Як оподатковується дохід від оренди в Португалії у 2026 році: 10%, 25% і 0%

З 1 січня 2026 року орендна плата за довгостроковим договором оренди житла в Португалії оподатковується за фіксованою ставкою 10%, якщо місячна орендна плата становить 2 300 € або менше, договір укладено виключно для проживання, а дохід отримано до 31 грудня 2029 року. Понад цей ліміт застосовується стандартна фіксована ставка 25%, а довші договори можуть знизити її до 15%, 10% або 5%. Деякі види оренди повністю звільнені від податку. Правила залежать від договору, а не від місця Вашого проживання, тож власники, які є резидентами інших країн, сплачують ті самі ставки. Нижче ми пояснюємо кожну ставку, варіанти englobamento (оподаткування за прогресивними ставками) і як це виглядає на практиці в цифрах.

Яка ставка застосовується до Вашого договору

Португальське податкове законодавство розглядає орендну плату як rendimentos prediais (дохід від нерухомості, «Категорія F»). Податок нараховується на чисту суму: орендну плату, отриману за рік, мінус витрати щодо цього об’єкта, що вираховуються. Для більшості приватних власників ця чиста сума оподатковується за фіксованою «автономною» ставкою. Вона не додається до інших Ваших доходів.

Якщо можуть застосовуватися кілька ставок, Ви отримуєте найнижчу. Новий закон прямо це передбачає.

Нова ставка 10%: хто має на неї право

Ставку 10% передбачено новою статтею 45-C Estatuto dos Benefícios Fiscais (Статуту податкових пільг), доданою Декретом-законом 97/2026 від 20 травня 2026 року. Вона має три умови:

• Виключно для проживання. Договір має бути укладений виключно для проживання. Договір, який також дозволяє офіс, зареєстровану адресу компанії чи підприємницьке використання, не відповідає умовам.
• Помірна орендна плата. Місячна орендна плата не повинна перевищувати 2,5 мінімальної місячної заробітної плати 2026 року в розмірі 920 €, тобто 2 300 €. Уряд може оновлювати цей ліміт portaria (наказом міністра) відповідно до щорічного коефіцієнта індексації орендної плати. На момент написання жодного оновлення опубліковано не було.
• Обмеження в часі. Ставка охоплює орендну плату, отриману з 1 січня 2026 року до 31 грудня 2029 року.

Питання, які власники ставлять найчастіше:

• Чинні договори відповідають умовам. Новий договір не потрібен. Ставка застосовується до договорів, що вже діють.
• Ліміт визначається для кожного договору, і він різкий. Він вимірюється за всією орендною платою за договором, навіть якщо орендарів чи співвласників кілька. Якщо орендна плата становить 2 301 €, увесь договір оподатковується за ставкою 25%, а не лише перевищення.
• Додаткові платежі враховуються. Орендна плата для перевірки включає суми за меблі, обладнання, приналежні частини об’єкта та послуги, що підвищують його цінність, навіть якщо вони стягуються за окремою угодою. Розділити орендну плату 2 600 € на 2 250 € орендної плати плюс 350 € за «меблі» не вийде.
• Зміна орендної плати протягом року. Для перевірки використовується річна орендна плата, поділена на кількість місяців, що минули в році.
• Мінімального строку договору немає. У проєктах цього заходу на початку 2026 року згадувався мінімум три роки, і деякі вебсайти досі це повторюють. Остаточний текст статті 45-C і декрет-закон не містять жодного мінімального строку. Загальні правила Цивільного кодексу щодо строку оренди й надалі застосовуються.
• Оренда компанії. У обов’язковому роз’ясненні PIV_30751 (оприлюдненому 22 вересня 2026 року) Autoridade Tributária (податкова адміністрація, AT) визнала застосування ставки 10% до договору оренди з компанією. Житло мало використовуватися виключно як постійне місце проживання фізичної особи, зазначеної в договорі, а договір мав забороняти суборенду та підприємницьке використання.

Чи застосовується ставка 10%, якщо Ви живете за кордоном?

Так, згідно з формулюванням закону. Стаття 45-C не містить жодної умови щодо податкового резидентства орендодавця. Орендна плата за нерухомість у Португалії є доходом із португальським джерелом незалежно від місця Вашого проживання, і на неї поширюються ті самі ставки статті 72, що й для резидентів.

