Fixer le loyer d’un nouveau bail de longue durée au Portugal (2026)

Pour la plupart des logements, vous pouvez fixer librement le loyer d’un nouveau bail de longue durée, mais une règle de Mais Habitação s’applique toujours en octobre 2026 : un logement loué en vertu d’un contrat signé entre octobre 2018 et octobre 2023 ne peut être reloué qu’au dernier loyer majoré de 2 %, sauf si le nouveau loyer reste dans les limites officielles du loyer abordable. Une réforme qui supprimerait cette règle de manière anticipée a été adoptée en première lecture au Parlement le 30 septembre 2026, mais elle n’a pas encore force de loi. Dans la marge que vous laisse la loi, fixez votre prix à partir de données de marché réelles, et gardez à l’esprit qu’un loyer de 2 300 € par mois ou moins peut faire passer l’impôt sur le revenu correspondant de 25 % à 10 %.

Existe-t-il une limite légale au loyer d’un nouveau bail ?

La limite figure à l’article 34 de la Lei 56/2023 (Mais Habitação), souvent appelée travão às rendas (frein aux loyers). Elle vise les nouveaux baux d’habitation portant sur des logements ayant fait l’objet d’un bail signé au cours des cinq années précédant l’entrée en vigueur de la loi, le 7 octobre 2023. Pour ces logements, le nouveau loyer initial ne peut pas dépasser le dernier loyer pratiqué dans le cadre du contrat précédent × 1,02.

La règle présente les caractéristiques suivantes :

• Elle ne s’applique qu’au-delà des limites du loyer abordable. En vertu de l’art. 34(2), le plafond ne joue que si le nouveau loyer dépasse les limites générales par type de logement et par commune. Il s’agit des limites du Programa de Apoio ao Arrendamento (programme public de location abordable) fixées par la Portaria 176/2019. À titre d’illustration, le barème de base de 2019 fixait 1 150 € pour un appartement de deux chambres dans la tranche la plus élevée, qui comprend Lisbonne. Ces limites ont été actualisées depuis ; vérifiez donc le montant en vigueur pour votre commune avant de vous y fier.
• Vous pouvez rattraper les révisions manquées. Si le loyer précédent n’a jamais été augmenté selon les coefficients annuels, vous pouvez ajouter les coefficients non appliqués, jusqu’à trois ans après la date à laquelle chacun est devenu applicable pour la première fois (art. 34(3)).
• Vous pouvez ajouter le coût de travaux importants. Si le logement a fait l’objet d’une rénovation ou d’une restauration lourde certifiée par la Câmara Municipal (mairie), vous pouvez ajouter le coût que vous avez payé, dans la limite de 15 % par an (art. 34(5)).
• Chaque coefficient ne peut être utilisé qu’une fois. Chaque coefficient ne peut être appliqué qu’une seule fois par année civile (art. 34(6)).
• Elle s’applique jusqu’en 2029. La règle produit ses effets jusqu’au 31 décembre 2029 (art. 54(2)).

À la lettre, la règle vise les logements dont le bail antérieur a été signé entre le 7 octobre 2018 et le 6 octobre 2023 environ. De nombreuses synthèses la décrivent de façon approximative comme visant « les logements loués au cours des cinq dernières années ». Elle ne couvre pas un logement qui n’a jamais été loué, ni un logement dont les seuls baux antérieurs ont été signés en dehors de cette période. Si votre situation est à la limite, par exemple un bail signé en 2018 ou un logement loué seulement depuis 2024, demandez l’avis d’un avocat avant de publier votre annonce.

Ce que changerait la réforme en cours

La réforme locative du gouvernement (Proposta de Lei 103/XVII) a été approuvée en Conseil des ministres le 9 juillet 2026. Elle supprimerait le plafonnement des loyers des nouveaux contrats trois ans plus tôt que prévu et permettrait aux bailleurs et aux locataires de convenir librement du loyer initial. Elle donnerait aussi davantage de liberté aux parties en matière de dépôt de garantie et de loyers d’avance (jusqu’à trois mois de loyers d’avance, selon les informations disponibles) et ramènerait de trois à deux mois la durée d’impayés au terme de laquelle un bailleur peut résilier.

Le 30 septembre 2026, le Parlement a adopté le projet en première lecture, avec les voix du PSD, de l’IL et du CDS, et l’abstention de Chega. Il passe maintenant en commission, où il pourrait être amendé, puis fera l’objet d’un vote final et d’une promulgation. Tant que la nouvelle loi n’est pas publiée et en vigueur, l’article 34 continue de s’appliquer. Si vous relouez un logement soumis au plafond et pouvez attendre, il peut être judicieux de faire débuter le nouveau bail après l’entrée en vigueur de la réforme. Ne signez pas de bail au-dessus du plafond en partant du principe que la loi va changer.

