Nuomos mokesčio nustatymas naujai ilgalaikei nuomos sutarčiai Portugalijoje (2026 m.)

Daugumai būstų naujos ilgalaikės nuomos sutarties nuomos mokestį galite nustatyti laisvai, tačiau 2026 m. spalį vis dar taikoma viena Mais Habitação taisyklė: būstas, išnuomotas pagal sutartį, pasirašytą nuo 2018 m. spalio iki 2023 m. spalio, gali būti vėl išnuomotas tik už paskutinį nuomos mokestį plius 2 %, nebent naujas nuomos mokestis neviršija oficialių prieinamos nuomos ribų. Reforma, kuri šią taisyklę panaikintų anksčiau laiko, 2026 m. rugsėjo 30 d. buvo priimta pirmuoju balsavimu Parlamente, tačiau įstatymu dar netapo. Neperžengdami įstatymo paliktos laisvės, kainą nustatykite pagal realius rinkos duomenis ir atminkite, kad 2 300 € ar mažesnis mėnesio nuomos mokestis gali sumažinti Jūsų pajamų mokestį nuo jo nuo 25 % iki 10 %.

Ar yra teisinė naujos sutarties nuomos mokesčio riba?

Riba įtvirtinta Lei 56/2023 (Mais Habitação) 34 straipsnyje, dažnai vadinamame travão às rendas (nuomos stabdžiu). Ji apima naujas gyvenamojo būsto nuomos sutartis būstams, kuriems buvo sudaryta nuomos sutartis, pasirašyta per penkerius metus iki įstatymo įsigaliojimo 2023 m. spalio 7 d. Tokiems būstams naujas pradinis nuomos mokestis negali viršyti paskutinio pagal ankstesnę sutartį taikyto nuomos mokesčio × 1,02.

Taisyklės ypatumai:

• Ji taikoma tik viršijus prieinamos nuomos ribas. Pagal 34 str. 2 d. riba veikia tik tada, kai naujas nuomos mokestis viršija bendrąsias ribas pagal būsto tipą ir savivaldybę. Tai Programa de Apoio ao Arrendamento (valstybinės prieinamos nuomos programos) ribos, nustatytos Portaria 176/2019. Iliustracijai: 2019 m. bazinėje lentelėje dviejų miegamųjų butui aukščiausioje grupėje, kuriai priklauso Lisabona, nustatyta 1 150 €. Nuo tada ribos buvo atnaujintos, todėl prieš remdamiesi patikrinkite dabartinį savo savivaldybės dydį.
• Galite pasivyti praleistą indeksavimą. Jei ankstesnis nuomos mokestis niekada nebuvo didinamas kasmetiniais koeficientais, galite pridėti praleistus koeficientus – iki trejų metų nuo tada, kai kiekvienas iš jų pirmą kartą tapo prieinamas (34 str. 3 d.).
• Galite pridėti didelių darbų išlaidas. Jei būstui buvo atlikta Câmara Municipal (savivaldybės) patvirtinta gili renovacija ar restauravimas, galite pridėti savo sumokėtas išlaidas, iki 15 % per metus (34 str. 5 d.).
• Kiekvieną koeficientą galima panaudoti vieną kartą. Kiekvienas koeficientas gali būti taikomas tik kartą per kalendorinius metus (34 str. 6 d.).
• Ji galioja iki 2029 m. Taisyklė galioja iki 2029 m. gruodžio 31 d. (54 str. 2 d.).

Pažodžiui skaitant, taisyklė skirta būstams, kurių ankstesnė sutartis buvo pasirašyta maždaug nuo 2018 m. spalio 7 d. iki 2023 m. spalio 6 d. Daugelyje santraukų ji laisvai apibūdinama kaip „būstai, išnuomoti per pastaruosius penkerius metus“. Ji neapima niekada nenuomoto būsto arba būsto, kurio visos ankstesnės sutartys pasirašytos už šio laikotarpio ribų. Jei Jūsų atvejis ribinis, pavyzdžiui, sutartis pasirašyta 2018 m. arba būstas nuomojamas tik nuo 2024 m., prieš skelbdami gaukite teisininko nuomonę.

