Καθορισμός του ενοικίου για νέα μακροχρόνια μίσθωση στην Πορτογαλία (2026)

Για τις περισσότερες κατοικίες μπορείτε να ορίσετε ελεύθερα το ενοίκιο μιας νέας μακροχρόνιας μίσθωσης, αλλά ένας κανόνας του Mais Habitação εξακολουθεί να ισχύει τον Οκτώβριο του 2026: μια κατοικία που μισθώθηκε με σύμβαση που υπογράφηκε μεταξύ Οκτωβρίου 2018 και Οκτωβρίου 2023 μπορεί να μισθωθεί ξανά μόνο με το τελευταίο ενοίκιο συν 2%, εκτός αν το νέο ενοίκιο παραμένει εντός των επίσημων ορίων προσιτού ενοικίου. Μια μεταρρύθμιση που θα καταργούσε πρόωρα τον κανόνα αυτό πέρασε την πρώτη ψηφοφορία στη Βουλή στις 30 Σεπτεμβρίου 2026, αλλά δεν έχει γίνει ακόμη νόμος. Μέσα στα περιθώρια που σας αφήνει ο νόμος, τιμολογήστε με βάση πραγματικά στοιχεία της αγοράς και έχετε υπόψη ότι ένα ενοίκιο 2.300 € τον μήνα ή λιγότερο μπορεί να μειώσει τον φόρο εισοδήματος επ' αυτού από 25% σε 10%.

Υπάρχει νόμιμο όριο για το ενοίκιο μιας νέας μίσθωσης;

Το όριο βρίσκεται στο άρθρο 34 του Lei 56/2023 (Mais Habitação), που συχνά αποκαλείται travão às rendas (φρένο στα ενοίκια). Καλύπτει νέες μισθώσεις κατοικίας για κατοικίες που είχαν μίσθωση υπογεγραμμένη μέσα στα πέντε έτη πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου στις 7 Οκτωβρίου 2023. Για τις κατοικίες αυτές, το νέο αρχικό ενοίκιο δεν μπορεί να υπερβαίνει το τελευταίο ενοίκιο που χρεώθηκε βάσει της προηγούμενης σύμβασης × 1,02.

Ο κανόνας έχει τα εξής χαρακτηριστικά:

• Ισχύει μόνο πάνω από τα όρια προσιτού ενοικίου. Σύμφωνα με το άρθρο 34(2), το όριο εφαρμόζεται μόνο αν το νέο ενοίκιο είναι υψηλότερο από τα γενικά όρια ανά τύπο κατοικίας και δήμο. Πρόκειται για τα όρια του Programa de Apoio ao Arrendamento (κρατικό πρόγραμμα προσιτού ενοικίου) της Portaria 176/2019. Ενδεικτικά, ο βασικός πίνακας του 2019 όριζε 1.150 € για διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων στο ανώτατο κλιμάκιο, που περιλαμβάνει τη Λισαβόνα. Τα όρια έχουν αναπροσαρμοστεί από τότε, οπότε ελέγξτε το τρέχον ποσό για τον δήμο σας πριν βασιστείτε σε αυτό.
• Μπορείτε να καλύψετε αναπροσαρμογές που χάθηκαν. Αν το προηγούμενο ενοίκιο δεν αυξήθηκε ποτέ με τους ετήσιους συντελεστές, μπορείτε να προσθέσετε τους συντελεστές που παραλείψατε, έως τρία έτη αφότου ο καθένας κατέστη για πρώτη φορά διαθέσιμος (άρθρο 34(3)).
• Μπορείτε να προσθέσετε το κόστος μεγάλων εργασιών. Αν η κατοικία έχει υποβληθεί σε ριζική ανακαίνιση ή αποκατάσταση πιστοποιημένη από την Câmara Municipal (δημαρχείο), μπορείτε να προσθέσετε το κόστος που καταβάλατε, έως 15% ετησίως (άρθρο 34(5)).
• Κάθε συντελεστής μπορεί να χρησιμοποιηθεί μία φορά. Κάθε συντελεστής μπορεί να εφαρμοστεί μόνο μία φορά ανά ημερολογιακό έτος (άρθρο 34(6)).
• Ισχύει έως το 2029. Ο κανόνας ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2029 (άρθρο 54(2)).

