Portal das Finanças pentru proprietari: acces, contracte și chitanțe de chirie

Ca proprietar în Portugalia, interacționați cu autoritatea fiscală (AT) aproape exclusiv prin Portal das Finanças. Acolo trebuie să faceți patru lucruri. În primul rând, să obțineți o modalitate de autentificare. În al doilea rând, să raportați fiecare contract de închiriere până la sfârșitul lunii următoare începerii acestuia și să plătiți taxa de timbru de 10% din chiria unei luni. În al treilea rând, să emiteți o chitanță electronică de chirie de fiecare dată când sunteți plătit, cu excepția cazului în care sunteți scutit (de exemplu, pentru că aveți 65 de ani sau mai mult), caz în care depuneți în schimb o declarație anuală, Modelo 44. În al patrulea rând, să raportați orice modificare a contractului, precum și încetarea acestuia, până la sfârșitul lunii următoare. Puteți face toate acestea din străinătate.

Portalul este în portugheză; denumirile meniurilor de mai jos sunt scrise cu caractere cursive, iar introducerea lor în bara de căutare a portalului este adesea calea cea mai rapidă.

Cum mă autentific în portal, inclusiv din străinătate?

Pentru autentificare aveți nevoie de NIF (numărul fiscal) și de unul dintre următoarele două elemente: o parolă (senha de acesso) sau Autenticação.gov, adică cartea de cetățean portugheză sau Chave Móvel Digital (CMD, o autentificare mobilă care folosește numărul dumneavoastră de telefon și un PIN).

Opțiunea 1: parolă prin poștă

1. În portal, alegeți Registar-se (înregistrare).
2. Completați formularul cu NIF-ul și adresa fiscală și alegeți o întrebare de securitate.
3. AT trimite parola prin CTT (poșta portugheză) la adresa dumneavoastră fiscală (domicílio fiscal). Aceasta nu este niciodată trimisă prin e-mail sau în altă parte; dacă aveți un reprezentant fiscal, ajunge la acesta.
4. AT indică în medie 5 zile lucrătoare pentru livrare. Corespondența către o adresă din străinătate durează de regulă mai mult.
5. Autentificați-vă cu Iniciar Sessão (autentificare). Trebuie să setați imediat o parolă nouă, deoarece parola trimisă prin poștă expiră după prima utilizare.

Verificați mai întâi că adresa fiscală este actualizată. După ce v-ați autentificat, confirmați numărul de telefon și adresa de e-mail la Dados de Contacto (date de contact). Cu un telefon confirmat, puteți recupera o parolă uitată prin SMS (Recuperar senha, recuperare parolă) în loc să așteptați o nouă scrisoare. Puteți activa și autentificarea în doi pași prin SMS (Segundo Fator de Autenticação, al doilea factor de autentificare).

Opțiunea 2: Chave Móvel Digital

Cetățenii străini pot asocia o CMD pașaportului, dar o CMD bazată pe pașaport trebuie activată în persoană. Puteți face acest lucru la un ghișeu de servicii pentru cetățeni din Portugalia sau, cu programare, la un consulat portughez din străinătate. Luați cu dumneavoastră pașaportul și telefonul care va primi codul prin SMS.

Delegarea către altcineva

Puteți autoriza un terț, cum ar fi un administrator de proprietăți, să emită chitanțe în numele dumneavoastră. Faceți acest lucru în Modelo 2 sau în portal. Autorizarea acoperă doar chitanțele; nu îi permite să vadă restul datelor dumneavoastră fiscale. Rămâneți responsabil pentru orice este depus cu întârziere sau greșit.

Unde se află serviciile pentru proprietari?

AT grupează serviciile pentru proprietari în secțiunea dedicată închirierilor, Arrendamento (uneori afișată ca e-Arrendamento). Principalele opțiuni sunt:

• Contratos (contracte): Comunicar contrato (raportarea unui contract), Comunicar Alteração (raportarea unei modificări), Comunicar Cessação (raportarea încetării unui contract) și Consultar contrato (vizualizarea unui contract).
• Recibos de Renda (chitanțe de chirie): Emitir (emitere) și Consultar (vizualizare și, de acolo, anulare).
• Modelo 44: Preencher Declaração (completarea declarației) și Consultar Declaração (vizualizarea unei declarații trimise).

Cum înregistrez un contract de închiriere și plătesc taxa de timbru?

