Portal das Finanças voor verhuurders: toegang, huurcontracten en huurkwitanties

Als verhuurder in Portugal hebt u vrijwel uitsluitend via het Portal das Finanças contact met de belastingdienst (AT). Daar moet u vier dingen doen. Ten eerste een manier regelen om in te loggen. Ten tweede elk huurcontract melden vóór het einde van de maand na de aanvang ervan, en zegelrecht betalen van 10% van één maand huur. Ten derde elke keer dat u wordt betaald een elektronische huurkwitantie uitgeven, tenzij u bent vrijgesteld (bijvoorbeeld omdat u 65 jaar of ouder bent); in dat geval dient u in plaats daarvan één jaarlijkse aangifte in, Modelo 44. Ten vierde elke wijziging van het huurcontract, en het einde ervan, melden vóór het einde van de volgende maand. U kunt dit allemaal vanuit het buitenland doen.

Het portaal is in het Portugees; de menunamen hieronder staan cursief, en ze intypen in de zoekbalk van het portaal is vaak de snelste route.

Hoe log ik in op het portaal, ook vanuit het buitenland?

Om in te loggen hebt u uw NIF (fiscaal nummer) nodig en een van twee dingen: een wachtwoord (senha de acesso), of Autenticação.gov, dat wil zeggen de Portugese Cartão de Cidadão of de Chave Móvel Digital (CMD, een mobiele login die uw telefoonnummer en een pincode gebruikt).

Optie 1: wachtwoord per post

1. Kies op het portaal Registar-se (registreren).
2. Vul het formulier in met uw NIF en fiscaal adres, en kies een beveiligingsvraag.
3. De AT stuurt het wachtwoord per CTT (de Portugese post) naar uw fiscaal adres (domicílio fiscal). Het wordt nooit gemaild of ergens anders heen gestuurd; als u een fiscaal vertegenwoordiger hebt, gaat het naar die vertegenwoordiger.
4. De AT rekent gemiddeld op 5 werkdagen voor de bezorging. Post naar een adres in het buitenland duurt meestal langer.
5. Log in met Iniciar Sessão (inloggen). U moet direct een nieuw wachtwoord instellen, omdat het per post verstuurde wachtwoord na het eerste gebruik vervalt.

Controleer eerst of uw fiscaal adres actueel is. Bevestig, zodra u bent ingelogd, uw telefoonnummer en e-mailadres onder Dados de Contacto (contactgegevens). Met een bevestigd telefoonnummer kunt u een vergeten wachtwoord per sms herstellen (Recuperar senha, wachtwoord herstellen) in plaats van op een nieuwe brief te wachten. U kunt ook inloggen in twee stappen per sms inschakelen (Segundo Fator de Autenticação, tweede authenticatiefactor).

Optie 2: Chave Móvel Digital

Buitenlandse burgers kunnen een CMD aan hun paspoort koppelen, maar een CMD op basis van een paspoort moet persoonlijk worden geactiveerd. Dat kan bij een loket voor burgerdienstverlening in Portugal of, op afspraak, bij een Portugees consulaat in het buitenland. Neem uw paspoort mee en de telefoon die de sms-code moet ontvangen.

Iemand anders het laten doen

U kunt een derde, zoals een beheerder, machtigen om namens u kwitanties uit te geven. Dat doet u in Modelo 2 of in het portaal. De machtiging geldt alleen voor kwitanties; de gemachtigde kan uw overige belastinggegevens niet inzien. U blijft verantwoordelijk voor alles wat te laat of onjuist wordt ingediend.

Waar vind ik de diensten voor verhuurders?

De AT groepeert de diensten voor verhuurders in haar huuromgeving, Arrendamento (soms weergegeven als e-Arrendamento). De belangrijkste opties zijn:

• Contratos (contracten): Comunicar contrato (een huurcontract melden), Comunicar Alteração (een wijziging melden), Comunicar Cessação (het einde van een huurcontract melden) en Consultar contrato (een huurcontract bekijken).
• Recibos de Renda (huurkwitanties): Emitir (uitgeven) en Consultar (bekijken, en van daaruit annuleren).
• Modelo 44: Preencher Declaração (de aangifte invullen) en Consultar Declaração (een verzonden aangifte bekijken).

Hoe registreer ik een huurcontract en betaal ik het zegelrecht?

Elk huurcontract, elk onderhuurcontract en elke belofte tot huur waarbij de huurder de woning al in gebruik heeft, moet bij de AT worden gemeld met Modelo 2 (de aangifte zegelrecht). De termijn is het einde van de maand na de aanvang van het huurcontract. (een huurcontract dat op 10 november ingaat: uiterlijk 31 december). Als er meerdere verhuurders zijn, kan één van hen namens allen de aangifte doen, met vermelding van de anderen.

