Fissare l'affitto per una nuova locazione a lungo termine in Portogallo (2026)

Per la maggior parte delle abitazioni può fissare liberamente l'affitto di una nuova locazione a lungo termine, ma a ottobre 2026 una regola del Mais Habitação è ancora in vigore: un'abitazione locata con un contratto firmato tra ottobre 2018 e ottobre 2023 può essere locata di nuovo solo all'ultimo affitto più il 2%, salvo che il nuovo affitto resti entro i limiti ufficiali dell'affitto accessibile. Una riforma che abolirebbe anticipatamente questa regola ha superato la prima votazione in Parlamento il 30 settembre 2026, ma non è ancora legge. Entro il margine che la legge Le lascia, fissi il prezzo sulla base di dati di mercato reali, e tenga presente che un affitto di 2.300 € al mese o meno può ridurre l'imposta sul reddito da esso derivante dal 25% al 10%.

Esiste un limite legale all'affitto di una nuova locazione?

Il limite si trova nell'articolo 34 della Lei 56/2023 (Mais Habitação), spesso chiamato travão às rendas (freno agli affitti). Riguarda le nuove locazioni abitative di abitazioni che avevano un contratto firmato nei cinque anni precedenti l'entrata in vigore della legge, il 7 ottobre 2023. Per tali abitazioni, il nuovo affitto iniziale non può superare l'ultimo affitto applicato con il contratto precedente × 1,02.

La regola presenta queste caratteristiche:

• Si applica solo oltre i limiti dell'affitto accessibile. Ai sensi dell'art. 34(2), il tetto opera solo se il nuovo affitto supera i limiti generali per tipologia di abitazione e comune. Si tratta dei limiti del Programa de Apoio ao Arrendamento (programma statale di affitto accessibile) della Portaria 176/2019. A titolo di esempio, la tabella base del 2019 fissava 1.150 € per un bilocale con due camere nella fascia più alta, che comprende Lisbona. I limiti sono stati aggiornati da allora, quindi verifichi il valore attuale per il Suo comune prima di farvi affidamento.
• Può recuperare l'indicizzazione non applicata. Se l'affitto precedente non è mai stato aumentato con i coefficienti annuali, può aggiungere i coefficienti non applicati, fino a tre anni dopo la data in cui ciascuno è diventato disponibile (art. 34(3)).
• Può aggiungere il costo di lavori importanti. Se l'abitazione è stata oggetto di ristrutturazione o restauro profondo certificati dalla Câmara Municipal (municipio), può aggiungere il costo sostenuto, fino al 15% all'anno (art. 34(5)).
• Ogni coefficiente può essere usato una sola volta. Ogni coefficiente può essere applicato una sola volta per anno solare (art. 34(6)).
• Vale fino al 2029. La regola ha effetto fino al 31 dicembre 2029 (art. 54(2)).

Letta alla lettera, la regola riguarda le abitazioni il cui contratto precedente è stato firmato tra circa il 7 ottobre 2018 e il 6 ottobre 2023. Molti riassunti la descrivono in modo approssimativo come "abitazioni locate negli ultimi cinque anni". Non riguarda un'abitazione mai locata, né un'abitazione i cui unici contratti precedenti siano stati firmati al di fuori di tale periodo. Se il Suo caso è dubbio, ad esempio un contratto firmato nel 2018 o un'abitazione locata solo dal 2024, chieda il parere di un avvocato prima di pubblicare l'annuncio.

Cosa cambierebbe la riforma in corso di approvazione

La riforma delle locazioni del governo (Proposta de Lei 103/XVII) è stata approvata dal Consiglio dei ministri il 9 luglio 2026. Abolirebbe con tre anni di anticipo il tetto agli affitti dei nuovi contratti e consentirebbe a locatori e inquilini di concordare liberamente l'affitto iniziale. Darebbe inoltre alle parti più libertà su depositi e affitti anticipati (si parla di un massimo di tre mesi di affitto anticipato) e ridurrebbe da tre a due mesi il periodo di morosità prima che il locatore possa risolvere il contratto.

Il 30 settembre 2026 il Parlamento ha approvato il disegno di legge in prima lettura, con il voto favorevole di PSD, IL e CDS e l'astensione di Chega. Passa ora in commissione, dove potrebbe essere modificato, e poi al voto finale e alla promulgazione. Finché la nuova legge non sarà pubblicata e in vigore, l'articolo 34 continua ad applicarsi. Se deve locare di nuovo un'abitazione soggetta al tetto e può attendere, potrebbe convenire far decorrere la nuova locazione dopo l'entrata in vigore della riforma. Non firmi un contratto oltre il tetto confidando che la legge cambierà.