Comment trouver le loyer de marché de votre logement

L’INE (l’institut national de la statistique) est la source la plus fiable. Ses statistiques locales sur les loyers publient le loyer médian au m² des nouveaux baux, à partir des contrats enregistrés auprès de l’administration fiscale (Modelo 2). Ce sont des loyers effectivement convenus, et non des prix demandés. L’INE publie :

• des chiffres trimestriels pour les régions et les communes de plus de 100 000 habitants ;
• des chiffres sur 12 mois glissants pour chaque commune, ainsi que pour les paroisses du Grand Lisbonne, de la péninsule de Setúbal et du Grand Porto.

Les prix demandés sur les portails (idealista et autres) montrent ce que demandent les bailleurs. Ils sont nettement supérieurs à ceux de l’INE. En mai 2026, le prix médian demandé sur idealista était de 16,3 €/m² au niveau national et de 21,8 €/m² à Lisbonne, selon Montepio. Servez-vous-en pour connaître votre concurrence, et non comme le prix que paient les locataires.

Pour estimer votre loyer :

1. Recherchez la dernière médiane INE sur 12 mois de votre commune (ou paroisse).
2. Multipliez-la par la surface utile du logement.
3. Ajustez en fonction du logement lui-même. Les petits logements se louent plus cher au m² : dans toutes les régions, les studios et les appartements d’une chambre affichaient la médiane en €/m² la plus élevée (INE, T1 2026). Ajustez aussi en fonction de l’état, de la classe énergétique, du stationnement, des espaces extérieurs et du mobilier.
4. Comparez le résultat avec 10 à 20 annonces en ligne à proximité correspondant au logement, et avec ce que les agents locaux indiquent comme loyers effectivement obtenus.

Loyers indicatifs par région

Loyer médian au m² des nouveaux baux (INE, tel que publié et rapporté). Il s’agit de médianes toutes tailles et tous états confondus : c’est donc un point de départ, pas une évaluation.

Remarques :

• Les chiffres du T2 2026 proviennent de la publication de l’INE du 29 septembre 2026, telle que rapportée par ECO et DNoticias. Les autres chiffres sont issus de la publication de l’INE pour le T1 2026 (26 juin 2026).
• En Algarve, 9 des 15 communes disposant de données se situaient au-dessus de la médiane nationale, Albufeira affichant la valeur la plus élevée.
• Exemple chiffré : un appartement de 70 m² à Porto à 14,29 €/m² revient à environ 1 000 € par mois.

Le seuil de 2 300 € et le taux d’imposition de 10 %

Le décret-loi 97/2026 a créé un taux autonome d’IRS de 10 %, applicable du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2029, aux nouveaux baux comme aux baux en cours. Pour en bénéficier :

• le loyer doit respecter la limite du loyer modéré, soit 2,5 × le salaire minimum, c’est-à-dire 2 300 € par mois en 2026 ;
• le logement doit être loué exclusivement à usage d’habitation à une personne physique désignée ;
• le bail doit être enregistré auprès de l’administration fiscale.

Selon les informations disponibles, cette limite est une condition, et non une tranche d’imposition. Si le loyer la dépasse, la totalité du loyer de ce bail est imposée selon les règles normales : 25 % en vertu de l’art. 72(2) du CIRS, avec une réduction pour les baux de cinq ans ou plus. La limite étant liée au salaire minimum, elle devrait évoluer chaque année.

L’arbitrage est net. Sans tenir compte des charges déductibles :

• 2 300 € à 10 % : 27 600 € de loyer par an, 2 760 € d’impôt, 24 840 € nets.
• 2 400 € à 25 % : 28 800 € de loyer par an, 7 200 € d’impôt, 21 600 € nets.

Pour obtenir 24 840 € nets à 25 %, il vous faudrait environ 2 760 € par mois. Pour un bail de cinq à dix ans, imposé à 15 %, il vous faudrait encore environ 2 435 €. Si votre loyer de marché se situe entre 2 300 € et environ 2 700 €, fixer le loyer à 2 300 € est souvent plus avantageux. Cela élargit aussi le nombre de locataires potentiels.

Deux points à confirmer avec un conseiller fiscal :

• si le taux de 10 % s’applique à votre situation de non-résident (le texte ne pose aucune condition de résidence, mais la pratique est récente) ;
• comment les éventuelles charges incluses sont prises en compte dans la limite (voir ci-dessous).

