Að ákveða leigu fyrir nýjan langtímaleigusamning í Portúgal (2026)

Fyrir flestar íbúðir geturðu ákveðið leiguna fyrir nýjan langtímaleigusamning frjálst, en ein regla Mais Habitação gildir enn í október 2026: íbúð sem leigð var út samkvæmt samningi sem undirritaður var á tímabilinu október 2018 til október 2023 má aðeins leigja aftur út á síðustu leigu að viðbættum 2%, nema nýja leigan haldist innan opinberra marka um hagkvæma leigu. Umbætur sem myndu afnema þessa reglu fyrr en ella voru samþykktar við fyrstu atkvæðagreiðslu á þinginu 30. september 2026, en þær eru ekki enn orðnar að lögum. Innan þess svigrúms sem lögin veita þér skaltu verðleggja út frá raunverulegum markaðsgögnum og hafa í huga að leiga sem nemur €2.300 á mánuði eða minna getur lækkað tekjuskattinn af henni úr 25% í 10%.

Eru lögbundin mörk á leigu fyrir nýjan leigusamning?

Mörkin eru í 34. gr. Lei 56/2023 (Mais Habitação), oft kölluð travão às rendas (leiguhemillinn). Hún nær til nýrra íbúðarleigusamninga um íbúðir sem höfðu leigusamning sem var undirritaður á fimm árum áður en lögin tóku gildi 7. október 2023. Fyrir þær íbúðir má ný upphafsleiga ekki vera hærri en síðasta leiga samkvæmt fyrri samningi × 1,02.

Reglan hefur eftirfarandi einkenni:

• Hún gildir aðeins yfir mörkum um hagkvæma leigu. Samkvæmt 2. mgr. 34. gr. bítur þakið aðeins ef nýja leigan er hærri en almennu mörkin eftir tegund íbúðar og sveitarfélagi. Þetta eru mörk Programa de Apoio ao Arrendamento (áætlunar ríkisins um hagkvæma leigu) í Portaria 176/2019. Til skýringar: í grunntöflunni frá 2019 voru €1.150 ákveðnar fyrir tveggja svefnherbergja íbúð í efsta flokki, sem nær til Lissabon. Mörkin hafa verið uppfærð síðan, svo kannaðu gildandi tölu fyrir þitt sveitarfélag áður en þú treystir á hana.
• Þú getur bætt upp vísitöluhækkanir sem sleppt var. Ef fyrri leiga var aldrei hækkuð samkvæmt árlegu stuðlunum máttu bæta við þeim stuðlum sem þú slepptir, í allt að þrjú ár eftir að hver þeirra varð fyrst tiltækur (3. mgr. 34. gr.).
• Þú getur bætt við kostnaði vegna meiri háttar framkvæmda. Ef íbúðin hefur farið í gegnum umfangsmiklar endurbætur eða endurgerð sem Câmara Municipal (bæjarskrifstofan) hefur vottað máttu bæta við kostnaðinum sem þú greiddir, að hámarki 15% á ári (5. mgr. 34. gr.).
• Hvern stuðul má aðeins nota einu sinni. Hverjum stuðli má aðeins beita einu sinni á hverju almanaksári (6. mgr. 34. gr.).
• Hún gildir til 2029. Reglan hefur gildi til 31. desember 2029 (2. mgr. 54. gr.).

Bókstaflega lesin beinist reglan að íbúðum þar sem fyrri leigusamningur var undirritaður á tímabilinu frá um 7. október 2018 til 6. október 2023. Margar samantektir lýsa henni lauslega sem „íbúðum sem leigðar hafa verið út á síðustu fimm árum“. Hún nær ekki til íbúðar sem aldrei hefur verið leigð út, né íbúðar þar sem einu fyrri leigusamningarnir voru undirritaðir utan þess tímabils. Ef tilvik þitt er á mörkunum, til dæmis leigusamningur sem undirritaður var 2018 eða íbúð sem aðeins hefur verið leigð út frá 2024, skaltu fá álit lögmanns áður en þú auglýsir.

