Ročné zvýšenie nájomného v Portugalsku a koeficient na rok 2027

Raz ročne môžete nájomné z portugalskej nájomnej zmluvy na bývanie zvýšiť o oficiálny koeficient, pokiaľ Vaša zmluva nestanovuje vlastné pravidlo aktualizácie. Na rok 2027 je koeficient 1,0256, čo znamená zvýšenie najviac o 2,56 %. Uplatniť ho môžete až po uplynutí 12 mesiacov od začiatku nájmu alebo od poslednej aktualizácie. Nájomcovi to musíte oznámiť písomne najmenej 30 dní vopred, doporučeným listom s doručenkou. Zvýšenia, ktoré ste si nikdy neuplatnili, nemožno dodatočne účtovať. Vynechané koeficienty však môžete pripočítať k neskoršej aktualizácii, ak od okamihu, keď bolo možné každý z nich prvýkrát použiť, neuplynuli viac ako tri roky.

Ako funguje oficiálny koeficient

Koeficient (coeficiente de atualização anual de renda) vypočítava národný štatistický úrad INE (Instituto Nacional de Estatística). Ide o celkovú zmenu indexu spotrebiteľských cien bez bývania za posledných 12 mesiacov, za ktoré sú k 31. augustu k dispozícii údaje. INE ho musí každý rok do 30. októbra zverejniť ako oznámenie (aviso) v Diário da República (NRAU, Lei 6/2006, čl. 24). Hodnota zverejnená na jeseň platí pre aktualizácie, ktoré nadobúdajú účinnosť v nasledujúcom kalendárnom roku.

Hodnota na rok 2027 je konečná. INE zverejnil údaje o augustovej inflácii 10. septembra 2026 a oznámenie vyšlo v Diário da República (2. séria, č. 191) 1. októbra 2026.

Nové nájomné vypočítate tak, že súčasné nájomné vynásobíte koeficientom. Výsledok zaokrúhlite nahor na najbližší cent (NRAU čl. 25). Napríklad 1 000 € × 1,0256 = 1 025,60 € a 850 € × 1,0256 = 871,776 €, čo sa zaokrúhli na 871,78 €.

Koeficient je horná hranica, nie povinnosť. Nájomné môžete zvýšiť aj menej, alebo vôbec.

Kedy môžete nájomné zvýšiť

Ak Vaša zmluva nestanovuje vlastné pravidlo aktualizácie, uplatnia sa štandardné pravidlá podľa čl. 1077 ods. 2 Občianskeho zákonníka:

• Len raz ročne. O prvú aktualizáciu môžete požiadať jeden rok po začiatku nájmu. Potom môže každá ďalšia aktualizácia nasledovať jeden rok po predchádzajúcej.
• V prvom roku žiadne zvýšenie. Pri nájme, ktorý sa začal 1. marca 2026, je najskorší termín nového nájomného 1. marec 2027.
• Výročie nemusí pripadať na január. Použijete koeficient roka, v ktorom nové nájomné nadobúda účinnosť. Aktualizácia účinná v máji 2027 používa koeficient 1,0256. Nájomné splatné koncom roka 2026 nemôže použiť koeficient na rok 2027.
• Predĺženie zmluvy lehotu neobnovuje. Jednoročná lehota sa počíta od začiatku nájmu alebo od poslednej aktualizácie.

Zmluvy s vlastnou doložkou o aktualizácii

Podľa čl. 1077 ods. 1 sa strany môžu písomne dohodnúť, či a ako sa bude nájomné aktualizovať. Doložka ako „nájomné sa každý rok zvyšuje o 3 %“ alebo odstupňovaný harmonogram nájomného nahrádza oficiálny koeficient. Doložka, podľa ktorej sa nájomné „aktualizuje podľa zákona“, znamená, že sa uplatní oficiálny koeficient.

Ukázal to strop na rok 2023. Lei 19/2022 obmedzil koeficient na rok 2023 na 2 % „bez toho, aby bola dotknutá odlišná dohoda strán“. Zmluvy, ktoré odkazovali na zákonný koeficient alebo na oficiálne oznámenie, boli viazané na 2 %.

Ak je Vaša doložka nejasná, poraďte sa skôr, než čokoľvek odošlete.

Staršie zmluvy

Nájomné zmluvy uzavreté pred rokom 1990 sa riadia prechodnými pravidlami. Od programu Mais Habitação (Lei 56/2023) ich už nemožno previesť do režimu NRAU. Stále sa na ne však môže uplatniť bežný ročný koeficient. Tento sprievodca sa týka zmlúv v súčasnom režime.

Ako informovať nájomcu

Oznámenie musí byť písomné a musí uvádzať koeficient a z neho vyplývajúce nové nájomné. Nájomcovi musí byť doručené najmenej 30 dní pred tým, ako sa nové nájomné začne uplatňovať. Bez takéhoto oznámenia nemá zvýšenie žiadny právny účinok.