Κατά γράμμα, ο κανόνας αφορά κατοικίες των οποίων η προηγούμενη μίσθωση υπογράφηκε περίπου μεταξύ 7 Οκτωβρίου 2018 και 6 Οκτωβρίου 2023. Πολλές συνόψεις τον περιγράφουν χαλαρά ως «κατοικίες που μισθώθηκαν τα τελευταία πέντε χρόνια». Δεν καλύπτει κατοικία που δεν έχει μισθωθεί ποτέ, ούτε κατοικία της οποίας οι μόνες προηγούμενες μισθώσεις υπογράφηκαν εκτός του διαστήματος αυτού. Αν η περίπτωσή σας είναι οριακή, για παράδειγμα μίσθωση που υπογράφηκε το 2018 ή κατοικία που μισθώνεται μόνο από το 2024, ζητήστε τη γνώμη δικηγόρου πριν δημοσιεύσετε αγγελία.

Τι θα άλλαζε η εκκρεμής μεταρρύθμιση

Η κυβερνητική μεταρρύθμιση των μισθώσεων (Proposta de Lei 103/XVII) εγκρίθηκε από το Υπουργικό Συμβούλιο στις 9 Ιουλίου 2026. Θα καταργούσε το όριο στα ενοίκια νέων συμβάσεων τρία χρόνια νωρίτερα και θα επέτρεπε σε εκμισθωτές και μισθωτές να συμφωνούν ελεύθερα το αρχικό ενοίκιο. Θα έδινε επίσης στα μέρη μεγαλύτερη ελευθερία ως προς την εγγύηση και την προκαταβολή ενοικίου (αναφέρεται έως τρεις μήνες προκαταβολή ενοικίου) και θα συντόμευε την περίοδο καθυστέρησης πριν ο εκμισθωτής μπορεί να λύσει τη μίσθωση από τρεις μήνες σε δύο.

Στις 30 Σεπτεμβρίου 2026, η Βουλή ενέκρινε το νομοσχέδιο επί της αρχής, με τα PSD, IL και CDS υπέρ και το Chega να απέχει. Τώρα περνά στην επιτροπή, όπου μπορεί να τροποποιηθεί, και στη συνέχεια σε τελική ψηφοφορία και έκδοση. Μέχρι να δημοσιευθεί και να τεθεί σε ισχύ ο νέος νόμος, το άρθρο 34 εξακολουθεί να ισχύει. Αν μισθώνετε ξανά κατοικία που υπάγεται στο όριο και μπορείτε να περιμένετε, ίσως αξίζει να προγραμματίσετε τη νέα μίσθωση για μετά την έναρξη ισχύος της μεταρρύθμισης. Μην υπογράψετε μίσθωση πάνω από το όριο με την υπόθεση ότι ο νόμος θα αλλάξει.

Πώς βρίσκετε το ενοίκιο αγοράς για την κατοικία σας

Η INE (η εθνική στατιστική υπηρεσία) είναι η πιο αξιόπιστη πηγή. Οι στατιστικές της για τα ενοίκια κατοικιών σε τοπικό επίπεδο δημοσιεύουν το διάμεσο ενοίκιο ανά m² των νέων μισθώσεων, με βάση τις συμβάσεις που καταχωρίζονται στη φορολογική αρχή (Modelo 2). Πρόκειται για ενοίκια που πράγματι συμφωνήθηκαν, όχι για ζητούμενες τιμές. Η INE δημοσιεύει:

• τριμηνιαία στοιχεία για περιφέρειες και δήμους με περισσότερους από 100.000 κατοίκους·
• κυλιόμενα δωδεκάμηνα στοιχεία για κάθε δήμο, καθώς και για κοινότητες στη Μείζονα Λισαβόνα, τη Χερσόνησο του Σετούμπαλ και το Μείζον Πόρτο.

Οι ζητούμενες τιμές των πυλών αγγελιών (idealista και άλλες) δείχνουν τι ζητούν οι εκμισθωτές. Είναι αισθητά υψηλότερες από εκείνες της INE. Τον Μάιο του 2026, η διάμεση ζητούμενη τιμή του idealista ήταν 16,3 €/m² σε εθνικό επίπεδο και 21,8 €/m² στη Λισαβόνα, όπως ανέφερε η Montepio. Χρησιμοποιήστε τες για να δείτε τον ανταγωνισμό σας, όχι ως την τιμή που πληρώνουν οι μισθωτές.

