Fad léasa, athnuachan agus deireadh a chur le léas cónaithe sa Phortaingéil

Ní gá do léas cónaithe sa Phortaingéil maireachtáil cúig bliana. De ghnáth ní mór do léas téarma seasta maireachtáil bliain amháin ar a laghad, agus is féidir leis maireachtáil suas le 30 bliain. Mura ndeir an conradh a mhalairt, déantar é a athnuachan go huathoibríoch ag deireadh gach téarma. Mar thiarna talún, ní féidir leat deireadh a chur leis tríd an gcéad athnuachan a dhiúltú go dtí trí bliana tar éis é a shíniú, mura dteastaíonn an teach uait féin nó ó do pháistí. Braitheann an fógra a chaithfidh gach taobh a thabhairt ar fhad an chonartha nó na tréimhse athnuachana. Ní mór an fógra a bheith i scríbhinn agus de ghnáth seoltar é trí litir chláraithe.

Téarma seasta nó oscailte: an dá chineál léasa

Ceadaíonn an Cód Sibhialta (Código Civil, alt 1094) dhá chineál léasa cónaithe:

• Téarma seasta (prazo certo). Maireann an léas ar feadh tréimhse luaite, ar nós bliain amháin, trí bliana nó cúig bliana, agus déantar é a athnuachan go huathoibríoch ansin mura gcuireann duine éigin in aghaidh na hathnuachana.
• Oscailte (duração indeterminada). Níl aon dáta deiridh ag an léas. Ní féidir leis an tiarna talún deireadh a chur leis ach ar na forais a leagann an dlí síos (féach thíos). Is féidir le conradh téarma seasta a rá freisin go n-éiríonn sé oscailte tar éis a chéad athnuachana.

Mura ndeir an conradh aon rud faoi fhad, meastar gur léas téarma seasta cúig bliana é (alt 1094(3)). Is dócha gurb é an réamhshocrú sin, mar aon leis na rialacha difriúla do léasanna tráchtála, foinse mhiotas an "íosmhéid cúig bliana". Ní leagann an dlí síos aon íosmhéid den sórt sin do thithe.

Cé chomh gearr nó chomh fada is féidir leis an téarma a bheith

Faoi alt 1095, a bhfuil an fhoclaíocht seo air ó tháinig Lei 13/2019 i bhfeidhm an 13 Feabhra 2019:

• Ní mór an téarma a scríobh isteach i gclásal den chonradh.
• Ní féidir leis a bheith níos lú ná bliain amháin ná níos mó ná 30 bliain. Déantar téarma níos giorra nó níos faide a shíneadh nó a ghearradh go huathoibríoch go dtí an teorainn sin. Dá bhrí sin meastar léas sé mhí ar bhuanteach a bheith ina léas bliana.
• Eisceacht: níl feidhm ag an íosmhéid bliana maidir le léasanna do thithíocht neamhbhuan nó do chuspóir speisialta sealadach a luaitear sa chonradh. Tugann an dlí cúiseanna gairmiúla, oideachas agus oiliúint, agus turasóireacht mar shamplaí. Titeann ligean do mhic léinn agus ligean le haghaidh sannadh oibre anseo.
• Ní dhéantar na léasanna sealadacha seo a athnuachan go huathoibríoch mura ndeir an conradh go ndéantar (alt 1096(2)).

Maidir le léasanna tráchtála (neamhchónaithe), leagann alt 1110 réamhshocruithe difriúla síos. Má tá an conradh ina thost, maireann an léas cúig bliana, agus ní féidir leis an tiarna talún cur i gcoinne athnuachana le linn a chéad chúig bliana. Ní bhaineann aon chuid de seo le tithe.

Athnuachan uathoibríoch agus riail na dtrí bliana

Deir alt 1096(1), "mura sonraítear a mhalairt", go ndéantar léas téarma seasta a athnuachan go huathoibríoch ag deireadh a théarma. Maireann gach athnuachan an tréimhse chéanna leis an mbuntéarma, nó trí bliana má bhí an téarma sin níos giorra. Cuireann alt 1097(3) leis nach dtagann cur i gcoinne an tiarna talún in aghaidh na chéad athnuachana i bhfeidhm ach trí bliana tar éis an conradh a shíniú. Go dtí sin fanann an conradh i bhfeidhm.

