Fixar a renda de um novo contrato de arrendamento em Portugal (2026)

Para a maioria das casas, pode fixar livremente a renda de um novo contrato de arrendamento de longa duração, mas uma regra do Mais Habitação continua a aplicar-se em outubro de 2026: uma casa arrendada ao abrigo de um contrato celebrado entre outubro de 2018 e outubro de 2023 só pode voltar a ser arrendada pela última renda acrescida de 2%, salvo se a nova renda ficar dentro dos limites oficiais do arrendamento acessível. Uma reforma que eliminaria antecipadamente esta regra foi aprovada na generalidade no Parlamento a 30 de setembro de 2026, mas ainda não é lei. Dentro da margem que a lei lhe deixar, fixe o preço com base em dados reais do mercado e tenha presente que uma renda igual ou inferior a 2300 € por mês pode reduzir o IRS sobre ela de 25% para 10%.

Há um limite legal para a renda de um novo contrato?

O limite consta do artigo 34.º da Lei 56/2023 (Mais Habitação), muitas vezes designado por travão às rendas. Abrange os novos contratos de arrendamento habitacional de casas que tiveram um contrato celebrado nos cinco anos anteriores à entrada em vigor da lei, a 7 de outubro de 2023. Para essas casas, a nova renda inicial não pode exceder a última renda praticada no contrato anterior × 1,02.

A regra tem as seguintes características:

• Só se aplica acima dos limites do arrendamento acessível. Nos termos do art. 34.º, n.º 2, o limite só se aplica se a nova renda for superior aos limites gerais por tipologia e concelho. São os limites do Programa de Apoio ao Arrendamento constantes da Portaria 176/2019. A título ilustrativo, a tabela base de 2019 fixava 1150 € para um T2 no escalão mais elevado, que inclui Lisboa. Os limites foram atualizados desde então, por isso confirme o valor atual para o seu concelho antes de contar com ele.
• Pode recuperar atualizações em falta. Se a renda anterior nunca foi aumentada pelos coeficientes anuais, pode acrescentar os coeficientes não aplicados, até três anos após a data em que cada um ficou disponível pela primeira vez (art. 34.º, n.º 3).
• Pode acrescentar o custo de obras profundas. Se a casa tiver sido objeto de obras de remodelação ou restauro profundos atestadas pela Câmara Municipal, pode acrescentar o custo suportado, até 15% por ano (art. 34.º, n.º 5).
• Cada coeficiente só pode ser usado uma vez. Cada coeficiente só pode ser aplicado uma vez por ano civil (art. 34.º, n.º 6).
• Vigora até 2029. A regra produz efeitos até 31 de dezembro de 2029 (art. 54.º, n.º 2).

Numa leitura literal, a regra visa as casas cujo contrato anterior foi celebrado entre cerca de 7 de outubro de 2018 e 6 de outubro de 2023. Muitos resumos descrevem-na vagamente como «casas arrendadas nos últimos cinco anos». Não abrange uma casa que nunca tenha sido arrendada, nem uma casa cujos contratos anteriores tenham sido todos celebrados fora desse período. Se o seu caso for duvidoso, por exemplo um contrato celebrado em 2018 ou uma casa arrendada só desde 2024, peça a opinião de um advogado antes de anunciar.

O que mudaria com a reforma pendente

A reforma do arrendamento do Governo (Proposta de Lei 103/XVII) foi aprovada em Conselho de Ministros a 9 de julho de 2026. Poria fim ao limite das rendas dos novos contratos três anos mais cedo e permitiria a senhorios e inquilinos acordar livremente a renda inicial. Daria também às partes mais liberdade quanto à caução e às rendas antecipadas (são referidas até três rendas antecipadas) e encurtaria de três para dois meses o período de mora a partir do qual o senhorio pode resolver o contrato.

A 30 de setembro de 2026, o Parlamento aprovou a proposta na generalidade, com os votos a favor de PSD, IL e CDS e a abstenção do Chega. Segue agora para a especialidade, onde pode ser alterada, e depois para a votação final global e a promulgação. Até a nova lei ser publicada e entrar em vigor, o artigo 34.º continua a aplicar-se. Se vai voltar a arrendar uma casa abrangida pelo limite e pode esperar, pode compensar fazer coincidir o novo contrato com a entrada em vigor da reforma. Não assine um contrato acima do limite partindo do princípio de que a lei vai mudar.

