īres līgumiem uz 5 gadiem vai ilgāk.
• 10 % likme (EBF 45.-C pants, pievienots ar Decreto-Lei 97/2026) ir spēkā no 2026. gada 1. janvāra līdz 2029. gada 31. decembrim. Tā attiecas uz līgumiem, kas izmantoti tikai dzīvošanai, ar īres maksu mērenās robežas ietvaros, kas ir 2300 € mēnesī 2026. gadā.
• Atskaitījumi. Jūs varat atskaitīt tādus izdevumus kā IMI, daudzdzīvokļu mājas maksājumus, remontu, uzturēšanu un īres apdrošināšanu. Jūs nevarat atskaitīt finansēšanas izmaksas, nolietojumu, AIMI vai mēbeles, sadzīves tehniku un dekorāciju (CIRS 41. pants).

Daži jautājumi par 10 % likmi joprojām nav atrisināti. Pajautājiet savam konsultantam, kā tā attiecas uz nerezidentiem un vai tai nepieciešams minimālais īres līguma termiņš.

Vai bijušo AL īres ienākumu atbrīvojums līdz 2029. gadam joprojām ir spēkā?

Mais Habitação ieviesa pilnu IRS un IRC atbrīvojumu īres ienākumiem no mājokļiem, kas pārcelti no AL uz pastāvīgu dzīvojamo telpu izīrēšanu (EBF 74.-A pants). Tas attiecas uz īres ienākumiem, kas saņemti līdz 2029. gada 31. decembrim, bez īres maksas augšējās robežas. Bija jāizpilda visi šie nosacījumi:

1. Īres ienākumi rodas no tāda īpašuma pārcelšanas, kas tika izmantots AL, uz īres līgumu pastāvīgai dzīvošanai.
2. AL bija reģistrēts un joprojām tika izmantots kā AL līdz 2022. gada 31. decembrim.
3. Īres līgums tika parakstīts un reģistrēts nodokļu birojā līdz 2024. gada 31. decembrim.

Ko tas nozīmē šodien:

• Ja pārejat tagad, Jūs nevarat atbilst. 2024. gada termiņš ir pagājis un nav pagarināts.
• Ja Jūs jau atbilstat:
  • Šī paša īres līguma automātiskie pagarinājumi saglabā atbrīvojumu.
  • Ja īres līgums beidzas un pēc 2024. gada parakstāt jaunu līgumu, pat ar to pašu īrnieku, atbrīvojums tiek zaudēts. Nodokļu birojs to apstiprināja saistošā atzinumā (process 26669, 2024).
  • AL reģistrācijas anulēšana pirms 2022. gada 31. decembra arī padarīja īpašniekus neatbilstošus.
• Nerezidenti atbilst ar tādiem pašiem nosacījumiem, saskaņā ar nodokļu biroja sniegto informāciju (2025. gada janvāris).
• Ziņošana. Atbrīvotie īres ienākumi tomēr jādeklarē Jūsu ikgadējā IRS deklarācijā, īpašā Anexo F ailē.

Abu iespēju neto ienesīguma salīdzināšana

Nesalīdziniet bruto skaitļus. Izmantojiet šajā shēmā savus skaitļus vismaz par vienu pilnu gadu.

AL neto ienākumi

1. Rezervētās naktis × vidējā cena par nakti = bruto ieņēmumi.
2. Atņemiet platformu komisijas, uzkopšanu un veļas mazgāšanu, komunālos pakalpojumus, internetu un TV, patēriņa preces, pārvaldīšanas komisiju, uzturēšanu un mēbeļu nomaiņu, AL apdrošināšanu, grāmatvedību, daudzdzīvokļu mājas maksājumus un IMI.
3. Atņemiet ienākuma nodokli. Aprēķiniet to no 35 % (vai 50 %) no ieņēmumiem pēc savas robežlikmes un pieskaitiet jebkuru PVN, ko nevarat pārnest.