Για να εκτιμήσετε το ενοίκιό σας:

1. Βρείτε την πιο πρόσφατη δωδεκάμηνη διάμεση τιμή της INE για τον δήμο (ή την κοινότητά) σας.
2. Πολλαπλασιάστε την με το ωφέλιμο εμβαδόν της κατοικίας.
3. Προσαρμόστε για την ίδια την κατοικία. Οι μικρότερες κατοικίες αποφέρουν περισσότερο ανά m²: σε κάθε περιφέρεια, τα στούντιο και τα διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου είχαν την υψηλότερη διάμεση τιμή €/m² (INE, Α΄ τρίμηνο 2026). Προσαρμόστε επίσης για την κατάσταση, την ενεργειακή κατηγορία, τη στάθμευση, τους εξωτερικούς χώρους και την επίπλωση.
4. Συγκρίνετε το αποτέλεσμα με 10–20 ενεργές αγγελίες της περιοχής που ταιριάζουν με την κατοικία και με όσα λένε οι τοπικοί μεσίτες για το τι πράγματι μισθώνεται.

Ενδεικτικά ενοίκια ανά περιφέρεια

Διάμεσο ενοίκιο ανά m² νέων μισθώσεων (INE, όπως δημοσιεύθηκε και αναφέρθηκε). Πρόκειται για διάμεσες τιμές για όλα τα μεγέθη και όλες τις καταστάσεις, οπότε αποτελούν σημείο εκκίνησης, όχι εκτίμηση αξίας.

Σημειώσεις:

• Τα στοιχεία του Β΄ τριμήνου 2026 προέρχονται από την ανακοίνωση της INE της 29ης Σεπτεμβρίου 2026, όπως ανέφεραν τα ECO και DNoticias. Τα λοιπά στοιχεία προέρχονται από την ανακοίνωση της INE για το Α΄ τρίμηνο 2026 (26 Ιουνίου 2026).
• Στο Αλγκάρβε, 9 από τους 15 δήμους με στοιχεία ήταν πάνω από την εθνική διάμεση τιμή και η Albufeira ήταν η υψηλότερη.
• Αναλυτικό παράδειγμα: ένα διαμέρισμα 70 m² στο Πόρτο με 14,29 €/m² αντιστοιχεί σε περίπου 1.000 € τον μήνα.

Το όριο των 2.300 € και ο φορολογικός συντελεστής 10%

Το Decreto-Lei 97/2026 θέσπισε αυτοτελή συντελεστή IRS 10%, ο οποίος ισχύει από 1 Ιανουαρίου 2026 έως 31 Δεκεμβρίου 2029, τόσο για νέες όσο και για υφιστάμενες μισθώσεις. Για να τον δικαιούστε:

• το ενοίκιο πρέπει να είναι εντός του ορίου του μέτριου ενοικίου, δηλαδή 2,5 × τον κατώτατο μισθό, άρα 2.300 € τον μήνα το 2026·
• η κατοικία πρέπει να μισθώνεται αποκλειστικά ως κατοικία για κατονομαζόμενο φυσικό πρόσωπο·
• η μίσθωση πρέπει να είναι καταχωρισμένη στη φορολογική αρχή.

Όπως έχει αναφερθεί, το όριο είναι προϋπόθεση, όχι φορολογικό κλιμάκιο. Αν το ενοίκιο το υπερβαίνει, ολόκληρο το ενοίκιο της μίσθωσης φορολογείται με τους κανονικούς κανόνες: 25% βάσει του άρθρου 72(2) του CIRS, μειωμένο για μισθώσεις πέντε ετών ή περισσότερο. Επειδή το όριο συνδέεται με τον κατώτατο μισθό, αναμένεται να μεταβάλλεται κάθε χρόνο.

Η αντιστάθμιση είναι έντονη. Χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι εκπιπτόμενες δαπάνες:

• 2.300 € με 10%: 27.600 € ενοίκιο τον χρόνο, 2.760 € φόρος, 24.840 € καθαρά.
• 2.400 € με 25%: 28.800 € ενοίκιο τον χρόνο, 7.200 € φόρος, 21.600 € καθαρά.

