Kako se dohodek od oddajanja na Portugalskem obdavči v letu 2026: 10 %, 25 % in 0 %

Od 1. januarja 2026 se najemnina iz dolgoročnega stanovanjskega najema na Portugalskem obdavči po enotni stopnji 10 %, če mesečna najemnina znaša 2.300 € ali manj, je najem namenjen izključno bivanju in je dohodek prejet do 31. decembra 2029. Nad to mejo velja standardna enotna stopnja 25 %, ki jo daljši najemi lahko znižajo na 15 %, 10 % ali 5 %. Nekaj vrst najema je v celoti oproščenih. Pravila so odvisna od pogodbe, ne od kraja Vašega prebivanja, zato lastniki s prebivališčem v tujini plačajo enake stopnje. V nadaljevanju pojasnjujemo vsako stopnjo, možnosti za englobamento (obdavčitev po progresivnih stopnjah) in kako so številke videti v praksi.

Katera stopnja velja za Vaš najem

Portugalska davčna zakonodaja najemnino obravnava kot rendimentos prediais (dohodek iz nepremičnin, »kategorija F«). Davek se obračuna od neto zneska: od najemnine, prejete v letu, zmanjšane za odbitne stroške za to nepremičnino. Za večino zasebnih lastnikov se ta neto znesek obdavči po enotni »avtonomni« stopnji. Ne prišteje se k Vašim drugim dohodkom.

Kadar bi se lahko uporabila več kot ena stopnja, se uporabi najnižja. Novi zakon to izrecno določa.

Nova 10-odstotna stopnja: kdo je upravičen

10-odstotna stopnja je v novem členu 45-C Estatuto dos Benefícios Fiscais (Statut davčnih ugodnosti), ki ga je dodala uredba Decreto-Lei 97/2026 z dne 20. maja 2026. Ima tri pogoje:

• Samo za bivanje. Najem mora biti namenjen izključno bivanju. Pogodba, ki dovoljuje tudi pisarno, registrirani sedež podjetja ali poslovno rabo, ni upravičena.
• Zmerna najemnina. Mesečna najemnina ne sme presegati 2,5-kratnika minimalne mesečne plače za leto 2026 v višini 920 €, kar je 2.300 €. Vlada lahko to mejo posodobi s portaria (ministrsko odredbo) v skladu z letnim koeficientom za uskladitev najemnin. V času pisanja posodobitev še ni bila objavljena.
• Časovna omejitev. Zajema najemnino, prejeto od 1. januarja 2026 do 31. decembra 2029.

Vprašanja, ki jih lastniki pogosto zastavljajo:

• Obstoječi najemi so upravičeni. Nove pogodbe ne potrebujete. Stopnja velja za najeme, ki že trajajo.
• Meja velja za posamezno pogodbo in je ostra. Meri se na celotni najemnini iz pogodbe, tudi če je najemnikov ali solastnikov več. Če najemnina znaša 2.301 €, se po stopnji 25 % obdavči celotna pogodba, ne le presežek.
• Dodatki se štejejo. Najemnina za preizkus vključuje zneske za pohištvo, opremo, pripadajoče dele nepremičnine in storitve, ki ji povečujejo vrednost, tudi če se zaračunavajo po ločenem dogovoru. Razdelitev najemnine 2.600 € na 2.250 € najemnine in 350 € za »pohištvo« ne deluje.
• Spremembe najemnine med letom. Pri preizkusu se upošteva letna najemnina, deljena s številom mesecev, ki so v letu minili.
• Ni najkrajšega trajanja najema. Osnutki ukrepa iz začetka leta 2026 so omenjali najmanj triletno trajanje, nekatere spletne strani pa to še vedno ponavljajo. Končno besedilo člena 45-C in uredbe ne vsebuje najkrajšega trajanja. Splošna pravila civilnega zakonika o trajanju najema še vedno veljajo.
• Oddaja družbi. V zavezujočem mnenju PIV_30751 (objavljenem 22. septembra 2026) je Autoridade Tributária (davčna uprava, AT) 10-odstotno stopnjo priznala za najem, sklenjen z družbo. Stanovanje se je moralo uporabljati izključno kot stalno prebivališče fizične osebe, navedene v pogodbi, pogodba pa je morala prepovedovati podnajem in poslovno rabo.

Ali 10-odstotna stopnja velja, če živite v tujini?

Da, glede na besedilo zakona. Člen 45-C ne postavlja pogoja glede davčnega rezidentstva najemodajalca. Najemnina od nepremičnine na Portugalskem je dohodek iz portugalskega vira, ne glede na to, kje živite, in zanjo veljajo enake stopnje iz člena 72 kot za rezidente.