Ilgtermiņa neto ienākumi

1. Mēneša īres maksa × 12, atņemot rezervi tukšajiem mēnešiem starp īrniekiem.
2. Atņemiet IMI, daudzdzīvokļu mājas maksājumus, apdrošināšanu, uzturēšanu, pārvaldīšanas komisiju un jebkuru īres garantijas apdrošināšanu.
3. Atņemiet zīmognodevu, ko maksājat katra īres līguma sākumā, t. i., 10 % no vienas mēneša īres maksas.
4. Atņemiet nodokli 25 % vai 10 % apmērā no neto summas (īres maksa mīnus atskaitāmie izdevumi) vai pēc savas apvienotās likmes, ja tā ir zemāka.

Neto ienesīgums = neto ienākumi ÷ mājokļa pašreizējā tirgus vērtība × 100. Salīdziniet arī stundas, ko patērējat, to, cik ļoti mainās Jūsu ienākumi, un īres parādu risku. Ilgtermiņa īres līgums turklāt ierobežo, kad varat mājokli atgūt, pagarināšanas noteikumu dēļ.

Ar mēbelēm vai bez, komunālie pakalpojumi un apdrošināšana

• Mēbeles. Mājokli var izīrēt mēbelētu, taču mēbeles un sadzīves tehniku nevar atskaitīt no ilgtermiņa īres ienākumiem. Pievienojiet īres līgumam parakstītu inventāra sarakstu ar fotoattēliem. Izņemiet viesnīcas stila papildinājumus, piemēram, gultasveļu, higiēnas preces un atslēgu kastītes.
• Komunālie pakalpojumi. Ilgtermiņa īrē īrnieks parasti noslēdz elektrības, ūdens un gāzes līgumus uz sava vārda. Vienojieties īres līgumā, kuram ir kurš līgums, un nodošanas brīdī nolasiet skaitītāju rādījumus. Atceliet tikai AL vajadzīgos pakalpojumus, piemēram, viesu Wi-Fi, uzkopšanas līgumus un kanālu pārvaldnieka abonementus.
• Apdrošināšana. AL prasa civiltiesiskās atbildības apdrošināšanu ar vismaz 75 000 € par vienu gadījumu (DL 128/2014, 13.-A pants). Aizstājiet to ar izīrētāja mājokļa apdrošināšanu. Ja mājoklis atrodas ēkā, uz kuru attiecas propriedade horizontal (dzīvokļu īpašums), saglabājiet ugunsgrēka apdrošināšanu savai vienībai. Apsveriet īres garantijas apdrošināšanu.
• Atļauja un sertifikāts. Pārbaudiet, vai licença de utilização (lietošanas atļauja) atļauj dzīvošanu. Pārbaudiet, vai energosertifikāts ir derīgs, pirms ievietojat sludinājumu.

Kontrolsaraksts

1. Pārbaudiet savas pašvaldības AL noteikumus un ierobežošanas teritorijas un izlemiet, vai piekrītat tam, ka varbūt nevarēsiet atgriezties pie AL.
2. Pirms kaut ko slēdzat, lūdziet grāmatvedim pārskatīt PVN korekciju, kapitāla pieaugumu un nolietojumu.
3. Izpildiet vai atceliet visas nākotnes rezervācijas, pēc tam 10 dienu laikā paziņojiet par AL darbības beigām Balcão Único Eletrónico.
4. Izņemiet savus sludinājumus un informējiet platformas 10 dienu laikā. Slēdziet tūrisma nodokļa kontu.
5. Iesniedziet darbības izbeigšanas deklarāciju (vai izmaiņu deklarāciju) Portal das Finanças 30 dienu laikā.
6. Nomainiet apdrošināšanu, sakārtojiet komunālos pakalpojumus un sagatavojiet inventāra sarakstu un energosertifikātu.
7. Parakstiet īres līgumu, pēc tam iesniedziet Modelo 2 un samaksājiet zīmognodevu līdz tā mēneša beigām, kas seko īres līguma sākumam.
8. Katru mēnesi izsniedziet elektroniskās īres maksas kvītis un nākamajā pavasarī deklarējiet īres ienākumus Anexo F.