Portal das Finanças för hyresvärdar: inloggning, hyresavtal och hyreskvitton

Som hyresvärd i Portugal har du nästan all kontakt med skattemyndigheten (AT) via Portal das Finanças. Du behöver göra fyra saker där. För det första: skaffa ett sätt att logga in. För det andra: anmäl varje hyresavtal senast i slutet av månaden efter att det börjar löpa, och betala stämpelskatt på 10 % av en månadshyra. För det tredje: utfärda ett elektroniskt hyreskvitto varje gång du får betalt, om du inte är undantagen (till exempel för att du är 65 år eller äldre), i vilket fall du i stället lämnar en årlig deklaration, Modelo 44. För det fjärde: anmäl varje ändring av hyresavtalet, och dess upphörande, senast i slutet av påföljande månad. Allt detta kan du göra från utlandet.

Portalen är på portugisiska; menynamnen nedan står i kursiv stil, och att skriva in dem i portalens sökfält är ofta den snabbaste vägen.

Hur loggar jag in på portalen, även från utlandet?

För att logga in behöver du ditt NIF (skattenummer) och en av två saker: ett lösenord (senha de acesso) eller Autenticação.gov, vilket innebär det portugisiska medborgarkortet (Cartão de Cidadão) eller Chave Móvel Digital (CMD, en mobil inloggning som använder ditt telefonnummer och en pinkod).

Alternativ 1: lösenord per post

1. Välj Registar-se (registrera dig) i portalen.
2. Fyll i formuläret med ditt NIF och din skatteadress och välj en säkerhetsfråga.
3. AT skickar lösenordet med CTT (det portugisiska postverket) till din skatteadress (domicílio fiscal). Det skickas aldrig per e-post eller någon annanstans; om du har ett skatteombud skickas det till ombudet.
4. AT anger i genomsnitt 5 arbetsdagar för leveransen. Post till en adress utomlands tar vanligtvis längre tid.
5. Logga in med Iniciar Sessão (logga in). Du måste genast välja ett nytt lösenord, eftersom det lösenord som skickats per post upphör att gälla efter första användningen.

Kontrollera först att din skatteadress är aktuell. När du har kommit in bekräftar du ditt telefonnummer och din e-postadress under Dados de Contacto (kontaktuppgifter). Med ett bekräftat telefonnummer kan du återställa ett bortglömt lösenord via sms (Recuperar senha, återställ lösenord) i stället för att vänta på ett nytt brev. Du kan också aktivera tvåstegsinloggning via sms (Segundo Fator de Autenticação, andra autentiseringsfaktor).

Alternativ 2: Chave Móvel Digital

Utländska medborgare kan koppla en CMD till sitt pass, men en passbaserad CMD måste aktiveras personligen. Det kan du göra vid ett medborgarservicekontor i Portugal eller, efter tidsbokning, vid ett portugisiskt konsulat utomlands. Ta med ditt pass och den telefon som ska ta emot sms-koden.

Att låta någon annan sköta det

Du kan ge en tredje part, till exempel en fastighetsförvaltare, behörighet att utfärda kvitton åt dig. Det gör du i Modelo 2 eller i portalen. Behörigheten omfattar endast kvitton; den ger inte tillgång till resten av dina skatteuppgifter. Du är fortfarande ansvarig för allt som lämnas in för sent eller felaktigt.

Var finns tjänsterna för hyresvärdar?

AT samlar tjänsterna för hyresvärdar i sitt uthyrningsområde, Arrendamento (ibland visat som e-Arrendamento). De viktigaste alternativen är:

• Contratos (avtal): Comunicar contrato (anmäl ett hyresavtal), Comunicar Alteração (anmäl en ändring), Comunicar Cessação (anmäl att ett hyresavtal har upphört) och Consultar contrato (visa ett hyresavtal).
• Recibos de Renda (hyreskvitton): Emitir (utfärda) och Consultar (visa, och makulera därifrån).
• Modelo 44: Preencher Declaração (fyll i deklarationen) och Consultar Declaração (visa en deklaration du har skickat).

Hur registrerar jag ett hyresavtal och betalar stämpelskatten?