1. Zoek op Comunicar contrato, of open Contratos > Comunicar contrato.
2. Identificeer de woning aan de hand van het kadastraal artikel (artigo matricial) en de fractie, zoals vermeld in de caderneta predial (kadastraal uittreksel).
3. Voer elke verhuurder en huurder in met NIF. Huurders hebben een Portugees NIF nodig.
4. Voer de aanvangsdatum, de looptijd, de huur, de betalingsfrequentie en het gebruik in. Voor een woning is het gebruik habitação (bewoning). Sinds 2026 kan het belastingtarief op huur ervan afhangen of het huurcontract uitsluitend voor bewoning is, dus vul het gebruik correct in.
5. Sla het concept op, controleer het en dien het in.
6. Bij indiening berekent de AT het imposto do selo (zegelrecht) en geeft een betalingsdocument uit. Het tarief is 10% van één maand huur (Algemene Tabel van het Zegelrecht, post 2). Als de huur in het contract in de loop van de tijd verandert, wordt de belasting berekend over de hoogste huur. Betaal binnen dezelfde termijn: het einde van de maand na de aanvang van het huurcontract.

U kunt in plaats daarvan alleen in twee gevallen aangifte doen bij een belastingkantoor (Serviço de Finanças): als u 65 jaar of ouder bent, of als u geen elektronische postbus hebt en uw huurinkomsten onder de drempel liggen die in de volgende paragraaf wordt beschreven. Alle anderen moeten online aangifte doen.

Een te late of ontbrekende Modelo 2 kan worden beboet met € 150 tot € 3.750 (RGIT art. 117(1)). Over onbetaald zegelrecht is bovendien rente verschuldigd.

Wijzigingen van het huurcontract

• De jaarlijkse wettelijke huuractualisering hoeft niet te worden gemeld. Meld die alleen als u wilt dat de kwitanties automatisch de nieuwe huur tonen.
• Een huurverhoging die is overeengekomen door de contractvoorwaarden te wijzigen, is een wijziging: meld die met Comunicar Alteração vóór het einde van de volgende maand. Daarover is zegelrecht verschuldigd van 10% van de maandelijkse verhoging.
• Als de verhuurder, de huurder, de woning of het soort contract verandert, kunt u het online wijzigingsformulier niet gebruiken. Gebruik dan e-Balcão, de online helpdesk van het portaal, of een belastingkantoor.

Wie moet elektronische huurkwitanties uitgeven, en wie is vrijgesteld?

Op grond van CIRS artikel 115 en Portaria 98-A/2015 moet u voor elk bedrag dat een huurder u betaalt een elektronische huurkwitantie (recibo de renda eletrónico) uitgeven. Dat geldt ook voor borgsommen (caução) en vooruitbetaalde huur (adiantamento). Volgens de AT geeft u de kwitantie uit wanneer u het geld ontvangt.

U bent vrijgesteld (art. 5 van Portaria 98-A/2015) als een van de volgende situaties van toepassing is:

• Leeftijd: u was op 31 december van het voorgaande jaar 65 jaar of ouder. De vrijstelling is persoonlijk. Als de woning mede-eigenaren heeft, is alleen de mede-eigenaar van 65 jaar of ouder vrijgesteld.
• Pacht: de huur komt uit een overeenkomst onder het regime van de landelijke pacht.
• Klein inkomen zonder elektronische postbus: aan beide voorwaarden moet zijn voldaan.
  • U hebt geen elektronische postbus (caixa postal eletrónica) en bent ook niet verplicht er een te hebben.
  • Uw huurinkomsten in het voorgaande jaar bedroegen niet meer dan tweemaal de IAS (de sociale referentie-index). Voor inkomsten die in 2025 zijn ontvangen, was dat € 1.045. Voor 2026 noemt de AT € 1.074,26. Als u vorig jaar geen huurinkomsten had, is de toets of u verwacht dat de huur van dit jaar binnen die grens blijft.

Vrijgesteld zijn betekent niet dat u niets hoeft te doen. Als u bent vrijgesteld en ervoor kiest geen elektronische kwitanties uit te geven, moet u Modelo 44 indienen, waarin de in het jaar ontvangen huur wordt vermeld. Die moet worden ingediend vóór het einde van februari van het volgende jaar. Deze termijn werd bij Decreto-Lei 49/2025 verschoven van januari en gold voor het eerst in 2026; omdat 28 februari 2026 op een zaterdag viel, verviel de termijn dat jaar op 2 maart. Volgens haar huidige folder aanvaardt de AT Modelo 44 alleen online, via Modelo 44 – Preencher Declaração. U moet uw huurder nog steeds een of ander betalingsbewijs geven.

