Trecerea de la Alojamento Local la închirierea pe termen lung în Portugalia

Trecerea unei locuințe de la alojamento local (AL, închiriere autorizată pe termen scurt) la un contract de închiriere pe termen lung este în mare parte o chestiune de formalități. Notificați încetarea activității AL, ceea ce anulează înregistrarea. Închideți sau modificați activitatea economică la oficiul fiscal. Apoi semnați și înregistrați un contract obișnuit de închiriere rezidențială. Scutirea integrală de IRS pentru fostele locuințe AL nu mai este disponibilă pentru cei care fac acum trecerea, deoarece contractul trebuia semnat și înregistrat până la 31 decembrie 2024. Chiria dintr-un contract nou este impozitată în schimb ca venit obișnuit din chirii, adesea cu 25% sau 10%. Înainte de trecere, verificați dacă v-ați putea întoarce vreodată la AL în zona dumneavoastră și dacă TVA-ul recuperat în trecut trebuie restituit.

Situația regulilor AL în 2026

• Mais Habitação (Lei 56/2023) a suspendat la nivel național noile înregistrări AL în 2023.
• Decretul-lege 76/2024, în vigoare din 1 noiembrie 2024, a ridicat această suspendare națională și a transferat controlul municipalităților:
  • Înregistrările nu mai expiră.
  • Municipalitățile își pot adopta propriile regulamente AL, cu áreas de contenção (zone de limitare) și áreas de crescimento sustentável (zone de creștere sustenabilă), definite pe parohii (DL 128/2014, art. 15-A).
• Decretul-lege 151/2026 le acordă municipalităților care aveau peste 1.000 de înregistrări AL la 31 decembrie 2025 termen până la 31 decembrie 2026 pentru a decide asupra regulamentului lor. Între timp, ele pot prelungi suspendările noilor înregistrări.
• Lisabona și Porto restricționează deja puternic noile AL:
  • Regulamentul Lisabonei, aprobat în decembrie 2025, are zone de limitare absolută și relativă.
  • Porto a suspendat noile AL în centrul istoric și în Bonfim.

De ce contează acest lucru înainte de trecere. Într-o zonă de limitare, regulamentul unei municipalități poate refuza o nouă înregistrare AL pentru o locuință care a fost închiriată printr-un contract rezidențial în ultimii doi ani (DL 128/2014, art. 15-B). După ce anulați înregistrarea, obținerea unei noi înregistrări poate fi dificilă sau imposibilă. Verificați mai întâi regulamentul AL actual al municipalității dumneavoastră.

Cum închideți o înregistrare AL și ce se întâmplă cu aceasta

Nu există o opțiune de „pauză” pentru o înregistrare pe care o dețineți. Conform DL 128/2014, cu modificările ulterioare:

• Notificarea încetării activității. Trebuie să notificați cessação da exploração (încetarea activității) prin Balcão Único Eletrónico (ghișeul unic electronic, pe gov.pt) în termen de 10 zile de la producerea acesteia (art. 6). Trebuie să vă autentificați cu Chave Móvel Digital, cu o carte de cetățean sau cu un certificat digital. Porto, de exemplu, nu percepe nicio taxă.
• Ce se întâmplă cu înregistrarea. Încetarea activității înseamnă anularea înregistrării (art. 9). Actualizarea ajunge automat în registrul național al Turismo de Portugal, Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Numărul dumneavoastră AL încetează atunci să mai existe și nu îl puteți reactiva ulterior.
• Platformele de rezervări. Trebuie să informați Airbnb, Booking și celelalte platforme în aceleași 10 zile și să vă eliminați anunțurile.
• Taxa turistică. Închideți contul de pe platforma municipală pentru taxa turistică, acolo unde municipalitatea are una.

Închiderea activității economice la Finanças

Veniturile din AL sunt venituri din activități economice, impozitate în Categoria B IRS. Prin urmare, majoritatea proprietarilor au un início de atividade (înregistrare a activității economice) deschis în Portal das Finanças.