To se ujema z razlago prejšnjih ukrepov:

• Portugalska zbornica pooblaščenih računovodij (OCC, mnenje PT28608, maj 2025) je potrdila, da znižanja glede na trajanje najema veljajo za nerezidente.
• AT je januarja 2025 potrdila, da oprostitev za nekdanja stanovanja AL zajema tudi nerezidente, in navedla, da je prebivališče »nepomembno«.

Nismo še našli mnenja ali okrožnice AT, ki bi neposredno obravnavala nerezidente in člen 45-C. Obrazci za davčno napoved za leto 2026 bodo objavljeni šele v začetku leta 2027. Če gre za velike zneske, prosite svojega svetovalca, naj to potrdi za Vaš primer.

25-odstotna stopnja in znižanja glede na trajanje najema

Če najemnina presega 2.300 €, je osnovna stopnja za stanovanjski najem 25 % (CIRS čl. 72(2)). Paket Mais Habitação (zakon 56/2023) jo je za dohodke od leta 2023 dalje znižal z 28 %. Daljši najemi za stalno bivanje to stopnjo znižajo (čl. 72(3) do (5)):

• Od 5 do manj kot 10 let: minus 10 odstotnih točk, torej 15 %. Vsako podaljšanje za enako obdobje odšteje še 2 točki, skupaj največ 10 dodatnih točk. Najnižja možna stopnja po tej poti je 5 %.
• Od 10 do manj kot 20 let: minus 15 odstotnih točk, torej 10 %.
• 20 let ali več: minus 20 odstotnih točk, torej 5 %.

Ta znižanja veljajo pri kateri koli najemnini, zato so glavno orodje nad 2.300 €. Pod 2.300 € je najem za 20 let ali več še vedno ugodnejši od 10-odstotne stopnje.

Obstaja past. Če se najem konča predčasno iz razloga, ki ga je mogoče pripisati Vam kot najemodajalcu, izgubite znižanje od začetka pogodbe ali podaljšanja. To morate nato prijaviti in plačati razliko z nadomestilnimi obrestmi (čl. 72(20)).

Režimi z 0 %

Dostopna najemnina (RSAA). Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (poenostavljeni režim dostopnih najemnin) je začel veljati 1. septembra 2026 in nadomešča stari program dostopnih najemnin. Najemnina iz upravičene pogodbe je v celoti oproščena IRS. Pogoji so:

• Najemnina ne sme presegati zgornje meje za posamezno vrsto stanovanja, določene pri 80 % mediane najemnine INE za občino.
• Najem mora trajati vsaj 3 leta za stalno bivališče ali vsaj 3 mesece za začasno bivanje osebe, katere davčno prebivališče je v drugi občini.
• Do 15. januarja leta po podpisu morate pogodbo in dokazilo o njeni registraciji pri Finanças naložiti na platformo IHRU (stanovanjskega inštituta).

Konec septembra 2026 portaria, ki določa zgornje meje najemnin, in platforma IHRU še nista bili na voljo, zato režima v praksi še ni mogoče uporabiti. Preden se nanj zanesete, preverite stanje.

Nekdanji kratkoročni najemi. Najemnina je do 31. decembra 2029 oproščena IRS, če sta izpolnjena oba pogoja:

• Stanovanje je bilo do 31. decembra 2022 registrirano kot Alojamento Local in uporabljeno za kratkoročno oddajanje.
• Preneseno je bilo v dolgoročni stanovanjski najem, ki je bil podpisan in registriran na Portal das Finanças do 31. decembra 2024.

Rok za podpis upravičene pogodbe je potekel, zato nove pretvorbe te oprostitve ne morejo uporabiti.

Če se odločite za englobamento, je treba oproščeno najemnino RSAA vseeno upoštevati pri izračunu stopnje za Vaše druge dohodke.

Englobamento: kdaj lahko pomagajo progresivne stopnje

Englobamento (združevanje) pomeni, da neto najemnino prištejete k drugim dohodkom in skupni znesek obdavčite po progresivnih stopnjah IRS. Za leto 2026 se začnejo pri 12,5 % za prvih 8.342 € obdavčljivega dohodka in dosežejo 48 % nad 86.634 €.

