A bérleti díj megállapítása új hosszú távú bérletnél Portugáliában (2026)

A legtöbb lakásnál az új hosszú távú bérlet díját szabadon állapíthatja meg, de 2026 októberében a Mais Habitação egyik szabálya még érvényes: az a lakás, amelyet 2018 októbere és 2023 októbere között kötött szerződés alapján adtak bérbe, csak az utolsó díj plusz 2%-ért adható ki újra, kivéve, ha az új díj a hivatalos megfizethető bérleti díj határain belül marad. Egy reform, amely idő előtt eltörölné ezt a szabályt, 2026. szeptember 30-án átment az első parlamenti szavazáson, de még nem hatályos jog. Azon a mozgástéren belül, amelyet a törvény hagy, valós piaci adatok alapján árazzon, és tartsa szem előtt, hogy a havi legfeljebb 2300 €-s bérleti díj 25%-ról 10%-ra csökkentheti az utána fizetendő jövedelemadót.

Van-e törvényes korlátja az új bérlet díjának?

A korlátot a Lei 56/2023 (Mais Habitação) 34. cikke tartalmazza, amelyet gyakran travão às rendas-nak (bérletidíj-féknek) neveznek. Azoknak a lakásoknak az új lakásbérleteire vonatkozik, amelyekre a törvény 2023. október 7-i hatálybalépését megelőző öt évben kötöttek bérleti szerződést. Ezeknél a lakásoknál az új kezdő bérleti díj nem haladhatja meg az előző szerződés szerinti utolsó díj × 1,02 összeget.

A szabály jellemzői:

• Csak a megfizethető bérleti díj határai felett érvényes. A 34. cikk (2) bekezdése szerint a plafon csak akkor érvényesül, ha az új díj magasabb a lakástípusonként és településenként meghatározott általános határoknál. Ezek a Portaria 176/2019-ben szereplő Programa de Apoio ao Arrendamento (állami megfizethető bérleti program) határai. Szemléltetésként: a 2019-es alaptáblázat a legfelső sávban, amelybe Lisszabon is tartozik, egy kétszobás lakásra 1150 €-t állapított meg. A határokat azóta aktualizálták, ezért mielőtt erre építene, nézze meg a településére vonatkozó aktuális összeget.
• Az elmaradt indexálás pótolható. Ha az előző díjat soha nem emelték az éves szorzókkal, hozzáadhatja a kihagyott szorzókat, mindegyik első elérhetőségétől számított legfeljebb három évig (34. cikk (3) bek.).
• A nagyobb munkák költsége hozzáadható. Ha a lakáson a Câmara Municipal (városháza) által igazolt mélyreható felújítást vagy helyreállítást végeztek, az Ön által kifizetett költséget évi legfeljebb 15%-ig hozzáadhatja (34. cikk (5) bek.).
• Minden szorzó egyszer használható. Minden szorzó naptári évenként csak egyszer alkalmazható (34. cikk (6) bek.).
• 2029-ig tart. A szabály 2029. december 31-ig hatályos (54. cikk (2) bek.).

Szó szerint értelmezve a szabály azokat a lakásokat célozza, amelyek korábbi bérleti szerződését nagyjából 2018. október 7. és 2023. október 6. között írták alá. Sok összefoglaló lazábban a „az elmúlt öt évben bérbe adott lakások” megfogalmazást használja. Nem vonatkozik arra a lakásra, amelyet soha nem adtak bérbe, sem arra, amelynek korábbi bérleti szerződéseit mind ezen időszakon kívül írták alá. Ha az Ön esete határeset – például 2018-ban aláírt szerződés, vagy csak 2024 óta bérbe adott lakás –, hirdetés előtt kérje ki egy ügyvéd véleményét.

Mit változtatna a folyamatban lévő reform

A kormány bérleti reformját (Proposta de Lei 103/XVII) a Minisztertanács 2026. július 9-én hagyta jóvá. Három évvel korábban megszüntetné az új szerződések bérleti díjának plafonját, és lehetővé tenné, hogy a bérbeadók és a bérlők szabadon állapodjanak meg a kezdő díjban. A felek nagyobb szabadságot kapnának a kaució és az előre fizetett bérleti díj tekintetében is (a hírek szerint legfeljebb három havi előre fizetett díjjal), és a hátralék azon időszaka, amely után a bérbeadó felmondhat, három hónapról kettőre rövidülne.

A parlament 2026. szeptember 30-án általános vitában elfogadta a javaslatot; a PSD, az IL és a CDS mellette szavazott, a Chega tartózkodott. Most bizottság elé kerül, ahol módosíthatják, majd zárószavazás és kihirdetés következik. Amíg az új törvényt ki nem hirdetik és hatályba nem lép, a 34. cikk továbbra is alkalmazandó. Ha plafonos lakást ad ki újra, és tud várni, érdemes lehet az új bérletet a reform hatálybalépése utánra időzíteni. Ne írjon alá a plafon feletti bérleti szerződést abban a feltevésben, hogy a törvény változni fog.

