Att gå från Alojamento Local till ett långsiktigt hyresavtal i Portugal

Att gå från alojamento local (AL, tillståndspliktig korttidsuthyrning) till ett långsiktigt hyresavtal handlar mest om pappersarbete. Du anmäler att AL-verksamheten upphör, vilket avregistrerar registreringen. Du avslutar eller ändrar din näringsverksamhet hos skattekontoret. Därefter tecknar och registrerar du ett vanligt bostadshyresavtal. Det fullständiga IRS-undantaget för tidigare AL-bostäder är nu stängt för nya omställningar, eftersom hyresavtalet måste ha undertecknats och registrerats senast den 31 december 2024. Hyra från ett nytt hyresavtal beskattas i stället som vanlig hyresinkomst, ofta med 25 % eller 10 %. Innan du ställer om bör du kontrollera om du någonsin skulle kunna återgå till AL i ditt område, och om moms som du har dragit av tidigare måste betalas tillbaka.

Var AL-reglerna står 2026

• Mais Habitação (Lei 56/2023) stoppade nya AL-registreringar i hela landet 2023.
• Decreto-Lei 76/2024, i kraft sedan den 1 november 2024, upphävde det nationella stoppet och överlämnade kontrollen till kommunerna:
  • Registreringar upphör inte längre att gälla.
  • Kommunerna kan anta egna AL-föreskrifter, med áreas de contenção (begränsningsområden) och áreas de crescimento sustentável (områden för hållbar tillväxt), avgränsade per församling (DL 128/2014, art. 15-A).
• Decreto-Lei 151/2026 ger kommuner som hade fler än 1 000 AL-registreringar den 31 december 2025 tid till den 31 december 2026 att besluta om sina föreskrifter. Under tiden får de förlänga stopp för nya registreringar.
• Lissabon och Porto begränsar redan nya AL kraftigt:
  • Lissabons föreskrifter, som antogs i december 2025, har absoluta och relativa begränsningsområden.
  • Porto har stoppat nya AL i den historiska stadskärnan och i Bonfim.

Varför detta spelar roll innan du ställer om. I ett begränsningsområde kan en kommuns föreskrifter vägra en ny AL-registrering för en bostad som har hyrts ut med ett bostadshyresavtal under de föregående två åren (DL 128/2014, art. 15-B). När du väl har avregistrerat dig kan det vara svårt eller omöjligt att få tillbaka en registrering. Kontrollera först din kommuns gällande AL-föreskrifter.

Hur du avslutar en AL-registrering, och vad som händer med den

Det finns inget alternativ för att ”pausa” en registrering du innehar. Enligt DL 128/2014 i dess ändrade lydelse:

• Anmälan om att verksamheten upphör. Du måste anmäla cessação da exploração (att verksamheten upphör) via Balcão Único Eletrónico (den elektroniska gemensamma kontaktpunkten, på gov.pt) inom 10 dagar från att det sker (art. 6). Du måste logga in med Chave Móvel Digital, ett medborgarkort (Cartão de Cidadão) eller ett digitalt certifikat. Porto tar till exempel inte ut någon avgift.
• Vad som händer med registreringen. När verksamheten upphör avregistreras registreringen (art. 9). Uppdateringen går automatiskt till Turismo de Portugals nationella register, Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Ditt AL-nummer upphör då att existera, och du kan inte återaktivera det senare.
• Bokningsplattformar. Du måste meddela Airbnb, Booking och andra plattformar inom samma 10 dagar och ta bort dina annonser.
• Turistskatt. Avsluta ditt konto på kommunens plattform för turistskatt, om din kommun har en sådan.

Att avsluta näringsverksamheten hos Finanças

AL-inkomster är inkomster av näringsverksamhet och beskattas i IRS kategori B. De flesta ägare har därför en öppen início de atividade (registrering av näringsverksamhet) på Portal das Finanças.

