Så beskattas hyresinkomster i Portugal 2026: 10 %, 25 % och 0 %

Från den 1 januari 2026 beskattas hyra från ett långsiktigt bostadshyresavtal i Portugal med en schablonsats på 10 % om månadshyran är 2 300 € eller lägre, hyresavtalet enbart avser bostad och inkomsten tas emot senast den 31 december 2029. Över den gränsen gäller den ordinarie schablonsatsen på 25 %, och längre hyresavtal kan sänka den till 15 %, 10 % eller 5 %. Ett fåtal uthyrningar är helt skattefria. Reglerna utgår från avtalet, inte från var du bor, så ägare bosatta utomlands betalar samma skattesatser. Nedan förklarar vi varje skattesats, möjligheterna till englobamento (beskattning enligt progressiva skattesatser) och hur siffrorna ser ut i praktiken.

Vilken skattesats som gäller för ditt hyresavtal

Portugisisk skattelag behandlar hyra som rendimentos prediais (fastighetsinkomster, ”kategori F”). Skatten tas ut på nettobeloppet: den hyra du har tagit emot under året minus de avdragsgilla kostnaderna för den fastigheten. För de flesta privata ägare beskattas detta nettobelopp med en ”autonom” schablonsats. Det läggs inte ihop med dina övriga inkomster.

När mer än en skattesats skulle kunna gälla får du den lägsta. Den nya lagen säger det uttryckligen.

Den nya skattesatsen 10 %: vem som kvalificerar

Skattesatsen 10 % finns i en ny artikel 45-C i Estatuto dos Benefícios Fiscais (lagen om skatteförmåner), som infördes genom Decreto-Lei 97/2026 av den 20 maj 2026. Den har tre villkor:

• Enbart bostad. Hyresavtalet måste uteslutande avse bostad. Ett avtal som också tillåter kontor, registrerad företagsadress eller näringsverksamhet kvalificerar inte.
• Måttlig hyra. Månadshyran får inte överstiga 2,5 gånger 2026 års minimimånadslön på 920 €, vilket är 2 300 €. Regeringen kan uppdatera denna gräns genom portaria (ministerförordning) i takt med den årliga koefficienten för hyresjustering. Ingen uppdatering hade offentliggjorts när detta skrevs.
• Tidsgräns. Den omfattar hyra som tas emot från den 1 januari 2026 till den 31 december 2029.

Frågor som ägare ofta ställer:

• Befintliga hyresavtal kvalificerar. Du behöver inget nytt avtal. Skattesatsen gäller hyresavtal som redan löper.
• Gränsen gäller per avtal, och den är skarp. Den mäts på hela hyran enligt avtalet, även om det finns flera hyresgäster eller flera delägare. Om hyran är 2 301 € beskattas hela avtalet med 25 %, inte bara det överskjutande beloppet.
• Tillägg räknas. Den hyra som prövas inkluderar belopp för möbler, utrustning, tillhörande delar av fastigheten och tjänster som höjer dess värde, även om de debiteras enligt ett separat avtal. Att dela upp en hyra på 2 600 € i 2 250 € i hyra plus 350 € för ”möbler” fungerar inte.
• Hyresändringar under året. Prövningen använder årshyran delad med antalet månader som har gått av året.
• Ingen minsta hyrestid. Utkast till åtgärden i början av 2026 nämnde en minimitid på tre år, och vissa webbplatser upprepar det fortfarande. Den slutliga texten i artikel 45-C och lagdekretet innehåller ingen minimitid. De allmänna reglerna om hyresavtalets löptid i civilrättslagen gäller fortfarande.
• Uthyrning till ett företag. I det bindande förhandsbeskedet PIV_30751 (rapporterat den 22 september 2026) godtog Autoridade Tributária (skattemyndigheten, AT) skattesatsen 10 % för ett hyresavtal med ett företag. Bostaden måste uteslutande användas som permanent bostad för en i avtalet namngiven privatperson, och avtalet måste förbjuda andrahandsuthyrning och näringsverksamhet.

Gäller skattesatsen 10 % om du bor utomlands?

Ja, enligt lagens ordalydelse. Artikel 45-C har inget villkor om hyresvärdens skatterättsliga hemvist. Hyra från en fastighet i Portugal är inkomst med källa i Portugal var du än bor, och den omfattas av samma skattesatser i artikel 72 som för personer bosatta i Portugal.