Це відповідає тому, як тлумачилися попередні заходи:

• Португальська палата сертифікованих бухгалтерів (OCC, висновок PT28608, травень 2025 року) підтвердила, що знижки залежно від строку договору застосовуються до нерезидентів.
• AT у січні 2025 року підтвердила, що звільнення для колишнього житла AL поширюється і на нерезидентів, зазначивши, що резидентство «не має значення».

Нам поки не вдалося знайти роз’яснення чи циркуляра AT, які б прямо стосувалися нерезидентів і статті 45-C. Форми податкових декларацій за 2026 рік буде опубліковано не раніше початку 2027 року. Якщо йдеться про значні суми, попросіть свого консультанта підтвердити це для Вашого випадку.

Ставка 25% і знижки залежно від строку договору

Якщо орендна плата перевищує 2 300 €, базова ставка для договору оренди житла становить 25% (ст. 72(2) CIRS). Її знизили з 28% законом Mais Habitação (Закон 56/2023) починаючи з доходів 2023 року. Довші договори оренди постійного житла знижують цю ставку (ст. 72(3)–(5)):

• Від 5 до менше ніж 10 років: мінус 10 пунктів, тобто 15%. Кожне продовження на той самий строк знімає ще 2 пункти, загалом до 10 додаткових пунктів. Найнижча можлива ставка на цьому шляху — 5%.
• Від 10 до менше ніж 20 років: мінус 15 пунктів, тобто 10%.
• 20 років або більше: мінус 20 пунктів, тобто 5%.

Ці знижки застосовуються за будь-якої орендної плати, тож вони є основним інструментом понад 2 300 €. Нижче 2 300 € договір на 20 років або більше все одно вигідніший за ставку 10%.

Є застереження. Якщо договір припиняється достроково з причини, що залежить від Вас як орендодавця, Ви втрачаєте знижку з початку договору або продовження. Тоді Ви повинні повідомити про це й сплатити різницю з компенсаційними відсотками (ст. 72(20)).

Режими 0%

Доступна оренда (RSAA). Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (спрощений режим доступної оренди) набув чинності 1 вересня 2026 року і замінює стару програму доступної оренди. Орендна плата за відповідним договором повністю звільнена від IRS. Умови такі:

• Орендна плата не повинна перевищувати граничного рівня для кожного типу житла, встановленого на рівні 80% медіанної орендної плати INE для муніципалітету.
• Договір має бути укладений щонайменше на 3 роки для постійного житла або щонайменше на 3 місяці для тимчасового проживання особи, податкове резидентство якої — в іншому муніципалітеті.
• До 15 січня року, наступного за роком підписання, Ви повинні завантажити договір і підтвердження його реєстрації у Finanças на платформу IHRU (житлового інституту).

Станом на кінець вересня 2026 року portaria, що встановлює граничні рівні орендної плати, і платформа IHRU ще не були доступні, тож на практиці режимом поки що скористатися неможливо. Перевірте це, перш ніж на нього покладатися.

Колишня короткострокова оренда. Орендна плата звільнена від IRS до 31 грудня 2029 року, якщо виконуються обидві умови:

• Житло було зареєстроване як Alojamento Local і використовувалося для короткострокової оренди до 31 грудня 2022 року.
• Його переведено на довгостроковий договір оренди житла, підписаний і зареєстрований на Portal das Finanças до 31 грудня 2024 року.

Строк для підписання відповідного договору минув, тож нові переведення цим звільненням скористатися не можуть.

Якщо Ви обираєте englobamento, звільнена орендна плата за RSAA однаково має враховуватися під час визначення ставки на інші Ваші доходи.

Englobamento: коли можуть допомогти прогресивні ставки

Englobamento (агрегування) означає додавання Вашої чистої орендної плати до інших доходів та оподаткування загальної суми за прогресивними ставками IRS. На 2026 рік вони починаються з 12,5% на перші 8 342 € оподатковуваного доходу і сягають 48% понад 86 634 €.