Ką pakeistų laukiama reforma

Vyriausybės nuomos reformai (Proposta de Lei 103/XVII) Ministrų Taryba pritarė 2026 m. liepos 9 d. Ji trejais metais anksčiau panaikintų naujų sutarčių nuomos mokesčio ribą ir leistų nuomotojams bei nuomininkams laisvai susitarti dėl pradinio nuomos mokesčio. Ji taip pat suteiktų šalims daugiau laisvės dėl užstato ir išankstinio nuomos mokesčio (pranešama apie iki trijų mėnesių išankstinio nuomos mokesčio) ir sutrumpintų įsiskolinimo laikotarpį, po kurio nuomotojas gali nutraukti sutartį, nuo trijų iki dviejų mėnesių.

2026 m. rugsėjo 30 d. Parlamentas projektui pritarė bendruoju svarstymu: PSD, IL ir CDS balsavo už, o Chega susilaikė. Dabar jis perduodamas komitetui, kuriame gali būti pakeistas, o tada – galutiniam balsavimui ir paskelbimui. Kol naujasis įstatymas nepaskelbtas ir neįsigaliojęs, 34 straipsnis vis dar taikomas. Jei vėl nuomojate ribojamą būstą ir galite palaukti, gali būti verta naują sutartį suplanuoti po reformos įsigaliojimo. Nepasirašykite sutarties su ribą viršijančiu nuomos mokesčiu, tikėdamiesi, kad įstatymas pasikeis.

Kaip nustatyti savo būsto rinkos nuomos kainą

INE (nacionalinis statistikos institutas) yra patikimiausias šaltinis. Jo vietos lygmens būsto nuomos statistikoje skelbiama naujų sutarčių nuomos mokesčio už m² mediana, pagrįsta mokesčių administratoriui užregistruotomis sutartimis (Modelo 2). Tai faktiškai sutarti nuomos mokesčiai, o ne prašomos kainos. INE skelbia:

• ketvirtinius duomenis regionams ir savivaldybėms, turinčioms daugiau nei 100 000 gyventojų;
• slenkančius 12 mėnesių duomenis kiekvienai savivaldybei ir seniūnijoms (parishes) Didžiojoje Lisabonoje, Setúbalio pusiasalyje ir Didžiajame Porte.

Portalų prašomos kainos (idealista ir kt.) rodo, ko prašo nuomotojai. Jos gerokai viršija INE duomenis. 2026 m. gegužę idealista prašomų kainų mediana, Montepio duomenimis, buvo 16,3 €/m² visoje šalyje ir 21,8 €/m² Lisabonoje. Naudokite jas konkurencijai įvertinti, o ne kaip kainą, kurią moka nuomininkai.

Kaip įvertinti savo nuomos mokestį:

1. Raskite naujausią savo savivaldybės (ar seniūnijos) 12 mėnesių INE medianą.
2. Padauginkite ją iš būsto naudingojo ploto.
3. Pakoreguokite pagal patį būstą. Mažesni būstai gauna daugiau už m²: visuose regionuose studijos ir vieno miegamojo butai turėjo didžiausią €/m² medianą (INE, 2026 m. I ketv.). Taip pat pakoreguokite pagal būklę, energinio naudingumo klasę, automobilio stovėjimo vietą, lauko erdvę ir baldus.
4. Palyginkite rezultatą su 10–20 aktyvių netoliese esančių būstui atitinkančių skelbimų ir su tuo, ką vietos agentai sako apie tai, kas iš tikrųjų išnuomojama.

Orientacinės nuomos kainos pagal regionus

Naujų sutarčių nuomos mokesčio už m² mediana (INE, kaip paskelbta ir pranešta). Tai visų dydžių ir būklių medianos, todėl jos yra atspirties taškas, o ne vertinimas.

