Īres maksas noteikšana jaunam ilgtermiņa īres līgumam Portugālē (2026)

Lielākajai daļai mājokļu Jūs varat brīvi noteikt īres maksu jaunam ilgtermiņa īres līgumam, taču viens Mais Habitação noteikums 2026. gada oktobrī joprojām ir spēkā: mājokli, kas izīrēts saskaņā ar līgumu, kurš parakstīts laikā no 2018. gada oktobra līdz 2023. gada oktobrim, var atkārtoti izīrēt tikai par pēdējo īres maksu plus 2 %, ja vien jaunā īres maksa nepaliek oficiālo pieejamās īres robežu ietvaros. Reforma, kas šo noteikumu atceltu agrāk, 2026. gada 30. septembrī tika pieņemta parlamentā pirmajā balsojumā, taču tā vēl nav likums. Tajā rīcības brīvībā, ko likums Jums atstāj, nosakiet cenu pēc reāliem tirgus datiem un paturiet prātā, ka īres maksa 2300 € mēnesī vai mazāk var samazināt ienākuma nodokli par to no 25 % līdz 10 %.

Vai pastāv likumisks ierobežojums jauna īres līguma īres maksai?

Ierobežojums ir noteikts Lei 56/2023 (Mais Habitação) 34. pantā, ko bieži dēvē par travão às rendas (īres maksas bremzi). Tas attiecas uz jauniem dzīvojamo telpu īres līgumiem par mājokļiem, kuriem bija īres līgums, kas parakstīts piecu gadu laikā pirms likuma stāšanās spēkā 2023. gada 7. oktobrī. Šiem mājokļiem jaunā sākotnējā īres maksa nedrīkst pārsniegt pēdējo saskaņā ar iepriekšējo līgumu iekasēto īres maksu × 1,02.

Noteikumam ir šādas iezīmes:

• Tas attiecas tikai virs pieejamās īres robežām. Saskaņā ar 34. panta 2. punktu ierobežojums darbojas tikai tad, ja jaunā īres maksa pārsniedz vispārējās robežas pēc mājokļa tipa un pašvaldības. Tās ir Programa de Apoio ao Arrendamento (valsts pieejamās īres programmas) robežas, kas noteiktas Portaria 176/2019. Piemēram, 2019. gada bāzes tabulā divistabu dzīvoklim augstākajā grupā, kurā ietilpst Lisabona, bija noteikti 1150 €. Kopš tā laika robežas ir aktualizētas, tāpēc pirms paļaujaties uz to, pārbaudiet savas pašvaldības pašreizējo skaitli.
• Jūs varat panākt neizmantoto indeksāciju. Ja iepriekšējā īres maksa nekad netika palielināta ar ikgadējiem koeficientiem, Jūs varat pievienot izlaistos koeficientus līdz trim gadiem pēc tam, kad katrs no tiem pirmo reizi kļuva pieejams (34. panta 3. punkts).
• Jūs varat pievienot lielu darbu izmaksas. Ja mājoklim ir veikta pamatīga renovācija vai restaurācija, ko apliecinājusi Câmara Municipal (pašvaldība), Jūs varat pievienot samaksātās izmaksas, līdz 15 % gadā (34. panta 5. punkts).
• Katru koeficientu var izmantot vienu reizi. Katru koeficientu var piemērot tikai vienu reizi kalendārajā gadā (34. panta 6. punkts).
• Tas ir spēkā līdz 2029. gadam. Noteikums ir spēkā līdz 2029. gada 31. decembrim (54. panta 2. punkts).

Burtiski lasot, noteikums attiecas uz mājokļiem, kuru iepriekšējais īres līgums parakstīts laikā no aptuveni 2018. gada 7. oktobra līdz 2023. gada 6. oktobrim. Daudzos kopsavilkumos tas brīvi aprakstīts kā “mājokļi, kas izīrēti pēdējo piecu gadu laikā”. Tas neattiecas uz mājokli, kas nekad nav izīrēts, vai uz mājokli, kura vienīgie iepriekšējie īres līgumi parakstīti ārpus šī laika posma. Ja Jūsu gadījums ir robežgadījums, piemēram, īres līgums parakstīts 2018. gadā vai mājoklis izīrēts tikai kopš 2024. gada, pirms sludinājuma ievietošanas saņemiet jurista viedokli.