Go praiticiúil tá trí chás ann:

1. Eisiann an conradh athnuachan (léas neamh-in-athnuaite). Glacann formhór na gcúirteanna agus na dtráchtairí leis go bhfuil sé seo ceadaithe, agus téann an léas in éag ag deireadh a théarma. Dréachtaigh an clásal go soiléir, toisc go bhfuil na cúirteanna fós roinnte ar chodanna d'alt 1096.
2. Déantar an conradh a athnuachan agus ní shocraíonn sé tréimhse na hathnuachana. Déantar léas bliana a athnuachan ar feadh trí bliana, mar sin is é an dáta is luaithe ar féidir leat deireadh a chur leis trí neamh-athnuachan ceithre bliana tar éis an tosaigh. Déantar léas dhá bhliain a athnuachan ar feadh trí bliana, rud a thugann cúig bliana san iomlán. Déantar léas cúig bliana a athnuachan ar feadh trí bliana gach uair.
3. Déantar an conradh a athnuachan ar feadh tréimhse níos giorra (go bliantúil, mar shampla). Tá na cúirteanna roinnte faoi cé acu an féidir leis na páirtithe tréimhse athnuachana níos lú ná trí bliana a chomhaontú. Ó 2023 i leith, is gnách go measann cinntí na Cúirte Uachtaraí (STJ) na trí bliana mar íosmhéid éigeantach. Fiú ar an tuairim is boige, ní féidir leat deireadh a chur leis an léas trí neamh-athnuachan roimh thrí bliana ón síniú.

Tá feidhm ag an riail maidir le léasanna téarma seasta in-athnuaite a bhí fós i bhfeidhm nuair a tháinig Lei 13/2019 i bhfeidhm, ní hamháin maidir le conarthaí níos nuaí. D'athraigh Mais Habitação (Lei 56/2023) rialacha cíosa agus níor athscríobh sé na forálacha seo maidir le fad.

Cé mhéad fógra a chaithfidh tú a thabhairt chun athnuachan a stopadh

Chun an léas a stopadh ó athnuachan, seolann an tiarna talún cur i gcoinne athnuachana (oposição à renovação). Áirítear an fógra siar ó dháta deiridh an téarma reatha nó na hathnuachana reatha (alt 1097(1)–(2)), agus tá feidhm fós ag riail na dtrí bliana thuas chomh maith.

Mar shampla, glac léas trí bliana a chríochnaíonn an 31 Lúnasa 2027. Más mian leat go gcríochnóidh sé ansin, ní mór don tionónta d'fhógra a fháil 120 lá ar a laghad níos luaithe, is é sin faoi thús mhí na Bealtaine 2027. Má thagann an fógra go déanach, déantar an léas a athnuachan, sa chás seo ar feadh trí bliana eile.

Nuair a bheidh cur i gcoinne athnuachana bailí seolta agat, is féidir leis an tionónta imeacht ag am ar bith ar fhógra 30 lá (alt 1098(4)).

Cathain is féidir leis an tionónta imeacht go luath

Is féidir le tionónta ar léas téarma seasta deireadh a chur leis sula ritheann an téarma amach (alt 1098(3)). Is iad seo na rialacha:

• Ní mór don tionónta trian den bhuntéarma nó den athnuachan reatha a bheith curtha isteach ar dtús. Ar léas trí bliana, ciallaíonn sé sin bliain amháin.
• Ina dhiaidh sin, is féidir leis an tionónta deireadh a chur leis ag am ar bith le fógra 120 lá má tá an téarma bliain amháin nó níos mó, nó fógra 60 lá má tá sé níos giorra.
• Tagann an foirceannadh i bhfeidhm ag deireadh míosa féilire (alt 1098(5)).
• Má thugann an tionónta ró-bheag fógra, críochnaíonn an léas fós, ach tá cíos dlite ag an tionónta don tréimhse fógra atá in easnamh. Is iad na heisceachtaí dífhostaíocht ainneonach, éagumas buan oibre, nó bás an tionónta nó duine a chónaigh leis mar aon teaghlach amháin ar feadh níos mó ná bliain (alt 1098(6)).

