An cíos a shocrú do léas fadtéarmach nua sa Phortaingéil (2026)

Don chuid is mó de thithe is féidir leat an cíos do léas fadtéarmach nua a shocrú go saor, ach tá riail amháin de chuid Mais Habitação fós i bhfeidhm i nDeireadh Fómhair 2026: ní féidir teach a ligeadh faoi chonradh a síníodh idir Deireadh Fómhair 2018 agus Deireadh Fómhair 2023 a athligean ach ar an gcíos deireanach móide 2%, mura bhfanann an cíos nua laistigh de theorainneacha oifigiúla an chíosa inacmhainne. Ritheadh athchóiriú a chuirfeadh deireadh leis an riail seo go luath sa chéad vóta sa Pharlaimint an 30 Meán Fómhair 2026, ach níl sé ina dhlí fós. Laistigh de cibé spás a fhágann an dlí agat, praghsáil ó fhíorshonraí margaidh, agus coinnigh i gcuimhne gur féidir le cíos €2,300 sa mhí nó níos lú do cháin ioncaim air a laghdú ó 25% go 10%.

An bhfuil teorainn dhlíthiúil ar an gcíos do léas nua?

Tá an teorainn in alt 34 de Lei 56/2023 (Mais Habitação), ar a dtugtar go minic an travão às rendas (coscán cíosa). Clúdaíonn sé léasanna cónaithe nua do thithe a raibh léas acu a síníodh sna cúig bliana sular tháinig an dlí i bhfeidhm an 7 Deireadh Fómhair 2023. Do na tithe sin, ní féidir leis an gcíos tosaigh nua a bheith níos mó ná an cíos deireanach a gearradh faoin gconradh roimhe sin × 1.02.

Tá na tréithe seo ag an riail:

• Níl feidhm aici ach os cionn theorainneacha an chíosa inacmhainne. Faoi alt 34(2), ní chuireann an uasteorainn isteach ort ach amháin má tá an cíos nua níos airde ná na teorainneacha ginearálta de réir chineál an tí agus de réir bardais. Is iad seo teorainneacha an Programa de Apoio ao Arrendamento (clár cíosa inacmhainne an stáit) in Portaria 176/2019. Mar léiriú, shocraigh bunthábla 2019 €1,150 d'árasán dhá sheomra leapa sa bhanda is airde, a chuimsíonn Liospóin. Nuashonraíodh na teorainneacha ó shin, mar sin seiceáil an figiúr reatha do do bhardas sula mbraitheann tú air.
• Is féidir leat innéacsú caillte a thabhairt suas chun dáta. Mura n-ardaíodh an cíos roimhe sin riamh de réir na gcomhéifeachtaí bliantúla, is féidir leat na comhéifeachtaí a scipeáil tú a chur leis, ar feadh suas le trí bliana tar éis do gach ceann acu a bheith ar fáil den chéad uair (alt 34(3)).
• Is féidir leat costas mór-oibreacha a chur leis. Má rinneadh athchóiriú nó athshlánú domhain ar an teach arna dheimhniú ag an Câmara Municipal (halla an bhaile), is féidir leat an costas a d'íoc tú a chur leis, suas le 15% sa bhliain (alt 34(5)).
• Is féidir gach comhéifeacht a úsáid uair amháin. Ní féidir gach comhéifeacht a chur i bhfeidhm ach uair amháin in aghaidh na bliana féilire (alt 34(6)).
• Maireann sí go dtí 2029. Tá éifeacht ag an riail go dtí an 31 Nollaig 2029 (alt 54(2)).

Má léitear go litriúil í, díríonn an riail ar thithe ar síníodh a léas níos luaithe idir thart ar an 7 Deireadh Fómhair 2018 agus an 6 Deireadh Fómhair 2023. Déanann go leor achoimrí cur síos scaoilte uirthi mar "thithe a ligeadh sna cúig bliana deireanacha". Ní chlúdaíonn sí teach nár ligeadh riamh, ná teach nár síníodh a léasanna níos luaithe ach lasmuigh den tréimhse sin. Má tá do chás ar an teorainn, mar shampla léas a síníodh in 2018 nó teach nár ligeadh ach ó 2024, faigh tuairim dlíodóra sula bhfógraíonn tú.

