Hoe huurinkomsten in Portugal worden belast in 2026: 10%, 25% en 0%

Vanaf 1 januari 2026 wordt huur uit een langdurig woninghuurcontract in Portugal belast tegen een vast tarief van 10% als de maandhuur € 2.300 of minder bedraagt, het huurcontract uitsluitend voor bewoning is en de inkomsten uiterlijk op 31 december 2029 worden ontvangen. Boven die grens geldt het standaardtarief van 25%, en langere huurcontracten kunnen dat verlagen tot 15%, 10% of 5%. Enkele verhuringen zijn volledig vrijgesteld. De regels hangen af van het contract, niet van waar u woont, dus eigenaren die in het buitenland wonen betalen dezelfde tarieven. Hieronder leggen we elk tarief uit, de mogelijkheden van englobamento (belasting tegen progressieve tarieven) en hoe de bedragen er in de praktijk uitzien.

Welk tarief op uw huurcontract van toepassing is

Het Portugese belastingrecht behandelt huur als rendimentos prediais (inkomsten uit onroerend goed, "categorie F"). De belasting wordt geheven over het nettobedrag: de huur die u in het jaar hebt ontvangen min de aftrekbare kosten voor die woning. Voor de meeste particuliere eigenaren wordt dat nettobedrag belast tegen een vast "autonoom" tarief. Het wordt niet bij uw overige inkomsten opgeteld.

Als meer dan één tarief van toepassing kan zijn, krijgt u het laagste. De nieuwe wet zegt dat uitdrukkelijk.

Het nieuwe tarief van 10%: wie in aanmerking komt

Het tarief van 10% staat in een nieuw artikel 45-C van het Estatuto dos Benefícios Fiscais (Statuut van Fiscale Voordelen), ingevoegd bij Decreto-Lei 97/2026 van 20 mei 2026. Er gelden drie voorwaarden:

• Uitsluitend bewoning. Het huurcontract moet uitsluitend voor bewoning zijn. Een contract dat ook een kantoor, een geregistreerd vestigingsadres van een bedrijf of zakelijk gebruik toestaat, komt niet in aanmerking.
• Gematigde huur. De maandhuur mag niet hoger zijn dan 2,5 keer het minimummaandloon van 2026 van € 920, oftewel € 2.300. De regering kan deze grens bij portaria (ministeriële regeling) actualiseren in lijn met de jaarlijkse coëfficiënt voor huuractualisering. Op het moment van schrijven was er geen actualisering gepubliceerd.
• Tijdslimiet. Het geldt voor huur die van 1 januari 2026 tot en met 31 december 2029 wordt ontvangen.

Punten waar eigenaren vaak naar vragen:

• Bestaande huurcontracten komen in aanmerking. U hebt geen nieuw contract nodig. Het tarief geldt voor huurcontracten die al lopen.
• De grens geldt per contract, en is een harde grens. Ze wordt gemeten over de volledige huur van het contract, ook als er meerdere huurders of meerdere mede-eigenaren zijn. Als de huur € 2.301 bedraagt, wordt het hele contract belast tegen 25%, niet alleen het meerdere.
• Extra's tellen mee. De huur voor de toets omvat bedragen voor meubilair, apparatuur, bijbehorende delen van het onroerend goed en diensten die de waarde ervan verhogen, ook als die onder een afzonderlijke overeenkomst in rekening worden gebracht. Een huur van € 2.600 opsplitsen in € 2.250 huur plus € 350 voor "meubilair" werkt niet.
• Huurwijzigingen in de loop van het jaar. De toets gebruikt de jaarhuur gedeeld door het aantal verstreken maanden van het jaar.
• Geen minimale looptijd. Concepten van de maatregel begin 2026 noemden een minimum van drie jaar, en sommige websites herhalen dat nog steeds. De definitieve tekst van artikel 45-C en het wetsbesluit bevatten geen minimale termijn. De algemene regels over de looptijd van huurcontracten in het Burgerlijk Wetboek blijven van toepassing.
• Verhuur aan een vennootschap. In bindende ruling PIV_30751 (gemeld op 22 september 2026) aanvaardde de Autoridade Tributária (belastingdienst, AT) het tarief van 10% voor een huurcontract met een vennootschap. De woning moest uitsluitend worden gebruikt als hoofdverblijf van een in het contract genoemde natuurlijke persoon, en het contract moest onderverhuur en zakelijk gebruik verbieden.

Geldt het tarief van 10% als u in het buitenland woont?

Ja, volgens de tekst van de wet. Artikel 45-C stelt geen voorwaarde aan de fiscale woonplaats van de verhuurder. Huur uit een woning in Portugal is inkomen uit Portugese bron, waar u ook woont, en valt onder dezelfde tarieven van artikel 72 als voor ingezetenen.

