Portal das Finanças для орендодавців: доступ, договори оренди та квитанції про оплату

Як орендодавець у Португалії Ви взаємодієте з податковою адміністрацією (AT) майже виключно через Portal das Finanças. Там Вам потрібно зробити чотири речі. По-перше, отримати спосіб входу. По-друге, повідомити про кожен договір оренди до кінця місяця, наступного за місяцем його початку, і сплатити гербовий збір у розмірі 10% місячної орендної плати. По-третє, видавати електронну квитанцію про оплату оренди щоразу, коли Вам платять, якщо Ви не звільнені від цього обов’язку (наприклад, тому що Вам 65 років або більше) — у такому разі Ви натомість подаєте одну річну декларацію, Modelo 44. По-четверте, повідомляти про будь-яку зміну договору та про його закінчення до кінця наступного місяця. Усе це можна зробити з-за кордону.

Портал працює португальською мовою; назви меню нижче наведено курсивом, і часто найшвидше ввести їх у рядок пошуку на порталі.

Як увійти на портал, зокрема з-за кордону?

Для входу потрібен Ваш NIF (податковий номер) і одне з двох: пароль (senha de acesso) або Autenticação.gov, тобто португальська картка громадянина (Cartão de Cidadão) чи Chave Móvel Digital (CMD, мобільний вхід із використанням номера телефону та PIN-коду).

Варіант 1: пароль поштою

1. На порталі оберіть Registar-se (зареєструватися).
2. Заповніть форму, вказавши свій NIF і податкову адресу, та оберіть контрольне запитання.
3. AT надсилає пароль поштою CTT (португальська пошта) на Вашу податкову адресу (domicílio fiscal). Його ніколи не надсилають електронною поштою чи на іншу адресу; якщо у Вас є фіскальний представник, пароль надходить йому.
4. AT зазначає, що доставка триває в середньому 5 робочих днів. Пошта на адресу за кордоном зазвичай іде довше.
5. Увійдіть через Iniciar Sessão (увійти). Ви одразу повинні встановити новий пароль, оскільки надісланий поштою пароль втрачає силу після першого використання.

Спершу перевірте, чи актуальна Ваша податкова адреса. Увійшовши, підтвердьте свій номер телефону та електронну пошту в розділі Dados de Contacto (контактні дані). З підтвердженим телефоном забутий пароль можна відновити через SMS (Recuperar senha, відновити пароль), а не чекати нового листа. Також можна ввімкнути двоетапний вхід через SMS (Segundo Fator de Autenticação, другий фактор автентифікації).

Варіант 2: Chave Móvel Digital

Іноземні громадяни можуть прив’язати CMD до свого паспорта, але CMD на основі паспорта потрібно активувати особисто. Це можна зробити в пункті обслуговування громадян у Португалії або, за попереднім записом, у португальському консульстві за кордоном. Візьміть із собою паспорт і телефон, на який надходитиме SMS-код.

Доручити це іншій особі

Ви можете уповноважити третю особу, наприклад керуючого нерухомістю, видавати квитанції від Вашого імені. Це робиться в Modelo 2 або на порталі. Повноваження стосується лише квитанцій; воно не дає доступу до решти Ваших податкових даних. Відповідальність за все, що подано із запізненням або неправильно, лежить на Вас.

Де знаходяться послуги для орендодавців?

AT об’єднує послуги для орендодавців у розділі оренди Arrendamento (іноді відображається як e-Arrendamento). Основні пункти:

• Contratos (договори): Comunicar contrato (повідомити про договір), Comunicar Alteração (повідомити про зміну), Comunicar Cessação (повідомити про закінчення договору) і Consultar contrato (переглянути договір).
• Recibos de Renda (квитанції про оплату оренди): Emitir (видати) і Consultar (переглянути, а звідти й анулювати).
• Modelo 44: Preencher Declaração (заповнити декларацію) і Consultar Declaração (переглянути надіслану декларацію).

Як зареєструвати договір оренди та сплатити гербовий збір?

Про кожен договір оренди, суборенди та попередній договір оренди, за яким орендар уже користується об’єктом, потрібно повідомити AT у Modelo 2 (декларації з гербового збору). Строк — до кінця місяця, наступного за місяцем початку оренди. (договір, що починається 10 листопада: до 31 грудня). Якщо орендодавців кілька, один із них може подати декларацію за всіх, вказавши інших.