Come trovare l'affitto di mercato per la Sua abitazione

L'INE (l'istituto nazionale di statistica) è la fonte più affidabile. Le sue statistiche sugli affitti abitativi a livello locale pubblicano l'affitto mediano al m² delle nuove locazioni, basato sui contratti registrati presso l'amministrazione fiscale (Modelo 2). Si tratta di affitti effettivamente concordati, non di prezzi richiesti. L'INE pubblica:

• dati trimestrali per le regioni e i comuni con più di 100.000 abitanti;
• dati sugli ultimi 12 mesi per ogni comune, e per le parrocchie (freguesias) della Grande Lisbona, della Penisola di Setúbal e del Grande Porto.

I prezzi richiesti sui portali (idealista e altri) mostrano cosa chiedono i locatori. Sono nettamente superiori ai dati INE. A maggio 2026, la mediana dei prezzi richiesti su idealista era di 16,3 €/m² a livello nazionale e di 21,8 €/m² a Lisbona, secondo quanto riportato da Montepio. Li usi per conoscere la concorrenza, non come il prezzo che pagano gli inquilini.

Per stimare il Suo affitto:

1. Trovi l'ultima mediana INE sui 12 mesi del Suo comune (o della Sua parrocchia).
2. La moltiplichi per la superficie utile dell'abitazione.
3. Adegui il risultato alle caratteristiche dell'abitazione. Le abitazioni più piccole ottengono di più al m²: in ogni regione, monolocali e bilocali avevano la mediana €/m² più alta (INE, 1° trim. 2026). Adegui anche in base a stato, classe energetica, parcheggio, spazi esterni e arredamento.
4. Confronti il risultato con 10–20 annunci attivi nelle vicinanze di abitazioni simili, e con ciò che gli agenti locali dicono si affitti effettivamente.

Affitti indicativi per regione

Affitto mediano al m² delle nuove locazioni (INE, come pubblicato e riportato). Sono mediane per tutte le dimensioni e condizioni, quindi costituiscono un punto di partenza, non una valutazione.

Note:

• I dati del 2° trim. 2026 provengono dalla pubblicazione INE del 29 settembre 2026, come riportata da ECO e DNoticias. Gli altri dati provengono dalla pubblicazione INE del 1° trim. 2026 (26 giugno 2026).
• Nell'Algarve, 9 dei 15 comuni con dati disponibili erano sopra la mediana nazionale, e Albufeira era il più alto.
• Esempio pratico: un appartamento di 70 m² a Porto a 14,29 €/m² corrisponde a circa 1.000 € al mese.

La soglia di 2.300 € e l'aliquota del 10%

Il Decreto-Lei 97/2026 ha introdotto un'aliquota IRS autonoma del 10%, applicabile dal 1° gennaio 2026 al 31 dicembre 2029, sia alle nuove locazioni sia a quelle in corso. Per beneficiarne:

• l'affitto deve rientrare nel limite del canone moderato, pari a 2,5 × il salario minimo, quindi 2.300 € al mese nel 2026;
• l'abitazione deve essere locata esclusivamente come abitazione per una persona fisica indicata nel contratto;
• la locazione deve essere registrata presso l'amministrazione fiscale.

Secondo quanto riportato, il limite è una condizione, non uno scaglione d'imposta. Se l'affitto lo supera, l'intero affitto di quella locazione è tassato secondo le regole ordinarie: 25% ai sensi dell'art. 72(2) CIRS, ridotto per le locazioni di cinque anni o più. Poiché il limite è legato al salario minimo, dovrebbe variare ogni anno.

Il compromesso è netto. Senza considerare le spese deducibili:

• 2.300 € al 10%: 27.600 € di affitto all'anno, 2.760 € di imposta, 24.840 € netti.
• 2.400 € al 25%: 28.800 € di affitto all'anno, 7.200 € di imposta, 21.600 € netti.

Per ottenere 24.840 € netti al 25%, servirebbero circa 2.760 € al mese. Con una locazione da cinque a dieci anni, tassata al 15%, servirebbero comunque circa 2.435 €. Se il Suo affitto di mercato si colloca tra 2.300 € e circa 2.700 €, fissare il prezzo a 2.300 € spesso Le conviene. Amplia inoltre la platea di possibili inquilini.