Dit sluit aan bij hoe eerdere maatregelen zijn uitgelegd:

• De Portugese beroepsorganisatie van accountants (OCC, advies PT28608, mei 2025) bevestigde dat de verlagingen voor de looptijd ook voor niet-ingezetenen gelden.
• De AT bevestigde in januari 2025 dat de vrijstelling voor voormalige AL-woningen ook niet-ingezetenen omvat, en noemde de woonplaats "irrelevant".

We hebben nog geen ruling of circulaire van de AT gevonden die rechtstreeks ingaat op niet-ingezetenen en artikel 45-C. De aangifteformulieren voor 2026 worden pas begin 2027 gepubliceerd. Als er veel geld op het spel staat, vraag uw adviseur dan dit voor uw situatie te bevestigen.

Het tarief van 25% en de verlagingen voor de looptijd

Als de huur hoger is dan € 2.300, bedraagt het basistarief voor een woninghuurcontract 25% (CIRS art. 72(2)). Dat werd met ingang van de inkomsten over 2023 door Mais Habitação (Lei 56/2023) verlaagd van 28%. Langere huurcontracten voor permanente bewoning verlagen dat tarief (art. 72(3) tot en met (5)):

• 5 tot minder dan 10 jaar: min 10 procentpunten, dus 15%. Elke verlenging voor dezelfde duur haalt er nog eens 2 punten af, tot in totaal 10 extra punten. Het laagst mogelijke tarief langs deze route is 5%.
• 10 tot minder dan 20 jaar: min 15 procentpunten, dus 10%.
• 20 jaar of langer: min 20 procentpunten, dus 5%.

Deze verlagingen gelden bij elke huur, dus ze zijn het belangrijkste instrument boven € 2.300. Onder € 2.300 is een huurcontract van 20 jaar of langer nog steeds gunstiger dan het tarief van 10%.

Er zit een addertje onder het gras. Als het huurcontract voortijdig eindigt om een reden die aan u als verhuurder is toe te rekenen, verliest u de verlaging vanaf de aanvang van het contract of de verlenging. U moet dit dan melden en het verschil met compenserende rente betalen (art. 72(20)).

De regelingen van 0%

Betaalbare huur (RSAA). Het Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (vereenvoudigde regeling voor betaalbare huur) trad op 1 september 2026 in werking en vervangt het oude programma voor betaalbare huur. Huur uit een in aanmerking komend contract is volledig vrijgesteld van IRS. De voorwaarden zijn:

• De huur mag niet hoger zijn dan een plafond per woningtype, vastgesteld op 80% van de mediane huur van INE voor de gemeente.
• Het huurcontract moet minstens 3 jaar duren voor een hoofdverblijf, of minstens 3 maanden voor een tijdelijk verblijf van iemand wiens fiscale woonplaats in een andere gemeente ligt.
• Uiterlijk op 15 januari van het jaar na de ondertekening moet u het contract en het bewijs van registratie bij Finanças uploaden naar een platform van IHRU (het huisvestingsinstituut).

Eind september 2026 waren de portaria die de huurplafonds vaststelt en het IHRU-platform nog niet beschikbaar, dus de regeling kan in de praktijk nog niet worden gebruikt. Controleer dit voordat u erop rekent.

Voormalige kortetermijnverhuur. Huur is tot en met 31 december 2029 vrijgesteld van IRS als aan beide volgende voorwaarden is voldaan:

• De woning was uiterlijk op 31 december 2022 geregistreerd als Alojamento Local en werd gebruikt voor kortetermijnverhuur.
• Ze werd omgezet naar een langdurig woninghuurcontract dat uiterlijk op 31 december 2024 is ondertekend en op het Portal das Finanças geregistreerd.

De termijn om een in aanmerking komend huurcontract te ondertekenen is verstreken, dus nieuwe omzettingen kunnen deze vrijstelling niet gebruiken.

Als u kiest voor englobamento, moet vrijgestelde RSAA-huur nog steeds worden meegeteld bij het bepalen van het tarief over uw overige inkomsten.

Englobamento: wanneer progressieve tarieven kunnen helpen

Englobamento (samenvoeging) betekent dat u uw nettohuur bij uw overige inkomsten optelt en het totaal belast tegen de progressieve IRS-tarieven. Voor 2026 beginnen die bij 12,5% over de eerste € 8.342 belastbaar inkomen en lopen ze op tot 48% boven € 86.634.

