Vuokran määrittäminen uuteen pitkäaikaiseen vuokrasopimukseen Portugalissa (2026)

Useimmissa asunnoissa voitte asettaa uuden pitkäaikaisen vuokrasopimuksen vuokran vapaasti, mutta yksi Mais Habitação -sääntö on yhä voimassa lokakuussa 2026: asunnon, joka on vuokrattu lokakuun 2018 ja lokakuun 2023 välillä allekirjoitetulla sopimuksella, saa vuokrata uudelleen vain viimeisellä vuokralla lisättynä 2 %:lla, ellei uusi vuokra pysy virallisten kohtuuhintaisen vuokran rajojen sisällä. Uudistus, joka poistaisi tämän säännön ennenaikaisesti, hyväksyttiin parlamentin ensimmäisessä äänestyksessä 30.9.2026, mutta se ei ole vielä voimassa. Hinnoitelkaa lain jättämän liikkumavaran puitteissa todellisten markkinatietojen perusteella ja muistakaa, että enintään 2 300 euron kuukausivuokra voi alentaa sen tuloveroa 25 prosentista 10 prosenttiin.

Onko uuden vuokrasopimuksen vuokralle lakisääteistä ylärajaa?

Raja on Lei 56/2023:n (Mais Habitação) 34 artiklassa, jota kutsutaan usein nimellä travão às rendas (vuokrajarru). Se koskee uusia asuinhuoneiston vuokrasopimuksia asunnoissa, joista on tehty vuokrasopimus, joka on allekirjoitettu viiden vuoden aikana ennen lain voimaantuloa 7.10.2023. Näissä asunnoissa uusi alkuvuokra ei saa ylittää edellisen sopimuksen viimeistä vuokraa × 1,02.

Säännön piirteet ovat:

• Sitä sovelletaan vain kohtuuhintaisen vuokran rajojen yläpuolella. Artiklan 34(2) mukaan katto vaikuttaa vain, jos uusi vuokra on korkeampi kuin asuntotyypin ja kunnan mukaiset yleiset rajat. Ne ovat asetuksen Portaria 176/2019 Programa de Apoio ao Arrendamento -ohjelman (valtion kohtuuhintaisen vuokran ohjelma) rajoja. Esimerkiksi vuoden 2019 perustaulukossa kahden makuuhuoneen asunnon raja ylimmässä luokassa, johon Lissabon kuuluu, oli 1 150 €. Rajoja on päivitetty sen jälkeen, joten tarkistakaa kuntanne nykyinen luku ennen kuin luotatte siihen.
• Voitte kuroa kiinni tekemättä jääneet indeksitarkistukset. Jos edellistä vuokraa ei koskaan korotettu vuosittaisilla kertoimilla, voitte lisätä väliin jääneet kertoimet enintään kolmen vuoden ajan siitä, kun kukin tuli ensimmäisen kerran käytettäväksi (art. 34(3)).
• Voitte lisätä suurten korjaustöiden kustannukset. Jos asunnossa on tehty Câmara Municipalin (kaupungintalo) hyväksymä perusteellinen peruskorjaus tai entisöinti, voitte lisätä maksamanne kustannukset, enintään 15 % vuodessa (art. 34(5)).
• Kutakin kerrointa voi käyttää kerran. Kutakin kerrointa voi soveltaa vain kerran kalenterivuodessa (art. 34(6)).
• Se on voimassa vuoteen 2029. Sääntö on voimassa 31.12.2029 asti (art. 54(2)).

Kirjaimellisesti luettuna sääntö kohdistuu asuntoihin, joiden aiempi vuokrasopimus allekirjoitettiin noin 7.10.2018–6.10.2023. Monissa tiivistelmissä sitä kuvataan väljästi ”viimeisten viiden vuoden aikana vuokrattuina asuntoina”. Se ei koske asuntoa, jota ei ole koskaan vuokrattu, eikä asuntoa, jonka ainoat aiemmat vuokrasopimukset allekirjoitettiin tämän ajanjakson ulkopuolella. Jos tapauksenne on rajatapaus, esimerkiksi vuonna 2018 allekirjoitettu vuokrasopimus tai vasta vuodesta 2024 vuokrattu asunto, pyytäkää asianajajan näkemys ennen kuin ilmoitatte asunnosta.