Varje hyresavtal, andrahandsavtal och föravtal om hyra där hyresgästen redan har tillträtt bostaden måste anmälas till AT på Modelo 2 (deklarationen för stämpelskatt). Fristen är slutet av månaden efter att hyresavtalet börjar löpa (ett hyresavtal som börjar den 10 november: senast den 31 december). Om det finns flera hyresvärdar kan en av dem anmäla för alla och namnge de övriga.

1. Sök efter Comunicar contrato, eller öppna Contratos > Comunicar contrato.
2. Identifiera fastigheten med dess registerartikel (artigo matricial) och enhet, så som de anges i caderneta predial (fastighetsutdraget).
3. Ange varje hyresvärd och hyresgäst med NIF. Hyresgäster behöver portugisiska NIF.
4. Ange startdatum, löptid, hyra, hur ofta den betalas och användningen. För en bostad är användningen habitação (bostad). Sedan 2026 kan skattesatsen på hyran bero på att hyresavtalet enbart avser bostad, så ange användningen korrekt.
5. Spara utkastet, kontrollera det och skicka in.
6. När du skickar in beräknar AT imposto do selo (stämpelskatten) och utfärdar ett betalningsunderlag. Skattesatsen är 10 % av en månadshyra (den allmänna stämpelskattetabellen, punkt 2). Om hyran förändras över tid enligt avtalet beräknas skatten på den högsta hyran. Betala den inom samma frist: slutet av månaden efter att hyresavtalet börjar löpa.

Du kan i stället lämna in anmälan på ett skattekontor (Serviço de Finanças) endast i två fall: om du är 65 år eller äldre, eller om du inte har någon elektronisk brevlåda och dina hyresinkomster ligger under det gränsvärde som beskrivs i nästa avsnitt. Alla andra måste lämna in den digitalt.

En försenad eller utebliven Modelo 2 kan ge böter på 150 € till 3 750 € (RGIT art. 117(1)). Obetald stämpelskatt medför även ränta.

Ändringar av hyresavtalet

• Den årliga lagstadgade hyresjusteringen behöver inte anmälas. Anmäl den bara om du vill att kvittona automatiskt ska visa den nya hyran.
• En hyreshöjning som avtalats genom ändrade avtalsvillkor är en ändring: anmäl den med Comunicar Alteração senast i slutet av påföljande månad. Den medför stämpelskatt på 10 % av den månatliga höjningen.
• Om hyresvärden, hyresgästen, fastigheten eller avtalstypen ändras kan du inte använda formuläret för ändringar på nätet. Använd e-Balcão, portalens digitala kundtjänst, eller ett skattekontor.

Vem måste utfärda elektroniska hyreskvitton, och vem är undantagen?

Enligt CIRS artikel 115 och Portaria 98-A/2015 måste du utfärda ett elektroniskt hyreskvitto (recibo de renda eletrónico) för varje belopp som en hyresgäst betalar dig. Detta inkluderar depositioner (caução) och hyra som betalas i förskott (adiantamento). AT anger att kvittot ska utfärdas när du tar emot pengarna.

Du är undantagen (art. 5 i Portaria 98-A/2015) om något av följande gäller:

• Ålder: du var 65 år eller äldre den 31 december föregående år. Undantaget är personligt. Om fastigheten ägs av flera delägare är endast den delägare som är 65 år eller äldre undantagen.
• Arrenden: hyran kommer från ett avtal enligt regelverket för jordbruksarrende.
• Små inkomster utan elektronisk brevlåda: båda följande villkor måste vara uppfyllda.
  • Du har inte, och är inte skyldig att ha, en elektronisk brevlåda (caixa postal eletrónica).
  • Dina hyresinkomster föregående år var högst två gånger IAS (indexet för socialt stöd). För inkomster som togs emot 2025 var det 1 045 €. För 2026 anger AT 1 074,26 €. Om du inte hade några hyresinkomster förra året är frågan om du räknar med att årets hyra håller sig inom den gränsen.

Att vara undantagen betyder inte att du kan låta bli att rapportera. Om du är undantagen och väljer att inte utfärda elektroniska kvitton måste du lämna Modelo 44, som förtecknar den hyra du tagit emot under året. Den ska lämnas senast i slutet av februari året därpå. Denna frist flyttades från januari genom Decreto-Lei 49/2025 och tillämpades för första gången 2026; eftersom den 28 februari 2026 var en lördag föll det årets frist den 2 mars. Enligt sin nuvarande informationsbroschyr tar AT endast emot Modelo 44 digitalt, via Modelo 44 – Preencher Declaração. Du måste fortfarande ge din hyresgäst något bevis på betalningen.

