Cum sunt impozitate veniturile din chirii în Portugalia în 2026: 10%, 25% și 0%

Începând cu 1 ianuarie 2026, chiria dintr-un contract de închiriere rezidențial pe termen lung în Portugalia este impozitată cu o cotă fixă de 10% dacă chiria lunară este de 2.300 € sau mai puțin, contractul este exclusiv pentru locuință, iar venitul este încasat până la 31 decembrie 2029. Peste această limită se aplică cota fixă standard de 25%, iar contractele mai lungi o pot reduce la 15%, 10% sau 5%. Câteva închirieri sunt scutite complet. Regulile depind de contract, nu de locul în care locuiți, așa că proprietarii rezidenți în străinătate plătesc aceleași cote. Mai jos explicăm fiecare cotă, opțiunile de englobamento (impozitare la cote progresive) și cum arată cifrele în practică.

Ce cotă se aplică contractului dumneavoastră

Legislația fiscală portugheză tratează chiria drept rendimentos prediais (venituri imobiliare, „Categoria F”). Impozitul se aplică sumei nete: chiria încasată în cursul anului minus cheltuielile deductibile pentru acea proprietate. Pentru majoritatea proprietarilor privați, această sumă netă este impozitată cu o cotă fixă „autonomă”. Ea nu se adaugă la celelalte venituri.

Atunci când s-ar putea aplica mai multe cote, beneficiați de cea mai mică. Noua lege prevede acest lucru în mod expres.

Noua cotă de 10%: cine se califică

Cota de 10% este prevăzută într-un nou articol 45-C din Estatuto dos Benefícios Fiscais (Statutul beneficiilor fiscale), adăugat prin Decretul-lege 97/2026 din 20 mai 2026. Are trei condiții:

• Exclusiv pentru locuință. Contractul trebuie să fie exclusiv pentru locuință. Un contract care permite și un birou, un sediu social înregistrat sau o utilizare comercială nu se califică.
• Chirie moderată. Chiria lunară nu trebuie să depășească de 2,5 ori salariul minim lunar din 2026, de 920 €, adică 2.300 €. Guvernul poate actualiza această limită prin portaria (ordin ministerial) în funcție de coeficientul anual de actualizare a chiriei. La data redactării nu fusese publicată nicio actualizare.
• Limită de timp. Se aplică chiriei încasate între 1 ianuarie 2026 și 31 decembrie 2029.

Aspecte despre care întreabă adesea proprietarii:

• Contractele existente se califică. Nu aveți nevoie de un contract nou. Cota se aplică și contractelor deja în derulare.
• Limita este pe contract și funcționează ca un prag strict. Ea se calculează la întreaga chirie a contractului, chiar dacă există mai mulți chiriași sau mai mulți coproprietari. Dacă chiria este de 2.301 €, întregul contract este impozitat cu 25%, nu doar suma care depășește limita.
• Elementele suplimentare contează. Chiria luată în calcul include sumele pentru mobilier, echipamente, părțile anexe ale proprietății și serviciile care îi sporesc valoarea, chiar dacă sunt facturate printr-un acord separat. Împărțirea unei chirii de 2.600 € în 2.250 € chirie plus 350 € pentru „mobilier” nu funcționează.
• Modificări ale chiriei în cursul anului. Testul folosește chiria anuală împărțită la numărul de luni scurse din an.
• Nicio durată minimă a contractului. Versiunile preliminare ale măsurii de la începutul lui 2026 menționau o durată minimă de trei ani, iar unele site-uri încă o repetă. Textul final al articolului 45-C și decretul-lege nu conțin nicio durată minimă. Regulile generale privind durata contractelor din Codul civil se aplică în continuare.
• Închirierea către o societate. În decizia obligatorie PIV_30751 (raportată la 22 septembrie 2026), Autoridade Tributária (autoritatea fiscală, AT) a acceptat cota de 10% pentru un contract cu o societate. Locuința trebuia să fie folosită exclusiv ca locuință permanentă a unei persoane fizice numite în contract, iar contractul trebuia să interzică subînchirierea și utilizarea comercială.

Se aplică cota de 10% dacă locuiți în străinătate?

Da, conform formulării legii. Articolul 45-C nu impune nicio condiție privind rezidența fiscală a proprietarului. Chiria dintr-o proprietate din Portugalia este venit cu sursa în Portugalia oriunde ați locui și intră sub incidența acelorași cote din articolul 72 ca pentru rezidenți.