• Om AL var din enda verksamhet: lämna en declaração de cessação de atividade (anmälan om upphörande) inom 30 dagar från att du slutade (CIRS art. 112, CIVA art. 33). Du kan lämna den digitalt på Portal das Finanças. Om du har contabilidade organizada (fullständig bokföring) måste din contabilista certificado (auktoriserade redovisningskonsult) lämna in den.

• Om du har annan verksamhet i kategori B: lämnar du i stället en ändringsanmälan där du tar bort AL-verksamhetens kod.

• Moms. Långsiktig bostadsuthyrning är undantagen från moms (CIVA art. 9). Om du var registrerad i den normala momsordningen och drog av moms på köpet, renoveringsarbeten eller möbler kan en övergång till momsfri uthyrning utlösa en regularização (justering) till statens fördel:

  • för fastigheten och byggnadsarbeten, över en period på 20 år;
  • för andra investeringsvaror, över 5 år (CIVA art. 24–26).

  Om du bara använde undantaget för småföretag och aldrig drog av moms uppstår detta vanligtvis inte.

• Kapitalvinster och avskrivningar. Att ta ut en fastighet ur en näringsverksamhet har egna regler om vinster, som i regel skjuts upp till en försäljning. Om du har gjort avskrivningar med fullständig bokföring kan de behöva återföras under överföringsåret och de tre följande åren (CIRS art. 3(10)).

Momsjusteringen och kapitalvinstsituationen är de två tekniska punkter som du bör låta en redovisningskonsult kontrollera innan du lämnar in något.

Från kategori B till kategori F: hur skatten förändras

För långsiktig uthyrning:

• Skattesatsen 25 % sänks för längre hyresavtal, med början vid hyresavtal på 5 år eller mer.
• Skattesatsen 10 % (EBF art. 45-C, införd genom Decreto-Lei 97/2026) gäller från den 1 januari 2026 till den 31 december 2029. Den omfattar avtal som uteslutande används för bostad, med en hyra inom gränsen för måttlig hyra, som är 2 300 € i månaden 2026.
• Avdrag. Du kan dra av kostnader som IMI, samfällighetsavgifter, reparationer, underhåll och hyresförsäkring. Du kan inte dra av finansieringskostnader, avskrivningar, AIMI eller möbler, vitvaror och inredning (CIRS art. 41).

Vissa frågor om skattesatsen 10 % är fortfarande olösta. Fråga din rådgivare hur den tillämpas på personer bosatta utomlands och om den kräver en minsta hyrestid.

Gäller undantaget för hyra från tidigare AL-bostäder fram till 2029 fortfarande?

Mais Habitação införde ett fullständigt undantag från IRS och IRC för hyra från bostäder som förts över från AL till permanent bostadsuthyrning (EBF art. 74-A). Det omfattar hyra som tas emot till och med den 31 december 2029, utan något hyrestak. Samtliga följande villkor måste vara uppfyllda:

1. Hyran kommer från att en fastighet som användes för AL har förts över till ett hyresavtal för permanent boende.
2. AL-verksamheten var registrerad, och fortfarande i bruk som AL, senast den 31 december 2022.
3. Hyresavtalet undertecknades och registrerades hos skattekontoret senast den 31 december 2024.

Vad detta innebär i dag:

• Om du ställer om nu kan du inte kvalificera. Fristen 2024 har passerat och har inte förlängts.
• Om du redan kvalificerar:
  • Automatiska förlängningar av samma hyresavtal behåller undantaget.
  • Om hyresavtalet upphör och du tecknar ett nytt avtal efter 2024, även med samma hyresgäst, förloras undantaget. Skattekontoret bekräftade detta i ett bindande förhandsbesked (ärende 26669, 2024).
  • Avregistrering av AL-verksamheten före den 31 december 2022 diskvalificerade också ägare.
• Personer bosatta utomlands kvalificerar på samma villkor, enligt skattekontoret (januari 2025).
• Redovisning. Du deklarerar fortfarande den undantagna hyran i din årliga IRS-deklaration, i ett särskilt fält i Anexo F.