Como encontrar a renda de mercado da sua casa

O INE (Instituto Nacional de Estatística) é a fonte mais fiável. As suas estatísticas de rendas da habitação ao nível local publicam a renda mediana por m² dos novos contratos, com base nos contratos comunicados à Autoridade Tributária (Modelo 2). São rendas efetivamente acordadas, não preços pedidos. O INE publica:

• valores trimestrais para as regiões e para os municípios com mais de 100 000 habitantes;
• valores dos últimos 12 meses para todos os municípios, e para as freguesias da Grande Lisboa, da Península de Setúbal e da Área Metropolitana do Porto.

Os preços pedidos nos portais (idealista e outros) mostram o que os senhorios pedem. Ficam bastante acima do INE. Em maio de 2026, a mediana dos preços pedidos no idealista era de 16,3 €/m² a nível nacional e de 21,8 €/m² em Lisboa, segundo o Montepio. Use-os para conhecer a concorrência, não como o preço que os inquilinos pagam.

Para estimar a sua renda:

1. Encontre a mediana mais recente do INE para os últimos 12 meses no seu concelho (ou freguesia).
2. Multiplique-a pela área útil da casa.
3. Ajuste em função da própria casa. As casas mais pequenas obtêm mais por m²: em todas as regiões, os T0 e T1 tiveram a mediana de €/m² mais elevada (INE, 1.º trimestre de 2026). Ajuste também em função do estado de conservação, da classe energética, do estacionamento, do espaço exterior e do mobiliário.
4. Compare o resultado com 10 a 20 anúncios ativos nas proximidades que correspondam à casa, e com o que os mediadores locais dizem que efetivamente se arrenda.

Rendas indicativas por região

Renda mediana por m² dos novos contratos (INE, conforme publicado e divulgado). São medianas para todas as tipologias e estados de conservação, pelo que são um ponto de partida, não uma avaliação.

Notas:

• Os valores do 2.º trimestre de 2026 provêm da divulgação do INE de 29 de setembro de 2026, conforme noticiado pelo ECO e pelo DNoticias. Os restantes valores provêm da divulgação do INE relativa ao 1.º trimestre de 2026 (26 de junho de 2026).
• No Algarve, 9 dos 15 concelhos com dados ficaram acima da mediana nacional, e Albufeira foi o mais elevado.
• Exemplo prático: um apartamento de 70 m² no Porto a 14,29 €/m² corresponde a cerca de 1000 € por mês.

A fronteira dos 2300 € e a taxa de 10%

O Decreto-Lei 97/2026 criou uma taxa autónoma de IRS de 10%, aplicável de 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029, tanto a contratos novos como a contratos existentes. Para beneficiar dela:

• a renda tem de ficar dentro do limite moderado, que é de 2,5 × o salário mínimo, ou seja, 2300 € por mês em 2026;
• a casa tem de ser arrendada exclusivamente para habitação de uma pessoa singular identificada;
• o contrato tem de estar comunicado à Autoridade Tributária.

Segundo o que foi divulgado, o limite é uma condição e não um escalão. Se a renda o ultrapassar, toda a renda desse contrato é tributada segundo as regras normais: 25% nos termos do art. 72.º, n.º 2, do CIRS, com redução para contratos de cinco ou mais anos. Como o limite está indexado ao salário mínimo, deverá mudar todos os anos.

O efeito é marcado. Ignorando as despesas dedutíveis:

• 2300 € a 10%: 27 600 € de renda por ano, 2760 € de imposto, 24 840 € líquidos.
• 2400 € a 25%: 28 800 € de renda por ano, 7200 € de imposto, 21 600 € líquidos.

Para obter os mesmos 24 840 € líquidos a 25%, precisaria de cerca de 2760 € por mês. Num contrato de cinco a dez anos, tributado a 15%, precisaria ainda assim de cerca de 2435 €. Se a sua renda de mercado se situar entre 2300 € e cerca de 2700 €, fixar o preço em 2300 € deixa-o muitas vezes em melhor situação. Também alarga o leque de inquilinos.

Dois pontos a confirmar com um consultor fiscal:

• se a taxa de 10% se aplica à sua situação enquanto não residente (o texto não estabelece qualquer condição de residência, mas a prática é recente);
• como são contabilizados para o limite os encargos incluídos (ver abaixo).