Για να φτάσετε τα 24.840 € καθαρά με 25%, θα χρειαζόσασταν περίπου 2.760 € τον μήνα. Σε μίσθωση πέντε έως δέκα ετών, που φορολογείται με 15%, θα χρειαζόσασταν και πάλι περίπου 2.435 €. Αν το ενοίκιο αγοράς σας βρίσκεται μεταξύ 2.300 € και περίπου 2.700 €, η τιμολόγηση στα 2.300 € συχνά σας αφήνει σε καλύτερη θέση. Διευρύνει επίσης τον κύκλο των υποψήφιων μισθωτών.

Δύο σημεία προς επιβεβαίωση με φορολογικό σύμβουλο:

• αν ο συντελεστής 10% ισχύει για τη δική σας περίπτωση ως μη κατοίκου (το κείμενο δεν θέτει προϋπόθεση κατοικίας, αλλά η πρακτική είναι νέα)·
• πώς προσμετρώνται στο όριο τυχόν επιβαρύνσεις που περιλαμβάνονται στο ενοίκιο (βλ. παρακάτω).

Επιπλωμένη ή μη επιπλωμένη;

Το πορτογαλικό δίκαιο δεν έχει χωριστό καθεστώς για επιπλωμένες μακροχρόνιες μισθώσεις. Πρόκειται για την ίδια μίσθωση και τα χρήματα που καταβάλλονται για έπιπλα και οικιακές συσκευές θεωρούνται εισόδημα από ενοίκια (CIRS άρθρο 8(2)). Στην πράξη:

• Οι επιπλωμένες κατοικίες μισθώνονται γρηγορότερα σε expats, φοιτητές και πρόσωπα σε απόσπαση. Οι οικογένειες που έχουν ήδη έπιπλα συχνά προτιμούν άδεια ή μερικώς επιπλωμένη κατοικία.
• Η επιπλέον τιμή είναι συνήθως μικρή. Τιμολογήστε την ως μέρος ενός ενιαίου ενοικίου και κρατήστε την κάτω από τα 2.300 € αν βρίσκεστε κοντά στο όριο.
• Τα έπιπλα, οι οικιακές συσκευές και η διακόσμηση δεν εκπίπτουν από το εισόδημα από ενοίκια (CIRS άρθρο 41) και συνήθως θα πρέπει να τα αντικαταστήσετε ή να τα επισκευάσετε.
• Επισυνάψτε στη μίσθωση υπογεγραμμένη απογραφή με φωτογραφίες.

Τι μπορεί να περιλαμβάνεται στο ενοίκιο;

Τα μέρη αποφασίζουν εγγράφως ποιος πληρώνει ποιες επιβαρύνσεις. Αν η μίσθωση δεν αναφέρει τίποτα, ο προεπιλεγμένος κανόνας του άρθρου 1078 του Αστικού Κώδικα είναι:

• ο μισθωτής πληρώνει τις παροχές προς την κατοικία (νερό, ρεύμα, αέριο, διαδίκτυο)·
• ο εκμισθωτής πληρώνει τις δαπάνες για τα κοινόχρηστα μέρη του κτιρίου: το condomínio (κοινόχρηστα).

Οι επιλογές σας:

• Λογαριασμοί κοινής ωφέλειας στο όνομα του μισθωτή. Αυτή είναι η καθαρότερη ρύθμιση: δεν φέρετε κίνδυνο κατανάλωσης ούτε διοικητικό βάρος τιμολόγησης.
• Κοινόχρηστα. Μπορείτε να συμφωνήσετε στη μίσθωση ότι τα πληρώνει ο μισθωτής ή να τα ενσωματώσετε σε ένα ενιαίο ενοίκιο. Σε κάθε περίπτωση, τα κοινόχρηστα που πληρώνετε εσείς αποτελούν εκπιπτόμενη δαπάνη.
• Ενοίκια «όλα μέσα». Τα ποσά που καταβάλλονται για υπηρεσίες που συνδέονται με τη μίσθωση θεωρούνται επίσης εισόδημα από ενοίκια (CIRS άρθρο 8(2)). Η ενσωμάτωση των λογαριασμών αυξάνει επομένως το φορολογητέο ενοίκιο και το τέλος χαρτοσήμου, και μπορεί να σας φέρει πάνω από τα 2.300 €. Αν περιλαμβάνετε τους λογαριασμούς, ορίστε στη μίσθωση ένα ανώτατο όριο εύλογης χρήσης.