1. Знайдіть через пошук Comunicar contrato або відкрийте Contratos > Comunicar contrato.
2. Ідентифікуйте об’єкт за його матричним номером (artigo matricial) і частиною (fração), як зазначено в caderneta predial (облікова картка нерухомості).
3. Вкажіть кожного орендодавця й орендаря за NIF. Орендарям потрібні португальські NIF.
4. Вкажіть дату початку, строк, орендну плату, періодичність платежів і призначення. Для житла призначення — habitação (житло). З 2026 року ставка податку на орендну плату може залежати від того, чи укладено договір виключно для проживання, тож указуйте призначення правильно.
5. Збережіть чернетку, перевірте її та надішліть.
6. Після надсилання AT розраховує imposto do selo (гербовий збір) і формує платіжний документ. Ставка — 10% місячної орендної плати (Загальна таблиця гербового збору, пункт 2). Якщо договір передбачає зміну орендної плати з часом, податок розраховується з найвищої орендної плати. Сплатіть його в той самий строк: до кінця місяця, наступного за місяцем початку оренди.

Подати декларацію в податковому відділенні (Serviço de Finanças) натомість можна лише у двох випадках: якщо Вам 65 років або більше, або якщо у Вас немає електронної поштової скриньки, а Ваш дохід від оренди нижчий за поріг, описаний у наступному розділі. Усі інші повинні подавати онлайн.

За несвоєчасне подання або неподання Modelo 2 можна отримати штраф від 150 € до 3 750 € (ст. 117(1) RGIT). На несплачений гербовий збір також нараховуються відсотки.

Зміни до договору оренди

• Про щорічну законну індексацію орендної плати повідомляти не обов’язково. Повідомте про неї лише тоді, коли хочете, щоб квитанції автоматично показували нову орендну плату.
• Підвищення орендної плати, погоджене шляхом зміни умов договору, є зміною: повідомте про нього через Comunicar Alteração до кінця наступного місяця. З нього сплачується гербовий збір у розмірі 10% місячного підвищення.
• Якщо змінюється орендодавець, орендар, об’єкт або тип договору, онлайн-форму зміни використати не можна. Скористайтеся e-Balcão, онлайн-службою підтримки порталу, або зверніться до податкового відділення.

Хто зобов’язаний видавати електронні квитанції про оплату оренди, а хто звільнений?

Згідно зі статтею 115 CIRS і Portaria 98-A/2015 Ви зобов’язані видавати електронну квитанцію про оплату оренди (recibo de renda eletrónico) на кожну суму, яку Вам сплачує орендар. Це стосується й застави (caução) та орендної плати, сплаченої наперед (adiantamento). AT вказує видавати квитанцію в момент отримання коштів.

Ви звільнені (ст. 5 Portaria 98-A/2015), якщо виконується хоча б одна з умов:

• Вік: станом на 31 грудня попереднього року Вам було 65 років або більше. Звільнення є особистим. Якщо об’єкт належить кільком співвласникам, звільнений лише співвласник віком 65 років або більше.
• Сільськогосподарська оренда: орендна плата надходить за договором, що підпадає під режим оренди сільськогосподарських земель.
• Невеликий дохід без електронної поштової скриньки: мають виконуватися обидві умови.
  • У Вас немає електронної поштової скриньки (caixa postal eletrónica) і Ви не зобов’язані її мати.
  • Ваш дохід від оренди за попередній рік не перевищував подвійного IAS (індексу соціальної підтримки). Для доходів, отриманих у 2025 році, це було 1 045 €. На 2026 рік AT вказує 1 074,26 €. Якщо минулого року у Вас не було доходу від оренди, критерієм є те, чи очікуєте Ви, що орендна плата цього року не перевищить цієї межі.

Звільнення не означає, що можна нічого не подавати. Якщо Ви звільнені й вирішили не видавати електронних квитанцій, Ви повинні подати Modelo 44 із переліком орендної плати, отриманої за рік. Строк подання — до кінця лютого наступного року. Цей строк перенесено із січня Декретом-законом 49/2025 і вперше застосовано у 2026 році; оскільки 28 лютого 2026 року припадало на суботу, того року строк сплив 2 березня. Згідно з чинною інформаційною брошурою AT приймає Modelo 44 лише онлайн, через Modelo 44 – Preencher Declaração. Ви однаково повинні надати орендарю певне підтвердження оплати.