Mitä vireillä oleva uudistus muuttaisi

Ministerineuvosto hyväksyi hallituksen vuokrauudistuksen (Proposta de Lei 103/XVII) 9.7.2026. Se lopettaisi uusien sopimusten vuokrakaton kolme vuotta etuajassa ja antaisi vuokranantajien ja vuokralaisten sopia alkuvuokrasta vapaasti. Se antaisi osapuolille myös enemmän vapautta vakuuksien ja ennakkovuokran suhteen (raporttien mukaan enintään kolmen kuukauden ennakkovuokra) ja lyhentäisi maksurästien aikaa, jonka jälkeen vuokranantaja voi päättää sopimuksen, kolmesta kuukaudesta kahteen.

Parlamentti hyväksyi lakiesityksen yleiskeskustelussa 30.9.2026; PSD, IL ja CDS äänestivät puolesta ja Chega pidättäytyi äänestämästä. Se siirtyy nyt valiokuntaan, jossa sitä voidaan muuttaa, ja sen jälkeen lopulliseen äänestykseen ja vahvistettavaksi. Kunnes uusi laki on julkaistu ja voimassa, 34 artiklaa sovelletaan edelleen. Jos vuokraatte uudelleen katon piiriin kuuluvaa asuntoa ja voitte odottaa, uuden vuokrasopimuksen ajoittaminen uudistuksen voimaantulon jälkeiseen aikaan voi kannattaa. Älkää allekirjoittako kattoa ylittävää vuokrasopimusta olettaen, että laki muuttuu.

Miten löydätte asuntonne markkinavuokran

INE (kansallinen tilastolaitos) on luotettavin lähde. Sen paikallistason asuntovuokratilastot julkaisevat uusien vuokrasopimusten mediaanivuokran neliömetriltä veroviranomaiselle rekisteröityjen sopimusten (Modelo 2) perusteella. Nämä ovat tosiasiallisesti sovittuja vuokria, eivät pyyntihintoja. INE julkaisee:

• neljännesvuosittaiset luvut alueille ja yli 100 000 asukkaan kunnille;
• liukuvat 12 kuukauden luvut kaikille kunnille sekä Suur-Lissabonin, Setúbalin niemimaan ja Suur-Porton kaupunginosille (parishes).

Portaalien pyyntihinnat (idealista ja muut) näyttävät, mitä vuokranantajat pyytävät. Ne ovat selvästi INE:n lukuja korkeampia. Toukokuussa 2026 idealistan pyyntihintojen mediaani oli Montepion raportin mukaan 16,3 €/m² koko maassa ja 21,8 €/m² Lissabonissa. Käyttäkää niitä kilpailutilanteen hahmottamiseen, ei hintana, jonka vuokralaiset maksavat.

Vuokranne arvioimiseksi:

1. Etsikää kuntanne (tai kaupunginosanne) viimeisin INE:n 12 kuukauden mediaani.
2. Kertokaa se asunnon huoneistoalalla.
3. Tehkää asuntokohtaiset korjaukset. Pienemmistä asunnoista saa enemmän neliöltä: kaikilla alueilla yksiöillä ja kaksioilla oli korkein mediaani €/m² (INE, Q1 2026). Huomioikaa myös kunto, energialuokka, pysäköinti, ulkotilat ja kalusteet.
4. Verratkaa tulosta 10–20 lähistöllä olevaan voimassa olevaan ilmoitukseen, jotka vastaavat asuntoa, sekä paikallisten välittäjien näkemykseen siitä, mikä todella menee vuokralle.

Suuntaa antavat vuokrat alueittain

Uusien vuokrasopimusten mediaanivuokra neliömetriltä (INE, julkaistun ja raportoidun mukaan). Nämä ovat kaikkien kokojen ja kuntoluokkien mediaaneja, joten ne ovat lähtökohta, eivät arvonmääritys.