Τιμολόγηση για γρήγορη μίσθωση ή για τον καλύτερο μισθωτή

Ό,τι συμφωνήσετε αποτελεί τη βάση για χρόνια. Δεν μπορείτε να αυξήσετε το ενοίκιο κατά το πρώτο έτος. Στη συνέχεια, εκτός αν η μίσθωση ορίζει εγγράφως δικό της κανόνα αναπροσαρμογής, κάθε αύξηση περιορίζεται στον ετήσιο συντελεστή: 2,24% για το 2026 και 2,56% όπως ανακοινώθηκε για το 2027. Μια υπερτιμημένη αρχή σας κοστίζει μέσω της αδράνειας του ακινήτου, ενώ μια υποτιμημένη σας κοστίζει για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.

• Η αδράνεια είναι ακριβή. Ένας κενός μήνας κοστίζει το 8,3% του ετήσιου ενοικίου. Αν ζητήσετε 1.250 € αντί για 1.200 €, κερδίζετε 600 € τον χρόνο, αλλά ένας επιπλέον μήνας αδράνειας κοστίζει 1.200 € ή περισσότερο.
• Χρησιμοποιήστε τις δύο πρώτες εβδομάδες ως δοκιμή. Πολλές επισκέψεις αλλά καμία αίτηση σημαίνει ότι η κατοικία είναι υπερτιμημένη ή δεν παρουσιάζεται καλά. Μειώστε το ενοίκιο με ένα σαφές βήμα αντί για μικρές περικοπές σε διάστημα αρκετών εβδομάδων.
• Επενδύστε στην ποιότητα, όχι στο υψηλότερο ενοίκιο. Ένα ελαφρώς χαμηλότερο ενοίκιο σε έναν καλά τεκμηριωμένο μισθωτή με σταθερό εισόδημα, συστάσεις και εγγυητή είναι συχνά η καλύτερη απόδοση. Οι καθυστερήσεις και ένας κενός μήνας κοστίζουν περισσότερο από μια μικρή έκπτωση.
• Μείνετε εντός των φορολογικών ορίων. Τιμολογήστε εντός του ορίου των 2.300 € και του ορίου του άρθρου 34, και διατηρήστε το συμφωνημένο ενοίκιο πανομοιότυπο στη μίσθωση, στην καταχώριση Modelo 2 και στις αποδείξεις.

Λίστα ελέγχου

• Ελέγξτε αν η κατοικία είχε μίσθωση που υπογράφηκε μεταξύ Οκτωβρίου 2018 και Οκτωβρίου 2023. Αν ναι, υπολογίστε το ανώτατο όριο του άρθρου 34 ή αν το ενοίκιο παραμένει εντός των ορίων προσιτού ενοικίου.
• Συγκεντρώστε το προηγούμενο ενοίκιο, τυχόν συντελεστές που χάθηκαν και τυχόν εργασίες πιστοποιημένες από το δημαρχείο.
• Βρείτε την πιο πρόσφατη δωδεκάμηνη διάμεση τιμή της INE για τον δήμο ή την κοινότητά σας και μετατρέψτε την στο εμβαδόν σας.
• Συγκρίνετέ την με τις τρέχουσες αγγελίες και τη γνώμη των μεσιτών.
• Αποφασίστε αν θα μείνετε στα 2.300 € ή χαμηλότερα και επιβεβαιώστε με τον φορολογικό σας σύμβουλο ότι δικαιούστε το 10%.
• Αποφασίστε για την επίπλωση και για το ποιος πληρώνει κοινόχρηστα και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, και αναγράψτε το στη μίσθωση.
• Παρακολουθείτε τη μεταρρύθμιση των μισθώσεων. Μέχρι να δημοσιευθεί και να τεθεί σε ισχύ, ισχύει το τρέχον όριο.