Overstappen van Alojamento Local naar een langdurig huurcontract in Portugal

Een woning overzetten van alojamento local (AL, vergunde kortetermijnverhuur) naar een langdurig huurcontract is vooral papierwerk. U meldt de beëindiging van de AL-exploitatie, waardoor de registratie wordt geannuleerd. U sluit of wijzigt uw bedrijfsactiviteit bij de belastingdienst. Daarna sluit en registreert u een gewoon woninghuurcontract. De volledige IRS-vrijstelling voor voormalige AL-woningen staat niet meer open voor nieuwe overstappers, omdat het huurcontract uiterlijk op 31 december 2024 ondertekend en geregistreerd moest zijn. Huur uit een nieuw huurcontract wordt in plaats daarvan belast als gewone huurinkomsten, vaak tegen 25% of 10%. Controleer voordat u overstapt of u in uw gebied ooit nog naar AL zou kunnen terugkeren, en of btw die u in het verleden hebt teruggevorderd moet worden terugbetaald.

Hoe de AL-regels er in 2026 voor staan

• Mais Habitação (Lei 56/2023) schortte in 2023 landelijk nieuwe AL-registraties op.
• Decreto-Lei 76/2024, van kracht sinds 1 november 2024, hief die landelijke opschorting op en legde de zeggenschap bij de gemeenten:
  • Registraties vervallen niet meer.
  • Gemeenten kunnen hun eigen AL-verordeningen vaststellen, met áreas de contenção (beperkingsgebieden) en áreas de crescimento sustentável (gebieden voor duurzame groei), afgebakend per freguesia (DL 128/2014, art. 15-A).
• Decreto-Lei 151/2026 geeft gemeenten die op 31 december 2025 meer dan 1.000 AL-registraties hadden tot 31 december 2026 om over hun verordening te beslissen. In de tussentijd mogen ze opschortingen van nieuwe registraties verlengen.
• Lissabon en Porto beperken nieuwe AL al sterk:
  • De verordening van Lissabon, goedgekeurd in december 2025, kent absolute en relatieve beperkingsgebieden.
  • Porto heeft nieuwe AL in het historische centrum en Bonfim opgeschort.

Waarom dit telt voordat u overstapt. In een beperkingsgebied kan de verordening van een gemeente een nieuwe AL-registratie weigeren voor een woning die in de voorgaande twee jaar op basis van een woninghuurcontract werd verhuurd (DL 128/2014, art. 15-B). Zodra u annuleert, kan het moeilijk of onmogelijk zijn een registratie terug te krijgen. Controleer eerst de actuele AL-verordening van uw gemeente.

Hoe u een AL-registratie afsluit, en wat ermee gebeurt

Er bestaat geen optie om een registratie die u hebt te "pauzeren". Op grond van DL 128/2014 zoals gewijzigd:

• De beëindiging van de exploitatie melden. U moet de cessação da exploração (beëindiging van de exploitatie) binnen 10 dagen na het plaatsvinden ervan melden via het Balcão Único Eletrónico (elektronisch één-loket, op gov.pt) (art. 6). U moet inloggen met de Chave Móvel Digital, een Cartão de Cidadão of een digitaal certificaat. Porto bijvoorbeeld rekent er geen kosten voor.
• Wat er met de registratie gebeurt. Het beëindigen van de exploitatie betekent dat de registratie wordt geannuleerd (art. 9). De wijziging gaat automatisch naar het nationale register van Turismo de Portugal, het Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Uw AL-nummer houdt dan op te bestaan, en u kunt het later niet opnieuw activeren.
• Boekingsplatforms. U moet Airbnb, Booking en andere platforms binnen dezelfde 10 dagen op de hoogte stellen en uw advertenties verwijderen.
• Toeristenbelasting. Sluit uw account op het gemeentelijke platform voor toeristenbelasting, als uw gemeente er een heeft.

De bedrijfsactiviteit bij Finanças afsluiten

AL-inkomsten zijn bedrijfsinkomsten, belast in IRS-categorie B. De meeste eigenaren hebben daarom een open início de atividade (registratie van bedrijfsactiviteit) op het Portal das Finanças.