Als u bent vrijgesteld, kunt u er toch voor kiezen elektronische kwitanties uit te geven. Zodra u de eerste uitgeeft, gelden de normale regels voor u. Op diezelfde dag moet u ook kwitanties uitgeven voor de eerdere maanden van het jaar.

Hoe geef ik elke maand een kwitantie uit?

U kunt pas kwitanties uitgeven als het huurcontract is gemeld.

1. Open Recibos de Renda > Emitir (of zoek op "recibo de renda").
2. Kies het huurcontract.
3. Voer de periode in waarop de betaling betrekking heeft en de datum waarop u het geld daadwerkelijk hebt ontvangen (data de recebimento).
4. Controleer het bedrag. Het portaal vult de huur uit het huurcontract in, maar u kunt die wijzigen in het werkelijk betaalde bedrag. Kies het soort betaling: huur, borg of vooruitbetaling.
5. Geef de kwitantie uit. De huurder kan die in de eigen omgeving op het portaal zien. Uitgegeven kwitanties blijven 4 jaar beschikbaar.

Enkele praktische punten:

• Eén kwitantie dekt het huurcontract, ook als er meerdere huurders zijn.
• Mede-eigenaren kunnen één kwitantie voor de volledige huur uitgeven, of elk een kwitantie voor hun eigen aandeel.
• De richtlijn van de AT is om voor de huur van elke maand een afzonderlijke kwitantie uit te geven, in plaats van één kwitantie voor meerdere maanden.
• Het niet of te laat uitgeven van een kwitantie kan worden beboet met € 150 tot € 3.750 (RGIT art. 123).

Een kwitantie corrigeren of annuleren

U kunt een kwitantie na uitgifte niet meer bewerken. Om een fout te herstellen, zoekt u de kwitantie op onder Recibos de Renda > Consultar, annuleert u haar (Anular) en geeft u een correcte uit. U kunt een kwitantie annuleren tot het einde van de IRS-aangifteperiode voor het jaar waartoe de huur behoort. Die periode eindigt normaal op 30 juni van het volgende jaar. Een geannuleerde kwitantie heeft geen fiscaal effect, en de AT laat de huurder weten dat ze is geannuleerd.

Wat als de huurder te laat of slechts een deel van de huur betaalt?

Een kwitantie is een betalingsbewijs. Als de huurder niets heeft betaald, geeft u geen kwitantie uit.

• Gedeeltelijke betaling: geef een kwitantie uit voor het werkelijk ontvangen bedrag, voor die maand. Geef een nieuwe uit wanneer de rest binnenkomt.
• Te late betaling: geef, wanneer het geld binnenkomt, de kwitantie uit voor de maand waarop het betrekking heeft, met de werkelijke datum van ontvangst. Op grond van Burgerlijk Wetboek art. 1041 kunt u, zodra de huur te laat is, ook een vergoeding van 20% van het verschuldigde bedrag vorderen. U verliest dit recht als de huurder binnen 8 dagen na de vervaldatum betaalt. Als er een borgsteller (fiador) is en de huurder binnen die 8 dagen niet heeft betaald, moet u de borgsteller binnen de volgende 90 dagen op de hoogte stellen.
• Aanhoudende achterstand: u mag het huurcontract beëindigen als de huurder 3 maanden of meer achterloopt (Burgerlijk Wetboek art. 1083(3)). U mag het ook beëindigen als de huurder binnen 12 maanden meer dan vier keer meer dan 8 dagen te laat betaalt, mits u de huurder na de derde vertraging per aangetekende brief hebt gewaarschuwd (art. 1083(4)). Een wetsvoorstel dat op 30 september 2026 door het parlement is aangenomen, zou deze termijnen verkorten, maar het is nog geen wet.

Hoe meld ik het einde van een huurcontract?

Wanneer een huurcontract om welke reden ook eindigt, meldt u dat met Contratos > Comunicar Cessação vóór het einde van de maand na de beëindiging. Vermeld de werkelijke einddatum. Zorg ervoor dat u voor elke betaling die u tot die datum hebt ontvangen een kwitantie hebt uitgegeven.

Beëindigen is niet hetzelfde als annuleren: Anular onder Consultar contrato is bedoeld voor een huurcontract dat per vergissing is geregistreerd, en is niet meer mogelijk zodra er kwitanties zijn.

Belangrijke termijnen

Als u vastloopt, gebruik dan e-Balcão in het portaal of bel de hulplijn van de AT op +351 217 206 707 (werkdagen, 09.00–19.00 uur).