Portal das Finanças para senhorios: acesso, contratos e recibos de renda

Enquanto senhorio em Portugal, trata com a Autoridade Tributária (AT) quase exclusivamente através do Portal das Finanças. Tem de fazer lá quatro coisas. Primeiro, obter uma forma de iniciar sessão. Segundo, comunicar cada contrato até ao fim do mês seguinte ao seu início e pagar o imposto do selo de 10% de uma renda mensal. Terceiro, emitir um recibo de renda eletrónico sempre que lhe pagam, salvo se estiver dispensado (por exemplo, por ter 65 anos ou mais), caso em que entrega antes uma declaração anual, o Modelo 44. Quarto, comunicar qualquer alteração ao contrato, bem como a sua cessação, até ao fim do mês seguinte. Pode fazer tudo isto a partir do estrangeiro.

Os nomes dos menus vêm indicados abaixo em itálico; escrevê-los na barra de pesquisa do portal é muitas vezes o caminho mais rápido.

Como inicio sessão no portal, incluindo a partir do estrangeiro?

Para iniciar sessão precisa do seu NIF (número de identificação fiscal) e de uma de duas coisas: uma senha de acesso, ou a Autenticação.gov, ou seja, o Cartão de Cidadão português ou a Chave Móvel Digital (CMD, uma autenticação móvel que usa o seu número de telemóvel e um PIN).

Opção 1: senha enviada por correio

1. No portal, escolha Registar-se.
2. Preencha o formulário com o seu NIF e o seu domicílio fiscal e escolha uma pergunta de segurança.
3. A AT envia a senha pelos CTT para o seu domicílio fiscal. Nunca é enviada por e-mail nem para outro endereço; se tiver um representante fiscal, é enviada para ele.
4. A AT indica um prazo médio de entrega de 5 dias úteis. O correio para um endereço no estrangeiro demora normalmente mais.
5. Inicie sessão em Iniciar Sessão. Tem de definir imediatamente uma nova senha, porque a senha recebida por correio expira após a primeira utilização.

Confirme primeiro que o seu domicílio fiscal está atualizado. Depois de entrar, confirme o seu telemóvel e o seu e-mail em Dados de Contacto. Com um telemóvel confirmado, pode recuperar uma senha esquecida por SMS (Recuperar senha) em vez de esperar por outra carta. Pode também ativar a autenticação em dois passos por SMS (Segundo Fator de Autenticação).

Opção 2: Chave Móvel Digital

Os cidadãos estrangeiros podem associar uma CMD ao passaporte, mas uma CMD baseada no passaporte tem de ser ativada presencialmente. Pode fazê-lo num balcão de atendimento ao cidadão em Portugal ou, mediante marcação, num consulado português no estrangeiro. Leve o passaporte e o telemóvel que vai receber o código por SMS.

Delegar noutra pessoa

Pode autorizar um terceiro, como uma empresa de gestão de imóveis, a emitir recibos em seu nome. Faça-o no Modelo 2 ou no portal. A autorização abrange apenas os recibos; não lhe permite ver os restantes dados fiscais. Continua a ser responsável por qualquer comunicação feita tarde ou com erros.

Onde estão os serviços para senhorios?

A AT agrupa os serviços para senhorios na área Arrendamento (por vezes apresentada como e-Arrendamento). As principais opções são:

• Contratos: Comunicar contrato, Comunicar Alteração, Comunicar Cessação e Consultar contrato.
• Recibos de Renda: Emitir e Consultar (e, a partir daí, anular).
• Modelo 44: Preencher Declaração e Consultar Declaração.

Como comunico um contrato e pago o imposto do selo?

Todos os contratos de arrendamento, subarrendamento e contratos-promessa em que o arrendatário já disponha do imóvel têm de ser comunicados à AT através do Modelo 2 (declaração do imposto do selo). O prazo é o fim do mês seguinte ao início do contrato (um contrato que comece a 10 de novembro: até 31 de dezembro). Se houver vários senhorios, um deles pode fazer a comunicação por todos, identificando os restantes.