Якщо Ви звільнені, Ви все одно можете вирішити видавати електронні квитанції. Щойно Ви видасте першу, на Вас поширюються звичайні правила. Того самого дня Ви також повинні видати квитанції за попередні місяці року.

Як щомісяця видавати квитанцію?

Видавати квитанції можна лише після того, як Ви повідомили про договір оренди.

1. Відкрийте Recibos de Renda > Emitir (або знайдіть через пошук «recibo de renda»).
2. Оберіть договір оренди.
3. Вкажіть період, за який здійснено платіж, і дату, коли Ви фактично отримали кошти (data de recebimento).
4. Перевірте суму. Портал підставляє орендну плату з договору, але Ви можете змінити її на фактично сплачену суму. Оберіть тип платежу: орендна плата, застава чи аванс.
5. Видайте квитанцію. Орендар може побачити її у своєму розділі порталу. Видані квитанції залишаються доступними протягом 4 років.

Кілька практичних моментів:

• Одна квитанція охоплює договір, навіть якщо орендарів кілька.
• Співвласники можуть видати одну квитанцію на всю орендну плату або кожен — квитанцію на свою частку.
• AT рекомендує видавати окрему квитанцію за орендну плату кожного місяця, а не одну квитанцію за кілька місяців.
• За невидачу квитанції або її несвоєчасну видачу можна отримати штраф від 150 € до 3 750 € (ст. 123 RGIT).

Виправлення або анулювання квитанції

Видану квитанцію редагувати не можна. Щоб виправити помилку, знайдіть її в Recibos de Renda > Consultar, анулюйте (Anular) і видайте правильну. Анулювати квитанцію можна до кінця строку подання декларацій IRS за рік, до якого належить орендна плата. Зазвичай цей строк закінчується 30 червня наступного року. Анульована квитанція не має податкових наслідків, а AT повідомляє орендаря про її анулювання.

Що робити, якщо орендар платить із запізненням або лише частину орендної плати?

Квитанція є підтвердженням оплати. Якщо орендар нічого не сплатив, квитанцію не видають.

• Часткова оплата: видайте квитанцію на фактично отриману суму за відповідний місяць. Коли надійде решта, видайте ще одну.
• Несвоєчасна оплата: коли кошти надійдуть, видайте квитанцію за місяць, за який здійснено оплату, із фактичною датою отримання. Згідно зі ст. 1041 Цивільного кодексу в разі прострочення орендної плати Ви також можете вимагати компенсацію в розмірі 20% заборгованої суми. Ви втрачаєте це право, якщо орендар сплатить протягом 8 днів після настання строку платежу. Якщо є поручитель (fiador), а орендар не сплатив протягом цих 8 днів, Ви повинні повідомити поручителя протягом наступних 90 днів.
• Тривала заборгованість: Ви можете розірвати договір, якщо заборгованість орендаря становить 3 місяці або більше (ст. 1083(3) Цивільного кодексу). Ви також можете розірвати його, якщо орендар більш ніж чотири рази за 12 місяців платить із запізненням понад 8 днів, за умови, що після третього запізнення Ви попередили його рекомендованим листом (ст. 1083(4)). Законопроєкт, ухвалений парламентом 30 вересня 2026 року, скоротив би ці строки, але законом він ще не став.

Як повідомити про закінчення договору оренди?

Коли договір оренди закінчується з будь-якої причини, повідомте про це через Contratos > Comunicar Cessação до кінця місяця, наступного за місяцем закінчення. Вкажіть фактичну дату закінчення. Переконайтеся, що Ви видали квитанції на всі платежі, отримані до цієї дати.

Закінчення — це не анулювання: Anular у Consultar contrato призначено для договору, зареєстрованого помилково, і це неможливо, якщо вже існують квитанції.

Основні строки

Якщо у Вас виникли труднощі, скористайтеся e-Balcão на порталі або зателефонуйте на гарячу лінію AT за номером +351 217 206 707 (у робочі дні, 09:00–19:00).