Como são tributadas as rendas em Portugal em 2026: 10%, 25% e 0%

A partir de 1 de janeiro de 2026, as rendas de um contrato de arrendamento habitacional de longa duração em Portugal são tributadas a uma taxa fixa de 10% se a renda mensal for igual ou inferior a 2300 €, se o contrato se destinar exclusivamente a habitação e se o rendimento for recebido até 31 de dezembro de 2029. Acima desse limite aplica-se a taxa autónoma normal de 25%, e os contratos mais longos podem reduzi-la para 15%, 10% ou 5%. Alguns arrendamentos estão totalmente isentos. As regras dependem do contrato, e não do local onde vive, pelo que os proprietários residentes no estrangeiro pagam as mesmas taxas. Explicamos abaixo cada taxa, as opções de englobamento (tributação às taxas progressivas) e o que os números significam na prática.

Que taxa se aplica ao seu contrato

A lei fiscal portuguesa trata as rendas como rendimentos prediais («Categoria F»). O imposto incide sobre o valor líquido: as rendas recebidas no ano menos as despesas dedutíveis relativas a esse imóvel. Para a maioria dos proprietários particulares, esse valor líquido é tributado a uma taxa fixa «autónoma». Não é somado aos seus outros rendimentos.

Quando mais de uma taxa se possa aplicar, beneficia da mais baixa. A nova lei di-lo expressamente.

A nova taxa de 10%: quem tem direito

A taxa de 10% consta de um novo artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais, aditado pelo Decreto-Lei 97/2026, de 20 de maio de 2026. Tem três condições:

• Exclusivamente habitação. O contrato tem de se destinar exclusivamente a habitação. Um contrato que permita também um escritório, a sede de uma empresa ou uma utilização comercial não é elegível.
• Renda moderada. A renda mensal não pode exceder 2,5 vezes o salário mínimo mensal de 2026, de 920 €, ou seja, 2300 €. O Governo pode atualizar este limite por portaria em função do coeficiente anual de atualização das rendas. À data da redação, não tinha sido publicada qualquer atualização.
• Limite temporal. Abrange as rendas recebidas de 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029.

Questões que os proprietários colocam com frequência:

• Os contratos existentes são elegíveis. Não precisa de um novo contrato. A taxa aplica-se aos contratos já em vigor.
• O limite é por contrato, e não há meio-termo. É medido sobre a renda total do contrato, mesmo que haja vários inquilinos ou vários comproprietários. Se a renda for de 2301 €, todo o contrato é tributado a 25%, e não apenas o excedente.
• Os extras contam. A renda considerada inclui os montantes relativos a mobiliário, equipamentos, partes acessórias do imóvel e serviços que lhe acrescentem valor, mesmo que sejam cobrados ao abrigo de um acordo separado. Dividir uma renda de 2600 € em 2250 € de renda mais 350 € de «mobiliário» não funciona.
• Alterações da renda durante o ano. O teste usa a renda anual dividida pelo número de meses decorridos no ano.
• Sem duração mínima do contrato. Os projetos da medida no início de 2026 referiam um mínimo de três anos, e alguns sítios web ainda o repetem. O texto final do artigo 45.º-C e o decreto-lei não preveem qualquer prazo mínimo. Continuam a aplicar-se as regras gerais do Código Civil sobre a duração do arrendamento.
• Arrendar a uma empresa. Na informação vinculativa PIV_30751 (divulgada a 22 de setembro de 2026), a Autoridade Tributária (AT) aceitou a taxa de 10% num contrato celebrado com uma empresa. A casa tinha de ser usada exclusivamente como habitação permanente de uma pessoa singular identificada no contrato, e o contrato tinha de proibir o subarrendamento e a utilização comercial.

A taxa de 10% aplica-se se viver no estrangeiro?

Sim, de acordo com a letra da lei. O artigo 45.º-C não impõe qualquer condição quanto à residência fiscal do senhorio. As rendas de um imóvel situado em Portugal são rendimentos de fonte portuguesa onde quer que viva, e ficam sujeitas às mesmas taxas do artigo 72.º aplicáveis aos residentes.