Hogyan határozza meg lakása piaci bérleti díját

Az INE (a nemzeti statisztikai hivatal) a legmegbízhatóbb forrás. Helyi szintű lakásbérleti statisztikái az új bérletek m²-enkénti medián bérleti díját teszik közzé, az adóhatóságnál bejelentett szerződések (Modelo 2) alapján. Ezek ténylegesen megállapodott bérleti díjak, nem kínálati árak. Az INE közzéteszi:

• a régiók és a 100 000 lakosnál nagyobb települések negyedéves adatait;
• minden település, valamint Nagy-Lisszabon, a Setúbal-félsziget és Nagy-Porto freguesiáinak (freguesia: helyi közigazgatási egység) gördülő 12 havi adatait.

A portálok kínálati árai (idealista és mások) azt mutatják, mennyit kérnek a bérbeadók. Ezek jóval az INE adatai felett vannak. 2026 májusában az idealista kínálati mediánja a Montepio jelentése szerint országosan 16,3 €/m², Lisszabonban 21,8 €/m² volt. Ezeket a versenytársak felméréséhez használja, ne annak megítéléséhez, mennyit fizetnek a bérlők.

A bérleti díj becslése:

1. Keresse meg települése (vagy freguesiája) legfrissebb 12 havi INE-mediánját.
2. Szorozza meg a lakás hasznos alapterületével.
3. Igazítsa a lakás sajátosságaihoz. A kisebb lakások m²-enként többet érnek: minden régióban a garzonok és az egyszobás lakások medián €/m²-értéke volt a legmagasabb (INE, 2026 1. negyedév). Igazítson az állapot, az energetikai besorolás, a parkolás, a kültéri terek és a bútorzat szerint is.
4. Vesse össze az eredményt 10–20 környékbeli, hasonló aktív hirdetéssel, és azzal, amit a helyi ingatlanközvetítők szerint ténylegesen ki lehet adni.

Tájékoztató bérleti díjak régiónként

Az új bérletek m²-enkénti medián bérleti díja (INE, közzétett és ismertetett adatok). Ezek minden méretre és állapotra vonatkozó mediánok, tehát kiindulópontnak tekintendők, nem értékbecslésnek.

Megjegyzések:

• A 2026. 2. negyedéves adatok az INE 2026. szeptember 29-i közleményéből származnak, az ECO és a DNoticias ismertetése szerint. A többi adat az INE 2026. 1. negyedéves közleményéből (2026. június 26.) származik.
• Az Algarve-ban az adatokkal rendelkező 15 településből 9 az országos medián felett volt, és Albufeira volt a legmagasabb.
• Kidolgozott példa: egy 70 m²-es portói lakás 14,29 €/m²-rel számolva körülbelül havi 1000 €.

A 2300 €-s határ és a 10%-os adókulcs

A Decree-Law 97/2026 10%-os önálló IRS-kulcsot vezetett be, amely 2026. január 1. és 2029. december 31. között az új és a meglévő bérletekre egyaránt vonatkozik. A jogosultság feltételei:

• a bérleti díjnak a mérsékelt határon belül kell lennie, amely a minimálbér 2,5-szerese, azaz 2026-ban havi 2300 €;
• a lakást kizárólag egy megnevezett magánszemély lakhatására kell bérbe adni;
• a bérletet be kell jelenteni az adóhatóságnál.

A közlések szerint a határ feltétel, nem adósáv. Ha a díj meghaladja, az adott bérlet teljes bérleti díja a szokásos szabályok szerint adózik: a CIRS 72. cikk (2) bekezdése szerint 25%-kal, öt évre vagy hosszabb időre szóló bérletnél csökkentett kulccsal. Mivel a határ a minimálbérhez kötött, évente változnia kell.

A különbség jelentős. A levonható költségeket figyelmen kívül hagyva:

• 2300 € 10%-kal: évi 27 600 € bérleti díj, 2760 € adó, 24 840 € nettó.
• 2400 € 25%-kal: évi 28 800 € bérleti díj, 7200 € adó, 21 600 € nettó.

Ahhoz, hogy 25%-os kulccsal elérje a 24 840 € nettót, körülbelül havi 2760 €-ra lenne szüksége. Egy 15%-kal adózó, öt–tíz éves bérletnél is körülbelül 2435 € kellene. Ha a piaci bérleti díja 2300 € és nagyjából 2700 € között van, a 2300 €-s árazás gyakran kedvezőbb. Emellett a lehetséges bérlők körét is szélesíti.

Két kérdés, amelyet egyeztessen adótanácsadójával:

• vonatkozik-e a 10%-os kulcs az Ön helyzetére külföldi illetőségűként (a szöveg nem ír elő illetőségi feltételt, de a gyakorlat új);
• hogyan számítanak bele a díjba foglalt járulékos költségek a határba (lásd alább).

