Як визначити орендну плату для нового довгострокового договору оренди в Португалії (2026)

Для більшості житла Ви можете вільно встановлювати орендну плату за новим довгостроковим договором, але одне правило Mais Habitação станом на жовтень 2026 року все ще діє: житло, здане за договором, підписаним у період із жовтня 2018 року по жовтень 2023 року, можна знову здати лише за останньою орендною платою плюс 2%, якщо нова орендна плата не залишається в межах офіційних лімітів доступної оренди. Реформа, яка скасувала б це правило достроково, пройшла перше голосування в парламенті 30 вересня 2026 року, але законом ще не стала. У тих межах, які залишає Вам закон, встановлюйте ціну на основі реальних ринкових даних і пам’ятайте, що орендна плата 2 300 € на місяць або менше може знизити податок на доходи з неї з 25% до 10%.

Чи існує законодавче обмеження орендної плати за новим договором?

Обмеження міститься в статті 34 Lei 56/2023 (Mais Habitação), яке часто називають travão às rendas («гальмо орендної плати»). Воно стосується нових договорів оренди житла, щодо якого було підписано договір оренди протягом п’яти років до набуття законом чинності 7 жовтня 2023 року. Для такого житла нова початкова орендна плата не може перевищувати останньої орендної плати за попереднім договором × 1,02.

Правило має такі особливості:

• Воно діє лише понад ліміти доступної оренди. Згідно зі ст. 34(2) обмеження спрацьовує лише тоді, коли нова орендна плата вища за загальні ліміти за типом житла та муніципалітетом. Це ліміти Programa de Apoio ao Arrendamento (державної програми доступної оренди) в Portaria 176/2019. Для прикладу: базова таблиця 2019 року встановлювала 1 150 € для двокімнатної квартири в найвищій категорії, до якої належить Лісабон. Відтоді ліміти оновлювалися, тож перш ніж на них покладатися, перевірте актуальну суму для свого муніципалітету.
• Пропущену індексацію можна наздогнати. Якщо попередню орендну плату ніколи не підвищували на щорічні коефіцієнти, Ви можете додати пропущені коефіцієнти протягом трьох років після того, як кожен із них уперше став доступним (ст. 34(3)).
• Можна додати вартість капітальних робіт. Якщо в житлі проведено капітальну реконструкцію чи реставрацію, засвідчену Câmara Municipal (міською радою), Ви можете додати сплачену вартість, до 15% на рік (ст. 34(5)).
• Кожен коефіцієнт можна використати лише раз. Кожен коефіцієнт можна застосувати лише один раз за календарний рік (ст. 34(6)).
• Воно діє до 2029 року. Правило чинне до 31 грудня 2029 року (ст. 54(2)).

За буквального прочитання правило спрямоване на житло, попередній договір оренди якого було підписано приблизно з 7 жовтня 2018 року по 6 жовтня 2023 року. У багатьох оглядах його довільно описують як «житло, здане в оренду за останні п’ять років». Воно не стосується житла, яке ніколи не здавалося, або житла, попередні договори щодо якого були підписані лише поза цим періодом. Якщо Ваш випадок прикордонний, наприклад договір підписано у 2018 році або житло здається лише з 2024 року, отримайте висновок юриста, перш ніж розміщувати оголошення.

Що змінила б реформа, яка розглядається

Урядова реформа оренди (Proposta de Lei 103/XVII) була схвалена Радою міністрів 9 липня 2026 року. Вона скасувала б обмеження орендної плати за новими договорами на три роки раніше і дозволила б орендодавцям та орендарям вільно погоджувати початкову орендну плату. Вона також надала б сторонам більше свободи щодо застави та авансової орендної плати (повідомляють про авансову орендну плату до трьох місяців) і скоротила б період заборгованості, після якого орендодавець може розірвати договір, з трьох місяців до двох.

30 вересня 2026 року парламент схвалив законопроєкт у загальному читанні: PSD, IL і CDS голосували «за», Chega утрималася. Тепер він переходить до комітету, де до нього можуть внести поправки, а потім — до остаточного голосування та промульгації. Доки новий закон не буде опубліковано і він не набуде чинності, стаття 34 і далі застосовується. Якщо Ви знову здаєте житло, на яке поширюється обмеження, і можете почекати, варто приурочити новий договір до набуття реформою чинності. Не підписуйте договір з орендною платою вище за обмеження, розраховуючи на те, що закон зміниться.

