Определяне на наема по нов дългосрочен договор в Португалия (2026 г.)

За повечето жилища можете свободно да определите наема по нов дългосрочен договор, но едно правило на Mais Habitação все още се прилага през октомври 2026 г.: жилище, отдадено по договор, подписан между октомври 2018 г. и октомври 2023 г., може да бъде отдадено отново само при последния наем плюс 2%, освен ако новият наем не остава в рамките на официалните лимити за достъпен наем. Реформа, която би отменила това правило предсрочно, беше приета на първо четене в парламента на 30 септември 2026 г., но все още не е закон. В рамките на свободата, която законът Ви оставя, определяйте цената въз основа на реални пазарни данни и имайте предвид, че наем от 2300 € месечно или по-малко може да намали данъка Ви върху доходите от него от 25% на 10%.

Има ли законов лимит за наема по нов договор?

Лимитът се съдържа в член 34 от Lei 56/2023 (Mais Habitação), често наричан travão às rendas (спирачка на наемите). Той обхваща новите договори за жилищен наем за жилища, по отношение на които има договор, подписан през петте години преди влизането на закона в сила на 7 октомври 2023 г. За тези жилища новият начален наем не може да надвишава последния наем по предходния договор × 1,02.

Правилото има следните характеристики:

• То се прилага само над лимитите за достъпен наем. Съгласно чл. 34, ал. 2 таванът действа само ако новият наем е по-висок от общите лимити според вида на жилището и общината. Това са лимитите на Programa de Apoio ao Arrendamento (държавната програма за достъпни наеми) по Portaria 176/2019. За илюстрация, основната таблица от 2019 г. определяше 1150 € за двустаен апартамент (с две спални) в най-високата категория, която включва Лисабон. Лимитите са актуализирани оттогава, затова проверете текущата стойност за Вашата община, преди да разчитате на нея.
• Можете да наваксате пропуснатата индексация. Ако предходният наем никога не е бил увеличаван с годишните коефициенти, можете да добавите пропуснатите коефициенти до три години след датата, на която всеки от тях е станал приложим за първи път (чл. 34, ал. 3).
• Можете да добавите разходите за основни ремонти. Ако в жилището е извършено основно преустройство или възстановяване, удостоверено от Câmara Municipal (общината), можете да добавите платените разходи, до 15% годишно (чл. 34, ал. 5).
• Всеки коефициент може да се използва веднъж. Всеки коефициент може да се приложи само веднъж в рамките на календарна година (чл. 34, ал. 6).
• То действа до 2029 г. Правилото има действие до 31 декември 2029 г. (чл. 54, ал. 2).

При буквално тълкуване правилото се отнася за жилища, чийто предходен договор е подписан приблизително между 7 октомври 2018 г. и 6 октомври 2023 г. Много обобщения го описват неточно като „жилища, отдавани през последните пет години“. То не обхваща жилище, което никога не е отдавано, или жилище, чиито единствени предходни договори са подписани извън този период. Ако случаят Ви е граничен, например договор, подписан през 2018 г., или жилище, отдавано едва от 2024 г., потърсете мнението на адвокат, преди да публикувате обява.

Какво би променила предстоящата реформа

Реформата на наемите на правителството (Proposta de Lei 103/XVII) беше одобрена от Министерския съвет на 9 юли 2026 г. Тя би премахнала тавана за наемите по нови договори три години по-рано и би позволила на наемодателите и наемателите свободно да договарят началния наем. Тя би дала също повече свобода на страните по отношение на депозитите и авансовия наем (съобщава се за авансов наем до три месеца) и би съкратила периода на просрочие, след който наемодателят може да прекрати договора, от три на два месеца.

На 30 септември 2026 г. парламентът прие законопроекта на първо четене, като PSD, IL и CDS гласуваха „за“, а Chega се въздържа. Сега той отива в комисия, където може да бъде изменен, а след това — за окончателно гласуване и обнародване. Докато новият закон не бъде обнародван и не влезе в сила, член 34 продължава да се прилага. Ако отдавате отново жилище, за което важи таванът, и можете да изчакате, може да си струва да насрочите новия договор след влизането на реформата в сила. Не подписвайте договор над тавана с предположението, че законът ще се промени.

