Stanovenie nájomného pri novej dlhodobej zmluve v Portugalsku (2026)

Pri väčšine bytov môžete nájomné pri novej dlhodobej zmluve stanoviť voľne, jedno pravidlo programu Mais Habitação však v októbri 2026 stále platí: byt prenajatý na základe zmluvy podpísanej medzi októbrom 2018 a októbrom 2023 možno znovu prenajať len za posledné nájomné plus 2 %, pokiaľ nové nájomné nezostane v rámci oficiálnych limitov dostupného nájomného. Reforma, ktorá by toto pravidlo predčasne zrušila, prešla 30. septembra 2026 prvým hlasovaním v parlamente, zatiaľ však nie je zákonom. V rámci priestoru, ktorý Vám zákon ponecháva, stanovte cenu podľa skutočných trhových údajov a majte na pamäti, že nájomné 2 300 € mesačne alebo menej môže znížiť Vašu daň z príjmov z neho z 25 % na 10 %.

Existuje zákonný limit nájomného pri novej zmluve?

Limit je v článku 34 Lei 56/2023 (Mais Habitação), často nazývanom travão às rendas (brzda nájomného). Vzťahuje sa na nové nájomné zmluvy na bývanie pri bytoch, ktoré mali nájomnú zmluvu podpísanú v piatich rokoch pred nadobudnutím účinnosti zákona 7. októbra 2023. Pri týchto bytoch nesmie nové počiatočné nájomné presiahnuť posledné nájomné účtované podľa predchádzajúcej zmluvy × 1,02.

Pravidlo má tieto vlastnosti:

• Uplatňuje sa len nad limitmi dostupného nájomného. Podľa čl. 34 ods. 2 strop pôsobí len vtedy, ak je nové nájomné vyššie ako všeobecné limity podľa typu bytu a obce. Ide o limity Programa de Apoio ao Arrendamento (štátneho programu dostupného nájmu) v Portaria 176/2019. Pre ilustráciu: základná tabuľka z roku 2019 stanovila 1 150 € pre trojizbový byt (dve spálne) v najvyššom pásme, ktoré zahŕňa Lisabon. Limity sa odvtedy aktualizovali, preto si pred tým, ako sa na ne spoľahnete, overte aktuálnu hodnotu pre svoju obec.
• Zmeškanú indexáciu môžete dobehnúť. Ak predchádzajúce nájomné nikdy nebolo zvýšené o ročné koeficienty, môžete pripočítať vynechané koeficienty, a to do troch rokov od okamihu, keď bol každý z nich prvýkrát k dispozícii (čl. 34 ods. 3).
• Môžete pripočítať náklady na rozsiahle práce. Ak byt prešiel rozsiahlou rekonštrukciou alebo obnovou certifikovanou Câmara Municipal (mestským úradom), môžete pripočítať náklady, ktoré ste zaplatili, až do 15 % ročne (čl. 34 ods. 5).
• Každý koeficient možno použiť raz. Každý koeficient možno uplatniť len raz za kalendárny rok (čl. 34 ods. 6).
• Platí do roku 2029. Pravidlo je účinné do 31. decembra 2029 (čl. 54 ods. 2).

Pri doslovnom výklade sa pravidlo týka bytov, ktorých predchádzajúca zmluva bola podpísaná približne medzi 7. októbrom 2018 a 6. októbrom 2023. Mnohé zhrnutia ho voľne opisujú ako „byty prenajaté v posledných piatich rokoch“. Nevzťahuje sa na byt, ktorý nikdy nebol prenajatý, ani na byt, ktorého jediné predchádzajúce zmluvy boli podpísané mimo tohto obdobia. Ak je Váš prípad hraničný, napríklad pri zmluve podpísanej v roku 2018 alebo pri byte prenajímanom až od roku 2024, vyžiadajte si pred zverejnením inzerátu názor právnika.

Čo by zmenila pripravovaná reforma

Vládnu reformu nájmov (Proposta de Lei 103/XVII) schválila Rada ministrov 9. júla 2026. Zrušila by strop nájomného pri nových zmluvách o tri roky skôr a umožnila by prenajímateľom a nájomcom dohodnúť počiatočné nájomné voľne. Stranám by tiež poskytla väčšiu voľnosť pri kaucii a nájomnom vopred (uvádza sa až trojmesačné nájomné vopred) a skrátila by obdobie omeškania, po ktorom môže prenajímateľ vypovedať zmluvu, z troch mesiacov na dva.

Parlament 30. septembra 2026 schválil návrh vo všeobecnom čítaní, keď za hlasovali PSD, IL a CDS a Chega sa zdržala. Teraz ide do výboru, kde môže byť zmenený, a potom na záverečné hlasovanie a vyhlásenie. Kým nový zákon nebude uverejnený a účinný, článok 34 stále platí. Ak znovu prenajímate byt so stropom a môžete počkať, môže sa oplatiť načasovať novú zmluvu až po nadobudnutí účinnosti reformy. Nepodpisujte zmluvu nad stropom v domnienke, že sa zákon zmení.