1. Pesquise Comunicar contrato, ou abra Contratos > Comunicar contrato.
2. Identifique o imóvel pelo artigo matricial e pela fração, tal como constam da caderneta predial.
3. Indique cada senhorio e cada arrendatário pelo NIF. Os arrendatários precisam de NIF português.
4. Indique a data de início, a duração, a renda, a periodicidade do pagamento e o fim. Para uma casa, o fim é habitação. Desde 2026, a taxa de imposto sobre as rendas pode depender de o contrato se destinar exclusivamente a habitação, por isso indique o fim corretamente.
5. Guarde o rascunho, verifique-o e submeta-o.
6. Ao submeter, a AT calcula o imposto do selo e emite um documento de pagamento. A taxa é de 10% de uma renda mensal (Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 2). Se a renda variar ao longo do contrato, o imposto é calculado sobre a renda mais elevada. Pague-o no mesmo prazo: até ao fim do mês seguinte ao início do contrato.

Só pode fazer a comunicação num Serviço de Finanças em dois casos: se tiver 65 anos ou mais, ou se não tiver caixa postal eletrónica e os seus rendimentos prediais estiverem abaixo do limite descrito na secção seguinte. Todos os outros têm de a fazer online.

A falta ou o atraso na entrega do Modelo 2 pode ser punido com coima de 150 € a 3750 € (art. 117.º, n.º 1, do RGIT). O imposto do selo não pago dá também lugar a juros.

Alterações ao contrato

• A atualização legal anual da renda não tem de ser comunicada. Comunique-a apenas se quiser que os recibos passem a mostrar automaticamente a nova renda.
• Um aumento de renda acordado através da alteração das cláusulas do contrato é uma alteração: comunique-o em Comunicar Alteração até ao fim do mês seguinte. Está sujeito a imposto do selo de 10% do aumento mensal.
• Se mudar o senhorio, o arrendatário, o imóvel ou o tipo de contrato, não pode usar o formulário de alteração online. Use o e-Balcão, o serviço de atendimento online do portal, ou um serviço de finanças.

Quem tem de emitir recibos de renda eletrónicos, e quem está dispensado?

Nos termos do artigo 115.º do CIRS e da Portaria 98-A/2015, tem de emitir um recibo de renda eletrónico por cada quantia que o arrendatário lhe pague. Isto inclui a caução e as rendas pagas antecipadamente (adiantamento). A AT indica que o recibo deve ser emitido no momento em que recebe o dinheiro.

Está dispensado (art. 5.º da Portaria 98-A/2015) se se verificar qualquer uma destas situações:

• Idade: tinha 65 anos ou mais a 31 de dezembro do ano anterior. A dispensa é pessoal. Se o imóvel tiver vários comproprietários, só o comproprietário com 65 anos ou mais fica dispensado.
• Arrendamento rural: as rendas resultam de um contrato abrangido pelo regime do arrendamento rural.
• Rendimentos reduzidos sem caixa postal eletrónica: ambas as condições têm de se verificar.
  • Não tem, nem está obrigado a ter, caixa postal eletrónica.
  • Os seus rendimentos prediais do ano anterior não ultrapassaram o dobro do IAS (indexante dos apoios sociais). Para os rendimentos recebidos em 2025, esse valor era de 1045 €. Para 2026, a AT indica 1074,26 €. Se não teve rendimentos prediais no ano anterior, o critério é se prevê que as rendas deste ano fiquem dentro desse limite.

Estar dispensado não significa que nada tenha de declarar. Se estiver dispensado e optar por não emitir recibos eletrónicos, tem de entregar o Modelo 44, que discrimina as rendas recebidas no ano. O prazo termina no fim de fevereiro do ano seguinte. Este prazo passou de janeiro para fevereiro com o Decreto-Lei 49/2025 e aplicou-se pela primeira vez em 2026; como 28 de fevereiro de 2026 foi um sábado, o prazo desse ano terminou a 2 de março. De acordo com o folheto informativo em vigor, a AT só aceita o Modelo 44 online, em Modelo 44 – Preencher Declaração. Continua a ter de entregar ao seu inquilino algum comprovativo de pagamento.