• Portugalski rezidenti se lahko zanj odločijo vsako leto v svoji napovedi (čl. 72(13)). Če to storite, morate vključiti ves dohodek kategorije F (čl. 22(5)). Najnižji razred je 12,5 %, zato je englobamento skoraj nikoli ugodnejši od 10-odstotne stopnje. Pomaga lahko, kadar je najemnina obdavčena po 25 % in je Vaš skupni dohodek nizek. Pred oddajo napovedi preverite obe možnosti v simulatorju na Portal das Finanças.
• Rezidenti druge države EU/EGP se lahko po čl. 17-A odločijo za obdavčitev kot rezident. To velja le, če portugalski dohodek predstavlja vsaj 90 % njihovega svetovnega dohodka. Stopnja se nato določi glede na svetovni dohodek, zato je to primerno predvsem za osebe, katerih edini pravi dohodek je portugalska najemnina. Čl. 72(15) rezidentom EU/EGP daje tudi možnost progresivnih stopenj, vendar se njegovo besedilo sklicuje na kategorijo s 28 % in ne izrecno na 25-odstotno stanovanjsko stopnjo. Svetovalca prosite, naj potrdi, ali velja za Vašo stanovanjsko najemnino.
• Rezidenti zunaj EU/EGP (na primer v Združenem kraljestvu, ZDA, Švici ali Braziliji) možnosti englobamento nimajo. Plačajo zgoraj navedene enotne stopnje.

Odbitki, odtegljaj in oddaja napovedi

• Odbitki (čl. 41). To so stroški, dejansko plačani za dosego najemnine: IMI, stroški etažne lastnine, popravila in vzdrževanje, zavarovanje za primer neplačila najemnine in kolkovina na najemno pogodbo. Upoštevajo se tudi popravila, plačana v 24 mesecih pred prvim najemom. Stroškov financiranja, amortizacije, pohištva in gospodinjskih aparatov ter AIMI ni mogoče odšteti. Shranite račune, izdane na Vašo NIF. Ta pravila so enaka za rezidente in nerezidente.
• Odtegljaj. Najemnik z organiziranim knjigovodstvom (večina družb) mora od vsakega plačila najemnine odtegniti davek: 10 % za najeme, upravičene po členu 45-C, sicer 25 % (čl. 101). Odtegnjeni znesek se upošteva pri končnem obračunu. Najemniki, ki so fizične osebe, davka ne odtegujejo.
• Oddaja napovedi. Najemnino prijavite v letni napovedi IRS (Modelo 3 z Anexo F) med 1. aprilom in 30. junijem naslednjega leta. Napoved morajo oddati tudi nerezidenti s portugalsko najemnino. Morebitni davek je običajno treba plačati do 31. avgusta. Za najemnino, prejeto od januarja do maja 2026, preden je bila uredba objavljena, še vedno velja 10-odstotna stopnja. Morebitni presežek davka, odtegnjenega po 25 % v teh mesecih, se poračuna v napovedi.

Najemnino lahko obdavči tudi Vaša država prebivališča. Po večini davčnih pogodb Portugalska obdavči prva, Vaša država pa nato prizna olajšavo z odbitkom ali oprostitvijo.

Izračunani primeri

Primeri veljajo za enega lastnika in en najem izključno za bivanje v celotnem letu 2026, brez posebnega režima. Stroški so ponazoritveni.

Pri 2.500 € na mesec bi petletni najem znižal davek na 4.125 € (15 %), desetletni pa na 2.750 € (10 %).

Če najemnino namesto pri 2.500 € določite pri 2.300 €, znaša neto obdavčljiva najemnina 25.100 €, davek pa 2.510 €. Vaš dohodek po davku in stroških se zviša z 20.625 € na 22.590 €, čeprav poberete 2.400 € manj najemnine.

Kontrolni seznam

• Prepričajte se, da pogodba navaja, da je namenjena izključno bivanju, ter prepoveduje poslovno rabo in podnajem.
• Če želite 10-odstotno stopnjo, naj skupna mesečna najemnina, vključno s pohištvom, parkiriščem ali stroški storitev, ne presega 2.300 €.
• Najem registrirajte pri Finanças in shranite dokazilo. Od tega so odvisni RSAA in druge ugodnosti.
• Če najemnina presega 2.300 €, razmislite o najemu za 5, 10 ali 20 let in poskrbite, da ga sami ne boste končali predčasno.
• Shranite račune za IMI, stroške etažne lastnine, zavarovanje in popravila, izdane na Vašo NIF.
• Če ste rezident EU/EGP z malo drugimi dohodki, pred oddajo napovedi preverite možnost po čl. 17-A.
• Modelo 3 z Anexo F za najemnino iz leta 2026 oddajte med 1. aprilom in 30. junijem 2027, davek pa plačajte do 31. avgusta.