Mobilada ou não mobilada?

A lei portuguesa não tem um regime próprio para o arrendamento de longa duração de casas mobiladas. É o mesmo contrato, e o montante pago pelo mobiliário e pelos eletrodomésticos conta como rendimento predial (art. 8.º, n.º 2, do CIRS). Na prática:

• As casas mobiladas arrendam-se mais depressa a expatriados, estudantes e pessoas deslocadas em serviço. As famílias que já têm mobília preferem muitas vezes uma casa vazia ou parcialmente mobilada.
• O acréscimo de renda é normalmente modesto. Inclua-o numa renda única e mantenha-a abaixo dos 2300 € se estiver perto do limite.
• O mobiliário, os eletrodomésticos e a decoração não são dedutíveis aos rendimentos prediais (art. 41.º do CIRS), e normalmente terá de os substituir ou reparar.
• Anexe ao contrato um inventário assinado e fotografado.

O que pode ser incluído na renda?

As partes decidem por escrito quem paga que encargos. Se o contrato nada disser, a regra supletiva do art. 1078.º do Código Civil é:

• o inquilino paga os fornecimentos à casa (água, eletricidade, gás, internet);
• o senhorio paga os encargos das partes comuns do edifício: o condomínio.

As suas opções:

• Consumos em nome do inquilino. É a solução mais simples: não corre qualquer risco de consumo nem tem trabalho de faturação.
• Quotas de condomínio. Pode acordar no contrato que o inquilino as paga, ou incluí-las numa renda única. Em qualquer dos casos, as quotas de condomínio que paga são uma despesa dedutível.
• Rendas «tudo incluído». Os montantes pagos por serviços ligados ao arrendamento também contam como rendimento predial (art. 8.º, n.º 2, do CIRS). Incluir as despesas aumenta, por isso, a sua renda tributável e o imposto do selo, e pode fazê-lo ultrapassar os 2300 €. Se incluir as despesas, fixe no contrato um limite de utilização razoável.

Fixar o preço para arrendar depressa ou para o melhor inquilino

O que acordar será a base durante anos. Não pode aumentar a renda no primeiro ano. Depois disso, salvo se o contrato fixar por escrito a sua própria regra de atualização, cada aumento está limitado ao coeficiente anual: 2,24% para 2026 e 2,56% anunciados para 2027. Um preço inicial excessivo custa-lhe em períodos de casa vazia, e um preço demasiado baixo custa-lhe durante todo o contrato.

• A casa vazia sai cara. Um mês vazio custa 8,3% da renda de um ano. Pedir 1250 € em vez de 1200 € rende mais 600 € por ano, mas um mês adicional de casa vazia custa 1200 € ou mais.
• Use as duas primeiras semanas como teste. Muitas visitas mas nenhuma candidatura significam que a casa está cara ou mal apresentada. Reduza a renda de uma só vez, de forma clara, em vez de fazer pequenos cortes ao longo de várias semanas.
• Pague pela qualidade, não pela renda máxima. Uma renda ligeiramente mais baixa para um inquilino bem documentado, com rendimentos estáveis, referências e fiador, é muitas vezes o melhor retorno. As rendas em atraso e um mês de casa vazia custam mais do que um pequeno desconto.
• Respeite os limites fiscais. Fixe o preço dentro do limite de 2300 € e do limite do artigo 34.º, e mantenha a renda acordada idêntica no contrato, na comunicação do Modelo 2 e nos recibos.

Lista de verificação

• Verifique se a casa teve um contrato celebrado entre outubro de 2018 e outubro de 2023. Se teve, calcule o limite do artigo 34.º, ou verifique se a renda fica dentro dos limites do arrendamento acessível.
• Reúna a renda anterior, os coeficientes não aplicados e quaisquer obras atestadas pela câmara municipal.
• Consulte a mediana mais recente do INE para os últimos 12 meses no seu concelho ou freguesia e converta-a para a área da sua casa.
• Compare-a com os anúncios atuais e com a opinião dos mediadores.
• Decida se fica nos 2300 € ou abaixo, e confirme com o seu consultor fiscal que tem direito aos 10%.
• Decida sobre o mobiliário e sobre quem paga o condomínio e os consumos, e inscreva-o no contrato.
• Acompanhe a reforma do arrendamento. Até ser publicada e entrar em vigor, aplica-se o limite atual.