Hverju umbæturnar í vinnslu myndu breyta

Leiguumbætur ríkisstjórnarinnar (Proposta de Lei 103/XVII) voru samþykktar í ráðherraráðinu 9. júlí 2026. Þær myndu afnema þakið á leigu nýrra samninga þremur árum fyrr og leyfa leigusölum og leigjendum að semja frjálst um upphafsleigu. Þær myndu einnig veita aðilum meira frelsi varðandi tryggingarfé og fyrirframgreidda leigu (greint hefur verið frá allt að þriggja mánaða fyrirframgreiddri leigu) og stytta vanskilatímann áður en leigusali getur sagt upp úr þremur mánuðum í tvo.

Hinn 30. september 2026 samþykkti þingið frumvarpið við almenna umræðu, þar sem PSD, IL og CDS greiddu atkvæði með og Chega sat hjá. Það fer nú til nefndar, þar sem því kann að verða breytt, og síðan til lokaatkvæðagreiðslu og staðfestingar. Þar til nýju lögin hafa verið birt og tekið gildi gildir 34. gr. áfram. Ef þú ert að leigja aftur út íbúð sem fellur undir þakið og getur beðið gæti borgað sig að tímasetja nýja leigusamninginn eftir að umbæturnar taka gildi. Ekki undirrita leigusamning yfir þakinu í þeirri trú að lögin muni breytast.

Hvernig þú finnur markaðsleigu fyrir íbúðina þína

INE (Hagstofa Portúgals) er áreiðanlegasta heimildin. Leiguhagtölur hennar á sveitarfélagsstigi birta miðgildisleigu á m² í nýjum leigusamningum, byggða á samningum sem skráðir eru hjá skattyfirvöldum (Modelo 2). Þetta er leiga sem raunverulega hefur verið samið um, ekki ásett verð. INE birtir:

• ársfjórðungstölur fyrir landshluta og sveitarfélög með yfir 100.000 íbúa;
• tölur fyrir síðustu 12 mánuði fyrir öll sveitarfélög, og fyrir sóknir á stór-Lissabonsvæðinu, Setúbal-skaganum og stór-Portosvæðinu.

Ásett verð á leiguvefjum (idealista og fleiri) sýna hvað leigusalar fara fram á. Þau eru talsvert hærri en tölur INE. Í maí 2026 var miðgildi ásetts verðs hjá idealista €16,3/m² á landsvísu og €21,8/m² í Lissabon, samkvæmt Montepio. Notaðu þau til að sjá samkeppnina, ekki sem það verð sem leigjendur greiða.

Til að áætla leiguna þína:

1. Finndu nýjasta 12 mánaða miðgildi INE fyrir sveitarfélagið þitt (eða sóknina).
2. Margfaldaðu það með nýtanlegu gólfflatarmáli íbúðarinnar.
3. Leiðréttu fyrir íbúðinni sjálfri. Minni íbúðir fá meira á m²: í öllum landshlutum voru stúdíóíbúðir og eins svefnherbergis íbúðir með hæsta miðgildið €/m² (INE, 1. ársfj. 2026). Leiðréttu einnig fyrir ástandi, orkueinkunn, bílastæði, útisvæði og húsgögnum.
4. Berðu niðurstöðuna saman við 10–20 virkar auglýsingar í nágrenninu sem samsvara íbúðinni, og við það sem fasteignasalar á staðnum segja að raunverulega leigist.

Leiðbeinandi leiga eftir landshlutum

Miðgildisleiga á m² í nýjum leigusamningum (INE, eins og birt var og greint frá). Þetta eru miðgildi yfir allar stærðir og ástand, svo þau eru upphafspunktur, ekki verðmat.