Як визначити ринкову орендну плату для свого житла

INE (Національний інститут статистики) — найнадійніше джерело. Його статистика орендної плати за житло на місцевому рівні публікує медіанну орендну плату за м² за новими договорами на основі договорів, зареєстрованих у податковій адміністрації (Modelo 2). Це фактично погоджені орендні плати, а не ціни пропозиції. INE публікує:

• квартальні дані для регіонів і муніципалітетів із населенням понад 100 000 осіб;
• ковзні 12-місячні дані для кожного муніципалітету, а також для парафій у Великому Лісабоні, на півострові Сетубал і у Великому Порту.

Ціни пропозиції на порталах (idealista та інших) показують, скільки просять орендодавці. Вони значно вищі за дані INE. У травні 2026 року медіанна ціна пропозиції на idealista становила 16,3 €/м² по країні та 21,8 €/м² у Лісабоні, як повідомляє Montepio. Використовуйте їх, щоб бачити своїх конкурентів, а не як ціну, яку сплачують орендарі.

Щоб оцінити свою орендну плату:

1. Знайдіть останню 12-місячну медіану INE для свого муніципалітету (або парафії).
2. Помножте її на корисну площу житла.
3. Скоригуйте з урахуванням самого житла. Менше житло отримує більше за м²: в усіх регіонах найвищу медіану €/м² мали студії та однокімнатні квартири (INE, I квартал 2026 року). Також зважайте на стан, енергетичний клас, паркування, зовнішній простір і меблі.
4. Порівняйте результат із 10–20 актуальними оголошеннями поблизу, які відповідають Вашому житлу, і з тим, що, за словами місцевих агентів, справді здається.

Орієнтовна орендна плата за регіонами

Медіанна орендна плата за м² за новими договорами (INE, за опублікованими даними та повідомленнями). Це медіани для житла всіх розмірів і станів, тож вони є відправною точкою, а не оцінкою.

Примітки:

• Дані за II квартал 2026 року взято з публікації INE від 29 вересня 2026 року за повідомленнями ECO та DNoticias. Інші дані — з публікації INE за I квартал 2026 року (26 червня 2026 року).
• В Алгарве 9 з 15 муніципалітетів, щодо яких є дані, перевищували загальнонаціональну медіану, а найвищий показник мала Албуфейра.
• Розрахунковий приклад: квартира площею 70 м² у Порту за 14,29 €/м² дає приблизно 1 000 € на місяць.

Межа 2 300 € і ставка податку 10%

Декрет-закон 97/2026 запровадив автономну ставку IRS 10%, яка застосовується з 1 січня 2026 року до 31 грудня 2029 року як до нових, так і до чинних договорів. Щоб мати на неї право:

• орендна плата має бути в межах помірного ліміту, що становить 2,5 × мінімальної заробітної плати, тобто 2 300 € на місяць у 2026 році;
• житло має здаватися виключно для проживання названої фізичної особи;
• договір має бути зареєстрований у податковій адміністрації.

Як повідомляється, ліміт є умовою, а не податковою шкалою. Якщо орендна плата його перевищує, уся орендна плата за цим договором оподатковується за звичайними правилами: 25% згідно зі ст. 72(2) CIRS зі зниженням для договорів на п’ять років і більше. Оскільки ліміт прив’язаний до мінімальної заробітної плати, він має змінюватися щороку.

Компроміс тут дуже відчутний. Без урахування витрат, що вираховуються:

• 2 300 € за ставкою 10%: 27 600 € орендної плати на рік, 2 760 € податку, 24 840 € чистими.
• 2 400 € за ставкою 25%: 28 800 € орендної плати на рік, 7 200 € податку, 21 600 € чистими.

Щоб отримати 24 840 € чистими за ставки 25%, Вам знадобилося б близько 2 760 € на місяць. За договору на п’ять–десять років з оподаткуванням 15% Вам однаково знадобилося б близько 2 435 €. Якщо Ваша ринкова орендна плата перебуває між 2 300 € і приблизно 2 700 €, ціна 2 300 € часто вигідніша для Вас. До того ж вона розширює коло потенційних орендарів.

Два моменти, які варто підтвердити в податкового консультанта:

• чи застосовується ставка 10% до Вашої ситуації як нерезидента (текст не встановлює умов щодо резидентства, але практика нова);
• як будь-які включені платежі враховуються в межах ліміту (див. нижче).

З меблями чи без?