Formu oznámenia stanovuje NRAU (čl. 9):

1. Napíšte a podpíšte list. Uveďte svoju úplnú adresu a adresu nehnuteľnosti.
2. Pošlite ho doporučene s doručenkou (carta registada com aviso de receção). Pošlite ho na adresu prenajatého bytu, pokiaľ Vám nájomca písomne neoznámil inú adresu. Prípadne ho odovzdajte osobne a nechajte nájomcu podpísať a datovať Vašu kópiu ako potvrdenie o prevzatí.
3. Ak je prenajímateľov viac, musia podpísať všetci, alebo jedna osoba, ktorá ich všetkých zastupuje (čl. 11). Ak je viac nájomcov, adresujte list tomu, ktorý je v zmluve uvedený ako prvý.
4. 30 dní počítajte od doručenia, nie od odoslania. Nechajte si rezervu na poštu, najmä ak list posielate zo zahraničia.
5. Ak sa list vráti nevyzdvihnutý, pošlite druhý doporučený list 30 až 60 dní po prvom. Ak sa vráti aj ten, oznámenie sa považuje za doručené 10. deň po odoslaní (čl. 10). Odmietnutie prevzatia listu alebo doručenka podpísaná inou osobou sa tiež považuje za doručenie.
6. Vystavujte potvrdenia o nájomnom na novú sumu od prvého nájomného, na ktoré sa zvýšenie vzťahuje.

E-mail, WhatsApp a obyčajná pošta nespĺňajú zákonnú formu. Návrh reformy nájmu prešiel 30. septembra 2026 prvým hlasovaním v parlamente a v niektorých prípadoch by umožnil elektronické oznámenia. Zatiaľ však nie je zákonom.

Vzor oznámenia

Prispôsobte ho svojej zmluve a potom ho pošlite doporučeným listom s doručenkou. Je rozumné ponechať v liste portugalské znenie.

Vec: Ročná aktualizácia nájomného (Atualização anual da renda), [adresa nehnuteľnosti]

Vážený/á [meno nájomcu],

v súlade s článkom 1077 Občianskeho zákonníka a článkom 24 NRAU (Lei 6/2006) Vám týmto oznamujem ročnú aktualizáciu nájomného za vyššie uvedenú nehnuteľnosť na základe nájomnej zmluvy zo dňa [dátum].

Nos termos do artigo 1077.º do Código Civil e do artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU), venho comunicar a atualização anual da renda, aplicando o coeficiente de 1,0256, publicado pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Súčasné mesačné nájomné (renda atual): [suma] € Použitý koeficient (coeficiente aplicado): 1,0256 Nové mesačné nájomné (nova renda): [suma] € S účinnosťou od (com efeitos a partir de): nájomného splatného dňa [dátum], čo je najmenej 30 dní po doručení tohto listu a najmenej jeden rok po [začiatku nájmu / poslednej aktualizácii].

Platobné údaje zostávajú nezmenené.

[Miesto, dátum, meno prenajímateľa, podpis a úplná adresa]

Ak zároveň uplatňujete vynechané koeficienty (pozri nižšie), uveďte každý rok a jeho koeficient samostatne. Uveďte výpočet, aby si ho nájomca mohol overiť.

Čo sa stane, ak niektorý rok vynecháte

Čl. 1077 ods. 2 písm. d) má dve časti:

• Stratené peniaze zostávajú stratené. Ak ste nájomné neaktualizovali, nemôžete od nájomcu požadovať rozdiel za uplynulé mesiace. Zmeškané zvýšenia sa nikdy nestanú dlhom nájomcu.
• Vynechané koeficienty možno pripočítať k neskoršej aktualizácii, ak od dátumu, keď bolo možné každý z nich prvýkrát uplatniť, neuplynuli viac ako tri roky.

Koeficienty kombinujte násobením, nie sčítaním.

Riešený príklad. Nájom sa začal 1. októbra 2023 s nájomným 900 € mesačne. Prvá aktualizácia bola možná 1. októbra 2024 a prenajímateľ nájomné nikdy nezvýšil. V októbri 2026 pošle prenajímateľ doporučený list s novým nájomným od 1. decembra 2026:

• Koeficient 2024 1,0694: prvýkrát použiteľný 1. októbra 2024, stále v rámci troch rokov.
• Koeficient 2025 1,0216.
• Koeficient 2026 1,0224.
• 900 € × 1,0694 × 1,0216 × 1,0224 = 1 005,2739 €, čo sa zaokrúhli nahor na 1 005,28 €. To je približne o 11,7 % viac ako teraz.

Ďalšia aktualizácia by bola možná od 1. decembra 2027 s použitím koeficientu na rok 2027. Ak by prenajímateľ čakal dlhšie ako do 1. októbra 2027, koeficient 2024 vo výške 6,94 % by prepadol.