Ko mainītu gaidāmā reforma

Valdības īres reformu (Proposta de Lei 103/XVII) Ministru padome apstiprināja 2026. gada 9. jūlijā. Tā atceltu ierobežojumu jaunu līgumu īres maksām trīs gadus agrāk un ļautu izīrētājiem un īrniekiem brīvi vienoties par sākotnējo īres maksu. Tā arī dotu pusēm lielāku brīvību attiecībā uz drošības naudu un avansa īres maksu (tiek ziņots par līdz trim mēnešiem avansa īres maksas) un saīsinātu parāda periodu, pirms izīrētājs var izbeigt līgumu, no trim mēnešiem līdz diviem.

Parlaments 2026. gada 30. septembrī apstiprināja likumprojektu vispārējā lasījumā, PSD, IL un CDS balsojot par un Chega atturoties. Tagad tas nonāk komisijā, kur to var grozīt, un pēc tam uz galīgo balsojumu un izsludināšanu. Kamēr jaunais likums nav publicēts un nav stājies spēkā, 34. pants joprojām ir piemērojams. Ja atkārtoti izīrējat mājokli, uz kuru attiecas ierobežojums, un varat pagaidīt, var būt vērts jauno īres līgumu noslēgt pēc reformas stāšanās spēkā. Neparakstiet īres līgumu virs ierobežojuma, pieņemot, ka likums mainīsies.

Kā noskaidrot sava mājokļa tirgus īres maksu

INE (nacionālais statistikas institūts) ir uzticamākais avots. Tā mājokļu īres statistika vietējā līmenī publicē jauno īres līgumu īres maksas mediānu par m², pamatojoties uz nodokļu administrācijā reģistrētajiem līgumiem (Modelo 2). Tās ir faktiski saskaņotās īres maksas, nevis prasītās cenas. INE publicē:

• ceturkšņa datus reģioniem un pašvaldībām ar vairāk nekā 100 000 iedzīvotāju;
• slīdošo 12 mēnešu datus katrai pašvaldībai un pagastiem Lielajā Lisabonā, Setubalas pussalā un Lielajā Portu.

Portālu prasītās cenas (idealista un citi) parāda, ko izīrētāji prasa. Tās ir krietni augstākas par INE datiem. 2026. gada maijā idealista prasītās cenas mediāna bija 16,3 €/m² valstī un 21,8 €/m² Lisabonā, kā ziņoja Montepio. Izmantojiet tās, lai redzētu savu konkurenci, nevis kā cenu, ko maksā īrnieki.

Lai novērtētu savu īres maksu:

1. Atrodiet savas pašvaldības (vai pagasta) jaunāko INE 12 mēnešu mediānu.
2. Reiziniet to ar mājokļa lietderīgo platību.
3. Koriģējiet atbilstoši pašam mājoklim. Mazāki mājokļi iegūst vairāk par m²: visos reģionos studijas tipa un vienistabas dzīvokļiem bija augstākā mediāna €/m² (INE, 2026. gada 1. ceturksnis). Koriģējiet arī atbilstoši stāvoklim, energoefektivitātes klasei, autostāvvietai, ārtelpai un mēbelēm.
4. Salīdziniet rezultātu ar 10–20 aktuāliem sludinājumiem tuvumā, kas atbilst mājoklim, un ar to, ko vietējie aģenti saka par faktiski izīrētajiem mājokļiem.

Orientējošas īres maksas pa reģioniem

Jauno īres līgumu īres maksas mediāna par m² (INE, kā publicēts un ziņots). Tās ir mediānas visiem izmēriem un stāvokļiem, tāpēc tās ir sākumpunkts, nevis novērtējums.