Due aspetti da verificare con un consulente fiscale:

• se l'aliquota del 10% si applica alla Sua situazione di non residente (il testo non prevede condizioni di residenza, ma la prassi è recente);
• come le eventuali spese incluse vengono computate ai fini del limite (vedi sotto).

Arredato o non arredato?

Il diritto portoghese non prevede un regime separato per le locazioni a lungo termine arredate. Si tratta della stessa locazione, e il denaro pagato per mobili ed elettrodomestici è considerato reddito da locazione (CIRS art. 8(2)). In pratica:

• Un'abitazione arredata si affitta più rapidamente a expat, studenti e persone in trasferta di lavoro. Le famiglie che possiedono già i mobili preferiscono spesso un'abitazione vuota o parzialmente arredata.
• Il sovrapprezzo è di solito modesto. Lo includa in un unico affitto, e resti sotto i 2.300 € se è vicino alla soglia.
• Mobili, elettrodomestici e decorazioni non sono deducibili dal reddito da locazione (CIRS art. 41), e di solito dovrà sostituirli o ripararli.
• Alleghi al contratto un inventario firmato e corredato di foto.

Cosa si può includere nell'affitto?

Le parti stabiliscono per iscritto chi paga quali spese. Se il contratto non dice nulla, la regola supplementare dell'art. 1078 del Codice civile prevede che:

• l'inquilino paghi le forniture all'abitazione (acqua, elettricità, gas, internet);
• il locatore paghi le spese per le parti comuni dell'edificio: il condomínio (spese condominiali).

Le Sue opzioni:

• Utenze intestate all'inquilino. È la soluzione più pulita: non sopporta alcun rischio sui consumi né oneri di fatturazione.
• Spese condominiali. Può concordare nel contratto che le paghi l'inquilino, oppure includerle in un unico affitto. In entrambi i casi, le spese condominiali che paga Lei sono una spesa deducibile.
• Affitti "tutto incluso". Anche gli importi pagati per servizi connessi alla locazione sono reddito da locazione (CIRS art. 8(2)). Includere le bollette aumenta quindi il Suo affitto imponibile e l'imposta di bollo, e può portarLa oltre i 2.300 €. Se include le bollette, fissi nel contratto un limite di uso ragionevole.

Prezzo per affittare rapidamente o per il miglior inquilino

Qualunque cifra concordi costituisce la base per anni. Non può aumentare l'affitto durante il primo anno. Successivamente, salvo che il contratto preveda per iscritto una propria regola di aggiornamento, ogni aumento è limitato al coefficiente annuale: 2,24% per il 2026 e 2,56% annunciato per il 2027. Un prezzo iniziale troppo alto Le costa in periodi sfitti, uno troppo basso Le costa per l'intera durata della locazione.

• Il periodo sfitto è costoso. Un mese vuoto costa l'8,3% dell'affitto annuo. Chiedere 1.250 € anziché 1.200 € fa guadagnare 600 € all'anno, ma un mese sfitto in più costa 1.200 € o più.
• Usi le prime due settimane come test. Molte visite ma nessuna candidatura significa che l'abitazione è troppo cara o presentata male. Riduca l'affitto con un unico passo deciso anziché con piccoli tagli nell'arco di diverse settimane.
• Punti sulla qualità, non sull'affitto massimo. Un affitto leggermente inferiore a un inquilino ben documentato, con reddito stabile, referenze e un garante, è spesso il rendimento migliore. Gli arretrati e un mese sfitto costano più di un piccolo sconto.
• Resti entro le soglie fiscali. Fissi il prezzo entro il limite di 2.300 € e il tetto dell'articolo 34, e mantenga l'affitto concordato identico nel contratto, nella registrazione Modelo 2 e nelle ricevute.

Lista di controllo

• Verifichi se l'abitazione aveva un contratto firmato tra ottobre 2018 e ottobre 2023. In tal caso, calcoli il tetto dell'articolo 34, o verifichi se l'affitto resta entro i limiti dell'affitto accessibile.
• Raccolga l'affitto precedente, gli eventuali coefficienti non applicati e gli eventuali lavori certificati dal municipio.
• Consulti l'ultima mediana INE sui 12 mesi per il Suo comune o la Sua parrocchia e la converta in base alla Sua superficie.
• La confronti con gli annunci attuali e con il parere degli agenti.
• Decida se restare a 2.300 € o meno, e verifichi con il Suo consulente fiscale di avere diritto al 10%.
• Decida sull'arredamento e su chi paga spese condominiali e utenze, e lo scriva nel contratto.
• Segua la riforma delle locazioni. Finché non sarà pubblicata e in vigore, si applica il tetto attuale.