Перехід з Alojamento Local на довгострокову оренду в Португалії

Переведення житла з alojamento local (AL, ліцензована короткострокова оренда) на довгострокову оренду — це здебільшого паперова робота. Ви повідомляєте про припинення діяльності AL, що скасовує реєстрацію. Ви закриваєте або змінюєте свою підприємницьку діяльність у податковій службі. Потім Ви підписуєте й реєструєте звичайний договір оренди житла. Повне звільнення від IRS для колишнього житла AL тепер недоступне для нових учасників, оскільки договір оренди мав бути підписаний і зареєстрований до 31 грудня 2024 року. Натомість орендна плата за новим договором оподатковується як звичайний дохід від оренди, часто за ставкою 25% або 10%. Перш ніж переходити, перевірте, чи зможете Ви колись повернутися до AL у своїй місцевості і чи не доведеться повертати ПДВ, який Ви раніше відшкодували.

Становище правил AL у 2026 році

• Mais Habitação (Lei 56/2023) у 2023 році призупинив нові реєстрації AL по всій країні.
• Декрет-закон 76/2024, чинний з 1 листопада 2024 року, скасував це загальнонаціональне призупинення й передав контроль муніципалітетам:
  • Реєстрації більше не мають строку дії.
  • Муніципалітети можуть ухвалювати власні регламенти AL з áreas de contenção (зонами стримування) та áreas de crescimento sustentável (зонами сталого зростання), що визначаються за парафіями (DL 128/2014, ст. 15-A).
• Декрет-закон 151/2026 надає муніципалітетам, які станом на 31 грудня 2025 року мали понад 1 000 реєстрацій AL, строк до 31 грудня 2026 року, щоб ухвалити рішення щодо свого регламенту. Тим часом вони можуть продовжувати призупинення нових реєстрацій.
• Лісабон і Порту вже суттєво обмежують нові AL:
  • Регламент Лісабона, затверджений у грудні 2025 року, передбачає абсолютні та відносні зони стримування.
  • Порту призупинив нові AL в історичному центрі та в Бонфімі.

Чому це важливо до переходу. У зоні стримування регламент муніципалітету може передбачати відмову в новій реєстрації AL для житла, яке протягом попередніх двох років здавалося за договором оренди житла (DL 128/2014, ст. 15-B). Після скасування повернути реєстрацію може бути складно або неможливо. Спершу перевірте чинний регламент AL свого муніципалітету.

Як закрити реєстрацію AL і що з нею відбувається

Для чинної реєстрації не існує варіанта «паузи». Згідно з DL 128/2014 зі змінами:

• Повідомлення про припинення діяльності. Ви повинні повідомити про cessação da exploração (припинення діяльності) через Balcão Único Eletrónico (електронне єдине вікно на gov.pt) протягом 10 днів після того, як це сталося (ст. 6). Для входу потрібна Chave Móvel Digital, картка громадянина (Cartão de Cidadão) або цифровий сертифікат. Порту, наприклад, не стягує за це жодної плати.
• Що відбувається з реєстрацією. Припинення діяльності означає скасування реєстрації (ст. 9). Оновлення автоматично надходить до національного реєстру Turismo de Portugal — Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Після цього Ваш номер AL перестає існувати, і пізніше відновити його не можна.
• Платформи бронювання. Протягом тих самих 10 днів Ви повинні повідомити Airbnb, Booking та інші платформи й видалити свої оголошення.
• Туристичний збір. Закрийте свій обліковий запис на муніципальній платформі туристичного збору, якщо у Вашому муніципалітеті вона є.

Закриття підприємницької діяльності у Finanças

Дохід від AL — це дохід від підприємницької діяльності, що оподатковується за IRS Категорії B. Тому більшість власників мають відкриту início de atividade (реєстрацію підприємницької діяльності) на Portal das Finanças.