Ako zistiť trhové nájomné pre Váš byt

INE (národný štatistický úrad) je najspoľahlivejším zdrojom. Jeho štatistiky nájomného za bývanie na miestnej úrovni zverejňujú medián nájomného za m² pri nových zmluvách na základe zmlúv registrovaných na daňovom úrade (Modelo 2). Ide o skutočne dohodnuté nájomné, nie o ponukové ceny. INE zverejňuje:

• štvrťročné údaje za regióny a obce s viac ako 100 000 obyvateľmi;
• kĺzavé 12-mesačné údaje za každú obec a za farnosti vo Veľkom Lisabone, na polostrove Setúbal a vo Veľkom Porte.

Ponukové ceny na portáloch (idealista a ďalšie) ukazujú, čo prenajímatelia požadujú. Sú výrazne nad údajmi INE. V máji 2026 bol ponukový medián idealista 16,3 €/m² celoštátne a 21,8 €/m² v Lisabone, ako uviedla Montepio. Používajte ich na posúdenie konkurencie, nie ako cenu, ktorú nájomcovia platia.

Ako odhadnúť nájomné:

1. Nájdite najnovší 12-mesačný medián INE pre svoju obec (alebo farnosť).
2. Vynásobte ho úžitkovou plochou bytu.
3. Upravte výsledok podľa samotného bytu. Menšie byty dosahujú viac za m²: vo všetkých regiónoch mali najvyšší medián €/m² garsónky a dvojizbové byty s jednou spálňou (INE, 1. štvrťrok 2026). Zohľadnite aj stav, energetickú triedu, parkovanie, vonkajší priestor a zariadenie.
4. Porovnajte výsledok s 10 – 20 aktuálnymi ponukami v okolí, ktoré zodpovedajú bytu, a s tým, čo podľa miestnych agentov skutočne nájde nájomcu.

Orientačné nájomné podľa regiónov

Medián nájomného za m² pri nových zmluvách (INE, podľa zverejnených a citovaných údajov). Ide o mediány pre všetky veľkosti a stavy, takže sú východiskovým bodom, nie ocenením.

Poznámky:

• Údaje za 2. štvrťrok 2026 pochádzajú zo zverejnenia INE z 29. septembra 2026, ako ich uviedli ECO a DNoticias. Ostatné údaje sú zo zverejnenia INE za 1. štvrťrok 2026 (26. júna 2026).
• V Algarve bolo 9 z 15 obcí s údajmi nad celoštátnym mediánom a najvyššiu hodnotu mala Albufeira.
• Riešený príklad: byt s plochou 70 m² v Porte pri 14,29 €/m² vychádza približne na 1 000 € mesačne.

Hranica 2 300 € a 10 % daňová sadzba

Decree-Law 97/2026 zaviedol samostatnú sadzbu IRS 10 %, ktorá platí od 1. januára 2026 do 31. decembra 2029 pre nové aj existujúce zmluvy. Podmienky:

• nájomné musí byť v rámci primeraného limitu, ktorý je 2,5-násobkom minimálnej mzdy, teda 2 300 € mesačne v roku 2026;
• byt musí byť prenajatý výlučne na bývanie pre menovite uvedenú fyzickú osobu;
• zmluva musí byť registrovaná na daňovom úrade.

Podľa dostupných informácií je limit podmienkou, nie daňovým pásmom. Ak je nájomné nad ním, celé nájomné z tejto zmluvy sa zdaňuje podľa bežných pravidiel: 25 % podľa čl. 72 ods. 2 CIRS, so znížením pri zmluvách na päť a viac rokov. Keďže limit je naviazaný na minimálnu mzdu, mal by sa každý rok meniť.

Rozdiel je výrazný. Bez zohľadnenia odpočítateľných výdavkov:

• 2 300 € pri 10 %: 27 600 € ročného nájomného, 2 760 € daň, 24 840 € čistého.
• 2 400 € pri 25 %: 28 800 € ročného nájomného, 7 200 € daň, 21 600 € čistého.

Aby ste pri 25 % dosiahli čistých 24 840 €, potrebovali by ste približne 2 760 € mesačne. Pri zmluve na päť až desať rokov, zdaňovanej sadzbou 15 %, by ste stále potrebovali približne 2 435 €. Ak je Vaše trhové nájomné medzi 2 300 € a približne 2 700 €, stanovenie ceny na 2 300 € Vám často prinesie viac. Zároveň rozšíri okruh Vašich nájomcov.

Dva body, ktoré si overte u daňového poradcu:

• či sa sadzba 10 % vzťahuje na Vašu situáciu ako nerezidenta (text nestanovuje podmienku rezidencie, prax je však nová);
• ako sa do limitu započítavajú zahrnuté poplatky (pozri nižšie).