Meublé ou non meublé ?

Le droit portugais ne prévoit pas de régime distinct pour les locations meublées de longue durée. Il s’agit du même bail, et les sommes versées pour le mobilier et l’électroménager sont considérées comme des revenus locatifs (CIRS art. 8(2)). En pratique :

• Un logement meublé se loue plus vite aux expatriés, aux étudiants et aux personnes en mission. Les familles qui possèdent déjà leur mobilier préfèrent souvent un logement vide ou partiellement meublé.
• Le supplément est généralement modeste. Intégrez-le dans un loyer unique, et restez sous 2 300 € si vous êtes proche du seuil.
• Le mobilier, l’électroménager et la décoration ne sont pas déductibles des revenus locatifs (CIRS art. 41), et vous devrez généralement les remplacer ou les réparer.
• Annexez au bail un inventaire signé et photographié.

Que peut-on inclure dans le loyer ?

Les parties décident par écrit qui paie quelles charges. Si le bail ne dit rien, la règle par défaut de l’art. 1078 du Code civil est la suivante :

• le locataire paie les fournitures du logement (eau, électricité, gaz, internet) ;
• le bailleur paie les charges des parties communes de l’immeuble : le condomínio (charges de copropriété).

Vos options :

• Consommations au nom du locataire. C’est la solution la plus nette : vous ne supportez aucun risque lié aux consommations ni aucune gestion de facturation.
• Charges de copropriété. Vous pouvez convenir dans le bail que le locataire les paie, ou les intégrer dans un loyer unique. Dans les deux cas, les charges de copropriété que vous payez vous-même sont une charge déductible.
• Loyers « tout compris ». Les sommes versées pour des services liés à la location sont également considérées comme des revenus locatifs (CIRS art. 8(2)). Inclure les factures augmente donc votre loyer imposable et le droit de timbre, et peut vous faire dépasser 2 300 €. Si vous incluez les factures, fixez dans le bail un plafond d’usage raisonnable.

Fixer le prix pour louer vite ou pour trouver le meilleur locataire

Ce que vous convenez sert de base pendant des années. Vous ne pouvez pas augmenter le loyer au cours de la première année. Ensuite, sauf si le bail prévoit par écrit sa propre règle de révision, chaque hausse est limitée au coefficient annuel : 2,24 % pour 2026 et 2,56 % annoncé pour 2027. Un loyer de départ trop élevé vous coûte en vacance locative, et un loyer trop bas vous coûte pendant toute la durée du bail.

• La vacance coûte cher. Un mois vide représente 8,3 % d’une année de loyer. Demander 1 250 € au lieu de 1 200 € rapporte 600 € par an, mais un mois de vacance supplémentaire coûte 1 200 € ou plus.
• Servez-vous des deux premières semaines comme test. Beaucoup de visites mais aucune candidature signifie que le logement est trop cher ou mal présenté. Baissez le loyer en une seule fois, nettement, plutôt que par petites réductions sur plusieurs semaines.
• Privilégiez la qualité du locataire, pas le loyer maximal. Un loyer légèrement inférieur pour un locataire au dossier solide, aux revenus stables, avec des références et un garant, offre souvent le meilleur rendement. Les impayés et un mois de vacance coûtent plus qu’une petite remise.
• Restez dans les seuils fiscaux. Fixez votre prix dans la limite de 2 300 € et du plafond de l’article 34, et veillez à ce que le loyer convenu soit identique dans le bail, l’enregistrement du Modelo 2 et les quittances.

Liste de contrôle

• Vérifiez si le logement a fait l’objet d’un bail signé entre octobre 2018 et octobre 2023. Si c’est le cas, calculez le plafond de l’article 34, ou vérifiez si le loyer reste dans les limites du loyer abordable.
• Rassemblez le loyer précédent, les éventuels coefficients non appliqués et les éventuels travaux certifiés par la mairie.
• Recherchez la dernière médiane INE sur 12 mois de votre commune ou paroisse et convertissez-la selon votre surface.
• Comparez-la avec les annonces en cours et l’avis des agents.
• Décidez si vous restez à 2 300 € ou en dessous, et confirmez avec votre conseiller fiscal que vous avez droit au taux de 10 %.
• Décidez de l’ameublement et de qui paie les charges de copropriété et les consommations, et inscrivez-le dans le bail.
• Suivez la réforme locative. Tant qu’elle n’est pas publiée et en vigueur, le plafond actuel s’applique.