• Якщо AL був Вашою єдиною діяльністю: подайте declaração de cessação de atividade (декларацію про припинення діяльності) протягом 30 днів після припинення (ст. 112 CIRS, ст. 33 CIVA). Її можна подати онлайн на Portal das Finanças. Якщо Ви ведете contabilidade organizada (повний бухгалтерський облік), подати її має Ваш contabilista certificado (сертифікований бухгалтер).

• Якщо у Вас є інша діяльність Категорії B: натомість Ви подаєте декларацію про зміни, вилучаючи код діяльності AL.

• ПДВ. Довгострокова оренда житла звільнена від ПДВ (ст. 9 CIVA). Якщо Ви перебували у звичайному режимі ПДВ і відшкодовували ПДВ за купівлю, ремонтні роботи чи меблі, переведення житла на звільнену від ПДВ оренду може спричинити regularização (коригування) на користь держави:

  • щодо нерухомості та будівельних робіт — за 20-річний період;
  • щодо інших інвестиційних товарів — за 5 років (ст. 24–26 CIVA).

  Якщо Ви користувалися лише звільненням для малого бізнесу й ніколи не відшкодовували ПДВ, зазвичай це питання не виникає.

• Приріст капіталу та амортизація. Виведення нерухомості з підприємницької діяльності має власні правила щодо приросту, оподаткування якого, як правило, відкладається до продажу. Якщо Ви вираховували амортизацію в межах повного бухгалтерського обліку, її, можливо, доведеться додати назад протягом року передачі та трьох наступних років (ст. 3(10) CIRS).

Коригування ПДВ і ситуація з приростом капіталу — два технічні моменти, які варто доручити перевірити бухгалтеру, перш ніж щось подавати.

З Категорії B у Категорію F: як змінюється оподаткування

Для довгострокової оренди:

• Ставка 25% знижується для довших договорів, починаючи з договорів на 5 років і більше.
• Ставка 10% (ст. 45-C EBF, додана Декретом-законом 97/2026) застосовується з 1 січня 2026 року до 31 грудня 2029 року. Вона охоплює договори, що використовуються виключно для проживання, з орендною платою в межах помірного ліміту, який становить 2 300 € на місяць у 2026 році.
• Вирахування. Ви можете вираховувати такі витрати, як IMI, внески до кондомініуму, ремонт, технічне обслуговування та страхування орендної плати. Не можна вираховувати витрати на фінансування, амортизацію, AIMI, а також меблі, побутову техніку й декор (ст. 41 CIRS).

Деякі питання щодо ставки 10% досі не з’ясовані. Запитайте свого консультанта, як вона застосовується до нерезидентів і чи вимагає вона мінімального строку договору.

Чи діє ще звільнення орендної плати для колишнього AL до 2029 року?

Mais Habitação запровадив повне звільнення від IRS та IRC для орендної плати з житла, переведеного з AL на постійну оренду для проживання (ст. 74-A EBF). Воно охоплює орендну плату, отриману до 31 грудня 2029 року, без верхньої межі орендної плати. Мали виконуватися всі ці умови:

1. Орендна плата надходить внаслідок переведення об’єкта, що використовувався для AL, на договір оренди для постійного проживання.
2. AL було зареєстровано й воно ще використовувалося як AL до 31 грудня 2022 року.
3. Договір оренди було підписано та зареєстровано в податковій службі до 31 грудня 2024 року.

Що це означає сьогодні:

• Якщо Ви переходите зараз, Ви не можете мати право на звільнення. Строк 2024 року минув і продовжений не був.
• Якщо Ви вже маєте право на звільнення:
  • Автоматичні продовження того самого договору зберігають звільнення.
  • Якщо договір закінчується і Ви підписуєте новий договір після 2024 року, навіть із тим самим орендарем, звільнення втрачається. Податкова служба підтвердила це в обов’язковому роз’ясненні (процес 26669, 2024).
  • Власники, які зняли AL з реєстрації до 31 грудня 2022 року, також втратили право на звільнення.
• Нерезиденти мають право на звільнення на тих самих умовах, за даними податкової служби (січень 2025 року).
• Звітність. Звільнену орендну плату однаково декларують у річній декларації IRS в окремому полі Anexo F.