• Ingezetenen van Portugal kunnen er elk jaar in hun belastingaangifte voor kiezen (art. 72(13)). Doet u dat, dan moeten al uw inkomsten in categorie F worden meegenomen (art. 22(5)). De laagste schijf is 12,5%, dus englobamento is vrijwel nooit gunstiger dan het tarief van 10%. Het kan helpen wanneer huur tegen 25% wordt belast en uw totale inkomen laag is. Bereken beide opties in de simulator van het Portal das Finanças voordat u aangifte doet.
• Inwoners van een andere EU-/EER-staat kunnen ervoor kiezen als ingezetene te worden belast op grond van art. 17-A. Dat geldt alleen als de Portugese inkomsten minstens 90% van hun wereldinkomen uitmaken. Het tarief wordt dan bepaald aan de hand van het wereldinkomen, dus dit past vooral bij mensen van wie de Portugese huur het enige werkelijke inkomen is. Art. 72(15) geeft inwoners van de EU/EER ook een optie voor progressieve tarieven, maar de tekst verwijst naar de categorie van 28% en niet uitdrukkelijk naar het woontarief van 25%. Vraag een adviseur te bevestigen of dit op uw woninghuur van toepassing is.
• Inwoners van buiten de EU/EER (bijvoorbeeld het VK, de VS, Zwitserland of Brazilië) hebben geen mogelijkheid tot englobamento. Zij betalen de bovenstaande vaste tarieven.

Aftrek, inhouding en aangifte

• Aftrek (art. 41). Dit zijn kosten die daadwerkelijk zijn betaald om de huur te verwerven: IMI, servicekosten van het condominium, reparaties en onderhoud, huurgarantieverzekering en zegelrecht op het huurcontract. Reparaties die zijn betaald in de 24 maanden vóór het eerste huurcontract tellen ook mee. Financieringskosten, afschrijvingen, meubilair en apparaten, en AIMI kunnen niet worden afgetrokken. Bewaar facturen op uw NIF. Deze regels zijn gelijk voor ingezetenen en niet-ingezetenen.
• Inhouding. Een huurder met een georganiseerde boekhouding (de meeste vennootschappen) moet op elke huurbetaling belasting inhouden: 10% voor huurcontracten die onder artikel 45-C vallen, anders 25% (art. 101). Het ingehouden bedrag wordt met uw uiteindelijke aanslag verrekend. Particuliere huurders houden niets in.
• Aangifte. U geeft de huur aan in de jaarlijkse IRS-aangifte (Modelo 3, met Anexo F) tussen 1 april en 30 juni van het volgende jaar. Niet-ingezetenen met Portugese huur moeten ook aangifte doen. Verschuldigde belasting moet normaal uiterlijk op 31 augustus worden betaald. Huur die van januari tot en met mei 2026 is ontvangen, vóór de publicatie van het wetsbesluit, krijgt nog steeds het tarief van 10%. Te veel ingehouden belasting tegen 25% in die maanden wordt in de aangifte verrekend.

Uw woonland kan de huur ook belasten. Op grond van de meeste belastingverdragen belast Portugal eerst en geeft uw woonland vervolgens voorkoming door verrekening of vrijstelling.

Uitgewerkte voorbeelden

Deze gelden voor één eigenaar en één huurcontract uitsluitend voor bewoning over het volledige jaar 2026, zonder bijzondere regeling. De kosten zijn ter illustratie.

Bij € 2.500 per maand zou een huurcontract van 5 jaar de belasting verlagen tot € 4.125 (15%), en een huurcontract van 10 jaar tot € 2.750 (10%).

Als u de huur op € 2.300 in plaats van € 2.500 vaststelt, wordt de belastbare nettohuur € 25.100 en de belasting € 2.510. Uw inkomen na belasting en kosten stijgt van € 20.625 naar € 22.590, ook al ontvangt u € 2.400 minder huur.

Checklist

• Zorg ervoor dat het contract vermeldt dat het uitsluitend voor bewoning is en zakelijk gebruik en onderverhuur verbiedt.
• Houd de totale maandhuur, inclusief eventuele kosten voor meubilair, parkeren of diensten, op of onder € 2.300 als u het tarief van 10% wilt.
• Registreer het huurcontract bij Finanças en bewaar het bewijs. De RSAA en andere voordelen hangen ervan af.
• Als de huur hoger is dan € 2.300, overweeg dan een huurcontract van 5, 10 of 20 jaar, en zorg ervoor dat u het niet zelf voortijdig beëindigt.
• Bewaar facturen voor IMI, servicekosten van het condominium, verzekering en reparaties, uitgeschreven op uw NIF.
• Als u inwoner van de EU/EER bent met weinig andere inkomsten, controleer dan vóór de aangifte de mogelijkheid van art. 17-A.
• Dien Modelo 3 met Anexo F voor uw huur over 2026 in tussen 1 april en 30 juni 2027, en betaal vóór 31 augustus.