Piezīmes:

• 2026. gada 2. ceturkšņa dati ņemti no INE 2026. gada 29. septembra publikācijas, kā ziņoja ECO un DNoticias. Pārējie dati ir no INE 2026. gada 1. ceturkšņa publikācijas (2026. gada 26. jūnijs).
• Algarvē 9 no 15 pašvaldībām, par kurām ir dati, bija virs valsts mediānas, un augstākā bija Albufeira.
• Aprēķina piemērs: 70 m² dzīvoklis Portu par 14,29 €/m² sanāk aptuveni 1000 € mēnesī.

2300 € robeža un 10 % nodokļa likme

Decreto-Lei 97/2026 ieviesa 10 % autonomu IRS likmi, kas ir spēkā no 2026. gada 1. janvāra līdz 2029. gada 31. decembrim gan jauniem, gan esošiem īres līgumiem. Lai uz to pretendētu:

• īres maksai jābūt mērenās robežas ietvaros, kas ir 2,5 × minimālā alga, t. i., 2300 € mēnesī 2026. gadā;
• mājoklim jābūt izīrētam tikai kā mājoklim konkrētai fiziskai personai;
• īres līgumam jābūt reģistrētam nodokļu administrācijā.

Kā ziņots, robeža ir nosacījums, nevis nodokļa grupa. Ja īres maksa to pārsniedz, visa šī īres līguma īres maksa tiek aplikta ar nodokli saskaņā ar parastajiem noteikumiem: 25 % saskaņā ar CIRS 72. panta 2. punktu, ar samazinājumu īres līgumiem uz pieciem gadiem vai ilgāk. Tā kā robeža ir piesaistīta minimālajai algai, tai katru gadu būtu jāmainās.

Kompromiss ir krass. Neņemot vērā atskaitāmos izdevumus:

• 2300 € pie 10 %: 27 600 € īres maksas gadā, 2760 € nodoklis, 24 840 € neto.
• 2400 € pie 25 %: 28 800 € īres maksas gadā, 7200 € nodoklis, 21 600 € neto.

Lai pie 25 % sasniegtu 24 840 € neto, Jums būtu nepieciešami aptuveni 2760 € mēnesī. Īres līgumam uz pieciem līdz desmit gadiem, ko apliek ar 15 %, Jums joprojām būtu nepieciešami aptuveni 2435 €. Ja Jūsu tirgus īres maksa ir no 2300 € līdz aptuveni 2700 €, cena 2300 € bieži vien ir izdevīgāka. Tā arī paplašina Jūsu potenciālo īrnieku loku.

Divi jautājumi, kas jāpārbauda pie nodokļu konsultanta:

• vai 10 % likme attiecas uz Jūsu situāciju kā nerezidentam (tekstā nav noteikts rezidences nosacījums, bet prakse ir jauna);
• kā iekļautie maksājumi tiek ieskaitīti robežā (skatīt tālāk).

Ar mēbelēm vai bez?

Portugāles tiesību aktos nav atsevišķa režīma mēbelētu mājokļu ilgtermiņa īrei. Tas ir tas pats īres līgums, un nauda, kas samaksāta par mēbelēm un sadzīves tehniku, tiek uzskatīta par īres ienākumiem (CIRS 8. panta 2. punkts). Praksē:

• Mēbelēti mājokļi ātrāk tiek izīrēti ārvalstniekiem, studentiem un komandētiem darbiniekiem. Ģimenes, kurām jau ir mēbeles, bieži dod priekšroku tukšam vai daļēji mēbelētam mājoklim.
• Piemaksa parasti ir neliela. Iekļaujiet to vienā īres maksā un, ja esat tuvu robežai, saglabājiet to zem 2300 €.
• Mēbeles, sadzīves tehnika un dekorācija nav atskaitāmas no īres ienākumiem (CIRS 41. pants), un parasti Jums tās būs jānomaina vai jāremontē.
• Pievienojiet īres līgumam parakstītu inventāra sarakstu ar fotoattēliem.

Ko var iekļaut īres maksā?

Puses rakstiski nosaka, kurš maksā kādus maksājumus. Ja īres līgumā nekas nav teikts, saskaņā ar Civilkodeksa 1078. pantu pēc noklusējuma:

• īrnieks maksā par mājokļa apgādi (ūdens, elektrība, gāze, internets);
• izīrētājs maksā par ēkas koplietošanas daļām: condomínio (daudzdzīvokļu mājas maksājumus).

