Passar do Alojamento Local para o arrendamento de longa duração em Portugal

Passar uma casa do alojamento local (AL) para um contrato de arrendamento de longa duração é sobretudo uma questão de burocracia. Comunica a cessação da exploração do AL, o que cancela o registo. Cessa ou altera a sua atividade junto das Finanças. Depois, celebra e comunica um contrato normal de arrendamento habitacional. A isenção total de IRS para as antigas casas de AL já não está disponível para quem faça agora a mudança, porque o contrato tinha de ser celebrado e comunicado até 31 de dezembro de 2024. As rendas de um novo contrato são antes tributadas como rendimentos prediais comuns, muitas vezes a 25% ou 10%. Antes de mudar, verifique se poderia alguma vez voltar ao AL na sua zona e se o IVA que recuperou no passado tem de ser devolvido.

A situação das regras do AL em 2026

• O Mais Habitação (Lei 56/2023) suspendeu a nível nacional os novos registos de AL em 2023.
• O Decreto-Lei 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024, levantou essa suspensão nacional e passou o controlo para os municípios:
  • Os registos deixaram de caducar.
  • Os municípios podem aprovar os seus próprios regulamentos de AL, com áreas de contenção e áreas de crescimento sustentável, delimitadas por freguesia (DL 128/2014, art. 15.º-A).
• O Decreto-Lei 151/2026 dá aos municípios que tinham mais de 1000 registos de AL a 31 de dezembro de 2025 até 31 de dezembro de 2026 para decidirem sobre o seu regulamento. Entretanto, podem prorrogar as suspensões de novos registos.
• Lisboa e o Porto já restringem fortemente o novo AL:
  • O regulamento de Lisboa, aprovado em dezembro de 2025, prevê áreas de contenção absoluta e relativa.
  • O Porto suspendeu o novo AL no centro histórico e no Bonfim.

Porque é que isto importa antes de mudar. Numa área de contenção, o regulamento municipal pode recusar um novo registo de AL para uma casa que tenha estado arrendada para habitação nos dois anos anteriores (DL 128/2014, art. 15.º-B). Depois de cancelar, recuperar um registo pode ser difícil ou impossível. Consulte primeiro o regulamento de AL em vigor no seu município.

Como cancelar um registo de AL, e o que lhe acontece

Não existe a opção de «suspender» um registo que detenha. Nos termos do DL 128/2014, na redação atual:

• Comunicar a cessação da exploração. Tem de comunicar a cessação da exploração através do Balcão Único Eletrónico (no gov.pt) no prazo de 10 dias após a sua ocorrência (art. 6.º). Precisa de se autenticar com a Chave Móvel Digital, o Cartão de Cidadão ou um certificado digital. O Porto, por exemplo, não cobra qualquer taxa.
• O que acontece ao registo. A cessação da exploração implica o cancelamento do registo (art. 9.º). A atualização segue automaticamente para o registo nacional do Turismo de Portugal, o Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). O seu número de AL deixa então de existir, e não o pode reativar mais tarde.
• Plataformas de reservas. Tem de informar o Airbnb, o Booking e as restantes plataformas no mesmo prazo de 10 dias e retirar os seus anúncios.
• Taxa turística. Encerre a sua conta na plataforma municipal da taxa turística, se o seu município tiver uma.

Cessar a atividade junto das Finanças

Os rendimentos do AL são rendimentos empresariais, tributados na Categoria B do IRS. A maioria dos proprietários tem, por isso, um início de atividade aberto no Portal das Finanças.

• Se o AL era a sua única atividade: entregue uma declaração de cessação de atividade no prazo de 30 dias após a cessação (art. 112.º do CIRS, art. 33.º do CIVA). Pode entregá-la online no Portal das Finanças. Se tiver contabilidade organizada, é o seu contabilista certificado que a tem de submeter.

• Se tiver outra atividade da Categoria B: entrega antes uma declaração de alterações, retirando o código de atividade do AL.

• IVA. O arrendamento habitacional de longa duração está isento de IVA (art. 9.º do CIVA). Se estava no regime normal de IVA e deduziu o IVA da compra, das obras ou do mobiliário, a afetação da casa a um arrendamento isento pode dar origem a uma regularização a favor do Estado:

  • para o imóvel e as obras de construção, ao longo de um período de 20 anos;
  • para os restantes bens do ativo imobilizado, ao longo de 5 anos (arts. 24.º a 26.º do CIVA).

  Se apenas beneficiou do regime especial de isenção e nunca deduziu IVA, normalmente esta questão não se coloca.

• Mais-valias e depreciações. A transferência de um imóvel da atividade empresarial para o património particular tem regras próprias quanto às mais-valias, que são em geral diferidas até à venda. Se deduziu depreciações com contabilidade organizada, pode ter de as acrescer no ano da transferência e nos três anos seguintes (art. 3.º, n.º 10, do CIRS).

A regularização do IVA e a situação quanto às mais-valias são os dois pontos técnicos a verificar com um contabilista antes de entregar a declaração.

Da Categoria B para a Categoria F: como mudam os impostos

Para as rendas de longa duração:

• A taxa de 25% desce para contratos mais longos, a partir de contratos de 5 ou mais anos.
• A taxa de 10% (art. 45.º-C do EBF, aditado pelo Decreto-Lei 97/2026) aplica-se de 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029. Abrange contratos exclusivamente destinados a habitação, com uma renda dentro do limite moderado, que é de 2300 € por mês em 2026.
• Deduções. Pode deduzir despesas como o IMI, as quotas de condomínio, as obras de conservação e manutenção e o seguro de renda. Não pode deduzir encargos financeiros, depreciações, o AIMI nem mobiliário, eletrodomésticos e decoração (art. 41.º do CIRS).