• Als AL uw enige activiteit was: dien binnen 30 dagen na het stoppen een declaração de cessação de atividade (verklaring van beëindiging) in (CIRS art. 112, CIVA art. 33). U kunt die online indienen op het Portal das Finanças. Als u een contabilidade organizada (volledige boekhouding) hebt, moet uw contabilista certificado (gecertificeerde boekhouder) haar indienen.

• Als u andere activiteiten in categorie B hebt: dient u in plaats daarvan een wijzigingsverklaring in, waarmee u de activiteitscode voor AL verwijdert.

• Btw. Langdurige woningverhuur is vrijgesteld van btw (CIVA art. 9). Als u onder het normale btw-regime viel en btw hebt teruggevorderd op de aankoop, renovatiewerkzaamheden of meubilair, kan het overzetten van de woning naar vrijgestelde verhuur een regularização (herziening) ten gunste van de staat veroorzaken:

  • voor het onroerend goed en de bouwwerkzaamheden, over een periode van 20 jaar;
  • voor andere investeringsgoederen, over 5 jaar (CIVA art. 24–26).

  Als u alleen de kleineondernemersvrijstelling hebt gebruikt en nooit btw hebt teruggevorderd, speelt dit meestal niet.

• Vermogenswinst en afschrijving. Het onttrekken van onroerend goed aan een bedrijfsactiviteit kent eigen regels voor winsten, die over het algemeen worden uitgesteld tot een verkoop. Als u onder een volledige boekhouding afschrijvingen hebt afgetrokken, moeten die mogelijk worden bijgeteld over het jaar van de overdracht en de drie daaropvolgende jaren (CIRS art. 3(10)).

De btw-herziening en de positie ten aanzien van vermogenswinst zijn de twee technische punten die u door een boekhouder moet laten controleren voordat u iets indient.

Van categorie B naar categorie F: hoe de belasting verandert

Voor langdurige huur:

• Het tarief van 25% daalt bij langere huurcontracten, te beginnen bij huurcontracten van 5 jaar of langer.
• Het tarief van 10% (EBF art. 45-C, ingevoegd bij Decreto-Lei 97/2026) geldt van 1 januari 2026 tot en met 31 december 2029. Het geldt voor contracten die uitsluitend voor bewoning worden gebruikt, met een huur binnen de gematigde grens, die € 2.300 per maand in 2026 bedraagt.
• Aftrek. U kunt kosten aftrekken zoals IMI, servicekosten van het condominium, reparaties, onderhoud en huurverzekering. U kunt geen financieringskosten, afschrijvingen, AIMI, of meubilair, apparaten en decoratie aftrekken (CIRS art. 41).

Enkele punten over het tarief van 10% zijn nog niet opgehelderd. Vraag uw adviseur hoe het voor niet-ingezetenen geldt en of het een minimale looptijd van het huurcontract vereist.

Geldt de huurvrijstelling voor voormalige AL-woningen tot 2029 nog?

Mais Habitação voerde een volledige vrijstelling van IRS en IRC in voor huur uit woningen die van AL naar permanente woningverhuur zijn overgezet (EBF art. 74-A). Ze geldt voor huur die tot en met 31 december 2029 wordt ontvangen, zonder huurplafond. Aan al deze voorwaarden moest zijn voldaan:

1. De huur komt voort uit het overzetten van een woning die voor AL werd gebruikt naar een huurcontract voor permanente bewoning.
2. De AL was uiterlijk op 31 december 2022 geregistreerd en nog als AL in gebruik.
3. Het huurcontract werd uiterlijk op 31 december 2024 ondertekend en bij de belastingdienst geregistreerd.

Wat dit vandaag betekent:

• Als u nu overstapt, kunt u niet in aanmerking komen. De termijn van 2024 is verstreken en niet verlengd.
• Als u al in aanmerking komt:
  • Automatische verlengingen van hetzelfde huurcontract behouden de vrijstelling.
  • Als het huurcontract eindigt en u na 2024 een nieuw contract sluit, zelfs met dezelfde huurder, gaat de vrijstelling verloren. De belastingdienst bevestigde dit in een bindende ruling (proces 26669, 2024).
  • Het uitschrijven van de AL vóór 31 december 2022 sloot eigenaren ook uit.
• Niet-ingezetenen komen volgens de belastingdienst (januari 2025) op dezelfde voorwaarden in aanmerking.
• Aangifte. U geeft de vrijgestelde huur nog steeds aan in uw jaarlijkse IRS-aangifte, in een daarvoor bestemd veld van Anexo F.