Isto corresponde à forma como foram interpretadas medidas anteriores:

• A Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC, parecer PT28608, maio de 2025) confirmou que as reduções pela duração do contrato se aplicam aos não residentes.
• A AT confirmou em janeiro de 2025 que a isenção das antigas casas de AL abrange também os não residentes, considerando a residência «irrelevante».

Ainda não encontrámos qualquer informação vinculativa ou ofício-circulado da AT que trate diretamente dos não residentes e do artigo 45.º-C. Os modelos de declaração de 2026 só serão publicados no início de 2027. Se estiver em causa muito dinheiro, peça ao seu consultor que confirme este ponto para o seu caso.

A taxa de 25% e as reduções pela duração do contrato

Se a renda for superior a 2300 €, a taxa base para um contrato habitacional é de 25% (art. 72.º, n.º 2, do CIRS). Foi reduzida de 28% pelo Mais Habitação (Lei 56/2023) a partir dos rendimentos de 2023. Os contratos mais longos para habitação permanente reduzem essa taxa (art. 72.º, n.ºs 3 a 5):

• De 5 a menos de 10 anos: menos 10 pontos percentuais, ou seja, 15%. Cada renovação por igual período retira mais 2 pontos, até 10 pontos adicionais no total. A taxa mais baixa possível por esta via é de 5%.
• De 10 a menos de 20 anos: menos 15 pontos percentuais, ou seja, 10%.
• 20 anos ou mais: menos 20 pontos percentuais, ou seja, 5%.

Estas reduções aplicam-se a qualquer renda, pelo que são o principal instrumento acima de 2300 €. Abaixo de 2300 €, um contrato de 20 anos ou mais continua a ser mais vantajoso do que a taxa de 10%.

Há um senão. Se o contrato cessar antecipadamente por motivo imputável ao senhorio, perde a redução desde o início do contrato ou da renovação. Tem então de o declarar e pagar a diferença, acrescida de juros compensatórios (art. 72.º, n.º 20).

Os regimes de 0%

Arrendamento acessível (RSAA). O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível entrou em vigor a 1 de setembro de 2026 e substitui o anterior programa de arrendamento acessível. As rendas de um contrato elegível estão totalmente isentas de IRS. As condições são:

• A renda não pode exceder um limite por tipologia, fixado em 80% da renda mediana do INE para o concelho.
• O contrato tem de ter uma duração mínima de 3 anos para habitação permanente, ou de 3 meses para uma estada temporária de alguém cuja residência fiscal se situe noutro concelho.
• Até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração, tem de carregar numa plataforma do IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana) o contrato e o comprovativo da sua comunicação às Finanças.

No final de setembro de 2026, a portaria que fixa os limites de renda e a plataforma do IHRU ainda não estavam disponíveis, pelo que o regime ainda não pode ser usado na prática. Confirme antes de contar com ele.

Antigos alojamentos de curta duração. As rendas estão isentas de IRS até 31 de dezembro de 2029 se se verificarem ambas as condições:

• A casa estava registada como Alojamento Local e afeta ao arrendamento de curta duração até 31 de dezembro de 2022.
• Passou para um contrato de arrendamento habitacional de longa duração celebrado e comunicado no Portal das Finanças até 31 de dezembro de 2024.

O prazo para celebrar um contrato elegível já terminou, pelo que as novas conversões não podem beneficiar desta isenção.

Se optar pelo englobamento, as rendas isentas ao abrigo do RSAA têm, ainda assim, de ser consideradas para determinar a taxa aplicável aos seus outros rendimentos.

Englobamento: quando as taxas progressivas podem ajudar

O englobamento consiste em somar a renda líquida aos seus outros rendimentos e tributar o total às taxas progressivas do IRS. Para 2026, estas começam em 12,5% sobre os primeiros 8342 € de rendimento coletável e chegam a 48% acima de 86 634 €.