Zariadený alebo nezariadený?

Portugalské právo nemá osobitný režim pre zariadené dlhodobé prenájmy. Ide o rovnakú nájomnú zmluvu a peniaze platené za nábytok a spotrebiče sa považujú za príjem z prenájmu (čl. 8 ods. 2 CIRS). V praxi:

• Zariadený byt sa rýchlejšie prenajme expatom, študentom a ľuďom na pracovnom vyslaní. Rodiny, ktoré už nábytok majú, často uprednostňujú prázdny alebo čiastočne zariadený byt.
• Príplatok je zvyčajne mierny. Zahrňte ho do jedného nájomného a ak ste blízko hranice, udržte ho pod 2 300 €.
• Nábytok, spotrebiče a dekorácie nie sú odpočítateľné od príjmu z prenájmu (čl. 41 CIRS) a zvyčajne ich budete musieť vymieňať alebo opravovať.
• K zmluve priložte podpísaný súpis s fotografiami.

Čo možno zahrnúť do nájomného?

Strany sa písomne dohodnú, kto platí ktoré poplatky. Ak zmluva nič neuvádza, štandardne podľa čl. 1078 Občianskeho zákonníka:

• nájomca platí dodávky do bytu (voda, elektrina, plyn, internet);
• prenajímateľ platí poplatky za spoločné časti budovy: condomínio (príspevky spoločenstvu vlastníkov).

Vaše možnosti:

• Energie na meno nájomcu. Je to najčistejšie riešenie: neznášate riziko spotreby ani administratívu s vyúčtovaním.
• Príspevky spoločenstvu. V zmluve sa môžete dohodnúť, že ich platí nájomca, alebo ich zahrnúť do jedného nájomného. V oboch prípadoch sú príspevky spoločenstvu, ktoré platíte sami, odpočítateľným výdavkom.
• Nájomné „all-inclusive“. Sumy platené za služby spojené s prenájmom sa tiež považujú za príjem z prenájmu (čl. 8 ods. 2 CIRS). Zahrnutie energií preto zvyšuje Vaše zdaniteľné nájomné a kolkovú daň a môže Vás posunúť nad 2 300 €. Ak energie zahrniete, stanovte v zmluve strop primeraného užívania.

Cena pre rýchly prenájom verzus najlepší nájomca

Čokoľvek dohodnete, bude základom na roky. V prvom roku nemôžete nájomné zvýšiť. Potom, pokiaľ zmluva písomne nestanovuje vlastné pravidlo aktualizácie, je každé zvýšenie obmedzené ročným koeficientom: 2,24 % na rok 2026 a 2,56 % oznámených na rok 2027. Predražený začiatok Vás stojí neobsadenosť, podhodnotený Vás stojí počas celého nájmu.

• Neobsadenosť je drahá. Jeden prázdny mesiac stojí 8,3 % ročného nájomného. Požadovať 1 250 € namiesto 1 200 € prinesie 600 € ročne, ale jeden mesiac neobsadenosti navyše stojí 1 200 € alebo viac.
• Prvé dva týždne použite ako test. Veľa obhliadok, ale žiadne žiadosti znamená, že byt je predražený alebo zle prezentovaný. Nájomné znížte jedným jasným krokom namiesto malých znížení počas niekoľkých týždňov.
• Plaťte za kvalitu, nie za najvyššie nájomné. Mierne nižšie nájomné pre dobre zdokumentovaného nájomcu so stabilným príjmom, referenciami a ručiteľom je často najlepším výnosom. Nedoplatky a prázdny mesiac stoja viac ako malá zľava.
• Zostaňte v rámci daňových hraníc. Stanovte cenu v rámci limitu 2 300 € a stropu podľa článku 34 a dohodnuté nájomné uveďte rovnako v zmluve, v registrácii Modelo 2 aj v potvrdeniach.

Kontrolný zoznam

• Overte si, či byt mal nájomnú zmluvu podpísanú medzi októbrom 2018 a októbrom 2023. Ak áno, vypočítajte strop podľa článku 34, alebo či nájomné zostáva v rámci limitov dostupného nájomného.
• Zhromaždite predchádzajúce nájomné, prípadné vynechané koeficienty a práce certifikované mestským úradom.
• Vyhľadajte najnovší 12-mesačný medián INE pre svoju obec alebo farnosť a prepočítajte ho na svoju plochu.
• Porovnajte ho s aktuálnymi ponukami a názormi agentov.
• Rozhodnite sa, či zostanete na 2 300 € alebo pod touto sumou, a overte si u daňového poradcu, že máte nárok na 10 %.
• Rozhodnite o zariadení a o tom, kto platí príspevky spoločenstvu a energie, a uveďte to v zmluve.
• Sledujte reformu nájmov. Kým nebude uverejnená a účinná, platí súčasný strop.