Detta stämmer med hur tidigare åtgärder har tolkats:

• De auktoriserade redovisningskonsulternas organisation i Portugal (OCC, yttrande PT28608, maj 2025) bekräftade att nedsättningarna för hyresavtalets längd gäller personer bosatta utomlands.
• AT bekräftade i januari 2025 att undantaget för tidigare AL-bostäder också omfattar personer bosatta utomlands och sade att hemvisten var ”irrelevant”.

Vi har ännu inte hittat något förhandsbesked eller cirkulär från AT som direkt behandlar personer bosatta utomlands och artikel 45-C. Deklarationsblanketterna för 2026 publiceras inte förrän i början av 2027. Om det står mycket pengar på spel, be din rådgivare bekräfta detta för ditt fall.

Skattesatsen 25 % och nedsättningarna för hyresavtalets längd

Om hyran överstiger 2 300 € är grundskattesatsen för ett bostadshyresavtal 25 % (CIRS art. 72(2)). Den sänktes från 28 % genom Mais Habitação (Lei 56/2023) från och med 2023 års inkomster. Längre hyresavtal för permanent boende sänker den skattesatsen (art. 72(3) till (5)):

• 5 till under 10 år: minus 10 procentenheter, alltså 15 %. Varje förlängning med samma längd drar av ytterligare 2 procentenheter, upp till sammanlagt 10 extra procentenheter. Den lägsta möjliga skattesatsen på denna väg är 5 %.
• 10 till under 20 år: minus 15 procentenheter, alltså 10 %.
• 20 år eller mer: minus 20 procentenheter, alltså 5 %.

Dessa nedsättningar gäller oavsett hyrans storlek, så de är det främsta verktyget över 2 300 €. Under 2 300 € slår ett hyresavtal på 20 år eller mer fortfarande skattesatsen 10 %.

Det finns en hake. Om hyresavtalet upphör i förtid av en orsak som kan tillskrivas dig som hyresvärd förlorar du nedsättningen från början av avtalet eller förlängningen. Du måste då anmäla detta och betala mellanskillnaden med kompensationsränta (art. 72(20)).

Ordningarna med 0 %

Överkomlig hyra (RSAA). Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (den förenklade ordningen för överkomliga hyror) trädde i kraft den 1 september 2026 och ersätter det tidigare programmet för överkomliga hyror. Hyra från ett kvalificerande avtal är helt undantagen från IRS. Villkoren är:

• Hyran får inte överstiga ett tak per bostadstyp, fastställt till 80 % av INE:s medianhyra för kommunen.
• Hyresavtalet måste gälla i minst 3 år för en permanent bostad, eller minst 3 månader för en tillfällig vistelse för någon vars skatterättsliga hemvist ligger i en annan kommun.
• Senast den 15 januari året efter att du har skrivit under måste du ladda upp avtalet och bevis på att det har registrerats hos Finanças till en plattform hos IHRU (bostadsinstitutet).

I slutet av september 2026 fanns varken den portaria som fastställer hyrestaken eller IHRU:s plattform tillgänglig ännu, så ordningen kan ännu inte användas i praktiken. Kontrollera innan du förlitar dig på den.

Tidigare korttidsuthyrning. Hyran är undantagen från IRS till och med den 31 december 2029 om båda följande villkor är uppfyllda:

• Bostaden var registrerad som Alojamento Local och användes för korttidsuthyrning senast den 31 december 2022.
• Den övergick till ett långsiktigt bostadshyresavtal som undertecknades och registrerades på Portal das Finanças senast den 31 december 2024.

Fristen för att teckna ett kvalificerande hyresavtal har passerat, så nya omställningar kan inte använda detta undantag.

Om du väljer englobamento måste undantagen RSAA-hyra ändå räknas med när skattesatsen på dina övriga inkomster bestäms.

Englobamento: när progressiva skattesatser kan hjälpa

Englobamento (sammanläggning) innebär att du lägger ihop din nettohyra med dina övriga inkomster och beskattar summan enligt de progressiva IRS-skattesatserna. För 2026 börjar dessa på 12,5 % på de första 8 342 € av den beskattningsbara inkomsten och når 48 % över 86 634 €.