Pastabos:

• 2026 m. II ketv. duomenys paimti iš 2026 m. rugsėjo 29 d. INE pranešimo, kaip pranešė ECO ir DNoticias. Kiti duomenys – iš INE 2026 m. I ketv. pranešimo (2026 m. birželio 26 d.).
• Algarvėje 9 iš 15 savivaldybių, apie kurias yra duomenų, viršijo nacionalinę medianą, o Albufeira buvo aukščiausia.
• Skaičiavimo pavyzdys: 70 m² butas Porte už 14,29 €/m² – tai maždaug 1 000 € per mėnesį.

2 300 € riba ir 10 % mokesčio tarifas

Decree-Law 97/2026 sukūrė 10 % autonominį IRS tarifą, taikomą nuo 2026 m. sausio 1 d. iki 2029 m. gruodžio 31 d. tiek naujoms, tiek esamoms sutartims. Kad jis būtų taikomas:

• nuomos mokestis turi neviršyti vidutinės ribos, kuri yra 2,5 × minimalusis atlyginimas, t. y. 2 300 € per mėnesį 2026 m.;
• būstas turi būti nuomojamas išimtinai gyventi konkrečiam fiziniam asmeniui;
• sutartis turi būti užregistruota mokesčių administratoriui.

Kaip pranešama, riba yra sąlyga, o ne mokesčio pakopa. Jei nuomos mokestis ją viršija, visos tos sutarties nuomos pajamos apmokestinamos pagal įprastas taisykles: 25 % pagal CIRS 72 str. 2 d., sumažinant penkerių metų ar ilgesnėms sutartims. Kadangi riba susieta su minimaliuoju atlyginimu, ji turėtų kasmet keistis.

Kompromisas ryškus. Neatsižvelgiant į atskaitomas išlaidas:

• 2 300 € taikant 10 %: 27 600 € nuomos pajamų per metus, 2 760 € mokesčio, 24 840 € grynųjų.
• 2 400 € taikant 25 %: 28 800 € nuomos pajamų per metus, 7 200 € mokesčio, 21 600 € grynųjų.

Kad taikant 25 % gautumėte 24 840 € grynųjų, Jums reikėtų maždaug 2 760 € per mėnesį. Pagal penkerių–dešimties metų sutartį, apmokestinamą 15 %, Jums vis tiek reikėtų maždaug 2 435 €. Jei Jūsų rinkos nuomos kaina yra nuo 2 300 € iki maždaug 2 700 €, nustačius 2 300 € kainą dažnai liksite geresnėje padėtyje. Tai taip pat praplečia Jūsų nuomininkų ratą.

Du dalykai, kuriuos reikia pasitikrinti su mokesčių konsultantu:

• ar 10 % tarifas taikomas Jūsų, kaip nerezidento, situacijai (tekste rezidavimo sąlygos nėra, bet praktika nauja);
• kaip į ribą įskaičiuojami bet kokie įtraukti mokesčiai (žr. toliau).

Su baldais ar be baldų?

Portugalijos teisėje atskiro režimo ilgalaikei nuomai su baldais nėra. Tai ta pati nuomos sutartis, o už baldus ir buitinę techniką mokami pinigai laikomi nuomos pajamomis (CIRS 8 str. 2 d.). Praktiškai:

• Būstas su baldais greičiau išnuomojamas užsieniečiams, studentams ir komandiruotiems asmenims. Šeimos, kurios jau turi baldų, dažnai teikia pirmenybę tuščiam ar iš dalies apstatytam būstui.
• Priemoka paprastai nedidelė. Įkainokite ją kaip vieno nuomos mokesčio dalį ir, jei esate arti ribos, išlaikykite jį mažesnį nei 2 300 €.
• Baldai, buitinė technika ir dekoras neatimami iš nuomos pajamų (CIRS 41 str.), o Jums paprastai teks juos pakeisti ar taisyti.
• Prie sutarties pridėkite pasirašytą inventorių su nuotraukomis.

Ką galima įtraukti į nuomos mokestį?

Šalys raštu nusprendžia, kas moka kokius mokesčius. Jei sutartyje nieko nenurodyta, pagal Civilinio kodekso 1078 str. numatytąją tvarką:

• nuomininkas moka už būsto tiekimą (vandenį, elektrą, dujas, internetą);
• nuomotojas moka už bendrąsias pastato dalis: condomínio (daugiabučio mokesčius).