Huomautuksia:

• Q2 2026 -luvut ovat INE:n 29.9.2026 julkaisusta ECO:n ja DNoticiasin raportoimina. Muut luvut ovat INE:n Q1 2026 -julkaisusta (26.6.2026).
• Algarvessa 9 kunnasta 15:stä, joista oli tietoja, oli kansallisen mediaanin yläpuolella, ja Albufeira oli korkein.
• Laskuesimerkki: 70 m²:n asunto Portossa hintaan 14,29 €/m² tekee noin 1 000 € kuukaudessa.

2 300 euron raja ja 10 %:n verokanta

Asetus Decree-Law 97/2026 loi 10 %:n erillisen IRS-verokannan, jota sovelletaan 1.1.2026–31.12.2029 sekä uusiin että olemassa oleviin vuokrasopimuksiin. Edellytykset ovat:

• vuokran on oltava kohtuullisen rajan sisällä, joka on 2,5 × vähimmäispalkka eli 2 300 € kuukaudessa vuonna 2026;
• asunto on vuokrattava yksinomaan asunnoksi nimetylle yksityishenkilölle;
• vuokrasopimus on rekisteröitävä veroviranomaiselle.

Raportoidun mukaan raja on edellytys, ei veroluokka. Jos vuokra ylittää sen, kyseisen vuokrasopimuksen koko vuokraa verotetaan tavallisten sääntöjen mukaan: 25 % CIRS:n art. 72(2) mukaan, alennettuna vähintään viiden vuoden vuokrasopimuksissa. Koska raja on sidottu vähimmäispalkkaan, sen pitäisi muuttua vuosittain.

Valinta on jyrkkä. Vähennyskelpoiset kulut huomiotta jättäen:

• 2 300 € 10 %:lla: 27 600 € vuokraa vuodessa, 2 760 € veroa, 24 840 € netto.
• 2 400 € 25 %:lla: 28 800 € vuokraa vuodessa, 7 200 € veroa, 21 600 € netto.

Jotta 25 %:n verokannalla päästäisiin 24 840 euron nettoon, tarvitsisitte noin 2 760 € kuukaudessa. Viiden–kymmenen vuoden vuokrasopimuksella, jota verotetaan 15 %:lla, tarvitsisitte silti noin 2 435 €. Jos markkinavuokranne on 2 300 euron ja noin 2 700 euron välillä, hinnoittelu 2 300 euroon on usein teille edullisempaa. Se myös laajentaa vuokralaisehdokkaiden joukkoa.

Kaksi asiaa, jotka kannattaa varmistaa veroneuvojalta:

• koskeeko 10 %:n verokanta tilannettanne ulkomailla asuvana (tekstissä ei aseteta asuinpaikkaedellytystä, mutta käytäntö on uutta);
• miten mahdolliset sisältyvät maksut lasketaan rajaan (ks. alla).

Kalustettu vai kalustamaton?

Portugalin laissa ei ole erillistä järjestelmää kalustetuille pitkäaikaisille vuokrauksille. Kyse on samasta vuokrasopimuksesta, ja kalusteista ja kodinkoneista maksettu raha lasketaan vuokratuloksi (CIRS art. 8(2)). Käytännössä:

• Kalustettu asunto vuokrautuu nopeammin ulkomaalaisille, opiskelijoille ja komennuksella oleville. Perheet, joilla on jo kalusteet, suosivat usein tyhjää tai osittain kalustettua asuntoa.
• Lisähinta on yleensä maltillinen. Hinnoitelkaa se osana yhtä vuokraa ja pitäkää se alle 2 300 euron, jos olette lähellä rajaa.
• Kalusteet, kodinkoneet ja sisustus eivät ole vähennyskelpoisia vuokratulosta (CIRS art. 41), ja teidän on yleensä vaihdettava tai korjattava ne.
• Liittäkää vuokrasopimukseen allekirjoitettu ja valokuvattu kuntoraportti.

Mitä vuokraan voi sisältyä?

Osapuolet päättävät kirjallisesti, kuka maksaa mitkäkin maksut. Jos vuokrasopimuksessa ei sanota mitään, siviililain 1078 artiklan mukainen oletus on:

• vuokralainen maksaa asunnon toimitukset (vesi, sähkö, kaasu, internet);
• vuokranantaja maksaa rakennuksen yhteisten osien maksut: condomínio-maksut (taloyhtiömaksut).