• Os residentes em Portugal podem optar por ele todos os anos na declaração (art. 72.º, n.º 13). Se o fizerem, têm de incluir todos os rendimentos da Categoria F (art. 22.º, n.º 5). O primeiro escalão é de 12,5%, pelo que o englobamento quase nunca é mais vantajoso do que a taxa de 10%. Pode compensar quando as rendas são tributadas a 25% e o rendimento total é baixo. Simule ambas as opções no simulador do Portal das Finanças antes de entregar a declaração.
• Os residentes noutro Estado da UE/EEE podem optar por ser tributados como residentes ao abrigo do art. 17.º-A. Isto só se aplica se os rendimentos portugueses representarem pelo menos 90% do seu rendimento mundial. A taxa é então determinada com referência ao rendimento mundial, pelo que esta opção serve sobretudo quem tem como único rendimento significativo a renda portuguesa. O art. 72.º, n.º 15, confere também aos residentes na UE/EEE uma opção pelas taxas progressivas, mas a sua redação remete para a taxa de 28% e não expressamente para a taxa de 25% aplicável à habitação. Peça a um consultor que confirme se se aplica às suas rendas habitacionais.
• Os residentes fora da UE/EEE (por exemplo, no Reino Unido, nos EUA, na Suíça ou no Brasil) não têm opção de englobamento. Pagam as taxas autónomas acima indicadas.

Deduções, retenção na fonte e declaração

• Deduções (art. 41.º). São as despesas efetivamente pagas para obter as rendas: IMI, quotas de condomínio, obras de conservação e manutenção, seguro de renda e imposto do selo sobre o contrato. Contam também as obras pagas nos 24 meses anteriores ao primeiro contrato. Os encargos financeiros, as depreciações, o mobiliário e os eletrodomésticos e o AIMI não podem ser deduzidos. Guarde as faturas emitidas com o seu NIF. Estas regras são iguais para residentes e não residentes.
• Retenção na fonte. Um inquilino com contabilidade organizada (a maioria das empresas) tem de reter imposto em cada pagamento de renda: 10% nos contratos elegíveis ao abrigo do artigo 45.º-C, e 25% nos restantes (art. 101.º). O montante retido é deduzido ao imposto final. Os inquilinos particulares não fazem retenção.
• Declaração. Declara as rendas na declaração anual de IRS (Modelo 3, com o Anexo F) entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte. Os não residentes com rendas em Portugal também têm de a entregar. O imposto devido é normalmente pago até 31 de agosto. As rendas recebidas de janeiro a maio de 2026, antes da publicação do decreto-lei, beneficiam igualmente da taxa de 10%. O imposto retido a mais a 25% nesses meses é acertado na declaração.

O seu país de residência pode também tributar as rendas. Ao abrigo da maioria das convenções fiscais, Portugal tributa primeiro e o seu país de residência elimina depois a dupla tributação por crédito ou isenção.

Exemplos práticos

Estes exemplos referem-se a um proprietário e a um contrato exclusivamente habitacional durante todo o ano de 2026, sem regime especial. As despesas são ilustrativas.

Com 2500 € por mês, um contrato de 5 anos reduziria o imposto para 4125 € (15%), e um contrato de 10 anos para 2750 € (10%).

Fixar a renda em 2300 € em vez de 2500 € coloca a renda líquida tributável em 25 100 € e o imposto em 2510 €. O seu rendimento depois de impostos e despesas sobe de 20 625 € para 22 590 €, apesar de receber menos 2400 € de rendas.

Lista de verificação

• Garanta que o contrato indica que se destina exclusivamente a habitação e proíbe a utilização comercial e o subarrendamento.
• Mantenha a renda mensal total, incluindo eventuais encargos com mobiliário, estacionamento ou serviços, igual ou inferior a 2300 € se pretender a taxa de 10%.
• Comunique o contrato às Finanças e guarde o comprovativo. O RSAA e outros benefícios dependem disso.
• Se a renda for superior a 2300 €, pondere um contrato de 5, 10 ou 20 anos, e assegure-se de que não lhe porá termo antecipadamente.
• Guarde as faturas do IMI, das quotas de condomínio, dos seguros e das obras, emitidas com o seu NIF.
• Se for residente na UE/EEE com poucos outros rendimentos, analise a opção do art. 17.º-A antes de entregar a declaração.
• Entregue o Modelo 3 com o Anexo F entre 1 de abril e 30 de junho de 2027 relativamente às rendas de 2026, e pague até 31 de agosto.