Jūsų galimybės:

• Komunalinės paslaugos nuomininko vardu. Tai švariausias variantas: neprisiimate suvartojimo rizikos ir sąskaitų administravimo.
• Daugiabučio mokesčiai. Sutartyje galite susitarti, kad juos moka nuomininkas, arba įtraukti juos į vieną nuomos mokestį. Bet kuriuo atveju Jūsų pačių mokami daugiabučio mokesčiai yra atskaitomos išlaidos.
• „Viskas įskaičiuota“ nuomos mokesčiai. Už su nuoma susijusias paslaugas mokamos sumos taip pat laikomos nuomos pajamomis (CIRS 8 str. 2 d.). Todėl įtraukus sąskaitas padidėja Jūsų apmokestinamosios nuomos pajamos ir žyminis mokestis, o Jūs galite viršyti 2 300 €. Jei sąskaitas įtraukiate, sutartyje nustatykite sąžiningo naudojimo ribą.

Kainodara greitai nuomai ar geriausiam nuomininkui

Tai, dėl ko susitariate, tampa baze daugeliui metų. Pirmaisiais metais nuomos mokesčio didinti negalite. Vėliau, nebent sutartyje raštu nustatyta savo indeksavimo tvarka, kiekvienas padidinimas ribojamas kasmetiniu koeficientu: 2,24 % 2026 m. ir paskelbti 2,56 % 2027 m. Per didelė pradinė kaina Jums kainuoja dėl prastovos, o per maža – visą sutarties laikotarpį.

• Prastova brangi. Vienas tuščias mėnuo kainuoja 8,3 % metinio nuomos mokesčio. Prašydami 1 250 € vietoj 1 200 € laimite 600 € per metus, tačiau vienas papildomas prastovos mėnuo kainuoja 1 200 € ar daugiau.
• Pirmąsias dvi savaites naudokite kaip testą. Daug apžiūrų, bet jokių paraiškų reiškia, kad būstas per brangus arba prastai pristatytas. Nuomos mokestį sumažinkite vienu aiškiu žingsniu, o ne mažais sumažinimais per kelias savaites.
• Mokėkite už kokybę, o ne už didžiausią nuomos mokestį. Šiek tiek mažesnis nuomos mokestis gerai dokumentuotam nuomininkui su stabiliomis pajamomis, rekomendacijomis ir laiduotoju dažnai duoda geriausią grąžą. Įsiskolinimai ir tuščias mėnuo kainuoja daugiau nei nedidelė nuolaida.
• Neperženkite mokesčių ribų. Kainą nustatykite neviršydami 2 300 € ribos ir 34 straipsnio ribos, o sutartą nuomos mokestį sutartyje, Modelo 2 registracijoje ir kvituose nurodykite vienodą.

Kontrolinis sąrašas

• Patikrinkite, ar būstui buvo pasirašyta sutartis nuo 2018 m. spalio iki 2023 m. spalio. Jei taip, apskaičiuokite 34 straipsnio viršutinę ribą arba patikrinkite, ar nuomos mokestis neviršija prieinamos nuomos ribų.
• Surinkite ankstesnį nuomos mokestį, visus praleistus koeficientus ir visus savivaldybės patvirtintus darbus.
• Raskite naujausią savo savivaldybės ar seniūnijos 12 mėnesių INE medianą ir perskaičiuokite ją savo plotui.
• Palyginkite ją su dabartiniais skelbimais ir agentų nuomone.
• Nuspręskite, ar likti ties 2 300 € ar žemiau, ir su savo mokesčių konsultantu pasitikrinkite, ar Jums taikomas 10 %.
• Nuspręskite dėl baldų ir dėl to, kas moka daugiabučio mokesčius ir komunalines paslaugas, ir įrašykite tai į sutartį.
• Sekite nuomos reformą. Kol ji nepaskelbta ir neįsigaliojusi, taikoma dabartinė riba.