Zákon presne neuvádza, kedy trojročná lehota prestáva plynúť: či odoslaním oznámenia, alebo nadobudnutím účinnosti nového nájomného. Uistite sa, že obe udalosti spadajú do tejto lehoty.

Časté nedorozumenia

• Mais Habitação (Lei 56/2023) neobmedzil ročnú aktualizáciu na rok 2024. K dispozícii bolo celých 6,94 %. Vláda namiesto toho poskytla nájomcom s nižšími príjmami dodatočný príspevok na nájomné. Viac ako každý piaty prenajímateľ sa rozhodol zvýšenie na rok 2024 neuplatniť a mnohí z nich ho stále môžu získať späť v rámci trojročnej lehoty.
• Limit 2 % podľa Mais Habitação sa týka niečoho iného. Obmedzuje počiatočné nájomné v novej zmluve na byt, ktorý bol prenajatý v predchádzajúcich piatich rokoch. Nevzťahuje sa na ročnú aktualizáciu existujúcej zmluvy. Toto pravidlo počíta s koeficientom 2023 vo výške 1,0543. Pre ročné aktualizácie existujúcich zmlúv je koeficient 2023 1,02 (Lei 19/2022).
• Zvýšenie nájomného o menej, ako je koeficient. Nie je ustálené, či možno nevyužitú časť koeficientu daného roka uplatniť neskôr. Ak sa na to plánujete spoliehať, poraďte sa.

Ako zostať pod 2 300 € pre 10 % daňovú sadzbu

Od 1. januára 2026 do 31. decembra 2029 dopĺňa Decree-Law 97/2026 do Štatútu daňových výhod (EBF) článok 45-C. Nájomné sa zdaňuje paušálnou sadzbou 10 % namiesto 25 %, ak je nájom výlučne na bývanie a mesačné nájomné nepresahuje limit „primeraného nájomného“. Tento limit je 2,5-násobok minimálnej mesačnej mzdy na rok 2026, teda 2 300 €. Limit je pevne stanovený na úrovni roku 2026. Môže sa zvýšiť ministerskou vyhláškou (portaria) v súlade s koeficientom nájomného, ale automaticky sa nezvyšuje. Predtým, ako sa budete spoliehať na vyššiu hodnotu, overte si, či takáto vyhláška bola zverejnená.

Pri ročných aktualizáciách sú dôležité dva body tohto dekrétu (čl. 3):

• Nájomné zahŕňa všetko, čo sa platí na základe nájomnej zmluvy. To zahŕňa nábytok, vybavenie a služby, aj keď sa fakturujú samostatne.
• Test používa ročné nájomné vydelené počtom mesiacov v roku. Zvýšenie v priebehu roka sa preto spriemeruje.

Príklad. Nájomné je 2 250 € a od 1. marca 2027 ho zvýšite o 2,56 % na 2 307,60 €. Priemer za rok 2027: (2 × 2 250 € + 10 × 2 307,60 €) ÷ 12 = 2 298 €, tesne pod limitom. V roku 2028 by celý rok s nájomným 2 307,60 € prekročil 2 300 €, pokiaľ by dovtedy limit nebol aktualizovaný.

Ak by zvýšenie posunulo nájom nad hranicu, porovnajte dodatočné nájomné s daňovými nákladmi. Strata 10 % sadzby znamená platiť 25 % (alebo nižšiu sadzbu podľa dĺžky nájmu) z celého nájomného z tejto zmluvy. Nájomné môžete jednoducho zvýšiť o menej, ako je koeficient. Náš výklad pravidla o spriemerovaní by mal pre Váš konkrétny prípad potvrdiť daňový poradca.

Kontrolný zoznam

• Skontrolujte, či zmluva obsahuje vlastnú doložku o aktualizácii. Ak nie, uplatní sa oficiálny koeficient.
• Poznačte si dátum začiatku nájmu a dátum poslednej aktualizácie. Musí uplynúť dvanásť mesiacov.
• Vyhľadajte koeficient pre rok, v ktorom nové nájomné nadobúda účinnosť: 1,0256 pre rok 2027.
• Pripočítajte vynechané koeficienty, ktoré sú ešte v rámci troch rokov, a vynásobte ich medzi sebou.
• Vypočítajte nové nájomné a zaokrúhlite ho nahor na cent.
• Ak využívate 10 % sadzbu, porovnajte výsledok s limitom 2 300 €.
• Nechajte list podpísať všetkých prenajímateľov. Pošlite ho doporučene s doručenkou najmenej 30 dní pred dátumom účinnosti, plus čas na doručenie poštou.
• Uschovajte list, potvrdenie o podaní a podpísanú doručenku.
• Od dátumu účinnosti vystavujte potvrdenia o nájomnom na novú sumu.