Как да намерите пазарния наем за жилището си

INE (националният статистически институт) е най-надеждният източник. Статистиката му за жилищните наеми на местно ниво публикува медианния наем на m² по нови договори въз основа на договорите, регистрирани в данъчната администрация (Modelo 2). Това са действително договорени наеми, а не искани цени. INE публикува:

• тримесечни данни за регионите и общините с над 100 000 жители;
• данни за плъзгащи се 12-месечни периоди за всяка община, както и за енориите в Голям Лисабон, полуостров Сетубал и Голямо Порто.

Исканите цени в порталите (idealista и други) показват какво искат наемодателите. Те са значително над данните на INE. През май 2026 г. медианната искана цена в idealista беше 16,3 €/m² за страната и 21,8 €/m² в Лисабон, както съобщи Montepio. Използвайте ги, за да видите конкуренцията си, а не като цената, която плащат наемателите.

За да оцените наема си:

1. Намерете последната 12-месечна медиана на INE за Вашата община (или енория).
2. Умножете я по полезната площ на жилището.
3. Коригирайте според самото жилище. По-малките жилища получават повече на m²: във всеки регион студията и едностайните апартаменти (с една спалня) имаха най-високата медиана в €/m² (INE, 1-во тримесечие на 2026 г.). Коригирайте също според състоянието, енергийния клас, паркирането, външните пространства и обзавеждането.
4. Сравнете резултата с 10–20 актуални обяви наблизо, които съответстват на жилището, и с това, което местните агенти казват, че действително се отдава.

Ориентировъчни наеми по региони

Медианен наем на m² по нови договори (INE, както е публикуван и съобщен). Това са медиани за всички размери и състояния, така че те са отправна точка, а не оценка.

Бележки:

• Данните за 2-ро тримесечие на 2026 г. са от съобщението на INE от 29 септември 2026 г., както са предадени от ECO и DNoticias. Останалите данни са от съобщението на INE за 1-во тримесечие на 2026 г. (26 юни 2026 г.).
• В Алгарве 9 от 15-те общини с данни бяха над медианата за страната, като Албуфейра беше най-високо.
• Пример с изчисление: апартамент от 70 m² в Порто при 14,29 €/m² прави около 1000 € месечно.

Границата от 2300 € и данъчната ставка от 10%

Декрет-закон 97/2026 въведе автономна ставка по IRS от 10%, която се прилага от 1 януари 2026 г. до 31 декември 2029 г. както за нови, така и за съществуващи договори. За да отговаря на условията:

• наемът трябва да е в рамките на умерения лимит, който е 2,5 × минималната работна заплата, т.е. 2300 € месечно през 2026 г.;
• жилището трябва да е отдадено изключително за жилищни нужди на посочено физическо лице;
• договорът трябва да е регистриран в данъчната администрация.

Според съобщенията лимитът е условие, а не данъчна скала. Ако наемът е над него, целият наем по този договор се облага по обичайните правила: 25% по чл. 72, ал. 2 CIRS, с намаление за договори от пет или повече години. Тъй като лимитът е обвързан с минималната работна заплата, той би трябвало да се променя всяка година.

Компромисът е рязък. Без да се отчитат приспадаемите разходи:

• 2300 € при 10%: 27 600 € годишен наем, 2760 € данък, 24 840 € нетно.
• 2400 € при 25%: 28 800 € годишен наем, 7200 € данък, 21 600 € нетно.

За да достигнете 24 840 € нетно при 25%, ще Ви е нужен наем от около 2760 € месечно. При договор от пет до десет години, облаган с 15%, ще Ви е нужен все пак около 2435 €. Ако пазарният Ви наем е между 2300 € и около 2700 €, определянето на цената на 2300 € често Ви оставя в по-добра позиция. То също така разширява кръга на потенциалните наематели.

Два въпроса, които да потвърдите с данъчен консултант:

• дали ставката от 10% се прилага за Вашата ситуация като нерезидент (текстът не поставя условие за пребиваване, но практиката е нова);
• как включените такси се отчитат спрямо лимита (вижте по-долу).