• Dacă AL era singura dumneavoastră activitate: depuneți o declaração de cessação de atividade (declarație de încetare a activității) în termen de 30 de zile de la oprire (CIRS art. 112, CIVA art. 33). O puteți depune online în Portal das Finanças. Dacă aveți contabilidade organizada (contabilitate completă), contabilista certificado (contabilul autorizat) trebuie să o depună.

• Dacă aveți și alte activități din Categoria B: depuneți în schimb o declarație de modificare, eliminând codul activității AL.

• TVA. Închirierea rezidențială pe termen lung este scutită de TVA (CIVA art. 9). Dacă erați în regimul normal de TVA și ați recuperat TVA-ul aferent cumpărării, lucrărilor de renovare sau mobilierului, trecerea locuinței la o închiriere scutită poate declanșa o regularização (ajustare) în favoarea statului:

  • pentru proprietate și lucrările de construcții, pe o perioadă de 20 de ani;
  • pentru alte bunuri de investiții, pe 5 ani (CIVA art. 24–26).

  Dacă ați folosit doar scutirea pentru întreprinderile mici și nu ați recuperat niciodată TVA, de regulă această situație nu apare.

• Câștiguri de capital și amortizare. Scoaterea unei proprietăți dintr-o activitate economică are propriile reguli privind câștigurile, care sunt în general amânate până la o vânzare. Dacă ați dedus amortizarea în regim de contabilitate completă, aceasta ar putea trebui reîntregită în anul transferului și în următorii trei ani (CIRS art. 3 alin. (10)).

Ajustarea TVA și situația câștigurilor de capital sunt cele două aspecte tehnice pe care trebuie să le verifice un contabil înainte de a depune declarațiile.

Din Categoria B în Categoria F: cum se schimbă impozitarea

Pentru chiria pe termen lung:

• Cota de 25% scade pentru contractele mai lungi, începând cu contractele de 5 ani sau mai mult.
• Cota de 10% (EBF art. 45-C, adăugat prin Decretul-lege 97/2026) se aplică între 1 ianuarie 2026 și 31 decembrie 2029. Ea acoperă contractele folosite exclusiv pentru locuință, cu chiria în limita moderată, care este de 2.300 € pe lună în 2026.
• Deduceri. Puteți deduce cheltuieli precum IMI, cotele de condominiu, reparațiile, întreținerea și asigurarea chiriei. Nu puteți deduce costurile de finanțare, amortizarea, AIMI sau mobilierul, electrocasnicele și decorațiunile (CIRS art. 41).

Unele aspecte privind cota de 10% nu sunt încă lămurite. Întrebați-vă consultantul cum se aplică nerezidenților și dacă impune o durată minimă a contractului.

Se mai aplică scutirea pentru chiria fostelor locuințe AL până în 2029?

Mais Habitação a creat o scutire integrală de IRS și IRC pentru chiria din locuințele trecute de la AL la închirierea rezidențială permanentă (EBF art. 74-A). Aceasta acoperă chiria încasată până la 31 decembrie 2029, fără plafon de chirie. Trebuiau îndeplinite toate condițiile următoare:

1. Chiria provine din trecerea unei proprietăți folosite pentru AL la un contract pentru locuință permanentă.
2. AL era înregistrată și încă folosită ca AL până la 31 decembrie 2022.
3. Contractul a fost semnat și înregistrat la oficiul fiscal până la 31 decembrie 2024.

Ce înseamnă acest lucru astăzi:

• Dacă faceți trecerea acum, nu vă puteți califica. Termenul din 2024 a expirat și nu a fost prelungit.
• Dacă vă calificați deja:
  • Reînnoirile automate ale aceluiași contract păstrează scutirea.
  • Dacă contractul încetează și semnați un contract nou după 2024, chiar și cu același chiriaș, scutirea se pierde. Oficiul fiscal a confirmat acest lucru printr-o decizie obligatorie (procesul 26669, 2024).
  • Radierea AL înainte de 31 decembrie 2022 i-a descalificat, de asemenea, pe proprietari.
• Nerezidenții se califică în aceleași condiții, potrivit oficiului fiscal (ianuarie 2025).
• Raportarea. Declarați în continuare chiria scutită în declarația anuală IRS, într-un câmp dedicat din Anexo F.