Acest lucru corespunde modului în care au fost interpretate măsurile anterioare:

• Ordinul contabililor autorizați din Portugalia (OCC, opinia PT28608, mai 2025) a confirmat că reducerile în funcție de durata contractului se aplică nerezidenților.
• AT a confirmat în ianuarie 2025 că scutirea pentru fostele locuințe AL acoperă și nerezidenții, afirmând că rezidența este „irelevantă”.

Nu am găsit încă nicio decizie sau circulară a AT care să trateze direct nerezidenții și articolul 45-C. Formularele declarației fiscale pentru 2026 nu vor fi publicate înainte de începutul lui 2027. Dacă sunt în joc sume mari, cereți consultantului dumneavoastră să confirme acest lucru pentru cazul dumneavoastră.

Cota de 25% și reducerile în funcție de durata contractului

Dacă chiria depășește 2.300 €, cota de bază pentru un contract de locuință este de 25% (CIRS art. 72 alin. (2)). Aceasta a fost redusă de la 28% prin Mais Habitação (Legea 56/2023) începând cu veniturile din 2023. Contractele mai lungi pentru locuință permanentă reduc această cotă (art. 72 alin. (3)–(5)):

• De la 5 până la sub 10 ani: minus 10 puncte, deci 15%. Fiecare reînnoire pentru aceeași durată scade încă 2 puncte, până la 10 puncte suplimentare în total. Cea mai mică cotă posibilă pe această cale este de 5%.
• De la 10 până la sub 20 de ani: minus 15 puncte, deci 10%.
• 20 de ani sau mai mult: minus 20 de puncte, deci 5%.

Aceste reduceri se aplică la orice chirie, așa că sunt principalul instrument peste 2.300 €. Sub 2.300 €, un contract de 20 de ani sau mai mult este în continuare mai avantajos decât cota de 10%.

Există însă o capcană. Dacă contractul încetează mai devreme dintr-un motiv imputabil dumneavoastră ca proprietar, pierdeți reducerea de la începutul contractului sau al reînnoirii. Trebuie atunci să raportați acest lucru și să plătiți diferența cu dobânzi compensatorii (art. 72 alin. (20)).

Regimurile cu 0%

Chirie accesibilă (RSAA). Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (regimul simplificat de chirie accesibilă) a intrat în vigoare la 1 septembrie 2026 și înlocuiește vechiul program de chirie accesibilă. Chiria dintr-un contract eligibil este scutită integral de IRS. Condițiile sunt:

• Chiria nu trebuie să depășească un plafon pe tip de locuință, stabilit la 80% din chiria mediană INE pentru municipalitatea respectivă.
• Contractul trebuie să fie de cel puțin 3 ani pentru o locuință permanentă sau de cel puțin 3 luni pentru o ședere temporară a unei persoane a cărei rezidență fiscală este în altă municipalitate.
• Până la 15 ianuarie a anului următor semnării, trebuie să încărcați contractul și dovada înregistrării sale la Finanças pe o platformă a IHRU (institutul pentru locuințe).

La sfârșitul lui septembrie 2026, portaria care stabilește plafoanele de chirie și platforma IHRU nu erau încă disponibile, așa că regimul nu poate fi încă folosit în practică. Verificați înainte de a vă baza pe el.

Foste închirieri pe termen scurt. Chiria este scutită de IRS până la 31 decembrie 2029 dacă ambele condiții sunt îndeplinite:

• Locuința era înregistrată ca Alojamento Local și folosită pentru închiriere pe termen scurt până la 31 decembrie 2022.
• A fost trecută într-un contract de închiriere pentru locuință pe termen lung, semnat și înregistrat în Portal das Finanças până la 31 decembrie 2024.

Termenul pentru semnarea unui contract eligibil a expirat, așa că noile conversii nu pot folosi această scutire.

Dacă optați pentru englobamento, chiria scutită RSAA trebuie totuși luată în calcul la stabilirea cotei pentru celelalte venituri.

Englobamento: când pot ajuta cotele progresive

Englobamento (cumularea) înseamnă adăugarea chiriei nete la celelalte venituri și impozitarea totalului la cotele progresive IRS. Pentru 2026, acestea încep de la 12,5% pentru primii 8.342 € de venit impozabil și ajung la 48% peste 86.634 €.