Athugasemdir:

• Tölur fyrir 2. ársfjórðung 2026 eru úr útgáfu INE frá 29. september 2026 eins og ECO og DNoticias greindu frá. Hinar tölurnar eru úr útgáfu INE fyrir 1. ársfjórðung 2026 (26. júní 2026).
• Í Algarve voru 9 af 15 sveitarfélögum með gögn yfir landsmiðgildinu og Albufeira var hæst.
• Reiknað dæmi: 70 m² íbúð í Porto á €14,29/m² gerir um €1.000 á mánuði.

€2.300 mörkin og 10% skatthlutfallið

Decree-Law 97/2026 kom á 10% sjálfstæðu IRS-hlutfalli, sem gildir frá 1. janúar 2026 til 31. desember 2029, jafnt um nýja sem gildandi leigusamninga. Til að uppfylla skilyrðin:

• verður leigan að vera innan marka hóflegrar leigu, sem eru 2,5 × lágmarkslaun, eða €2.300 á mánuði árið 2026;
• verður íbúðin að vera leigð út eingöngu til íbúðar fyrir tilgreindan einstakling;
• verður leigusamningurinn að vera skráður hjá skattyfirvöldum.

Samkvæmt fréttum eru mörkin skilyrði, ekki skattþrep. Ef leigan er yfir þeim er öll leiga af þeim leigusamningi skattlögð samkvæmt venjulegu reglunum: 25% samkvæmt 2. mgr. 72. gr. CIRS, lækkað fyrir leigusamninga til fimm ára eða lengur. Þar sem mörkin eru tengd lágmarkslaunum ættu þau að breytast ár hvert.

Málamiðlunin er skörp. Að frádráttarbærum kostnaði slepptum:

• €2.300 við 10%: €27.600 á ári í leigu, €2.760 skattur, €24.840 nettó.
• €2.400 við 25%: €28.800 á ári í leigu, €7.200 skattur, €21.600 nettó.

Til að ná €24.840 nettó við 25% þyrftirðu um €2.760 á mánuði. Á leigusamningi til fimm til tíu ára, skattlögðum um 15%, þyrftirðu samt um €2.435. Ef markaðsleigan þín liggur á milli €2.300 og um það bil €2.700 stendurðu oft betur að vígi með því að verðleggja á €2.300. Það stækkar einnig hóp mögulegra leigjenda.

Tvö atriði til að staðfesta við skattaráðgjafa:

• hvort 10% hlutfallið gildi um þína stöðu sem einstaklings sem býr erlendis (textinn setur ekkert búsetuskilyrði, en framkvæmdin er ný);
• hvernig innifalin gjöld eru talin með innan markanna (sjá hér á eftir).

Með húsgögnum eða án?

Í portúgölskum lögum er ekkert sérstakt fyrirkomulag fyrir langtímaleigu með húsgögnum. Þetta er sami leigusamningurinn og greiðslur fyrir húsgögn og heimilistæki teljast leigutekjur (2. mgr. 8. gr. CIRS). Í reynd:

• Íbúðir með húsgögnum leigjast hraðar til útlendinga, námsmanna og fólks í tímabundnum verkefnum. Fjölskyldur sem eiga þegar húsgögn kjósa oft tóma eða hálfbúna íbúð.
• Álagið er yfirleitt hóflegt. Verðleggðu það sem hluta af einni leigu og haltu þér undir €2.300 ef þú ert nálægt mörkunum.
• Húsgögn, heimilistæki og skreytingar eru ekki frádráttarbær frá leigutekjum (41. gr. CIRS) og yfirleitt þarftu að endurnýja þau eða gera við þau.
• Láttu undirritaða úttekt með myndum fylgja leigusamningnum.

Hvað má vera innifalið í leigunni?