Cad a d'athródh an t-athchóiriú atá ar feitheamh

Cheadaigh Comhairle na nAirí athchóiriú cíosa an rialtais (Proposta de Lei 103/XVII) an 9 Iúil 2026. Chuirfeadh sé deireadh leis an uasteorainn ar chíosanna conarthaí nua trí bliana go luath agus ligfeadh sé do thiarnaí talún agus do thionóntaí an cíos tosaigh a chomhaontú go saor. Thabharfadh sé níos mó saoirse do na páirtithe freisin maidir le héarlaisí agus cíos roimh ré (tuairiscítear suas le trí mhí de chíos roimh ré) agus ghiorródh sé an tréimhse riaráistí sular féidir le tiarna talún deireadh a chur leis an léas ó thrí mhí go dhá mhí.

An 30 Meán Fómhair 2026, cheadaigh an Pharlaimint an bille sa léamh ginearálta, le PSD, IL agus CDS ina fhabhar agus Chega ag staonadh. Téann sé chuig coiste anois, áit a bhféadfaí é a leasú, agus ansin chuig vóta deiridh agus fógairt. Go dtí go bhfoilseofar an dlí nua agus go mbeidh sé i bhfeidhm, tá feidhm fós ag alt 34. Má tá teach faoi uasteorainn á athligean agat agus más féidir leat fanacht, b'fhéidir gurbh fhiú an léas nua a uainiú le haghaidh tar éis don athchóiriú teacht i bhfeidhm. Ná sínigh léas os cionn na huasteorann ar an mbonn go n-athróidh an dlí.

Conas cíos margaidh do thí a aimsiú

Is é INE (an institiúid náisiúnta staitisticí) an fhoinse is iontaofa. Foilsíonn a staitisticí ar chíos tithíochta ag leibhéal áitiúil an meánchíos in aghaidh an m² de léasanna nua, bunaithe ar chonarthaí atá cláraithe leis an údarás cánach (Modelo 2). Is cíosanna iad seo a comhaontaíodh i ndáiríre, ní praghsanna iarrtha. Foilsíonn INE:

• figiúirí ráithiúla do réigiúin agus do bhardais a bhfuil níos mó ná 100,000 áitritheoir iontu;
• figiúirí rollacha 12 mhí do gach bardas, agus do pharóistí i Mórcheantar Liospóin, i Leithinis Setúbal agus i Mórcheantar Porto.

Taispeánann praghsanna iarrtha tairseach (idealista agus tairseacha eile) a bhfuil tiarnaí talún ag iarraidh. Bíonn siad i bhfad os cionn INE. I mBealtaine 2026, ba é meán iarrtha idealista €16.3/m² go náisiúnta agus €21.8/m² i Liospóin, mar a thuairiscigh Montepio. Úsáid iad chun d'iomaíocht a fheiceáil, ní mar an praghas a íocann tionóntaí.

Chun do chíos a mheas:

1. Aimsigh an meán 12 mhí INE is déanaí do do bhardas (nó do do pharóiste).
2. Iolraigh é faoi achar urláir úsáideach an tí.
3. Coigeartaigh don teach féin. Faigheann tithe níos lú níos mó in aghaidh an m²: i ngach réigiún, bhí an meán €/m² is airde ag stiúideonna agus árasáin aon seomra leapa (INE, R1 2026). Coigeartaigh freisin do riocht, rátáil fuinnimh, páirceáil, spás amuigh agus troscán.
4. Cuir an toradh i gcomparáid le 10–20 liostú beo in aice láimhe a mheaitseálann an teach, agus leis an méid a deir gníomhairí áitiúla a ligtear i ndáiríre.

Cíosanna táscacha de réir réigiúin

Meánchíos in aghaidh an m² de léasanna nua (INE, mar a foilsíodh agus a tuairiscíodh). Is meáin iad seo thar gach méid agus riocht, mar sin is pointe tosaigh iad, ní luacháil.