Het nettorendement van beide opties vergelijken

Vergelijk geen brutobedragen. Gebruik uw eigen cijfers, over minstens één volledig jaar, in dit kader.

Netto-inkomen uit AL

1. Geboekte nachten × gemiddelde prijs per nacht = bruto-omzet.
2. Trek platformcommissies, schoonmaak en wasgoed, nutsvoorzieningen, internet en tv, verbruiksartikelen, beheervergoedingen, onderhoud en vervanging van meubilair, AL-verzekering, boekhouding, servicekosten van het condominium en IMI af.
3. Trek inkomstenbelasting af. Bereken die over 35% (of 50%) van de omzet tegen uw marginale tarief, en tel eventuele btw op die u niet kunt doorberekenen.

Netto-inkomen uit langdurige verhuur

1. Maandhuur × 12, min een reservering voor lege maanden tussen huurders.
2. Trek IMI, servicekosten van het condominium, verzekering, onderhoud, beheervergoedingen en eventuele huurgarantieverzekering af.
3. Trek het zegelrecht af dat u bij de aanvang van elk huurcontract betaalt, namelijk 10% van één maand huur.
4. Trek belasting af tegen 25% of 10% over het nettobedrag (huur min aftrekbare kosten), of uw tarief bij samenvoeging als dat lager is.

Nettorendement = netto-inkomen ÷ huidige marktwaarde van de woning × 100. Vergelijk ook de uren die u eraan besteedt, hoe sterk uw inkomen schommelt en het risico op huurachterstanden. Een langdurig huurcontract beperkt bovendien wanneer u de woning terug kunt krijgen, vanwege de verlengingsregels.

Gemeubileerd of ongemeubileerd, nutsvoorzieningen en verzekering

• Meubilair. U kunt de woning gemeubileerd verhuren, maar meubilair en apparaten zijn niet aftrekbaar van langdurige huur. Voeg een ondertekende inventaris met foto's bij het huurcontract. Verwijder extra's in hotelstijl, zoals beddengoed, toiletartikelen en sleutelkluisjes.
• Nutsvoorzieningen. Bij langdurige verhuur neemt de huurder elektriciteit, water en gas meestal op eigen naam. Spreek in het huurcontract af wie welk contract heeft, en neem bij de overdracht de meterstanden op. Zeg diensten op die alleen voor AL bedoeld waren, zoals wifi voor gasten, schoonmaakcontracten en abonnementen op een channel manager.
• Verzekering. AL vereist een aansprakelijkheidsverzekering van minstens € 75.000 per schadegeval (DL 128/2014, art. 13-A). Vervang die door een woonverzekering voor verhuurders. Als de woning in een gebouw onder propriedade horizontal (een condominium) ligt, houd dan de brandverzekering op uw eenheid aan. Overweeg een huurgarantieverzekering.
• Vergunning en certificaat. Controleer of de licença de utilização (gebruiksvergunning) bewoning toestaat. Controleer of het energiecertificaat geldig is voordat u gaat adverteren.

Checklist

1. Controleer de AL-verordening en beperkingsgebieden van uw gemeente, en beslis of u aanvaardt dat u mogelijk niet naar AL kunt terugkeren.
2. Vraag een boekhouder de btw-herziening, vermogenswinst en afschrijving te beoordelen voordat u iets afsluit.
3. Kom toekomstige boekingen na of annuleer ze, en meld daarna binnen 10 dagen de beëindiging van de AL-exploitatie op het Balcão Único Eletrónico.
4. Verwijder uw advertenties en stel de platforms binnen 10 dagen op de hoogte. Sluit het account voor toeristenbelasting.
5. Dien binnen 30 dagen de verklaring van beëindiging (of een wijzigingsverklaring) in op het Portal das Finanças.
6. Stap over op een andere verzekering, regel de nutsvoorzieningen en bereid de inventaris en het energiecertificaat voor.
7. Onderteken het huurcontract, dien vervolgens Modelo 2 in en betaal het zegelrecht vóór het einde van de maand na de aanvang van het huurcontract.
8. Geef elke maand elektronische huurkwitanties uit, en geef de huur het volgende voorjaar aan in Anexo F.