• Personer bosatta i Portugal kan välja det varje år i sin deklaration (art. 72(13)). Om du gör det måste alla dina inkomster i kategori F tas med (art. 22(5)). Det lägsta skiktet är 12,5 %, så englobamento slår nästan aldrig skattesatsen 10 %. Det kan hjälpa när hyran beskattas med 25 % och din totala inkomst är låg. Pröva båda alternativen i simulatorn på Portal das Finanças innan du deklarerar.
• Personer bosatta i en annan EU/EES-stat kan välja att beskattas som bosatta i Portugal enligt art. 17-A. Det gäller endast om de portugisiska inkomsterna utgör minst 90 % av deras globala inkomster. Skattesatsen bestäms då med hänvisning till de globala inkomsterna, så detta passar främst personer vars enda egentliga inkomst är den portugisiska hyran. Art. 72(15) ger också personer bosatta i EU/EES ett alternativ med progressiva skattesatser, men dess lydelse hänvisar till kategorin med 28 % och inte uttryckligen till skattesatsen 25 % för bostäder. Be en rådgivare bekräfta om det gäller din bostadshyra.
• Personer bosatta utanför EU/EES (till exempel i Storbritannien, USA, Schweiz eller Brasilien) har ingen möjlighet till englobamento. De betalar schablonsatserna ovan.

Avdrag, källskatt och deklaration

• Avdrag (art. 41). Dessa är kostnader som faktiskt har betalats för att få in hyran: IMI, samfällighetsavgifter, reparationer och underhåll, försäkring mot uteblivna hyresbetalningar och stämpelskatt på hyresavtalet. Reparationer som betalats under de 24 månaderna före det första hyresavtalet räknas också. Finansieringskostnader, avskrivningar, möbler och vitvaror samt AIMI kan inte dras av. Spara fakturor utställda på ditt NIF. Dessa regler är desamma för personer bosatta i Portugal och utomlands.
• Källskatt. En hyresgäst med organiserad bokföring (de flesta företag) måste innehålla skatt på varje hyresbetalning: 10 % för hyresavtal som kvalificerar enligt artikel 45-C, annars 25 % (art. 101). Det innehållna beloppet räknas av mot din slutliga skatt. Hyresgäster som är privatpersoner gör inget skatteavdrag.
• Deklaration. Du deklarerar hyran i den årliga IRS-deklarationen (Modelo 3, med Anexo F) mellan den 1 april och den 30 juni året därpå. Personer bosatta utomlands med portugisisk hyra måste också deklarera. Eventuell skatt att betala ska normalt betalas senast den 31 augusti. Hyra som togs emot från januari till maj 2026, innan lagdekretet offentliggjordes, får ändå skattesatsen 10 %. Eventuell extra skatt som innehölls med 25 % under de månaderna regleras i deklarationen.

Ditt hemland kan också beskatta hyran. Enligt de flesta skatteavtal beskattar Portugal först och ditt hemland ger sedan lättnad genom avräkning eller undantag.

Räkneexempel

Exemplen gäller en ägare och ett hyresavtal som enbart avser bostad under hela 2026, utan någon särskild ordning. Kostnaderna är illustrativa.

Vid 2 500 € i månaden skulle ett hyresavtal på 5 år sänka skatten till 4 125 € (15 %), och ett hyresavtal på 10 år till 2 750 € (10 %).

Om du sätter hyran till 2 300 € i stället för 2 500 € blir den skattepliktiga nettohyran 25 100 € och skatten 2 510 €. Din inkomst efter skatt och kostnader ökar från 20 625 € till 22 590 €, trots att du får in 2 400 € mindre i hyra.

Checklista

• Se till att avtalet anger att det enbart avser bostad och förbjuder näringsverksamhet och andrahandsuthyrning.
• Håll den totala månadshyran, inklusive eventuella avgifter för möbler, parkering eller tjänster, på eller under 2 300 € om du vill ha skattesatsen 10 %.
• Registrera hyresavtalet hos Finanças och spara beviset. RSAA och andra förmåner är beroende av det.
• Om hyran överstiger 2 300 €, överväg ett hyresavtal på 5, 10 eller 20 år, och se till att du inte själv avslutar det i förtid.
• Spara fakturor för IMI, samfällighetsavgifter, försäkring och reparationer, utställda på ditt NIF.
• Om du är bosatt i EU/EES och har små övriga inkomster, kontrollera alternativet enligt art. 17-A innan du deklarerar.
• Lämna Modelo 3 med Anexo F mellan den 1 april och den 30 juni 2027 för din hyra 2026, och betala senast den 31 augusti.