Португальське законодавство не має окремого режиму для довгострокової оренди з меблями. Це той самий договір оренди, а кошти, сплачені за меблі та побутову техніку, вважаються доходом від оренди (ст. 8(2) CIRS). На практиці:

• Житло з меблями швидше здається експатам, студентам і людям у відрядженні. Сім’ї, які вже мають меблі, часто віддають перевагу порожньому або частково мебльованому житлу.
• Надбавка зазвичай помірна. Закладайте її в єдину орендну плату й утримуйте нижче 2 300 €, якщо Ви близько до межі.
• Меблі, побутова техніка та декор не вираховуються з доходу від оренди (ст. 41 CIRS), і зазвичай Вам доведеться їх замінювати або ремонтувати.
• Додайте до договору оренди підписаний опис майна з фотографіями.

Що можна включити в орендну плату?

Сторони письмово визначають, хто які платежі сплачує. Якщо договір нічого не передбачає, за замовчуванням згідно зі ст. 1078 Цивільного кодексу:

• орендар оплачує постачання до житла (воду, електроенергію, газ, інтернет);
• орендодавець оплачує витрати на спільні частини будівлі: condomínio (внески до кондомініуму).

Ваші варіанти:

• Комунальні послуги на ім’я орендаря. Це найчистіший варіант: Ви не несете ризиків щодо споживання і не займаєтеся рахунками.
• Внески до кондомініуму. Ви можете домовитися в договорі, що їх сплачує орендар, або включити їх в єдину орендну плату. В будь-якому разі внески до кондомініуму, які Ви сплачуєте самі, є витратою, що вираховується.
• Орендна плата «все включено». Суми, сплачені за послуги, пов’язані з орендою, також вважаються доходом від оренди (ст. 8(2) CIRS). Тож включення рахунків збільшує Вашу оподатковувану орендну плату та гербовий збір і може вивести Вас за межу 2 300 €. Якщо Ви все ж включаєте рахунки, встановіть у договорі ліміт розумного споживання.

Ціна для швидкої здачі чи для найкращого орендаря

Те, про що Ви домовитеся, стане базою на роки. Протягом першого року підвищувати орендну плату не можна. Після цього, якщо договір письмово не встановлює власного правила індексації, кожне підвищення обмежене щорічним коефіцієнтом: 2,24% на 2026 рік і оголошені 2,56% на 2027 рік. Завищена стартова ціна обходиться Вам простоєм, а занижена — коштує протягом усього строку договору.

• Простій дорого коштує. Один порожній місяць — це 8,3% річної орендної плати. Якщо просити 1 250 € замість 1 200 €, Ви виграєте 600 € на рік, але один додатковий місяць простою коштує 1 200 € або більше.
• Використайте перші два тижні як перевірку. Багато переглядів, але жодної заявки означає, що житло переоцінене або погано представлене. Знизьте орендну плату одним чітким кроком, а не невеликими знижками протягом кількох тижнів.
• Платіть за якість, а не за максимальну орендну плату. Трохи нижча орендна плата для орендаря з добре задокументованим стабільним доходом, рекомендаціями та поручителем часто дає найкращу віддачу. Заборгованість і порожній місяць коштують більше, ніж невелика знижка.
• Залишайтеся в межах податкових порогів. Встановлюйте ціну в межах ліміту 2 300 € та обмеження статті 34 і дбайте, щоб погоджена орендна плата була однаковою в договорі, реєстрації Modelo 2 та квитанціях.

Контрольний список

• Перевірте, чи був щодо житла договір оренди, підписаний у період із жовтня 2018 року по жовтень 2023 року. Якщо так, розрахуйте граничну суму за статтею 34 або перевірте, чи залишається орендна плата в межах лімітів доступної оренди.
• Зберіть дані про попередню орендну плату, пропущені коефіцієнти та роботи, засвідчені міською радою.
• Знайдіть останню 12-місячну медіану INE для свого муніципалітету чи парафії та перерахуйте її на свою площу.
• Порівняйте її з актуальними оголошеннями та думкою агентів.
• Вирішіть, чи залишатися на рівні 2 300 € або нижче, і підтвердьте з податковим консультантом, що маєте право на ставку 10%.
• Визначтеся з меблями та з тим, хто сплачує внески до кондомініуму й комунальні послуги, і пропишіть це в договорі.
• Стежте за реформою оренди. Доки її не опубліковано і вона не набула чинності, діє чинне обмеження.