Jämför de två alternativens nettoavkastning

Jämför inte bruttosiffror. Använd dina egna siffror, för minst ett helt år, i denna modell.

Nettoinkomst från AL

1. Bokade nätter × genomsnittligt pris per natt = bruttointäkter.
2. Dra av plattformsprovisioner, städning och tvätt, el och vatten, internet och tv, förbrukningsartiklar, förvaltningsarvoden, underhåll och utbyte av möbler, AL-försäkring, bokföring, samfällighetsavgifter och IMI.
3. Dra av inkomstskatt. Beräkna den på 35 % (eller 50 %) av intäkterna med din marginalskattesats, och lägg till eventuell moms som du inte kan föra vidare.

Nettoinkomst från långtidsuthyrning

1. Månadshyra × 12, minus ett avdrag för tomma månader mellan hyresgäster.
2. Dra av IMI, samfällighetsavgifter, försäkring, underhåll, förvaltningsarvoden och eventuell hyresgarantiförsäkring.
3. Dra av den stämpelskatt du betalar i början av varje hyresavtal, som är 10 % av en månadshyra.
4. Dra av skatt med 25 % eller 10 % på nettobeloppet (hyra minus avdragsgilla kostnader), eller din skattesats vid sammanläggning om den är lägre.

Nettoavkastning = nettoinkomst ÷ bostadens nuvarande marknadsvärde × 100. Jämför också hur många timmar du lägger ned, hur mycket din inkomst varierar och risken för hyresskulder. Ett långsiktigt hyresavtal begränsar dessutom när du kan få tillbaka bostaden, på grund av reglerna om förlängning.

Möblerat eller omöblerat, förbrukning och försäkring

• Möbler. Du kan hyra ut bostaden möblerad, men möbler och vitvaror är inte avdragsgilla mot långsiktig hyra. Bifoga ett undertecknat besiktningsprotokoll med foton till hyresavtalet. Ta bort extrautrustning i hotellstil som linne, hygienartiklar och nyckelboxar.
• Förbrukning. Vid långtidsuthyrning tecknar hyresgästen vanligtvis el, vatten och gas i sitt eget namn. Kom överens i hyresavtalet om vem som har vilket avtal, och läs av mätarna vid överlämnandet. Säg upp tjänster som bara behövs för AL, till exempel gäst-wifi, städavtal och abonnemang på kanalhanterare.
• Försäkring. AL kräver en ansvarsförsäkring på minst 75 000 € per skada (DL 128/2014, art. 13-A). Ersätt den med en hemförsäkring för hyresvärdar. Om bostaden ligger i en byggnad under propriedade horizontal (en samfällighet) ska du behålla brandförsäkringen för din enhet. Överväg en hyresgarantiförsäkring.
• Tillstånd och certifikat. Kontrollera att licença de utilização (användningstillståndet) tillåter bostad. Kontrollera att energicertifikatet är giltigt innan du annonserar.

Checklista

1. Kontrollera din kommuns AL-föreskrifter och begränsningsområden, och bestäm dig för om du accepterar att du kanske inte kan återgå till AL.
2. Be en redovisningskonsult granska momsjustering, kapitalvinster och avskrivningar innan du avslutar något.
3. Fullfölj eller avboka eventuella framtida bokningar och anmäl sedan att AL-verksamheten upphör på Balcão Único Eletrónico inom 10 dagar.
4. Ta bort dina annonser och meddela plattformarna inom 10 dagar. Avsluta kontot för turistskatt.
5. Lämna anmälan om upphörande (eller en ändringsanmälan) på Portal das Finanças inom 30 dagar.
6. Byt försäkring, ordna förbrukningsavtalen och förbered besiktningsprotokollet och energicertifikatet.
7. Teckna hyresavtalet, lämna sedan Modelo 2 och betala stämpelskatt senast i slutet av månaden efter att hyresavtalet börjar löpa.
8. Utfärda elektroniska hyreskvitton varje månad och deklarera hyran i Anexo F påföljande vår.