Nótaí:

• Tagann figiúirí R2 2026 ó eisiúint INE an 29 Meán Fómhair 2026 mar a thuairiscigh ECO agus DNoticias. Is ó eisiúint R1 2026 INE (26 Meitheamh 2026) na figiúirí eile.
• San Algarve, bhí 9 as 15 bhardas a raibh sonraí acu os cionn an mheáin náisiúnta, agus ba é Albufeira an ceann is airde.
• Sampla oibrithe: tagann árasán 70 m² i bPorto ag €14.29/m² go thart ar €1,000 sa mhí.

Líne €2,300 agus an ráta cánach 10%

Chruthaigh Foraithne-Dlí 97/2026 ráta uathrialach IRS 10%, atá i bhfeidhm ón 1 Eanáir 2026 go dtí an 31 Nollaig 2029, do léasanna nua agus do léasanna atá ann cheana araon. Chun cáiliú:

• ní mór don chíos a bheith laistigh den teorainn mheasartha, is é sin 2.5 × an íosphá, mar sin €2,300 sa mhí in 2026;
• ní mór an teach a ligean mar thithíocht amháin do dhuine aonair ainmnithe;
• ní mór an léas a bheith cláraithe leis an údarás cánach.

Mar a tuairiscíodh, is coinníoll í an teorainn, ní banda cánach. Má tá an cíos os a cionn, gearrtar cáin ar chíos iomlán an léasa sin faoi na gnáthrialacha: 25% faoi CIRS alt 72(2), laghdaithe do léasanna cúig bliana nó níos faide. Toisc go bhfuil an teorainn ceangailte leis an íosphá, ba cheart di bogadh gach bliain.

Tá an comhbhabhtáil géar. Gan aird ar chostais in-asbhainte:

• €2,300 ag 10%: €27,600 sa bhliain de chíos, €2,760 cáin, €24,840 glan.
• €2,400 ag 25%: €28,800 sa bhliain de chíos, €7,200 cáin, €21,600 glan.

Chun €24,840 glan a mheaitseáil ag 25%, bheadh thart ar €2,760 sa mhí uait. Ar léas cúig go deich mbliana, faoi réir cánach ag 15%, bheadh thart ar €2,435 uait fós. Má tá do chíos margaidh idir €2,300 agus thart ar €2,700, is minic a fhágann praghsáil ag €2,300 níos fearr as thú. Leathnaíonn sé an líon tionóntaí a bheidh ar fáil duit freisin.

Dhá phointe le deimhniú le comhairleoir cánach:

• an bhfuil feidhm ag an ráta 10% maidir le do chás mar neamhchónaitheoir (ní leagann an téacs aon choinníoll cónaithe síos, ach is nua an cleachtas);
• conas a áirítear aon táillí san áireamh i dtreo na teorann (féach thíos).

Le troscán nó gan troscán?

Níl aon chóras ar leith i ndlí na Portaingéile do ligean fadtéarmach le troscán. Is é an léas céanna é, agus áirítear an t-airgead a íoctar as troscán agus fearais mar ioncam cíosa (CIRS alt 8(2)). Go praiticiúil:

• Ligtear troscán níos tapúla d'eachtrannaigh, do mhic léinn agus do dhaoine ar shannadh. Is minic gur fearr le teaghlaigh a bhfuil troscán acu cheana teach folamh nó teach le troscán páirteach.
• Is gnách gur beag an phréimh. Praghsáil í mar chuid de chíos amháin, agus coinnigh faoi €2,300 í má tá tú gar don líne.
• Ní féidir troscán, fearais ná maisiúchán a asbhaint in aghaidh ioncaim chíosa (CIRS alt 41), agus is gnách go mbeidh ort iad a athsholáthar nó a dheisiú.
• Ceangail fardal sínithe le grianghraif leis an léas.

Cad is féidir a chur san áireamh sa chíos?

Socraíonn na páirtithe i scríbhinn cé a íocann cé na táillí. Mura ndeir an léas aon rud, is é seo an réamhshocrú faoi alt 1078 den Chód Sibhialta:

• íocann an tionónta as soláthairtí don teach (uisce, leictreachas, gás, idirlíon);
• íocann an tiarna talún na táillí do chodanna comhchoiteanna an fhoirgnimh: an condomínio (táillí comhúinéireachta).