Compararea randamentului net al celor două variante

Nu comparați cifrele brute. Folosiți propriile cifre, pentru cel puțin un an complet, în acest cadru.

Venitul net din AL

1. Nopți rezervate × tariful mediu pe noapte = încasări brute.
2. Scădeți comisioanele platformelor, curățenia și spălătoria, utilitățile, internetul și televiziunea, consumabilele, onorariile de administrare, întreținerea și înlocuirea mobilierului, asigurarea AL, contabilitatea, cotele de condominiu și IMI.
3. Scădeți impozitul pe venit. Calculați-l la 35% (sau 50%) din încasări, la cota dumneavoastră marginală, și adăugați TVA-ul pe care nu îl puteți transfera.

Venitul net pe termen lung

1. Chiria lunară × 12, minus o rezervă pentru lunile fără chiriaș dintre contracte.
2. Scădeți IMI, cotele de condominiu, asigurarea, întreținerea, onorariile de administrare și eventuala asigurare de garantare a chiriei.
3. Scădeți taxa de timbru pe care o plătiți la începutul fiecărui contract, adică 10% din chiria unei luni.
4. Scădeți impozitul de 25% sau 10% pe suma netă (chiria minus cheltuielile deductibile) sau cota de cumulare, dacă este mai mică.

Randamentul net = venitul net ÷ valoarea actuală de piață a locuinței × 100. Comparați și orele pe care le alocați, cât de mult variază venitul și riscul restanțelor la chirie. Un contract pe termen lung limitează, de asemenea, momentul în care vă puteți recupera locuința, din cauza regulilor de reînnoire.

Mobilat sau nemobilat, utilități și asigurare

• Mobilier. Puteți închiria locuința mobilată, dar mobilierul și electrocasnicele nu sunt deductibile din chiria pe termen lung. Atașați la contract un inventar semnat, cu fotografii. Eliminați elementele de tip hotelier, cum ar fi lenjeria, articolele de toaletă și cutiile pentru chei.
• Utilități. La închirierile pe termen lung, chiriașul preia de regulă electricitatea, apa și gazul pe numele său. Conveniți în contract cine este titularul fiecărui contract și notați indexurile contoarelor la predare. Anulați serviciile specifice AL, cum ar fi Wi-Fi pentru oaspeți, contractele de curățenie și abonamentele la channel manager.
• Asigurare. AL impune o asigurare de răspundere civilă de cel puțin 75.000 € pe daună (DL 128/2014, art. 13-A). Înlocuiți-o cu o asigurare de locuință pentru proprietari. Dacă locuința se află într-o clădire în propriedade horizontal (condominiu), păstrați asigurarea împotriva incendiilor pentru unitatea dumneavoastră. Luați în considerare o asigurare de garantare a chiriei.
• Autorizație și certificat. Verificați dacă licença de utilização (autorizația de utilizare) permite folosirea ca locuință. Verificați dacă certificatul energetic este valabil înainte de a publica anunțul.

Listă de verificare

1. Verificați regulamentul AL al municipalității și zonele de limitare și decideți dacă acceptați că s-ar putea să nu vă mai puteți întoarce la AL.
2. Cereți unui contabil să analizeze regularizarea TVA, câștigurile de capital și amortizarea înainte de a închide ceva.
3. Onorați sau anulați eventualele rezervări viitoare, apoi notificați încetarea activității AL în Balcão Único Eletrónico în termen de 10 zile.
4. Eliminați anunțurile și informați platformele în termen de 10 zile. Închideți contul pentru taxa turistică.
5. Depuneți declarația de încetare (sau o declarație de modificare) în Portal das Finanças în termen de 30 de zile.
6. Schimbați asigurarea, rezolvați utilitățile și pregătiți inventarul și certificatul energetic.
7. Semnați contractul, apoi depuneți Modelo 2 și plătiți taxa de timbru până la sfârșitul lunii următoare începerii contractului.
8. Emiteți lunar chitanțe electronice de chirie și declarați chiria în Anexo F în primăvara următoare.