Aðilar ákveða skriflega hver greiðir hvaða gjöld. Ef leigusamningurinn segir ekkert er meginreglan samkvæmt 1078. gr. borgaralögbókarinnar:

• leigjandinn greiðir veitur til íbúðarinnar (vatn, rafmagn, gas, internet);
• leigusalinn greiðir gjöld vegna sameignar byggingarinnar: condomínio (húsfélagsgjöld).

Valkostir þínir:

• Veitur á nafni leigjandans. Þetta er hreinlegasta fyrirkomulagið: þú berð enga áhættu af notkun og enga umsýslu með reikningum.
• Húsfélagsgjöld. Þú getur samið um í leigusamningnum að leigjandinn greiði þau, eða fellt þau inn í eina leigu. Hvort heldur sem er eru húsfélagsgjöld sem þú greiðir sjálf(ur) frádráttarbær kostnaður.
• Leiga „með öllu inniföldu“. Greiðslur fyrir þjónustu sem tengist útleigunni teljast einnig leigutekjur (2. mgr. 8. gr. CIRS). Ef reikningar eru innifaldir hækkar það því skattskylda leigu og stimpilgjald og getur ýtt þér yfir €2.300. Ef þú hefur reikninga innifalda skaltu setja hámark á sanngjarna notkun í leigusamninginn.

Verðlagning fyrir skjóta útleigu eða besta leigjandann

Það sem þú semur um er grunnurinn í mörg ár. Þú getur ekki hækkað leiguna á fyrsta árinu. Eftir það, nema leigusamningurinn setji eigin uppfærslureglu skriflega, takmarkast hver hækkun við árlega stuðulinn: 2,24% fyrir 2026 og 2,56% sem tilkynnt hefur verið fyrir 2027. Of hátt upphafsverð kostar þig í tómum mánuðum og of lágt kostar þig allan samningstímann.

• Tómir mánuðir eru dýrir. Einn tómur mánuður kostar 8,3% af ársleigu. Ef þú ferð fram á €1.250 í stað €1.200 græðirðu €600 á ári, en einn aukamánuður án leigjanda kostar €1.200 eða meira.
• Notaðu fyrstu tvær vikurnar sem prófraun. Margar skoðanir en engar umsóknir þýða að íbúðin er of dýr eða illa kynnt. Lækkaðu leiguna í einu skýru skrefi frekar en í smáum lækkunum yfir nokkrar vikur.
• Borgaðu fyrir gæði, ekki hæstu leigu. Örlítið lægri leiga til leigjanda með góð gögn, stöðugar tekjur, meðmæli og ábyrgðarmann skilar oft bestu ávöxtuninni. Vanskil og tómur mánuður kosta meira en lítill afsláttur.
• Haltu þig innan skattamarkanna. Verðleggðu innan €2.300 markanna og þaks 34. gr. og hafðu umsömdu leiguna nákvæmlega eins í leigusamningnum, Modelo 2-skráningunni og kvittununum.

Gátlisti

• Kannaðu hvort íbúðin hafði leigusamning sem undirritaður var á tímabilinu október 2018 til október 2023. Ef svo er skaltu reikna út hámarkið samkvæmt 34. gr., eða hvort leigan haldist innan marka um hagkvæma leigu.
• Safnaðu saman fyrri leigu, stuðlum sem sleppt var og framkvæmdum sem bæjarskrifstofan hefur vottað.
• Flettu upp nýjasta 12 mánaða miðgildi INE fyrir sveitarfélagið þitt eða sóknina og umreiknaðu það miðað við gólfflatarmálið þitt.
• Berðu það saman við núverandi auglýsingar og mat fasteignasala.
• Ákveddu hvort þú haldir þig í eða undir €2.300 og staðfestu við skattaráðgjafann að þú uppfyllir skilyrði 10% hlutfallsins.
• Ákveddu hvað varðar húsgögn og hver greiðir húsfélagsgjöld og veitur, og skráðu það í leigusamninginn.
• Fylgstu með leiguumbótunum. Þar til þær hafa verið birtar og tekið gildi gildir núverandi þak.