Порівняння чистої дохідності обох варіантів

Не порівнюйте валові показники. Використовуйте власні дані щонайменше за один повний рік за такою схемою.

Чистий дохід від AL

1. Заброньовані ночі × середня ціна за ніч = валова виручка.
2. Відніміть комісії платформ, прибирання та прання, комунальні послуги, інтернет і телебачення, витратні матеріали, винагороду за управління, технічне обслуговування та заміну меблів, страхування AL, бухгалтерські послуги, внески до кондомініуму та IMI.
3. Відніміть податок на доходи. Розрахуйте його з 35% (або 50%) виручки за Вашою граничною ставкою і додайте ПДВ, який Ви не можете перекласти на клієнтів.

Чистий дохід від довгострокової оренди

1. Місячна орендна плата × 12 мінус резерв на порожні місяці між орендарями.
2. Відніміть IMI, внески до кондомініуму, страхування, технічне обслуговування, винагороду за управління та будь-яке страхування гарантії орендної плати.
3. Відніміть гербовий збір, який Ви сплачуєте на початку кожного договору, — 10% місячної орендної плати.
4. Відніміть податок за ставкою 25% або 10% з чистої суми (орендна плата мінус витрати, що вираховуються) або за Вашою агрегованою ставкою, якщо вона нижча.

Чиста дохідність = чистий дохід ÷ поточна ринкова вартість житла × 100. Також порівняйте витрачений час, наскільки коливається Ваш дохід і ризик заборгованості з орендної плати. Довгостроковий договір також обмежує те, коли Ви можете повернути собі житло, через правила продовження.

З меблями чи без, комунальні послуги та страхування

• Меблі. Ви можете здавати житло з меблями, але меблі та побутова техніка не вираховуються з довгострокової орендної плати. Додайте до договору оренди підписаний опис майна з фотографіями. Приберіть готельні дрібниці, як-от постільну білизну, туалетне приладдя та скриньки для ключів.
• Комунальні послуги. За довгострокової оренди орендар зазвичай оформлює електроенергію, воду та газ на своє ім’я. Погодьте в договорі, хто який договір тримає, і зафіксуйте показники лічильників під час передачі. Скасуйте послуги, потрібні лише для AL, як-от Wi-Fi для гостей, договори на прибирання та підписки на channel manager.
• Страхування. AL вимагає страхування відповідальності щонайменше на 75 000 € за страховий випадок (DL 128/2014, ст. 13-A). Замініть його страхуванням житла для орендодавця. Якщо житло розташоване в будівлі з propriedade horizontal (кондомініум), збережіть страхування від пожежі для своєї одиниці. Розгляньте страхування гарантії орендної плати.
• Дозвіл і сертифікат. Перевірте, чи дозволяє licença de utilização (дозвіл на використання) використання для проживання. Перевірте, чи дійсний енергетичний сертифікат, перш ніж розміщувати оголошення.

Контрольний список

1. Перевірте регламент AL свого муніципалітету та зони стримування й вирішіть, чи погоджуєтеся Ви з тим, що, можливо, не зможете повернутися до AL.
2. Попросіть бухгалтера перевірити коригування ПДВ, приріст капіталу й амортизацію, перш ніж щось закривати.
3. Виконайте або скасуйте майбутні бронювання, а потім повідомте про припинення діяльності AL на Balcão Único Eletrónico протягом 10 днів.
4. Видаліть оголошення та повідомте платформи протягом 10 днів. Закрийте обліковий запис туристичного збору.
5. Подайте декларацію про припинення діяльності (або декларацію про зміни) на Portal das Finanças протягом 30 днів.
6. Змініть страхування, врегулюйте комунальні послуги та підготуйте опис майна й енергетичний сертифікат.
7. Підпишіть договір оренди, потім подайте Modelo 2 і сплатіть гербовий збір до кінця місяця, наступного за місяцем початку оренди.
8. Щомісяця видавайте електронні квитанції про оплату оренди та декларуйте орендну плату в Anexo F наступної весни.