Vaihtoehtonne:

• Käyttösopimukset vuokralaisen nimissä. Tämä on selkein järjestely: teillä ei ole kulutusriskiä eikä laskutushallintoa.
• Taloyhtiömaksut. Voitte sopia vuokrasopimuksessa, että vuokralainen maksaa ne, tai sisällyttää ne yhteen vuokraan. Kummassakin tapauksessa itse maksamanne taloyhtiömaksut ovat vähennyskelpoinen kulu.
• ”Kaiken kattavat” vuokrat. Vuokraukseen liittyvistä palveluista maksetut määrät lasketaan myös vuokratuloksi (CIRS art. 8(2)). Laskujen sisällyttäminen nostaa siksi verotettavaa vuokraanne ja leimaveroa ja voi nostaa teidät yli 2 300 euron. Jos sisällytätte laskut, asettakaa vuokrasopimukseen kohtuullisen käytön yläraja.

Hinnoittelu nopeaa vuokrausta vai parasta vuokralaista varten

Mistä tahansa sovittekin, se on perusta vuosiksi. Vuokraa ei voi korottaa ensimmäisen vuoden aikana. Sen jälkeen, ellei vuokrasopimuksessa ole kirjallisesti omaa tarkistussääntöä, kukin korotus on rajattu vuotuiseen kertoimeen: 2,24 % vuodelle 2026 ja vuodelle 2027 ilmoitettu 2,56 %. Ylihinnoiteltu aloitus maksaa teille tyhjinä kuukausina, ja alihinnoiteltu koko vuokrasuhteen ajan.

• Tyhjä kuukausi on kallis. Yksi tyhjä kuukausi maksaa 8,3 % vuoden vuokrasta. 1 250 euron pyytäminen 1 200 euron sijaan tuo 600 € vuodessa, mutta yksi ylimääräinen tyhjä kuukausi maksaa 1 200 € tai enemmän.
• Käyttäkää kahta ensimmäistä viikkoa testinä. Paljon näyttöjä mutta ei hakemuksia tarkoittaa, että asunto on ylihinnoiteltu tai huonosti esitelty. Laskekaa vuokraa yhdellä selkeällä askeleella pikkuhiljaisten alennusten sijaan useamman viikon aikana.
• Maksakaa laadusta, ei huippuvuokrasta. Hieman alempi vuokra hyvin dokumentoidulle vuokralaiselle, jolla on vakaat tulot, suositukset ja takaaja, on usein paras tuotto. Maksurästit ja tyhjä kuukausi maksavat enemmän kuin pieni alennus.
• Pysykää verorajojen sisällä. Hinnoitelkaa 2 300 euron rajan ja 34 artiklan katon sisällä ja pitäkää sovittu vuokra samana vuokrasopimuksessa, Modelo 2 -rekisteröinnissä ja kuiteissa.

Tarkistuslista

• Tarkistakaa, onko asunnosta allekirjoitettu vuokrasopimus lokakuun 2018 ja lokakuun 2023 välillä. Jos on, laskekaa 34 artiklan yläraja tai se, pysyykö vuokra kohtuuhintaisen vuokran rajojen sisällä.
• Kootkaa edellinen vuokra, väliin jääneet kertoimet ja kaupungintalon hyväksymät korjaustyöt.
• Katsokaa kuntanne tai kaupunginosanne viimeisin INE:n 12 kuukauden mediaani ja muuntakaa se huoneistoalallenne.
• Verratkaa sitä nykyisiin ilmoituksiin ja välittäjien näkemyksiin.
• Päättäkää, pysyttekö 2 300 eurossa tai sen alle, ja varmistakaa veroneuvojaltanne, että olette oikeutettu 10 %:n verokantaan.
• Päättäkää kalusteista sekä siitä, kuka maksaa taloyhtiömaksut ja käyttökulut, ja kirjatkaa se vuokrasopimukseen.
• Seuratkaa vuokrauudistusta. Kunnes se on julkaistu ja voimassa, nykyistä kattoa sovelletaan.