• Rezidenții portughezi o pot alege în fiecare an în declarația fiscală (art. 72 alin. (13)). Dacă o alegeți, toate veniturile din Categoria F trebuie incluse (art. 22 alin. (5)). Tranșa cea mai mică este de 12,5%, așa că englobamento aproape niciodată nu este mai avantajos decât cota de 10%. Poate ajuta atunci când chiria este impozitată cu 25%, iar venitul total este mic. Calculați ambele variante în simulatorul din Portal das Finanças înainte de depunere.
• Rezidenții unui alt stat UE/SEE pot alege să fie impozitați ca rezidenți conform art. 17-A. Acest lucru se aplică doar dacă veniturile din Portugalia reprezintă cel puțin 90% din veniturile lor la nivel mondial. Cota se stabilește atunci în funcție de veniturile la nivel mondial, așa că această opțiune li se potrivește în principal persoanelor al căror singur venit real este chiria din Portugalia. Art. 72 alin. (15) oferă și el rezidenților UE/SEE o opțiune de impozitare progresivă, dar formularea sa se referă la categoria de 28%, nu expres la cota de 25% pentru locuințe. Cereți unui consultant să confirme dacă se aplică chiriei dumneavoastră pentru locuință.
• Rezidenții din afara UE/SEE (de exemplu, din Regatul Unit, SUA, Elveția sau Brazilia) nu au opțiunea englobamento. Ei plătesc cotele fixe de mai sus.

Deduceri, reținere la sursă și depunerea declarației

• Deduceri (art. 41). Acestea sunt cheltuielile efectiv plătite pentru obținerea chiriei: IMI, cotele de condominiu, reparațiile și întreținerea, asigurarea pentru neplata chiriei și taxa de timbru pe contract. Contează și reparațiile plătite în cele 24 de luni dinaintea primului contract. Costurile de finanțare, amortizarea, mobilierul și electrocasnicele, precum și AIMI nu pot fi deduse. Păstrați facturile emise pe NIF-ul dumneavoastră. Aceste reguli sunt aceleași pentru rezidenți și nerezidenți.
• Reținerea la sursă. Un chiriaș cu contabilitate organizată (majoritatea societăților) trebuie să rețină impozitul din fiecare plată a chiriei: 10% pentru contractele care se califică conform articolului 45-C, altfel 25% (art. 101). Suma reținută se scade din impozitul final. Chiriașii persoane fizice nu rețin impozit.
• Depunerea. Declarați chiria în declarația anuală IRS (Modelo 3, cu Anexo F) între 1 aprilie și 30 iunie a anului următor. Nerezidenții cu chirie din Portugalia trebuie și ei să depună declarația. Impozitul datorat se plătește în mod normal până la 31 august. Chiria încasată între ianuarie și mai 2026, înainte de publicarea decretului-lege, beneficiază totuși de cota de 10%. Impozitul suplimentar reținut cu 25% în acele luni se regularizează prin declarație.

Țara dumneavoastră de reședință poate impozita și ea chiria. Conform majorității tratatelor fiscale, Portugalia impozitează prima, iar țara de reședință acordă apoi o scutire sau un credit.

Exemple de calcul

Acestea sunt pentru un singur proprietar și un singur contract exclusiv pentru locuință, pe întregul an 2026, fără regim special. Cheltuielile sunt orientative.

La 2.500 € pe lună, un contract de 5 ani ar reduce impozitul la 4.125 € (15%), iar un contract de 10 ani la 2.750 € (10%).

Stabilirea chiriei la 2.300 € în loc de 2.500 € face ca chiria netă impozabilă să fie de 25.100 €, iar impozitul de 2.510 €. Venitul dumneavoastră după impozit și cheltuieli crește de la 20.625 € la 22.590 €, deși încasați cu 2.400 € mai puțină chirie.

Listă de verificare

• Asigurați-vă că în contract se precizează că este exclusiv pentru locuință și că interzice utilizarea comercială și subînchirierea.
• Mențineți chiria lunară totală, inclusiv eventualele sume pentru mobilier, parcare sau servicii, la cel mult 2.300 € dacă doriți cota de 10%.
• Înregistrați contractul la Finanças și păstrați dovada. RSAA și alte beneficii depind de aceasta.
• Dacă chiria depășește 2.300 €, luați în considerare un contract de 5, 10 sau 20 de ani și asigurați-vă că nu îl veți înceta dumneavoastră mai devreme.
• Păstrați facturile pentru IMI, cotele de condominiu, asigurare și reparații, emise pe NIF-ul dumneavoastră.
• Dacă sunteți rezident UE/SEE cu puține alte venituri, verificați opțiunea din art. 17-A înainte de depunere.
• Depuneți Modelo 3 cu Anexo F între 1 aprilie și 30 iunie 2027 pentru chiria din 2026 și plătiți până la 31 august.