Обзаведено или необзаведено?

Португалското право няма отделен режим за обзаведени дългосрочни наеми. Договорът е същият, а парите, платени за мебели и домакински уреди, се считат за доход от наем (чл. 8, ал. 2 CIRS). На практика:

• Обзаведените жилища се отдават по-бързо на експати, студенти и командировани лица. Семействата, които вече имат мебели, често предпочитат празно или частично обзаведено жилище.
• Надбавката обикновено е умерена. Определете я като част от един общ наем и я поддържайте под 2300 €, ако сте близо до границата.
• Мебелите, домакинските уреди и декорацията не се приспадат от доходите от наем (чл. 41 CIRS) и обикновено ще трябва да ги подменяте или ремонтирате.
• Приложете към договора подписан опис със снимки.

Какво може да бъде включено в наема?

Страните решават писмено кой какви такси плаща. Ако договорът не предвижда нищо, по подразбиране съгласно чл. 1078 от Гражданския кодекс:

• наемателят плаща доставките до жилището (вода, електричество, газ, интернет);
• наемодателят плаща таксите за общите части на сградата: condomínio (таксите за етажна собственост).

Вашите възможности:

• Комунални услуги на името на наемателя. Това е най-чистото решение: не носите риск от потреблението и нямате административна работа по фактурирането.
• Такси за етажна собственост. Можете да договорите в договора наемателят да ги плаща или да ги включите в един общ наем. И в двата случая таксите за етажна собственост, които плащате сами, са приспадаем разход.
• Наеми „всичко включено“. Сумите, платени за услуги, свързани с отдаването, също се считат за доход от наем (чл. 8, ал. 2 CIRS). Затова включването на сметките увеличава облагаемия Ви наем и гербовия налог и може да Ви изкара над 2300 €. Ако все пак включите сметките, определете в договора таван за разумно потребление.

Цена за бързо отдаване или за най-добрия наемател

Каквото договорите, ще бъде основата за години напред. Не можете да увеличавате наема през първата година. След това, освен ако договорът не предвижда писмено собствено правило за актуализиране, всяко увеличение е ограничено до годишния коефициент: 2,24% за 2026 г. и обявените 2,56% за 2027 г. Твърде висока начална цена Ви струва чрез периоди без наемател, а твърде ниска — през целия срок на договора.

• Празният период е скъп. Един празен месец струва 8,3% от годишния наем. Ако поискате 1250 € вместо 1200 €, печелите 600 € годишно, но един допълнителен месец без наемател струва 1200 € или повече.
• Използвайте първите две седмици като тест. Много огледи, но никакви кандидатури означава, че жилището е с твърде висока цена или е зле представено. Намалете наема с една ясна стъпка, а не с малки намаления в продължение на няколко седмици.
• Плащайте за качество, а не за максимален наем. Малко по-нисък наем за добре документиран наемател със стабилни доходи, препоръки и поръчител често е най-добрата доходност. Просрочията и един празен месец струват повече от малката отстъпка.
• Оставайте в рамките на данъчните граници. Определяйте цената в рамките на лимита от 2300 € и тавана по член 34 и поддържайте договорения наем еднакъв в договора, в регистрацията по Modelo 2 и в разписките.

Контролен списък

• Проверете дали за жилището е имало договор, подписан между октомври 2018 г. и октомври 2023 г. Ако е имало, изчислете тавана по член 34 или проверете дали наемът остава в рамките на лимитите за достъпен наем.
• Съберете данни за предходния наем, пропуснатите коефициенти и удостоверените от общината ремонти.
• Намерете последната 12-месечна медиана на INE за Вашата община или енория и я преизчислете спрямо площта на жилището.
• Сравнете я с актуалните обяви и мненията на агентите.
• Решете дали да останете на или под 2300 € и потвърдете с данъчния си консултант, че отговаряте на условията за 10%.
• Решете въпроса с обзавеждането и кой плаща таксите за етажна собственост и комуналните услуги и го впишете в договора.
• Следете реформата на наемите. Докато тя не бъде обнародвана и не влезе в сила, се прилага действащият таван.