Mesmo dispensado, pode optar por emitir recibos eletrónicos. A partir do momento em que emite o primeiro, passam a aplicar-se-lhe as regras normais. Nesse mesmo dia, tem também de emitir os recibos relativos aos meses anteriores desse ano.

Como emito um recibo todos os meses?

Só pode emitir recibos depois de o contrato ter sido comunicado.

1. Abra Recibos de Renda > Emitir (ou pesquise «recibo de renda»).
2. Escolha o contrato.
3. Indique o período a que o pagamento respeita e a data em que efetivamente recebeu o dinheiro (data de recebimento).
4. Verifique o montante. O portal preenche a renda com base no contrato, mas pode alterá-la para o montante efetivamente pago. Escolha o tipo de pagamento: renda, caução ou adiantamento.
5. Emita o recibo. O inquilino pode vê-lo na sua própria área do portal. Os recibos emitidos ficam disponíveis durante 4 anos.

Alguns aspetos práticos:

• Um recibo abrange o contrato, mesmo que haja vários arrendatários.
• Os comproprietários podem emitir um único recibo pela renda total, ou cada um emitir um recibo pela sua parte.
• A orientação da AT é emitir um recibo separado para a renda de cada mês, em vez de um recibo que abranja vários meses.
• A falta de emissão do recibo, ou a sua emissão tardia, pode ser punida com coima de 150 € a 3750 € (art. 123.º do RGIT).

Corrigir ou anular um recibo

Não é possível editar um recibo depois de emitido. Para corrigir um erro, encontre-o em Recibos de Renda > Consultar, anule-o (Anular) e emita um recibo correto. Pode anular um recibo até ao fim do prazo de entrega da declaração de IRS do ano a que a renda respeita. Esse prazo termina normalmente a 30 de junho do ano seguinte. Um recibo anulado não produz efeitos fiscais, e a AT informa o inquilino de que foi anulado.

E se o inquilino pagar com atraso ou apenas parte da renda?

O recibo é um comprovativo de pagamento. Se o inquilino não pagou nada, não emite recibo.

• Pagamento parcial: emita um recibo pelo montante efetivamente recebido, relativo a esse mês. Emita outro quando chegar o restante.
• Pagamento em atraso: quando o dinheiro chegar, emita o recibo do mês a que respeita, com a data real em que o recebeu. Nos termos do art. 1041.º do Código Civil, uma vez em mora, pode também exigir uma indemnização de 20% do montante em dívida. Perde esse direito se o inquilino pagar nos 8 dias seguintes ao vencimento. Se houver um fiador e o inquilino não tiver pago nesses 8 dias, tem de notificar o fiador nos 90 dias seguintes.
• Mora persistente: pode resolver o contrato se o inquilino tiver 3 ou mais meses de rendas em atraso (art. 1083.º, n.º 3, do Código Civil). Pode também resolvê-lo se o inquilino se atrasar mais de 8 dias no pagamento mais de quatro vezes em 12 meses, desde que o tenha avisado por carta registada após o terceiro atraso (art. 1083.º, n.º 4). Uma proposta de lei aprovada no Parlamento a 30 de setembro de 2026 encurtaria estes prazos, mas ainda não é lei.

Como comunico o fim de um contrato?

Quando um contrato termina, por qualquer motivo, comunique-o em Contratos > Comunicar Cessação até ao fim do mês seguinte ao seu termo. Indique a data efetiva de cessação. Certifique-se de que emitiu recibos de todos os pagamentos recebidos até essa data.

Cessar não é anular: a opção Anular em Consultar contrato destina-se a um contrato comunicado por engano e deixa de ser possível quando já existem recibos.

Prazos principais

Se tiver dificuldades, use o e-Balcão no portal ou ligue para a linha de apoio da AT, +351 217 206 707 (dias úteis, das 09:00 às 19:00).