Bútorozott vagy bútorozatlan?

A portugál jog nem ismer külön szabályozást a bútorozott hosszú távú bérletekre. Ugyanaz a bérleti szerződés, és a bútorokért és háztartási gépekért fizetett összeg bérleti jövedelemnek számít (CIRS 8. cikk (2) bek.). A gyakorlatban:

• A bútorozott lakás gyorsabban kiadható külföldieknek, diákoknak és kiküldetésben lévőknek. A már bútorokkal rendelkező családok gyakran az üres vagy részben bútorozott lakást részesítik előnyben.
• A felár általában szerény. Egyetlen bérleti díj részeként árazza, és ha közel van a határhoz, tartsa 2300 € alatt.
• A bútorok, háztartási gépek és a dekoráció nem vonhatók le a bérleti jövedelemből (CIRS 41. cikk), és általában Önnek kell pótolnia vagy javítania őket.
• Csatoljon a szerződéshez aláírt, fényképekkel ellátott leltárt.

Mi foglalható bele a bérleti díjba?

A felek írásban döntenek arról, ki melyik költséget fizeti. Ha a szerződés hallgat, a Polgári Törvénykönyv 1078. cikke szerinti alapszabály:

• a bérlő fizeti a lakás ellátását (víz, villany, gáz, internet);
• a bérbeadó fizeti az épület közös részeinek költségeit: a condomínio-t (közös költséget).

A lehetőségei:

• Közüzemi szerződések a bérlő nevén. Ez a legtisztább megoldás: nem visel fogyasztási kockázatot és számlázási adminisztrációt.
• Közös költség. A szerződésben megállapodhat arról, hogy a bérlő fizeti, vagy beépítheti egyetlen bérleti díjba. Mindkét esetben az Ön által fizetett közös költség levonható költség.
• „Mindent tartalmazó” bérleti díjak. A bérbeadással összefüggő szolgáltatásokért fizetett összegek szintén bérleti jövedelemnek számítanak (CIRS 8. cikk (2) bek.). A rezsi beépítése ezért növeli az adóköteles bérleti díjat és az illetéket, és a 2300 € fölé is viheti. Ha mégis beépíti a rezsit, a szerződésben rögzítsen méltányos felhasználási korlátot.

Árazás a gyors kiadás vagy a legjobb bérlő érdekében

Amiben megállapodik, az évekre az alap. Az első évben nem emelheti a bérleti díjat. Ezt követően, hacsak a szerződés írásban nem rögzít saját aktualizálási szabályt, minden emelés az éves szorzóra korlátozódik: 2026-ra 2,24%, 2027-re 2,56% a bejelentett érték. A túlárazott kezdés üres hónapokban, az alulárazott a teljes bérlet idejére kerül pénzébe.

• Az üresen állás drága. Egyetlen üres hónap az éves bérleti díj 8,3%-ába kerül. Ha 1200 € helyett 1250 €-t kér, évi 600 €-t nyer, de egyetlen további üres hónap 1200 €-ba vagy többe kerül.
• Az első két hetet tekintse tesztnek. Ha sok a megtekintés, de nincs jelentkező, a lakás túl van árazva, vagy rosszul van bemutatva. A bérleti díjat egy egyértelmű lépésben csökkentse, ne több héten át kis lépésekben.
• A minőségért fizessen, ne a legmagasabb díjért. Egy kissé alacsonyabb díj egy jól dokumentált, stabil jövedelmű, referenciákkal és kezessel rendelkező bérlőtől gyakran a legjobb hozamot adja. A hátralék és egy üres hónap többe kerül, mint egy kis engedmény.
• Maradjon az adóhatárokon belül. A 2300 €-s határon és a 34. cikk szerinti plafonon belül árazzon, és a megállapodott díj legyen azonos a szerződésben, a Modelo 2 bejelentésben és a nyugtákon.

Ellenőrzőlista

• Ellenőrizze, hogy a lakásra kötöttek-e bérleti szerződést 2018 októbere és 2023 októbere között. Ha igen, számítsa ki a 34. cikk szerinti plafont, vagy azt, hogy a díj a megfizethető bérleti díj határain belül marad-e.
• Gyűjtse össze az előző bérleti díjat, az elmaradt szorzókat és a városháza által igazolt munkákat.
• Keresse ki települése vagy freguesiája legfrissebb 12 havi INE-mediánját, és számítsa át az alapterületére.
• Vesse össze az aktuális hirdetésekkel és az ingatlanközvetítők véleményével.
• Döntse el, hogy 2300 €-n vagy az alatt marad-e, és egyeztessen adótanácsadójával, hogy jogosult-e a 10%-ra.
• Döntsön a bútorzatról, valamint arról, ki fizeti a közös költséget és a közüzemi díjakat, és ezt írja bele a szerződésbe.
• Kövesse a bérleti reformot. Amíg ki nem hirdetik és hatályba nem lép, a jelenlegi plafon alkalmazandó.