Jūsu iespējas:

• Komunālie pakalpojumi uz īrnieka vārda. Tā ir vistīrākā kārtība: Jūs neuzņematies patēriņa risku un rēķinu administrēšanu.
• Daudzdzīvokļu mājas maksājumi. Jūs varat īres līgumā vienoties, ka tos maksā īrnieks, vai iekļaut tos vienā īres maksā. Jebkurā gadījumā daudzdzīvokļu mājas maksājumi, ko maksājat paši, ir atskaitāmi izdevumi.
• “Viss iekļauts” īres maksa. Summas, kas samaksātas par ar izīrēšanu saistītiem pakalpojumiem, arī tiek uzskatītas par īres ienākumiem (CIRS 8. panta 2. punkts). Tāpēc rēķinu iekļaušana palielina Jūsu apliekamo īres ienākumu un zīmognodevu un var Jūs pārvirzīt pāri 2300 € robežai. Ja tomēr iekļaujat rēķinus, nosakiet īres līgumā saprātīga patēriņa ierobežojumu.

Cena ātrai izīrēšanai vai labākajam īrniekam

Viss, par ko vienojaties, ir bāze uz gadiem. Pirmajā gadā īres maksu palielināt nevar. Pēc tam, ja vien īres līgumā rakstiski nav noteikta sava aktualizācijas kārtība, katrs palielinājums ir ierobežots ar ikgadējo koeficientu: 2,24 % 2026. gadam un 2,56 %, kas paziņoti 2027. gadam. Pārāk augsta sākuma cena Jums izmaksā dīkstāves veidā, bet pārāk zema – visu īres līguma laiku.

• Dīkstāve ir dārga. Viens tukšs mēnesis izmaksā 8,3 % no gada īres maksas. Prasot 1250 € 1200 € vietā, iegūstat 600 € gadā, bet viens papildu dīkstāves mēnesis izmaksā 1200 € vai vairāk.
• Izmantojiet pirmās divas nedēļas kā pārbaudi. Daudz apskašu, bet neviena pieteikuma nozīmē, ka mājoklim ir pārāk augsta cena vai tas nav labi prezentēts. Samaziniet īres maksu vienā skaidrā solī, nevis ar nelieliem samazinājumiem vairāku nedēļu laikā.
• Maksājiet par kvalitāti, nevis par augstāko īres maksu. Nedaudz zemāka īres maksa labi dokumentētam īrniekam ar stabiliem ienākumiem, atsauksmēm un galvotāju bieži vien dod vislabāko atdevi. Parādi un tukšs mēnesis izmaksā vairāk nekā neliela atlaide.
• Palieciet nodokļu robežās. Nosakiet cenu 2300 € robežas un 34. panta ierobežojuma ietvaros un saglabājiet saskaņoto īres maksu identisku īres līgumā, Modelo 2 reģistrācijā un kvītīs.

Kontrolsaraksts

• Pārbaudiet, vai mājoklim bija īres līgums, kas parakstīts laikā no 2018. gada oktobra līdz 2023. gada oktobrim. Ja bija, aprēķiniet 34. panta augšējo robežu vai pārbaudiet, vai īres maksa paliek pieejamās īres robežās.
• Apkopojiet iepriekšējo īres maksu, visus izlaistos koeficientus un visus pašvaldības apliecinātos darbus.
• Atrodiet savas pašvaldības vai pagasta jaunāko INE 12 mēnešu mediānu un pārrēķiniet to savai platībai.
• Salīdziniet to ar aktuāliem sludinājumiem un aģentu viedokļiem.
• Izlemiet, vai palikt pie 2300 € vai zem tās, un pie sava nodokļu konsultanta pārliecinieties, ka atbilstat 10 % likmei.
• Izlemiet par mēbelēm un par to, kurš maksā daudzdzīvokļu mājas maksājumus un komunālos pakalpojumus, un ierakstiet to īres līgumā.
• Sekojiet īres reformai. Kamēr tā nav publicēta un nav stājusies spēkā, piemēro pašreizējo ierobežojumu.