Ar léas oscailte, is féidir leis an tionónta deireadh a chur leis tar éis sé mhí, le fógra 120 lá má tá an léas i bhfeidhm ar feadh bliana nó níos mó, nó fógra 60 lá má tá sé i bhfeidhm ar feadh suas le bliain (alt 1100).

Deireadh a chur le léas toisc go dteastaíonn an teach uait, nó le haghaidh mór-oibreacha

Úsáid féin, léas téarma seasta. Níl feidhm ag riail na dtrí bliana má theastaíonn an teach uait féin nó ó leanbh (sliocht céadchéime) chun cónaí ann (alt 1097(4)). Tá feidhm ag na coinníollacha in alt 1102 agus alt 1103:

• Íocann tú cúiteamh leis an tionónta cothrom le cíos bliana.
• Ní mór go raibh an mhaoin agat, i gcomhúinéireacht nó le húsufruchtú (leas saoil) ar feadh níos mó ná dhá bhliain, mura bhfuair tú le hoidhreacht í.
• Ar feadh níos mó ná bliain, ní mór nach raibh teach eile de do chuid féin agat a fhreastalaíonn ar an ngá. I gcás Liospóin agus Porto clúdaíonn sé seo an chathair agus na bardais in aice léi. In áiteanna eile clúdaíonn sé an bardas céanna.
• Tugann tú fógra i scríbhinn sé mhí ar a laghad, agus ní mór don fhógra an chúis a lua go sainráite, nó níl aon éifeacht aige.
• Ní mór duit féin nó do do leanbh bogadh isteach laistigh de thrí mhí agus cónaí ann ar feadh dhá bhliain ar a laghad. Mura ndéanann, tá cúiteamh cíos 10 mbliana dlite agat, mura ortsa a bhí an locht.

Léasanna oscailte. Faoi alt 1101 is féidir leis an tiarna talún deireadh a chur le léas oscailte ar cheann de thrí fhoras:

• Úsáid féin, ar na coinníollacha céanna thuas.
• Scartáil nó athchóiriú domhain (obras de remodelação ou restauro profundos) a éilíonn go mbeadh an teach folamh. Teastaíonn fógra sé mhí uait. Ní mór don fhógra cruthúnas a chur san áireamh go ndearna tú iarratas chuig an mbardas ar na hoibreacha agus ráiteas ón ailtire nó ón innealtóir atá freagrach. Deimhníonn tú an fógra níos déanaí leis an gceadúnas tógála. Ní mór duit cíos dhá bhliain a íoc (gan a bheith níos lú ná dhá oiread 1/15 de luach cánach na maoine, an VPT) nó an tionónta a athlonnú ar feadh trí bliana ar a laghad. Mura bhfuil comhaontaithe agaibh cé acu laistigh de 30 lá, tá feidhm ag an íocaíocht. Tá a leath dlite nuair a dheimhníonn tú an fógra agus an chuid eile nuair a thugtar na heochracha ar ais (alt 1103).
• Gan aon chúis a thabhairt, le fógra cúig bliana ar a laghad. Ní mór duit é a dheimhniú i ndara litir a sheoltar idir 15 agus 12 mhí roimh an dáta deiridh, nó níl aon éifeacht aige (alt 1104).

Tá cosaintí breise ag conarthaí níos sine, go háirithe iad siúd ó roimh 1990, agus ag tionóntaí atá 65 bliain d'aois nó níos sine nó a bhfuil míchumas 60% nó níos mó acu. Faigh comhairle dlí sula seirbheálann tú fógra sna cásanna seo.