Fiecare contract de închiriere, subînchiriere și promisiune de închiriere în care chiriașul are deja proprietatea trebuie raportat la AT prin Modelo 2 (declarația privind taxa de timbru). Termenul este sfârșitul lunii următoare începerii contractului. (pentru un contract care începe la 10 noiembrie: până la 31 decembrie). Dacă există mai mulți proprietari, unul dintre ei poate depune declarația pentru toți, menționându-i pe ceilalți.

1. Căutați Comunicar contrato sau deschideți Contratos > Comunicar contrato.
2. Identificați proprietatea prin articolul matricial (artigo matricial) și fracțiune, așa cum apar în caderneta predial (fișa proprietății).
3. Introduceți fiecare proprietar și chiriaș după NIF. Chiriașii au nevoie de NIF portughez.
4. Introduceți data începerii, durata, chiria, frecvența plății și destinația. Pentru o locuință, destinația este habitação (locuință). Din 2026, cota de impozit pe chirie poate depinde de faptul că contractul este exclusiv pentru locuință, așa că indicați corect destinația.
5. Salvați ciorna, verificați-o și trimiteți-o.
6. La trimitere, AT calculează imposto do selo (taxa de timbru) și emite un document de plată. Cota este de 10% din chiria unei luni (Tabelul general al taxei de timbru, poziția 2). Dacă în contract chiria se modifică în timp, taxa se calculează la chiria cea mai mare. Plătiți-o în același termen: sfârșitul lunii următoare începerii contractului.

Puteți depune declarația la un oficiu fiscal (Serviço de Finanças) doar în două cazuri: dacă aveți 65 de ani sau mai mult sau dacă nu aveți o căsuță poștală electronică și veniturile din chirii sunt sub pragul descris în secțiunea următoare. Toți ceilalți trebuie să depună online.

Un Modelo 2 depus cu întârziere sau nedepus poate fi sancționat cu o amendă între 150 € și 3.750 € (RGIT art. 117 alin. (1)). Taxa de timbru neplătită atrage și dobânzi.

Modificări ale contractului

• Actualizarea legală anuală a chiriei nu trebuie raportată. Raportați-o doar dacă doriți ca chitanțele să afișeze automat noua chirie.
• O majorare a chiriei convenită prin modificarea clauzelor contractuale este o modificare: raportați-o cu Comunicar Alteração până la sfârșitul lunii următoare. Ea atrage o taxă de timbru de 10% din majorarea lunară.
• Dacă se schimbă proprietarul, chiriașul, proprietatea sau tipul de contract, nu puteți folosi formularul online de modificare. Folosiți e-Balcão, ghișeul online de asistență al portalului, sau un oficiu fiscal.

Cine trebuie să emită chitanțe electronice de chirie și cine este scutit?

Conform articolului 115 din CIRS și Portaria 98-A/2015, trebuie să emiteți o chitanță electronică de chirie (recibo de renda eletrónico) pentru fiecare sumă pe care v-o plătește un chiriaș. Aceasta include garanțiile (caução) și chiria plătită în avans (adiantamento). AT precizează că chitanța se emite la primirea banilor.

Sunteți scutit (art. 5 din Portaria 98-A/2015) dacă se aplică oricare dintre următoarele situații:

• Vârsta: aveați 65 de ani sau mai mult la 31 decembrie a anului anterior. Scutirea este personală. Dacă proprietatea are coproprietari, este scutit doar coproprietarul în vârstă de 65 de ani sau mai mult.
• Arendări rurale: chiria provine dintr-un contract încheiat în regimul arendării rurale.
• Venituri mici fără căsuță poștală electronică: ambele condiții trebuie îndeplinite.
  • Nu aveți și nu sunteți obligat să aveți o căsuță poștală electronică (caixa postal eletrónica).
  • Veniturile din chirii din anul anterior nu au depășit dublul IAS (indicele de sprijin social). Pentru veniturile încasate în 2025, acesta era de 1.045 €. Pentru 2026, AT indică 1.074,26 €. Dacă anul trecut nu ați avut venituri din chirii, criteriul este dacă vă așteptați ca chiria din acest an să rămână în această limită.