Do roghanna:

• Fóntais in ainm an tionónta. Is é seo an socrú is glaine: níl aon riosca tomhaltais ná riarachán billeála ort.
• Táillí comhúinéireachta. Is féidir leat comhaontú sa léas go n-íocann an tionónta iad, nó iad a chur isteach i gcíos aonair. Cibé bealach, is costas in-asbhainte iad táillí comhúinéireachta a íocann tú féin.
• Cíosanna "uile san áireamh". Áirítear méideanna a íoctar as seirbhísí a bhaineann leis an ligean mar ioncam cíosa freisin (CIRS alt 8(2)). Dá bhrí sin ardaíonn billí a chur san áireamh do chíos inchánach agus do dhleacht stampála, agus d'fhéadfadh sé thú a bhrú thar €2,300. Má chuireann tú billí san áireamh, socraigh uasteorainn úsáide córa sa léas.

Praghsáil le haghaidh ligean tapa i gcoinne an tionónta is fearr

Is é cibé rud a chomhaontaíonn tú an bonn ar feadh blianta. Ní féidir leat an cíos a ardú le linn na chéad bhliana. Ina dhiaidh sin, mura leagann an léas a riail nuashonraithe féin síos i scríbhinn, tá teorainn le gach ardú, is é sin an chomhéifeacht bhliantúil: 2.24% do 2026 agus 2.56% fógartha do 2027. Cosnaíonn tús ró-dhaor airgead duit trí fholúntas, agus cosnaíonn tús ró-shaor airgead duit ar feadh an léasa ar fad.

• Tá folúntas costasach. Cosnaíonn mí fholamh amháin 8.3% de chíos bliana. Má iarrann tú €1,250 in ionad €1,200 gnóthaíonn tú €600 sa bhliain, ach cosnaíonn mí bhreise folúntais €1,200 nó níos mó.
• Úsáid an chéad dá sheachtain mar thástáil. Má tá go leor cuairteanna ach gan aon iarratas, tá an teach ró-dhaor nó níl sé curtha i láthair go maith. Laghdaigh an cíos in aon chéim shoiléir amháin seachas i ngearrthacha beaga thar roinnt seachtainí.
• Íoc as cáilíocht, ní as an gcíos is airde. Is minic gurb é cíos beagán níos ísle do thionónta a bhfuil doiciméid mhaithe aige, ioncam seasmhach, teistiméireachtaí agus ráthóir an toradh is fearr. Cosnaíonn riaráistí agus mí fholamh níos mó ná lascaine bheag.
• Fan laistigh de na línte cánach. Praghsáil laistigh den teorainn €2,300 agus d'uasteorainn alt 34, agus coinnigh an cíos comhaontaithe comhionann sa léas, i gclárú Modelo 2 agus sna hadmhálacha.

Seicliosta

• Seiceáil an raibh léas ag an teach a síníodh idir Deireadh Fómhair 2018 agus Deireadh Fómhair 2023. Má bhí, oibrigh amach uasteorainn alt 34, nó an bhfanann an cíos laistigh de theorainneacha an chíosa inacmhainne.
• Bailigh an cíos roimhe sin, aon chomhéifeachtaí caillte agus aon oibreacha deimhnithe ag halla an bhaile.
• Faigh an meán 12 mhí INE is déanaí do do bhardas nó do do pharóiste agus tiontaigh go dtí d'achar urláir é.
• Cuir i gcomparáid é le liostuithe reatha agus le tuairimí gníomhairí.
• Socraigh an bhfanfaidh tú ag €2,300 nó faoina bhun, agus deimhnigh le do chomhairleoir cánach go gcáilíonn tú don 10%.
• Socraigh maidir le troscán agus cé a íocann táillí comhúinéireachta agus fóntais, agus scríobh isteach sa léas é.
• Lean an t-athchóiriú cíosa. Go dtí go bhfoilseofar é agus go mbeidh sé i bhfeidhm, tá feidhm ag an uasteorainn reatha.