É a chur i scríbhinn agus é a sheoladh i gceart

• Ní mór an léas féin a bheith i scríbhinn (alt 1069). Mura bhfuil, agus murab é an tionónta is cúis leis sin, is féidir leis an tionónta a chruthú ar bhealaí eile go bhfuil an léas ann. Is leor sé mhí ag cónaí sa teach agus ag íoc cíosa gan agóid ón tiarna talún.
• Ní mór fógraí faoi dheireadh a chur leis an léas, nuashonruithe cíosa agus oibreacha a bheith i scríbhinn agus sínithe. Seol iad trí litir chláraithe le admháil glactha (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, alt 9).
• Téann litreacha chuig an tionónta chuig an teach ar cíos, mura bhfuil seoladh eile tugtha duit ag an tionónta i scríbhinn.
• Is féidir leat an fógra a sheachadadh de láimh freisin, má shíníonn agus má dhátaíonn an tionónta cóip mar chruthúnas glactha.
• Faoin dlí reatha, ní bealach bailí é ríomhphost ná WhatsApp chun fógra a thabhairt.
• Fág corrlach cúpla seachtain roimh an spriocdháta, coinnigh cóipeanna agus admhálacha poist, agus luaigh an dáta deiridh go soiléir.

Cad a d'athródh athchóiriú 2026 (ar feitheamh)

Cuireadh bille an rialtais, Proposta de Lei 103/XVII, isteach an 12 Lúnasa 2026 agus ritheadh é sa vóta ginearálta an 30 Meán Fómhair 2026. Vótáil PSD, IL agus CDS-PP ar a shon, staon Chega, agus vótáil PS, Livre, PCP, BE, PAN agus JPP ina choinne. Dlí údaraithe is ea é, mar sin d'athródh an rialtas an dlí ansin trí fhoraithne-dlí. Níl sé i bhfeidhm. Tá grinnscrúdú coiste, vóta deiridh agus foilsiú fós de dhíth air, agus d'fhéadfadh na sonraí athrú. Mar a cuireadh isteach é, dhéanfadh sé:

• léas a athnuachan ar feadh na tréimhse céanna leis an mbuntéarma, ag baint an athnuachana íosta trí bliana;
• an riail a bhaint a chuireann moill ar chur i gcoinne an tiarna talún in aghaidh na chéad athnuachana go dtí trí bliana tar éis an tsínithe;
• a shoiléiriú cén dáta óna n-áirítear na tréimhsí fógra;
• an fógra chun deireadh a chur le léas oscailte gan chúis a laghdú ó chúig bliana go trí bliana;
• fógraí trí ríomhphost a cheadú nuair a chomhaontaigh an dá pháirtí air;
• ligean don tiarna talún deireadh a chur leis tar éis dhá mhí de chíos gan íoc in ionad trí mhí.

Go dtí go bhfoilseofar dlí nua, tá feidhm ag na rialacha thuas, lena n-áirítear maidir le léasanna a shíníonn tú anois.

Seicliosta

• Luaigh sa chonradh cé acu léas téarma seasta nó oscailte atá ann, cá fhad atá an téarma (bliain amháin ar a laghad do bhuanteach), agus an ndéantar é a athnuachan agus ar feadh cá fhad.
• Do ligean do mhic léinn nó le haghaidh sannadh oibre, luaigh an cuspóir sealadach sa chonradh.
• Cuir dáta deiridh gach téarma i do dhialann, agus an lá deireanach don fhógra: 240, 120 nó 60 lá roimhe, ag brath ar fhad an téarma.
• Cuimhnigh nach féidir leat deireadh a chur leis an léas trí neamh-athnuachan ina chéad trí bliana mura dteastaíonn an teach uait féin nó ó leanbh.
• Seol gach fógra i scríbhinn shínithe trí litir chláraithe le admháil glactha, agus coinnigh an cruthúnas.
• Le haghaidh úsáide féin, seiceáil na coinníollacha ar dtús (dhá bhliain úinéireachta, gan teach eile, cíos bliana mar chúiteamh, bogadh isteach laistigh de thrí mhí).