Om du är undantagen kan du ändå välja att utfärda elektroniska kvitton. Så snart du utfärdar det första gäller de vanliga reglerna för dig. Samma dag måste du också utfärda kvitton för årets tidigare månader.

Hur utfärdar jag ett kvitto varje månad?

Du kan bara utfärda kvitton när hyresavtalet har anmälts.

1. Öppna Recibos de Renda > Emitir (eller sök efter ”recibo de renda”).
2. Välj hyresavtalet.
3. Ange den period betalningen avser och det datum då du faktiskt tog emot pengarna (data de recebimento).
4. Kontrollera beloppet. Portalen fyller i hyran från hyresavtalet, men du kan ändra den till det belopp som faktiskt betalats. Välj typ av betalning: hyra, deposition eller förskott.
5. Utfärda kvittot. Hyresgästen kan se det i sin egen del av portalen. Utfärdade kvitton finns tillgängliga i 4 år.

Några praktiska punkter:

• Ett kvitto omfattar hyresavtalet även om det finns flera hyresgäster.
• Delägare kan utfärda ett kvitto för hela hyran, eller var och en utfärda ett kvitto för sin egen andel.
• AT:s vägledning är att utfärda ett separat kvitto för varje månadshyra, snarare än ett kvitto som omfattar flera månader.
• Att inte utfärda ett kvitto, eller att utfärda det för sent, kan ge böter på 150 € till 3 750 € (RGIT art. 123).

Rätta eller makulera ett kvitto

Du kan inte redigera ett kvitto när det väl har utfärdats. För att rätta ett fel letar du upp det under Recibos de Renda > Consultar, makulerar det (Anular) och utfärdar ett korrekt kvitto. Du kan makulera ett kvitto fram till slutet av IRS-deklarationsperioden för det år hyran avser. Den perioden slutar normalt den 30 juni året därpå. Ett makulerat kvitto har ingen skatteeffekt, och AT meddelar hyresgästen att det har makulerats.

Vad händer om hyresgästen betalar för sent eller bara en del av hyran?

Ett kvitto är ett bevis på betalning. Om hyresgästen inte har betalat något utfärdar du inget kvitto.

• Delbetalning: utfärda ett kvitto för det belopp som faktiskt tagits emot, för den månaden. Utfärda ytterligare ett när resten kommer in.
• Försenad betalning: när pengarna kommer in utfärdar du kvittot för den månad de avser, med det verkliga datum då du tog emot dem. Enligt Código Civil art. 1041 kan du, när hyran är försenad, också kräva ersättning med 20 % av det skuldsatta beloppet. Du förlorar denna rätt om hyresgästen betalar inom 8 dagar från förfallodagen. Om det finns en borgensman (fiador) och hyresgästen inte har betalat inom dessa 8 dagar måste du underrätta borgensmannen inom de följande 90 dagarna.
• Ihållande hyresskulder: du kan säga upp hyresavtalet om hyresgästen ligger 3 månader eller mer efter (Código Civil art. 1083(3)). Du kan också säga upp det om hyresgästen betalar mer än 8 dagar för sent mer än fyra gånger under 12 månader, förutsatt att du varnade hyresgästen med rekommenderat brev efter den tredje förseningen (art. 1083(4)). Ett lagförslag som antogs i parlamentet den 30 september 2026 skulle förkorta dessa perioder, men det är ännu inte lag.

Hur anmäler jag att ett hyresavtal har upphört?

När ett hyresavtal upphör, oavsett anledning, anmäler du det med Contratos > Comunicar Cessação senast i slutet av månaden efter att det upphört. Ange det faktiska slutdatumet. Se till att du har utfärdat kvitton för alla betalningar som tagits emot fram till det datumet.

Att avsluta är inte att annullera: Anular under Consultar contrato är avsett för ett hyresavtal som registrerats av misstag, och är inte möjligt när det redan finns kvitton.

Viktiga tidsfrister

Om du kör fast kan du använda e-Balcão i portalen eller ringa AT:s kundtjänst på +351 217 206 707 (vardagar, 09:00–19:00).