Alguns aspetos da taxa de 10% continuam por esclarecer. Pergunte ao seu consultor como se aplica aos não residentes e se exige uma duração mínima do contrato.

A isenção das rendas de antigos AL até 2029 ainda se aplica?

O Mais Habitação criou uma isenção total de IRS e IRC para as rendas de casas transferidas do AL para o arrendamento habitacional permanente (art. 74.º-A do EBF). Abrange as rendas recebidas até 31 de dezembro de 2029, sem limite de renda. Tinham de se verificar todas estas condições:

1. As rendas resultam da transferência de um imóvel afeto ao AL para um contrato de arrendamento para habitação permanente.
2. O AL estava registado, e ainda em exploração como AL, até 31 de dezembro de 2022.
3. O contrato foi celebrado e comunicado às Finanças até 31 de dezembro de 2024.

O que isto significa hoje:

• Se mudar agora, não pode beneficiar da isenção. O prazo de 2024 terminou e não foi prorrogado.
• Se já beneficia da isenção:
  • As renovações automáticas desse mesmo contrato mantêm a isenção.
  • Se o contrato cessar e celebrar um novo contrato depois de 2024, mesmo com o mesmo inquilino, a isenção perde-se. A AT confirmou-o numa informação vinculativa (processo 26669, 2024).
  • O cancelamento do registo de AL antes de 31 de dezembro de 2022 também excluía os proprietários.
• Os não residentes beneficiam nas mesmas condições, segundo a AT (janeiro de 2025).
• Declaração. Continua a declarar as rendas isentas na sua declaração anual de IRS, num campo próprio do Anexo F.

Comparar a rentabilidade líquida das duas opções

Não compare valores brutos. Use os seus próprios números, para pelo menos um ano completo, neste esquema.

Rendimento líquido do AL

1. Noites reservadas × preço médio por noite = receita bruta.
2. Subtraia as comissões das plataformas, limpeza e lavandaria, consumos, internet e televisão, consumíveis, honorários de gestão, manutenção e substituição de mobiliário, seguro do AL, contabilidade, quotas de condomínio e IMI.
3. Subtraia o IRS. Calcule-o sobre 35% (ou 50%) da receita à sua taxa marginal e acrescente o IVA que não consiga repercutir.

Rendimento líquido do arrendamento de longa duração

1. Renda mensal × 12, menos uma margem para os meses de casa vazia entre inquilinos.
2. Subtraia o IMI, as quotas de condomínio, os seguros, a manutenção, os honorários de gestão e um eventual seguro de renda.
3. Subtraia o imposto do selo que paga no início de cada contrato, que é de 10% de uma renda mensal.
4. Subtraia o imposto a 25% ou a 10% sobre o valor líquido (rendas menos despesas dedutíveis), ou a sua taxa de englobamento, se for inferior.

Rentabilidade líquida = rendimento líquido ÷ valor de mercado atual da casa × 100. Compare também as horas que dedica, a variabilidade do seu rendimento e o risco de rendas em atraso. Um contrato de longa duração limita também o momento em que pode reaver a casa, por causa das regras de renovação.

Mobilada ou não, consumos e seguros

• Mobiliário. Pode arrendar a casa mobilada, mas o mobiliário e os eletrodomésticos não são dedutíveis às rendas de longa duração. Anexe ao contrato um inventário assinado, com fotografias. Retire os extras de estilo hoteleiro, como roupa de cama e banho, produtos de higiene e cofres de chaves.
• Consumos. No arrendamento de longa duração, o inquilino passa normalmente a eletricidade, a água e o gás para o seu nome. Acorde no contrato quem fica titular de cada contrato e faça as leituras dos contadores na entrega. Cancele os serviços exclusivos do AL, como o Wi-Fi para hóspedes, os contratos de limpeza e as subscrições de channel manager.
• Seguros. O AL exige um seguro de responsabilidade civil com um capital mínimo de 75 000 € por sinistro (DL 128/2014, art. 13.º-A). Substitua-o por um seguro de habitação para senhorios. Se a casa se situar num edifício em propriedade horizontal, mantenha o seguro contra o risco de incêndio da sua fração. Pondere um seguro de renda.
• Licença e certificado. Confirme que a licença de utilização permite a habitação. Confirme que o certificado energético é válido antes de anunciar.

Lista de verificação

1. Consulte o regulamento de AL e as áreas de contenção do seu município e decida se aceita a possibilidade de não poder voltar ao AL.
2. Peça a um contabilista que analise a regularização do IVA, as mais-valias e as depreciações antes de cancelar o que quer que seja.
3. Honre ou cancele as reservas futuras e, depois, comunique a cessação da exploração do AL no Balcão Único Eletrónico no prazo de 10 dias.
4. Retire os seus anúncios e informe as plataformas no prazo de 10 dias. Encerre a conta da taxa turística.
5. Entregue a declaração de cessação (ou uma declaração de alterações) no Portal das Finanças no prazo de 30 dias.
6. Mude o seguro, trate dos consumos e prepare o inventário e o certificado energético.
7. Celebre o contrato e, depois, submeta o Modelo 2 e pague o imposto do selo até ao fim do mês seguinte ao início do contrato.
8. Emita os recibos de renda eletrónicos todos os meses e declare as rendas no Anexo F na primavera seguinte.