Faptul că sunteți scutit nu înseamnă că nu trebuie să declarați nimic. Dacă sunteți scutit și alegeți să nu emiteți chitanțe electronice, trebuie să depuneți Modelo 44, care enumeră chiria încasată în cursul anului. Termenul este sfârșitul lunii februarie a anului următor. Acest termen a fost mutat din ianuarie prin Decretul-lege 49/2025 și s-a aplicat pentru prima dată în 2026; deoarece 28 februarie 2026 a fost o sâmbătă, termenul din acel an a fost 2 martie. Conform broșurii sale actuale, AT acceptă Modelo 44 doar online, prin Modelo 44 – Preencher Declaração. Trebuie totuși să îi oferiți chiriașului o dovadă de plată.

Dacă sunteți scutit, puteți totuși alege să emiteți chitanțe electronice. Odată ce emiteți prima chitanță, vi se aplică regulile normale. În aceeași zi trebuie să emiteți și chitanțele pentru lunile anterioare ale anului.

Cum emit o chitanță în fiecare lună?

Puteți emite chitanțe doar după ce contractul a fost raportat.

1. Deschideți Recibos de Renda > Emitir (sau căutați „recibo de renda”).
2. Alegeți contractul.
3. Introduceți perioada acoperită de plată și data la care ați primit efectiv banii (data de recebimento).
4. Verificați suma. Portalul completează chiria din contract, dar o puteți modifica la suma plătită efectiv. Alegeți tipul plății: chirie, garanție sau avans.
5. Emiteți chitanța. Chiriașul o poate vedea în propria secțiune din portal. Chitanțele emise rămân disponibile timp de 4 ani.

Câteva aspecte practice:

• O singură chitanță acoperă contractul chiar dacă există mai mulți chiriași.
• Coproprietarii pot emite o singură chitanță pentru întreaga chirie sau fiecare poate emite o chitanță pentru propria cotă.
• Recomandarea AT este să emiteți o chitanță separată pentru chiria fiecărei luni, nu o singură chitanță pentru mai multe luni.
• Neemiterea unei chitanțe sau emiterea ei cu întârziere poate fi sancționată cu o amendă între 150 € și 3.750 € (RGIT art. 123).

Corectarea sau anularea unei chitanțe

Nu puteți modifica o chitanță după emitere. Pentru a corecta o greșeală, găsiți-o la Recibos de Renda > Consultar, anulați-o (Anular) și emiteți una corectă. Puteți anula o chitanță până la sfârșitul perioadei de depunere a declarației IRS pentru anul căruia îi aparține chiria. Această perioadă se încheie în mod normal la 30 iunie a anului următor. O chitanță anulată nu are efect fiscal, iar AT îl informează pe chiriaș că a fost anulată.

Ce se întâmplă dacă chiriașul plătește cu întârziere sau doar o parte din chirie?

O chitanță este o dovadă de plată. Dacă chiriașul nu a plătit nimic, nu emiteți chitanță.

• Plată parțială: emiteți o chitanță pentru suma primită efectiv, pentru luna respectivă. Emiteți alta când sosește restul.
• Plată întârziată: când sosesc banii, emiteți chitanța pentru luna pe care o acoperă, cu data reală a primirii. Conform art. 1041 din Codul civil, odată ce chiria este întârziată, puteți pretinde și o despăgubire de 20% din suma datorată. Pierdeți acest drept dacă chiriașul plătește în termen de 8 zile de la scadență. Dacă există un garant (fiador) și chiriașul nu a plătit în aceste 8 zile, trebuie să îl notificați pe garant în următoarele 90 de zile.
• Restanțe persistente: puteți rezilia contractul dacă chiriașul are o întârziere de 3 luni sau mai mult (Codul civil art. 1083 alin. (3)). Îl puteți rezilia și dacă chiriașul plătește cu peste 8 zile întârziere de mai mult de patru ori în 12 luni, cu condiția să îl fi avertizat prin scrisoare recomandată după a treia întârziere (art. 1083 alin. (4)). Un proiect de lege votat în Parlament la 30 septembrie 2026 ar scurta aceste perioade, dar nu este încă lege.

Cum raportez încetarea unui contract?

Când un contract încetează din orice motiv, raportați acest lucru cu Contratos > Comunicar Cessação până la sfârșitul lunii următoare încetării. Indicați data reală a încetării. Asigurați-vă că ați emis chitanțe pentru fiecare plată primită până la acea dată.

Încetarea nu este anulare: Anular din Consultar contrato este pentru un contract înregistrat din greșeală și este imposibilă odată ce există chitanțe.

Termene principale

Dacă vă blocați, folosiți e-Balcão din portal sau sunați la linia de asistență a AT la +351 217 206 707 (zile lucrătoare, 09:00–19:00).