• Резиденти Португалії можуть обирати його щороку в податковій декларації (ст. 72(13)). У такому разі мають бути включені всі Ваші доходи Категорії F (ст. 22(5)). Найнижча ставка становить 12,5%, тож englobamento майже ніколи не вигідніше за ставку 10%. Він може допомогти, коли орендна плата оподатковується за ставкою 25%, а Ваш загальний дохід низький. Перш ніж подавати декларацію, прорахуйте обидва варіанти в симуляторі на Portal das Finanças.
• Резиденти іншої держави ЄС/ЄЕЗ можуть обрати оподаткування як резиденти згідно зі ст. 17-A. Це можливо лише тоді, коли португальський дохід становить щонайменше 90% їхнього світового доходу. Ставка тоді визначається з урахуванням світового доходу, тож це підходить переважно тим, чий єдиний реальний дохід — португальська орендна плата. Ст. 72(15) також надає резидентам ЄС/ЄЕЗ варіант прогресивних ставок, але її формулювання посилається на категорію 28%, а не прямо на ставку 25% для житла. Попросіть консультанта підтвердити, чи застосовується вона до Вашої орендної плати за житло.
• Резиденти країн за межами ЄС/ЄЕЗ (наприклад, Великої Британії, США, Швейцарії чи Бразилії) не мають варіанта englobamento. Вони сплачують наведені вище фіксовані ставки.

Вирахування, утримання податку та подання декларації

• Вирахування (ст. 41). Це фактично сплачені витрати на отримання орендної плати: IMI, внески до кондомініуму, ремонт і технічне обслуговування, страхування від несплати орендної плати та гербовий збір за договір оренди. Враховується також ремонт, сплачений протягом 24 місяців до першого договору оренди. Витрати на фінансування, амортизацію, меблі та побутову техніку, а також AIMI вирахувати не можна. Зберігайте рахунки, виписані на Ваш NIF. Ці правила однакові для резидентів і нерезидентів.
• Утримання податку. Орендар з організованим бухгалтерським обліком (більшість компаній) зобов’язаний утримувати податок із кожного платежу орендної плати: 10% для договорів, що відповідають умовам статті 45-C, в інших випадках — 25% (ст. 101). Утримана сума зараховується в рахунок Вашого остаточного податку. Орендарі — фізичні особи податок не утримують.
• Подання декларації. Орендну плату декларують у річній декларації IRS (Modelo 3 з Anexo F) з 1 квітня до 30 червня наступного року. Нерезиденти з португальською орендною платою також зобов’язані подавати декларацію. Належний податок зазвичай сплачується до 31 серпня. Орендна плата, отримана із січня по травень 2026 року, до опублікування декрету-закону, також оподатковується за ставкою 10%. Будь-який надлишок податку, утриманого в ці місяці за ставкою 25%, врегульовується в декларації.

Ваша країна також може оподатковувати орендну плату. Згідно з більшістю податкових угод Португалія оподатковує першою, а Ваша країна потім надає полегшення шляхом заліку або звільнення.

Розрахункові приклади

Приклади наведено для одного власника та одного договору виключно для проживання за повний 2026 рік без спеціального режиму. Витрати є умовними.

За орендної плати 2 500 € на місяць договір на 5 років знизив би податок до 4 125 € (15%), а договір на 10 років — до 2 750 € (10%).

Якщо встановити орендну плату 2 300 € замість 2 500 €, чиста оподатковувана орендна плата становитиме 25 100 €, а податок — 2 510 €. Ваш дохід після сплати податку та витрат зросте з 20 625 € до 22 590 €, хоча Ви отримаєте на 2 400 € менше орендної плати.

Контрольний список

• Переконайтеся, що в договорі зазначено, що він укладений виключно для проживання, і заборонено підприємницьке використання та суборенду.
• Утримуйте загальну місячну орендну плату, включно з будь-якими платежами за меблі, паркування чи послуги, на рівні 2 300 € або нижче, якщо хочете отримати ставку 10%.
• Зареєструйте договір у Finanças і збережіть підтвердження. Від цього залежать RSAA та інші пільги.
• Якщо орендна плата перевищує 2 300 €, розгляньте договір на 5, 10 або 20 років і переконайтеся, що самі не припините його достроково.
• Зберігайте рахунки за IMI, внески до кондомініуму, страхування та ремонт, виписані на Ваш NIF.
• Якщо Ви резидент ЄС/ЄЕЗ з невеликими іншими доходами, перевірте варіант за ст. 17-A, перш ніж подавати декларацію.
• Подайте Modelo 3 з Anexo F з 1 квітня до 30 червня 2027 року за орендну плату 2026 року і сплатіть податок до 31 серпня.